Après la vente, l’acquéreur découvre souvent la difficulté sous une forme très concrète : un appel de fonds tombe, le syndic parle de ravalement, de toiture, d’ascenseur, de sécurité incendie, ou d’un dépassement de budget, et chacun renvoie la facture à l’autre. Le vendeur soutient que l’appel est postérieur à l’acte. L’acquéreur répond que les travaux avaient déjà été décidés. Le notaire rappelle une clause de répartition. Et le syndic, lui, réclame au copropriétaire du moment ce qui est exigible.
Le bon raisonnement impose donc de séparer trois questions que les parties mélangent souvent.
D’abord, qui doit payer le syndicat au regard du statut de la copropriété. Ensuite, qui supporte définitivement la charge entre vendeur et acquéreur au regard du compromis ou de l’acte. Enfin, quelles actions restent ouvertes lorsque des travaux, des appels de fonds ou un passif de copropriété ont été insuffisamment révélés avant la vente.
Cet ordre compte. Sans lui, on confond la dette envers le syndicat, le recours contractuel entre les parties et, dans les cas les plus graves, le terrain du dol ou du manquement au devoir d’information.
Pour approfondir la matière, le lecteur peut aussi consulter nos pages sur le contentieux de vente immobilière, la copropriété, les travaux de copropriété et les vices cachés immobiliers.
I. Il faut distinguer la dette envers le syndicat de la répartition finale entre vendeur et acquéreur
Le premier texte utile est l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Il pose trois règles simples en cas de mutation à titre onéreux d’un lot.
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. Enfin, le trop ou moins perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du copropriétaire en place au jour de cette approbation.
Autrement dit, le syndic ne raisonne pas d’abord en équité. Il raisonne en exigibilité.
Cela suppose de rappeler le mécanisme de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration relèvent du budget prévisionnel. Les copropriétaires versent des provisions, en principe trimestrielles. En revanche, les travaux et autres dépenses hors budget prévisionnel obéissent à un autre régime : les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
La conséquence pratique est nette.
Pour les charges courantes, la photographie se prend autour du budget prévisionnel et de ses appels périodiques. Pour les travaux, la photographie se prend autour du vote, puis de la date exacte des appels de fonds décidés par l’assemblée générale. Il ne suffit donc pas de demander : « les travaux ont-ils été votés avant la vente ? » Il faut aussi demander : « à quelle date la provision litigieuse est-elle devenue exigible ? »
II. Les travaux votés avant la vente ne sont pas automatiquement à la charge finale de l’acquéreur
Beaucoup de litiges naissent d’une confusion entre deux idées pourtant différentes.
Première idée : au regard du syndicat, la provision hors budget est due par le copropriétaire en place au moment de l’exigibilité.
Deuxième idée : au regard du contrat de vente, les parties peuvent répartir différemment la charge définitive entre elles.
La troisième chambre civile l’illustre dans la décision du 8 avril 2021, n° 20-15.152. Les travaux de reprise de plancher et les travaux complémentaires avaient été votés avant la vente. Des appels de fonds sont intervenus ensuite. L’acte prévoyait que le vendeur supporterait le coût des travaux décidés au plus tard à la date de l’avant-contrat, et que l’acquéreur supporterait ceux votés après cette date. La Cour de cassation valide l’analyse des juges du fond : même si des appels complémentaires ou une augmentation de budget ont été ratifiés plus tard, les sommes restaient attachées à des travaux déjà décidés avant la date contractuellement retenue.
Cette décision est décisive pour la pratique.
Elle rappelle qu’il faut lire précisément la clause. Une clause bien rédigée ne se contente pas de viser la date de l’appel de fonds. Elle vise la date à laquelle les travaux ont été décidés. Si cette clause existe, l’acquéreur qui a payé le syndic peut ensuite exercer un recours contre le vendeur pour obtenir remboursement des sommes que celui-ci s’était contractuellement engagé à supporter.
Le piège est classique. Le vendeur dit : « je ne vous dois rien, l’appel est arrivé après l’acte. » C’est parfois exact au regard du syndicat. Cela ne l’est pas forcément au regard de l’acte de vente.
III. Encore faut-il vérifier que la somme réclamée correspond bien à une créance liquide et exigible
Même lorsque le syndic agit, tout n’est pas dû par principe. Il faut vérifier la nature exacte de la somme réclamée et son support de vote.
L’arrêt du 12 octobre 2023, n° 22-18.723 le rappelle avec fermeté. La Cour de cassation juge que le syndicat ne peut former opposition sur le prix de vente qu’au titre de créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Elle censure les juges du fond qui avaient retenu comme certaine, liquide et exigible une créance de charges couvrant plusieurs exercices sans constater que tous les exercices concernés avaient bien été approuvés par l’assemblée générale.
La leçon dépasse le seul contentieux de l’opposition au prix.
Un appel de fonds, une régularisation de charges ou un budget complémentaire ne se présument pas. Il faut retrouver :
- le procès-verbal de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes ou voté les travaux ;
- la résolution exacte ;
- le budget adopté ;
- l’échéancier des appels ;
- et, si besoin, le décompte individualisé du lot.
La décision du 11 mai 2017, n° 16-12.455 va dans le même sens. La Cour y reproche aux juges du fond d’avoir retenu que la somme réclamée était due au titre de l’eau froide et des dépenses hors budget sans constater que l’approbation des comptes ou la base d’exigibilité permettaient réellement de faire jouer l’article 6-2 du décret de 1967.
En pratique, cela signifie qu’avant de payer sans discuter, ou avant de refuser en bloc, il faut toujours reconstituer le chemin juridique de la somme :
- s’agit-il d’une provision du budget prévisionnel ;
- d’un appel exceptionnel sur travaux ;
- d’un trop ou moins perçu après approbation des comptes ;
- d’un dépassement de budget ;
- d’une dépense nouvelle ;
- ou d’une simple régularisation comptable du syndic.
Sans cette qualification, le dossier reste brouillé.
IV. Le vrai sujet n’est pas toujours “qui paie ?”, mais parfois “qu’est-ce qui a été caché avant la vente ?”
Il existe des dossiers où la discussion ne se réduit plus à l’application mécanique de l’article 6-2 ou à la lecture d’une clause.
Lorsque le vendeur connaissait déjà des travaux majeurs, une injonction administrative, une assemblée générale imminente, un appel prévisible ou une dérive importante du coût, et qu’il a laissé l’acquéreur contracter sans information loyale, le terrain change. On entre dans le débat sur le manquement précontractuel, voire sur le dol.
L’arrêt du 30 novembre 2011, n° 10-30.612 est particulièrement éclairant. Dans cette affaire, le vendeur avait tu à l’acquéreur la tenue imminente d’une assemblée générale extraordinaire portant sur d’importants travaux de mise en sécurité incendie, alors que cette information affectait directement l’économie de l’opération et le niveau futur des charges. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu une réticence dolosive.
Cette décision montre deux choses.
D’abord, l’information déterminante n’est pas seulement celle qui figure déjà dans un appel de fonds définitif. Une convocation à une assemblée générale, un questionnaire du syndic contradictoire, une note de synthèse sur de futurs travaux, un arrêté administratif ou un dossier de mise en conformité peuvent déjà constituer une information décisive pour le consentement.
Ensuite, ce qui compte n’est pas seulement l’existence abstraite de travaux, mais leur impact économique réel sur l’opération. Quand des travaux de sécurité, de structure, de toiture, de façade ou d’ascenseur risquent de bouleverser le coût de détention du lot, le silence du vendeur n’est plus une simple maladresse.
Le fondement le plus souvent invoqué est alors l’article 1137 du code civil, relatif au dol, auquel s’ajoute, selon les cas, le devoir d’information de l’article 1112-1 du code civil.
V. Les meilleures preuves sont presque toujours documentaires
Dans ce type de contentieux, l’acquéreur gagne rarement avec une indignation générale. Il gagne avec une chronologie documentaire.
Les pièces les plus utiles sont les suivantes :
- la promesse ou le compromis ;
- l’acte authentique ;
- la clause de répartition vendeur/acquéreur sur les travaux et charges ;
- l’état daté remis avant la vente ;
- le pré-état daté ou les documents transmis par le vendeur ou son notaire ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale des deux ou trois années précédentes ;
- les convocations et annexes d’assemblée générale ;
- les appels de fonds déjà émis ;
- les devis, notes de synthèse, diagnostics, expertises, correspondances du syndic ;
- les échanges entre vendeur, agent immobilier et notaire ;
- et, lorsque le bien a été vendu comme “sans difficulté”, tous les documents publicitaires ou descriptifs ayant pu banaliser le risque.
L’état daté est important, mais il ne suffit pas à lui seul. Il donne une photographie des sommes exigibles et de certains postes connus au jour où il est établi. Il n’absorbe pas toute l’information utile à l’acquéreur. Les procès-verbaux d’assemblée générale, les convocations, les annexes et la correspondance du syndic disent souvent beaucoup plus sur ce qui était déjà su, discuté, préparé ou anticipé.
Il faut aussi contrôler la cohérence entre les documents. Une discordance entre l’acte, le questionnaire du syndic, les procès-verbaux et les appels de fonds est souvent un signal fort.
VI. Quels recours engager après la découverte
Le premier recours est souvent le plus simple : demander au vendeur l’exécution de la clause contractuelle de répartition et le remboursement des sommes que l’acquéreur a payées au syndicat alors qu’elles devaient, dans les rapports internes, rester à la charge du vendeur.
Le deuxième recours est indemnitaire. Si l’acquéreur a subi un préjudice plus large, par exemple parce qu’il a acheté à un prix surévalué ou a dû financer un passif de copropriété qui lui avait été dissimulé, la demande peut porter sur l’indemnisation du surcoût, des frais induits, voire de la perte de chance de ne pas contracter à ces conditions.
Le troisième recours est celui du dol ou du manquement au devoir d’information, quand il apparaît que le vendeur a retenu une information déterminante. Selon la gravité du dossier, il peut être question d’une réduction du prix, de dommages-intérêts, voire d’une annulation de la vente.
Lorsque l’ampleur du passif de travaux, son ancienneté ou l’état de connaissance du vendeur restent discutés, il faut aussi penser à la mesure d’instruction de l’article 145 du code de procédure civile, notamment si les désordres matériels, les pièces techniques ou l’origine des travaux doivent être figés rapidement.
VII. Que faire dans les premiers jours
Le bon ordre est le suivant.
D’abord, reconstituer le dossier de vente complet auprès du notaire. Ensuite, obtenir les procès-verbaux d’assemblée générale et les annexes utiles auprès du syndic. Puis, classer les appels de fonds par date d’exigibilité réelle. Enfin, confronter ces dates au compromis, à l’acte et aux clauses de répartition.
Il faut ensuite écrire utilement.
Le courrier de mise en cause ne doit pas dire seulement : « vous m’avez caché des travaux ». Il doit viser précisément les résolutions, les dates, les appels de fonds, les pièces non révélées, et la clause de l’acte dont l’exécution est demandée. C’est ce niveau de précision qui fait basculer le dossier d’une contestation vague vers une mise en demeure sérieuse.
Conclusion
Quand des travaux de copropriété apparaissent après la vente, la question n’est jamais seulement de savoir qui a reçu l’appel de fonds. Il faut distinguer la dette envers le syndicat, la répartition finale entre vendeur et acquéreur, et l’éventuelle dissimulation d’une information déterminante avant la vente.
Le cadre utile est clair. L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 organise la dette envers la copropriété selon l’exigibilité. La décision du 8 avril 2021, n° 20-15.152 rappelle que l’acte peut répartir autrement la charge finale entre les parties. Les arrêts des 11 mai 2017, n° 16-12.455 et 12 octobre 2023, n° 22-18.723 imposent, eux, de vérifier la liquidité et l’exigibilité réelles des sommes réclamées. Enfin, l’arrêt du 30 novembre 2011, n° 10-30.612 montre qu’un silence sur des travaux majeurs déjà identifiables peut relever du dol.
En pratique, un bon dossier se gagne donc sur les pièces : état daté, procès-verbaux, convocations, appels de fonds, annexes et acte de vente. C’est à partir de là seulement qu’on peut décider s’il faut payer, contester, se retourner contre le vendeur, ou attaquer la vente elle-même.