Meta description : Saisie pénale d’un immeuble détenu en SCI ou grevé d’une hypothèque : la jurisprudence 2024 redéfinit les droits du tiers propriétaire de bonne foi et du créancier. Recours, délais, juridiction. Cabinet Kohen Avocats Paris.

La saisie pénale d’un immeuble bouscule des équilibres patrimoniaux. La SCI familiale acquise dix ans plus tôt, la copropriété d’un appartement avec un associé devenu objet de poursuites, le crédit immobilier qui finance encore la moitié du prix : tout se trouve placé sous main de justice. La banque s’inquiète de son hypothèque. Le co-indivisaire ou l’autre associé craint pour ses parts. La famille redoute la mise en vente par l’AGRASC.

La chambre criminelle a publié au Bulletin trois arrêts majeurs en 2024 qui éclairent la situation. Le présent article expose ce que cela change concrètement pour le propriétaire civil, la SCI et la banque créancière. Il complète, sous l’angle patrimonial, notre analyse pénale détaillée des recours du tiers propriétaire de bonne foi.

I. La saisie pénale d’un immeuble : ce que cela emporte pour la SCI

A. Le bien sort du circuit de gestion ordinaire

L’ordonnance de saisie pénale immobilière, prise par le juge des libertés et de la détention en cours d’enquête ou par le juge d'instruction en cours d’information, est publiée au service de la publicité foncière. Le bien devient indisponible. La SCI ne peut plus le vendre, le donner en garantie ou le grever d’une nouvelle sûreté. Les associés perdent la maîtrise effective du patrimoine social, alors même que la société conserve formellement sa qualité de propriétaire.

L’occupation reste possible. La saisie pénale n’expulse pas les occupants. Lorsqu’il s’agit d’une saisie sans dépossession sur le fondement de l’article 706-158 du Code de procédure pénale, le détenteur conserve l’usage du bien. Le loyer continue d’être perçu, sous réserve d’un éventuel séquestre prononcé. La SCI doit néanmoins justifier d’une comptabilité conforme et d’une absence de dilapidation, faute de quoi le juge peut renforcer la mesure.

La gestion locative se complique. Les baux en cours subsistent. Les nouveaux baux requièrent une vigilance particulière : un bail signé pendant la saisie, dans des conditions financières favorables au seul preneur, peut être analysé comme un acte de dépréciation prohibé. La cession des parts sociales, quant à elle, devient elle-même problématique. Le service de la publicité foncière refusera l’inscription tant que la mesure subsiste, et l’acte risque l’inopposabilité au Trésor en cas de confiscation finale.

B. L’AGRASC et le risque d’aliénation avant jugement

L’agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués, l’AGRASC, peut être chargée de la gestion de l’immeuble saisi. Pour les biens meubles, l’article 41-5 du Code de procédure pénale autorise même une remise en vue de leur aliénation avant jugement, lorsque le maintien de la saisie ferait perdre de la valeur au bien. La chambre criminelle a précisé en mars 2024 le périmètre de cette faculté : « Selon l’article 41-5 du code de procédure pénale, le procureur de la République peut autoriser la remise à l’AGRASC, en vue de leur aliénation, des biens meubles saisis dont la conservation en nature n’est plus nécessaire à la manifestation de la vérité et dont la confiscation est prévue par la loi, lorsque le maintien de la saisie serait de nature à en diminuer la valeur »¹. Le seul motif des frais de justice ne suffit pas.

Pour les immeubles, l’aliénation avant jugement reste exceptionnelle. La revente par l’AGRASC, lorsqu’elle est ordonnée, ne fait pas disparaître les droits du tiers propriétaire ni ceux du créancier hypothécaire de bonne foi. Le produit de la vente reste affecté en attente de la décision finale. Le tiers conserve donc un intérêt à agir même après la cession, en vue d’obtenir une restitution en valeur. La banque, de son côté, conserve ses droits réels.

C. Les droits réels licitement constitués survivent à la confiscation

L’enseignement le plus utile pour la banque créancière hypothécaire vient de l’arrêt du 10 janvier 2024 : « Selon le dixième alinéa de l’article 131-21 du code pénal, le bien confisqué est, sauf disposition particulière prévoyant sa destruction ou son attribution, dévolu à l’Etat, mais demeure grevé, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers »². La hypothèque inscrite avant les faits, portée par une banque tierce de bonne foi, survit à la confiscation. L’État reçoit l’immeuble, mais il le reçoit grevé.

La conséquence pratique est lourde. Lorsqu’un immeuble valorisé à 3,68 millions d’euros est grevé d’hypothèques pour 3,44 millions d’euros, la part nette utile à la confiscation s’élève à 240 000 euros. La saisie de cet immeuble, du seul point de vue du Trésor, est presque sans intérêt. La chambre criminelle a validé, dans la même affaire, la saisie subsidiaire d’un compte bancaire de 38 657 euros, mesure proportionnée à l’objet du blanchiment reproché à la société². La banque n’a pas perdu son rang, et l’État n’a pas obtenu plus que ce que la valeur résiduelle permettait.

Cette règle vaut aussi pour les autres droits réels licitement constitués. Le crédit-bailleur, le titulaire d’un nantissement, le bénéficiaire d’une servitude de droit privé conservent leur droit. La déchéance ne joue qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du créancier, soit la connaissance du caractère frauduleux de l’opération financée.

II. Les voies de recours du propriétaire civil et du créancier

A. Le tiers propriétaire de bonne foi : qualité élargie depuis 2024

Le tiers propriétaire d’un immeuble saisi par la justice pénale peut agir à plusieurs niveaux. La cassation du 24 janvier 2024 a clarifié sa qualité pour agir. La chambre criminelle énonce : « Les dispositions de l’article 131-21 du code pénal permettant la confiscation de biens appartenant au condamné ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont il a la libre disposition, n’exigent pas du propriétaire faisant valoir le droit qu’il revendique et sa bonne foi qu’il ait eu la libre disposition de ces biens »³. La chambre de l'instruction d’Aix-en-Provence avait posé une condition supplémentaire de libre disposition par le tiers : la cassation l’écarte. Le tiers se fait connaître, démontre son titre, démontre sa bonne foi. La libre disposition est un débat qui concerne le condamné, non le tiers.

Le débat se déplace alors vers la réalité économique du contrôle. La chambre criminelle, dans un arrêt du 4 septembre 2024, valide le rejet d’une requête en restitution émanant d’une société propriétaire d’immeubles confisqués, au motif que le condamné « était indirectement détenu par le condamné, effectivement contrôlée par lui et que ce dernier décidait seul de l’aliénation des immeubles litigieux »⁴. La société écran ne sauve pas le bien lorsque sa substance économique est inexistante. La SCI familiale qui correspond à un projet patrimonial réel, avec des comptes propres, des décisions sociales effectives et une historicité antérieure aux faits, conserve ses chances. La SCI montée pour héberger formellement un patrimoine que le condamné continue de gérer librement les perd.

La jurisprudence du 4 septembre 2024 ajoute une seconde précision : le tiers ne peut pas refaire le procès pénal. « Le tiers […] est sans qualité pour contester le fondement légal et la motivation de la peine de confiscation prononcée, mais doit être admis à critiquer la libre disposition du bien par le condamné »⁴. La défense doit donc concentrer ses moyens sur la propriété réelle, sur la bonne foi, et sur l’autonomie du tiers vis-à-vis du condamné.

B. La saisie sans dépossession et les droits des co-indivisaires

L’arrêt du 7 février 2024 traite la saisie sans dépossession. La chambre criminelle pose : « L’ordonnance de saisie sans dépossession est notifiée au ministère public, au propriétaire du bien saisi et, s’ils sont connus, aux tiers ayant des droits sur ce bien, qui peuvent la déférer à la chambre de l’instruction par déclaration au greffe du tribunal dans un délai de dix jours à compter de la notification de la décision, et […] s’ils ne sont pas appelants, seuls le propriétaire du bien et les tiers ayant des droits sur ce bien peuvent être entendus par la chambre de l’instruction, sans toutefois pouvoir prétendre à la mise à disposition de la procédure »⁵. Le tiers titulaire d’un droit réel doit se manifester dans les dix jours.

Pour la SCI, ce délai impose une réactivité immédiate. La déclaration au greffe du tribunal de grande instance, ou tribunal judiciaire selon la juridiction, doit être faite par le gérant ou par un avocat dûment mandaté. Le mémoire ampliatif, déposé dans les jours suivants, doit articuler la propriété, la bonne foi, l’antériorité de l’acquisition par rapport aux faits, et le défaut de libre disposition par le condamné. À défaut de mémoire structuré, l’audition par la chambre de l’instruction se fait sans support documentaire suffisant.

Pour le co-indivisaire ou l’autre associé, la même règle s’impose. Celui qui détient un droit indivis sur le bien, ou qui détient des parts sociales dans la société propriétaire, doit se manifester dès la notification. La chambre de l’instruction n’entend que ceux qui ont des droits ou prétendent en avoir. La cassation rappelle que les acheteurs successifs sans droit sur le bien ne sont pas convoqués automatiquement⁵.

C. La banque hypothécaire et la défense des sûretés

La banque créancière hypothécaire occupe une position particulière. Son rang d’inscription antérieur aux faits lui assure une protection forte. Son intérêt à agir naît de la survie de son droit réel. La banque doit néanmoins rester active à la procédure, pour deux raisons.

Première raison, l’inscription effective de son hypothèque doit être démontrée. L’historique de la publication, le rang, le montant garanti, l’antériorité par rapport aux faits forment le dossier minimal. La banque doit également prouver sa bonne foi : absence de connaissance du caractère frauduleux du financement, contrôles classiques de conformité au moment de l’octroi du prêt, traçabilité des fonds.

Seconde raison, la valorisation. La saisie en valeur impose au juge de vérifier que la valeur saisie n’excède pas l’objet ou le produit de l’infraction. La banque a intérêt à fournir une expertise immobilière fiable, à actualiser les soldes de prêt, à rappeler les commissions et intérêts à courir. Plus la valeur résiduelle utile au Trésor est faible, plus la saisie en nature perd de son intérêt et plus la voie de la mainlevée ou de la substitution s’ouvre.

Au stade post-confiscation, la banque conserve son hypothèque. Elle peut en obtenir la réalisation par la voie de la saisie immobilière civile, sur le fondement des articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. L’État, devenu propriétaire, prend la place du débiteur saisi, sans que la sûreté ne soit éteinte.

Pour les opérations de financement immobilier complexes ou impliquant une SCI, l’articulation avec les expertises de notre cabinet en contentieux locatif ou en conseil aux SCI permet d’aborder le dossier dans toutes ses dimensions civiles et patrimoniales.

III. Stratégie pratique pour le propriétaire et la banque

A. Les premiers réflexes à la notification

À la notification de l’ordonnance, trois réflexes s’imposent. Recenser les droits exacts : titre de propriété, parts sociales détenues, hypothèque, bail, indivision. Identifier le délai applicable : dix jours pour la saisie sans dépossession, cinq jours pour les autres saisies spéciales. Constituer un avocat spécialisé en droit pénal ayant l’expérience des chambres de l’instruction de Paris ou de Versailles.

Dans le même temps, il faut sécuriser le dossier patrimonial. Les actes notariés, les statuts, les procès-verbaux d’assemblée générale de la SCI, les contrats de prêt, les inscriptions hypothécaires, les déclarations fiscales doivent être réunis et chronologiquement classés. La narration patrimoniale qui en ressort doit montrer une autonomie réelle du tiers vis-à-vis du mis en cause.

Pour la banque, la mobilisation interne du service contentieux est essentielle. La transmission rapide à l’avocat des éléments de souscription du prêt, des contrôles conformité menés à l’époque et de l’expertise du bien réduit le temps de réaction. La banque doit être en mesure de produire un mémoire dans la quinzaine, faute de quoi le débat se tient sans elle.

B. La juridiction territorialement compétente en Île-de-France

La compétence territoriale dépend du lieu de la saisie et du stade procédural. Pour les saisies pénales prises à l’enquête à Paris, la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Paris est compétente sur appel des ordonnances. Pour les saisies prises dans les Hauts-de-Seine, le Val-d’Oise ou les Yvelines, la chambre de l’instruction de la cour d’appel de Versailles est compétente. La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne dépendent également de la cour d’appel de Paris.

Pour la saisie pénale immobilière proprement dite, le juge des libertés et de la détention statue au sein du tribunal judiciaire dont dépend la situation de l’immeuble : Paris, Bobigny, Créteil, Nanterre, Versailles, Pontoise, Évry, Meaux. L’avocat suit donc une double géographie : celle du lieu de saisie pour le premier degré, celle de la cour d’appel pour le recours.

À Paris, la chambre de l’instruction, en sa formation spéciale sur les saisies, traite la majeure partie du contentieux des saisies économiques en raison de la concentration des juges d’instruction du parquet financier au tribunal judiciaire de Paris. Cette spécialisation favorise une jurisprudence locale précise, à laquelle l’avocat doit se référer dans la rédaction du mémoire.

Notre cabinet, basé à Paris, intervient devant l’ensemble des juridictions d’Île-de-France pour défendre les propriétaires, les SCI et les établissements financiers confrontés à une saisie pénale ou à une confiscation. Pour la dimension pénale stricte, l’équipe travaille en lien étroit avec les avocats pénalistes du cabinet ; sur les conséquences contractuelles immobilières, voir notre travail sur les vices cachés et les contentieux d’acquisition.

C. Les pièges à éviter pour préserver ses chances

Plusieurs erreurs récurrentes ferment les voies de recours.

Première erreur, la confusion entre l’action pénale et le débat sur la propriété. Le tiers ne peut pas contester la qualification de l’infraction. Il peut, et il doit, contester la libre disposition du bien par le condamné. Tout grief mal placé est rejeté.

Deuxième erreur, la passivité face à l’AGRASC. Le tiers qui apprend la remise de son bien à l’AGRASC en vue d’aliénation doit immédiatement saisir la chambre de l’instruction sur le fondement de l’article 41-5 du Code de procédure pénale, en démontrant que les conditions de la remise ne sont pas réunies. La cassation a montré en 2024 que les seuls frais de justice ne suffisent pas à fonder l’aliénation¹.

Troisième erreur, la sous-estimation de la transparence économique réelle. Le critère du propriétaire économique réel, posé en septembre 2024, sanctionne les montages dont la SCI ne sert qu’à dissimuler la maîtrise effective du condamné. La défense gagnante repose sur la démonstration d’une vie sociale réelle, de comptes annuels approuvés, de procès-verbaux d’AG signés par le gérant de droit, de distributions effectives, d’une comptabilité tenue par un cabinet indépendant.

Quatrième erreur, la prescription des recours civils. Lorsque la saisie pénale s’éternise et que la décision finale tarde, le créancier hypothécaire ou l’indivisaire doit veiller à interrompre les prescriptions civiles qui pourraient courir parallèlement. Le sursis à statuer du juge civil n’est pas systématique. Une procédure prud'homale, une action en nullité ou une action en garantie peut s’éteindre sans que la situation pénale ait été résolue.

En synthèse

La saisie pénale d’un immeuble n’éteint ni la propriété du tiers de bonne foi, ni les droits réels licitement constitués au profit du créancier. La jurisprudence publiée au Bulletin en 2024 redessine la qualité pour agir et les voies de recours du tiers : qualité élargie, débat ciblé sur la libre disposition, importance de la réalité économique du contrôle. La SCI familiale qui repose sur une substance économique authentique conserve ses chances. La SCI écran les perd. La banque créancière, de son côté, garde son rang à concurrence de la valeur du bien, même après confiscation.

La défense efficace combine réactivité procédurale, narration patrimoniale documentée et coordination avec les acteurs civils du dossier. Le délai de dix jours pour la saisie sans dépossession ne pardonne pas. La constitution rapide d’un dossier de pièces et le choix d’un avocat spécialisé déterminent l’issue.

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