Le bail commercial protège le preneur par une règle simple. À l’expiration de la durée légale de neuf ans, le loyer du bail renouvelé reste plafonné. Il varie au plus dans la limite d’un indice, l’ILC ou l’ILAT. Le bailleur qui voit grimper la valeur du quartier doit donc se contenter d’une indexation. Cette règle, posée par l’article L. 145-34 du Code de commerce, vaut tant que rien n’a notablement changé pendant le bail expiré.

Mais quand le quartier change, quand un centre commercial s’implante, quand une ligne de tramway ouvre devant la boutique, quand le bail s’est prolongé au-delà de douze ans par tacite prolongation, le bailleur peut demander au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Le loyer est alors déplafonné. C’est souvent un saut considérable.

L’enjeu financier explique le contentieux. Pour le bailleur qui a sous-loué pendant neuf ans à un loyer indexé, le déplafonnement double parfois la recette annuelle. Pour le preneur qui a investi dans son fonds de commerce, l’augmentation peut signifier la fermeture. La Cour de cassation encadre strictement les conditions du déplafonnement et impose au juge de vérifier chacun des critères. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un mécanisme de lissage limite à 10 % par an la hausse, ce qui change la stratégie des deux camps.

Cet article expose le régime du plafonnement et du déplafonnement. Il aborde les conditions de droit commun (I), la mise en œuvre judiciaire devant le juge des loyers commerciaux (II) et les outils dont disposent les parties pour anticiper ou contenir le mouvement (III).

I. Le principe du plafonnement et ses exceptions légales

A. Le mécanisme du plafonnement de l’article L. 145-34

Le bail commercial ne se renouvelle pas au prix de la valeur locative. Le législateur a posé une règle de protection du preneur : le loyer du bail renouvelé ne peut augmenter au-delà de la variation d’un indice. Cette règle est d’ordre public.

Aux termes de l’article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce : « À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. »¹

Le plafond se calcule donc par application d’un indice : ILC pour les commerces, ILAT pour les bureaux, services et activités tertiaires non commerciales. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé récemment : « À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. »²

L’opération est mécanique. Le juge vérifie la durée du bail, retient l’indice applicable, calcule la variation entre le trimestre de référence du bail initial et celui du renouvellement, applique cette variation au loyer initial et obtient le loyer plafonné. Au-delà de ce plafond, sauf déplafonnement, le bailleur ne peut rien réclamer.

Le loyer pris pour base du calcul est le loyer contractuel d’origine, et non le loyer effectivement payé en fin de bail. La Cour de cassation a tranché ce point dès 2006 : pour la troisième chambre civile, « pour déterminer le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2000, le loyer à prendre en considération pour l’application de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler »³. Cela évite que les ristournes consenties par le bailleur en cours de bail viennent réduire l’assiette de l’indexation.

B. La règle du loyer plancher : le plafond ne s’impose pas au preneur

Le plafonnement protège le preneur. Il ne joue donc qu’à la hausse. Lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le preneur peut demander à ce que le loyer soit fixé à cette valeur, plus basse. La règle est constante.

Dans une décision publiée du 5 novembre 2014, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui s’en tenait au plafond malgré la demande du preneur de retenir une valeur locative inférieure : « le locataire demandait que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, la cour d’appel, qui n’a pas recherché si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative, n’a pas donné de base légale à sa décision »⁴. Le plafond fonctionne donc comme un maximum, jamais comme un minimum. Le juge doit, lorsqu’il en est requis, déterminer la valeur locative et la comparer au loyer plafonné.

Cette dissymétrie est rationnelle. Le plafonnement existe pour préserver le preneur de la pression à la hausse. Si le marché baisse, rien ne justifie d’imposer au preneur le maintien d’un loyer surévalué. Le contentieux est rare en zone tendue, fréquent dans les centres-villes en déclin et dans les centres commerciaux périphériques touchés par la mutation du commerce de proximité.

C. Les exceptions légales au plafonnement

L’article L. 145-34, dans sa lettre, écarte le plafonnement « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». L’article L. 145-33 énumère cinq éléments d’appréciation de la valeur locative : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Seuls les quatre premiers peuvent justifier un déplafonnement. Le cinquième sert à fixer la valeur locative, mais ne déclenche jamais à lui seul le déplafonnement.

À cette première exception s’ajoutent les hypothèses propres au bail : durée effective supérieure à douze ans, locaux monovalents, terrains, bureaux exclusifs. La cour d’appel de Paris l’a synthétisé en décembre 2024 : « l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit une règle de plafonnement des loyers des baux renouvelés, qui ne s’applique pas notamment lorsque la durée effective du bail expiré excède 12 ans »⁵. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé la même règle pour la tacite prolongation : « le plafonnement […] n’a pas vocation à s’appliquer lorsque du fait de sa tacite prolongation le bail a eu une durée effective supérieure à douze ans »⁶.

Cette dérogation tenant à la durée est mécanique. Elle ne dépend pas de l’évolution des facteurs ni de l’accord des parties. Elle se déclenche dès lors que le bail s’est prolongé au-delà de douze ans, ce qui arrive souvent quand ni le bailleur ni le preneur n’a délivré congé à l’échéance des neuf ans. Les parties qui souhaitent éviter cette dérogation doivent agir à temps : le bailleur en délivrant congé avec offre de renouvellement, le preneur en demandant le renouvellement par acte d’huissier. La passivité fait basculer dans le déplafonnement.

II. La modification notable, condition centrale du déplafonnement

A. Une modification notable, durable et concrète

Le concept de modification notable structure l’ensemble du contentieux. Le juge ne déplafonne pas parce que le quartier a changé. Il déplafonne parce qu’il a changé de manière notable, durable, et utile au commerce considéré. La Cour de cassation rappelle régulièrement ces trois exigences.

La troisième chambre civile a posé la règle de principe dans un arrêt publié au Bulletin du 8 décembre 2010 : « l’intérêt que présente une telle modification doit être apprécié au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu’il y ait lieu d’exclure de cet examen l’activité d’un sous-locataire »⁷. L’arrêt précise donc deux choses : la modification doit présenter un intérêt pour le commerce, et l’activité du sous-locataire compte aussi.

L’arrêt publié du 13 octobre 2021 prolonge cette ligne et la rattache au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce. Selon la Cour, « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative »⁸. La règle est donc double : il faut une évolution notable, et une incidence favorable sur le commerce. L’évolution sans incidence n’ouvre pas le déplafonnement.

L’arrêt précise aussi qu’une terrasse installée sur le domaine public en vertu d’une autorisation municipale n’est pas une caractéristique du local loué, mais peut contribuer à la modification des facteurs locaux de commercialité. Le juge doit donc rechercher l’incidence indirecte : ce qui ne change pas le local peut changer le quartier autour du local, et c’est cela qui compte.

B. La preuve appartient à celui qui demande le déplafonnement

La charge de la preuve repose sur le bailleur, demandeur naturel à la procédure de déplafonnement. La cour d’appel de Rennes l’a redit en février 2026 : « il appartient au bailleur de démontrer ce caractère notable pour justifier d’une modification des obligations des parties susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer renouvelé, ce qu’il ne démontre pas en l’espèce »⁹.

Le bailleur doit donc constituer un dossier documenté. L’expertise judiciaire est presque toujours ordonnée. L’expert visite les lieux, étudie le quartier, recense les flux de chaland, analyse les transports, mesure les évolutions démographiques, compare avec la situation prévalant à la signature du bail expiré. Son rapport ne lie pas le juge mais l’éclaire.

Le juge ne se contente pas d’une accumulation de faits favorables. Il vérifie si chacun de ces faits est intervenu pendant la période de référence, c’est-à-dire la durée effective du bail expiré. Chaque facteur doit être daté et apprécié in concreto au regard du commerce exploité.

C. La modification notable mais sans intérêt pour le commerce ne suffit pas

Le contentieux abonde d’espèces où la modification est démontrée mais ne profite pas au preneur. Le juge refuse alors le déplafonnement. La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt validé par la Cour de cassation, a refusé le déplafonnement d’un bail de pompes funèbres à Villeurbanne malgré une augmentation de population de 13 % : la croissance démographique avait conduit à un rajeunissement de la population, le nombre de décès était resté stable, et l’amélioration de l’accessibilité du commerce était neutralisée par la création de deux entreprises concurrentes¹⁰.

La motivation est instructive. Il ne suffit pas que le quartier change. Il faut que ce changement profite au commerce considéré. Pour un commerce de pompes funèbres, l’augmentation de la population est neutre si elle ne se traduit pas par un nombre supérieur de décès. Pour une boutique de luxe, l’ouverture d’une station de métro à mille mètres ne suffit pas. Pour un restaurant, l’arrivée d’une zone piétonne devant la porte est, en revanche, presque toujours retenue.

Cette appréciation in concreto explique l’écart entre l’analyse de l’expert, qui constate des évolutions matérielles, et la motivation du juge, qui les rapporte à l’activité réelle du preneur. Le bailleur prudent prépare son dossier en démontrant non seulement la modification, mais aussi le bénéfice attendu : nouvelles clientèles, nouvelles plages d’ouverture, captation des flux. Sans cette démonstration de l’incidence favorable, le juge applique la règle du plafonnement.

D. Une modification notable n’est pas une simple amélioration

Toute évolution n’est pas une modification notable. La troisième chambre civile l’a rappelé dans plusieurs espèces. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt de mai 2025, a refusé de retenir comme motif de déplafonnement une augmentation de la taxe foncière de 16,63 % : « cette évolution de 16,63 % ne constitue pas une modification »¹¹. Une variation isolée, même forte en pourcentage, ne suffit pas si elle n’a pas de portée sur la commercialité.

Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 14 mars 2025, a rejeté un déplafonnement fondé sur la modification des caractéristiques des locaux après avoir relevé, dans un rayon de chalandise élargi, une baisse de population de 9,74 %, des logements neufs en nombre très insuffisant en termes d’apport potentiel de clientèle, le faible impact des bureaux dans un quartier traditionnellement commerçant et d’affaires, le maintien de la très grande majorité des commerces indépendants et aucun renforcement significatif de l’offre commerciale¹². Quand le faisceau d’indices penche défavorablement, le déplafonnement est refusé.

À l’inverse, l’évolution combinée d’une zone piétonne, d’un palais des congrès, d’aménagements touristiques et d’une augmentation des loyers voisins de 28 % a été retenue par la Cour de cassation pour un commerce de bijouterie au cœur d’Ajaccio. La juridiction du fond avait constaté que « depuis 1996 le port d’Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concernait principalement la rue Fesch, à l’angle de laquelle se situait le commerce considéré »¹³ et a déduit que la modification des facteurs locaux de commercialité était notable. Le déplafonnement a été confirmé.

III. La fixation judiciaire du loyer déplafonné et le mécanisme de lissage

A. La saisine du juge des loyers commerciaux

La fixation du loyer du bail renouvelé n’est pas une compétence ordinaire. Elle relève d’un juge spécialisé : le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se trouve l’immeuble. La procédure est gouvernée par les articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce et se déroule sur mémoires.

Le tribunal judiciaire de Paris l’a récemment rappelé : « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire »¹⁴. La procédure mémoire impose un calendrier d’échanges écrits, un contrôle strict des pièces et une audience après dépôt du rapport d’expertise.

L’expertise est de quasi-droit en matière de déplafonnement. Le juge ordonne d’abord, par jugement avant dire droit, une mesure d’expertise sur la valeur locative et la modification éventuelle des facteurs locaux de commercialité. L’expert dépose son rapport. Les parties échangent leurs derniers mémoires. Le juge tranche. Cette procédure peut durer trois à cinq ans. Pendant l’instance, le preneur paie un loyer provisionnel, généralement le loyer indexé du bail expiré.

B. Le calcul des intérêts sur le différentiel

Quand le juge fixe finalement un loyer supérieur au provisionnel, le différentiel produit intérêts. Le point de départ de ces intérêts dépend de l’identité du demandeur. La troisième chambre civile a posé la règle dans un arrêt publié du 18 juin 2014 : « les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge »¹⁵.

L’arrêt publié du 12 avril 2018 a précisé que « les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix »¹⁶. La présence d’une clause d’échelle mobile dans le bail ne dispense pas le bailleur d’invoquer le bénéfice des intérêts moratoires : ils restent dus.

Le différentiel peut donc atteindre des sommes importantes. Sur un bail dont la procédure dure quatre ans et où le déplafonnement augmente le loyer annuel de 30 000 euros, le rappel atteint 120 000 euros, auxquels s’ajoutent les intérêts au taux légal. Le bailleur a intérêt à assigner rapidement pour faire courir les intérêts. Le preneur, à l’inverse, a intérêt à provisionner ces sommes pendant l’instance.

C. Le mécanisme de lissage de l’article L. 145-34, alinéa 4

La loi Pinel du 18 juin 2014 a tempéré la rigueur du déplafonnement par un mécanisme de lissage. Quand le déplafonnement est acquis, la hausse ne peut pas se produire d’un seul coup. Elle est étalée dans le temps.

Aux termes de l’article L. 145-34, dernier alinéa, du Code de commerce : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »¹⁷

La cour d’appel de Paris a appliqué ce mécanisme dans un arrêt du 28 mars 2024 : « il résulte de l’article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer »¹⁸. Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué la même règle en novembre 2025 pour une boutique parisienne dont le bail avait été renouvelé¹⁹.

Le lissage change radicalement la stratégie des parties. Avant 2014, le déplafonnement produisait son plein effet immédiatement : le bailleur encaissait le différentiel rétroactivement, le preneur subissait un saut brutal. Depuis la loi Pinel, le saut s’étale. Une augmentation de 100 % se déploie sur sept ans environ. La rentabilité du déplafonnement pour le bailleur diminue à mesure que dure l’instance, puisque la première année de plein effet est repoussée. Le preneur a, lui, le temps de réorganiser son exploitation.

Le mécanisme s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Pour les baux antérieurs, la jurisprudence considère qu’il joue à compter de cette date. Les parties qui négocient un nouveau bail commercial peuvent contractuellement renoncer au lissage. La jurisprudence admet la validité d’une clause expresse d’écartement, sous réserve qu’elle soit claire, non équivoque et acceptée en pleine connaissance de cause. Le contentieux sur la validité de ces clauses se développe.

D. La possibilité d’une fixation forfaitaire à l’avance

Les parties peuvent éviter le contentieux en stipulant à l’avance, dans le bail initial, les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé. La Cour de cassation l’a admis dans un arrêt publié du 10 mars 2004 : « rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé »²⁰.

Cette liberté contractuelle est utile pour les opérations de centre commercial ou de retail park, où le bailleur veut sécuriser une indexation supérieure à l’ILC. Elle suppose une rédaction soignée. La clause doit prévoir non un loyer ferme à dix ans, qui se heurterait à l’ordre public, mais une formule objective de calcul. Les clauses d’indexation alternatives, les clauses recettes et les clauses de plafond contractuel sont les principales modalités.

Le bailleur qui ne veut pas s’enfermer dans un cadre indiciel a aussi à sa disposition les outils contractuels classiques : clause d’échelle mobile à indice fixé conventionnellement, clause de loyer binaire avec une part fixe et une part variable indexée sur le chiffre d’affaires, clause de révision triennale sollicitée par voie distincte de la procédure de renouvellement. La combinaison de ces outils est la matière première du contentieux locatif commercial.

E. Le droit de repentir, soupape ultime du bailleur

Le bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement, ou un congé avec offre de renouvellement à un loyer déplafonné qu’il estime perdu en cours d’instance, peut revenir sur sa décision. C’est le droit de repentir, organisé par l’article L. 145-58 du Code de commerce. Il s’exerce dans les quinze jours suivant la signification de la décision passée en force de chose jugée.

Le repentir replace les parties dans la situation antérieure : le bail est renouvelé aux conditions qui auraient été celles d’un renouvellement amiable. Il évite au bailleur de payer une indemnité d’éviction quand il a sous-estimé la défense du preneur, ou d’encaisser un loyer plus faible que le loyer plafonné quand sa demande de déplafonnement est rejetée. Le contentieux sur les conditions d’exercice du repentir est ancien et nourri. Le repentir n’est ouvert que si le preneur n’a pas déjà loué d’autres locaux ou cessé son exploitation.

Pour une analyse des conditions de fixation et des mécanismes voisins, on pourra utilement se reporter à notre étude sur l’indemnité d’éviction du bail commercial, qui explore le pendant procédural du déplafonnement, ou à notre analyse du contrat de franchise et de la loi Doubin, qui aborde les enjeux du locataire-franchisé dans la fin de bail. La réflexion sur le contentieux locatif commercial gagne aussi à être lue en parallèle de notre panorama de l’abus de majorité entre associés lorsque le preneur est lui-même une société dont la gouvernance se fragilise sous la pression du loyer.

Le contentieux du déplafonnement traverse l’ensemble du droit immobilier d’entreprise. Il intéresse au premier chef les acteurs de l’immobilier commercial à Paris, les promoteurs et investisseurs en quête de valorisation foncière, les propriétaires d’immeubles mixtes et les preneurs commerçants confrontés à la pression locative. Les enjeux croisent fréquemment les problématiques relevant du droit des affaires, notamment pour les preneurs constitués en société exploitante d’un fonds, et avec les régimes propres aux baux commerciaux ainsi qu’aux opérations de cession de fonds de commerce lorsque le déplafonnement modifie la valeur économique du fonds. Quand le préjudice financier est majeur ou la stratégie du bailleur agressive, l’orientation pénale peut elle-même devenir pertinente, en particulier pour les comportements caractérisant un dol ou des manœuvres frauduleuses au sens du droit pénal des affaires.

Lorsque le désaccord sur le loyer s’accompagne d’une occupation par un tiers, il faut aussi vérifier autorisation du bailleur en cas de sous-location commerciale.

Avant de raisonner sur le renouvellement et le plafonnement du loyer, il faut parfois vérifier si la relation a basculé vers un bail commercial après un bail dérogatoire et maintien dans les lieux.

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