En octobre 2026, un reportage d’Actu.fr publié le 28 octobre 2026 relate la mise en place d’un périmètre de sécurité après la découverte d’un risque touchant la structure d’un bâtiment. Un tel périmètre pose une question pratique pour les professionnels installés à proximité : que devient le bail si l’on ne peut plus atteindre son propre local à cause du danger présenté par un autre immeuble ?
L’arrêté évoqué par le reportage n’a pas été consulté pour cet article. Les informations disponibles ne permettent pas de conclure à la fermeture d’un commerce voisin ni d’attribuer une responsabilité. Les développements qui suivent exposent une situation générale ; ils ne décrivent pas la situation des commerces liés à l’actualité. Aucun accident ni dommage n’a été établi par une source officielle consultée ici. Les contrats applicables comptent, et seul le juge tranche un litige.
Une décision de la cour d’appel de Paris du 24 septembre 2026 apporte un éclairage concret sur une affaire différente. Un local commercial n’était pas visé par l’arrêté concernant des bâtiments voisins, mais son accès était devenu impossible. La cour a prononcé la résiliation judiciaire du bail sans retenir de faute de la bailleresse et a ordonné la restitution d’une partie des sommes payées. Ce résultat ne se transpose pas automatiquement : il dépendait des documents et de la configuration des lieux examinés par les juges. Avant de cesser de payer ou de quitter définitivement le local, il faut distinguer les effets de la mesure de police, la preuve de l’entrave et les recours réellement ouverts.
I. Arrêté de péril d’un immeuble voisin : comment savoir si le commerce est concerné ?
A. Que dit l’arrêté et quel accès au local est réellement interdit ?
La première pièce à obtenir est le texte complet de la décision administrative, avec ses annexes, son plan éventuel et les modifications ultérieures. Une photographie d’une barrière ou un article de presse alerte sur la situation, mais ne permet pas toujours de savoir si l’interdiction concerne tout un bâtiment, une cour, un passage, une partie de voie publique ou seulement l’accès à certains locaux. Une mesure portant sur un immeuble voisin peut rendre un local inaccessible sans que celui-ci soit lui-même désigné dans l’arrêté.
L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation vise notamment les risques présentés par des bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers. L’article L. 511-11 du même code permet à l’autorité compétente de prescrire, selon les circonstances, une « interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif ». Le document effectivement pris doit toutefois être lu pour identifier son fondement et les lieux qu’il couvre ; un périmètre de sécurité ne révèle pas à lui seul le contenu juridique de l’acte.
Demandez à la mairie ou à l’autorité qui a pris la mesure la copie de l’acte, de son éventuelle mainlevée et des plans disponibles. Transmettez-les au bailleur et, s’il existe une copropriété, au syndic. Relevez les adresses ou bâtiments visés, l’emplacement des limites matérielles et les personnes à qui la décision est adressée. Notez aussi si une interdiction porte sur le public, les salariés, tous les occupants ou seulement un itinéraire. Une interdiction d’accès doit être respectée : chercher un passage dans la zone fermée pour photographier son stock ou servir un client mettrait les personnes en danger et n’établirait pas un droit d’entrer.
Il faut ensuite reconstituer le trajet concret. Une porte de service existe-t-elle ? Est-elle utilisable légalement et en sécurité, ou conduit-elle elle aussi dans la zone fermée ? Permet-elle seulement d’atteindre une réserve ou d’exploiter effectivement le local conformément au bail ? Un accès réservé aux secours ne vaut pas autorisation d’y accueillir du public. Inversement, une rue déviée ou un parcours client moins commode ne prouve pas nécessairement que tout accès au commerce est impossible. Les questions à poser aux services municipaux portent donc sur les accès autorisés et les restrictions effectivement en vigueur, sans demander aux personnels de déroger à la mesure.
Le bail lui-même est indispensable. Identifiez les locaux loués, leurs annexes, les chemins ou servitudes décrits et l’activité autorisée. Si la surface de vente reste accessible mais que la livraison, le stockage ou une entrée indispensable à l’activité ne le sont plus, décrivez précisément la conséquence : le différend n’est pas forcément le même que pour une impossibilité d’accès totale. Conservez également les échanges antérieurs sur d’éventuels désordres, sans supposer que le bailleur connaît ou contrôle l’état du bâtiment voisin.
B. Quelles preuves réunir si le local commercial n’est pas nommé dans l’arrêté ?
Il ne suffit pas de produire le titre de l’arrêté. Il faut relier la mesure à la situation du local et à la période pendant laquelle la gêne est alléguée. L’article 1353 du code civil commence par cette règle : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » En pratique, chaque partie doit conserver les pièces qui étayent ce qu’elle demande ou ce qu’elle conteste.
Un dossier utile réunit le bail et ses avenants, l’arrêté intégral, les plans de l’ensemble, des photographies datées des accès depuis des lieux autorisés, les messages de l’administration et les échanges avec le bailleur. Un constat de commissaire de justice peut décrire l’emplacement des barrières, la signalisation, les portes et l’impossibilité d’emprunter un trajet ; il ne remplace pas pour autant le contenu de l’arrêté. Si l’état des lieux évolue, conservez des éléments distincts pour chaque phase plutôt que de supposer que la situation reste identique. Les bons de livraison refusés, rendez-vous annulés ou messages adressés aux salariés peuvent éclairer les conséquences concrètes de l’entrave.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 24 septembre 2026, RG 23/07895, a examiné l’accès d’un studio situé dans un bâtiment qui n’était pas visé par l’arrêté de péril. Des grilles barraient l’entrée d’une cour et l’accès à l’escalier desservant le local. La cour a étudié les photographies et la configuration des bâtiments : même le trajet alternatif proposé aurait nécessité de longer le bâtiment dangereux. Elle a retenu que la locataire avait été privée de la jouissance totale des lieux en raison de leur inaccessibilité.
Cette décision montre pourquoi un schéma simple peut être utile : situez la porte du local, les bâtiments visés, les grilles, les autres sorties et la distance à parcourir dans la zone fermée. Joignez les documents qui confirment le schéma. Ne présentez pas comme une voie praticable une sortie dont l’usage est interdit ; ne présentez pas non plus comme condamnée une issue dont l’usage reste possible sans l’avoir vérifié. Si l’administration modifie le périmètre, classez l’acte et les constatations correspondantes pour distinguer les périodes.
À l’inverse, la cour d’appel de Rennes, le 26 février 2025, RG 22/03099, a rejeté des demandes d’indemnisation dans une affaire où, selon ses constatations, les mesures ne concernaient pas le fonds exploité au rez-de-chaussée et où aucun élément n’établissait un empêchement d’exploiter le bar. La cour a aussi relevé d’autres éléments propres au dossier. Cet arrêt ne signifie pas qu’un commerce voisin d’un bâtiment dangereux serait toujours exploitable ; il rappelle qu’une fermeture déclarée par le locataire et une impossibilité démontrée sont deux choses différentes.
Si l’activité a pu se poursuivre en partie, gardez la trace des prestations maintenues, des accès effectivement utilisés et des restrictions. Un relevé honnête de la situation renforce la lisibilité du dossier : il permet de discuter d’une réduction liée à une jouissance imparfaite sans réclamer d’emblée une suppression totale du loyer sur la seule foi du voisinage de l’immeuble dangereux. Évitez enfin de confondre baisse de fréquentation et impossibilité d’entrer : les deux faits peuvent coexister, mais ne se prouvent pas par les mêmes pièces.
II. Bail commercial et immeuble voisin en péril : faut-il payer le loyer et quels recours choisir ?
A. Le locataire peut-il suspendre le loyer ou demander une restitution ?
Le bailleur doit notamment délivrer la chose louée, l’entretenir pour l’usage convenu et assurer la jouissance paisible du preneur. L’article 1719 du code civil énonce notamment l’obligation « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du même code traite des réparations nécessaires autres que locatives. De son côté, le preneur est notamment tenu de payer le prix aux termes convenus, comme le prévoit l’article 1728 du code civil. Ces obligations ne disparaissent pas simplement parce qu’un bâtiment voisin présente un danger.
Il existe plusieurs fondements possibles et ils ne doivent pas être confondus. Dans son état consulté pour cet article, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation vise, sous ses conditions et exceptions, les locaux faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ; il mentionne le local « qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial ». Ce texte ne permet pas de déduire, sans examen de l’arrêté et de son champ, que tout local situé près d’un bâtiment visé bénéficie automatiquement du même traitement. Les cas où une mesure atteint les parties communes d’un ensemble exigent eux aussi une lecture précise des lieux et de la décision.
Pour un local entrant effectivement dans le champ de ce dispositif, le même article L. 521-2 prévoit que le loyer et les sommes qu’il vise cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée, sous les réserves énoncées par le texte. Ces points de départ et de fin appartiennent à ce mécanisme légal précis : ils ne doivent pas être attribués automatiquement à une demande fondée sur la seule inaccessibilité d’un local voisin.
Un autre raisonnement concerne l’exécution du bail. L’article 1219 du code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » La date du contrat et le droit applicable à celui-ci doivent être vérifiés. L’exception d’inexécution n’est pas un permis général de cesser tout règlement dès qu’un chantier ou un périmètre gêne la clientèle. Il faut apprécier la gravité de l’entrave, le contenu du bail et les preuves disponibles.
Dans l’affaire jugée à Paris le 24 septembre 2026, les juges ont examiné un bail renouvelé en 2005 au regard du droit applicable à ce contrat et ont retenu que la locataire était privée de l’usage de son local. Ils ont ordonné la restitution de 2 210,50 euros, en retenant notamment un constat établi le 26 février 2020 et le paiement anticipé du trimestre concerné. Le calcul et la solution sont ceux de ce dossier : ils ne fixent ni un forfait ni un montant applicable à une autre boutique. La cour n’a pas accueilli la demande de dommages-intérêts, pour des raisons examinées plus loin.
Si la jouissance est seulement imparfaite, l’article 1223 du code civil prévoit, dans les conditions qu’il énonce, une réduction proportionnelle du prix après mise en demeure ; lorsque la prestation a déjà été payée, le texte prévoit une demande au juge à défaut d’accord. La réduction ne se calcule pas en appliquant une proportion universelle à toutes les situations : elle suppose de déterminer ce qui reste utilisable et les stipulations pertinentes. Un accord écrit peut définir la période concernée, les montants, les charges traitées et les conséquences de la réouverture ; les parties doivent en vérifier les termes avant de le signer.
Suspendre un paiement sans accord comporte un risque réel si le bailleur conteste la gravité de l’inexécution ou si le local demeure utilisable. La mise en réserve de fonds est une précaution de trésorerie, mais ne vaut pas, à elle seule, paiement ou consignation autorisée. Si un commandement visant la clause résolutoire est reçu, il faut le faire examiner rapidement. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction consultée au 29 octobre 2026, prévoit notamment qu’une clause résolutoire de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et précise les conditions de l’octroi de délais et de la suspension de ses effets. Le texte prévoit notamment la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience pour les demandes qu’il vise. Il ne faut pas présumer que cette procédure efface les conditions du texte ni qu’elle rend sans risque un arrêt unilatéral des paiements.
Pour préparer une discussion ou une demande, établissez un tableau des sommes appelées et payées, avec quittances, relevés et ventilation entre loyer et autres postes. Placez en regard les dates et les preuves de l’accès empêché ou rétabli. Demandez au bailleur par écrit sa position sur l’accès, la reprise d’activité, la facturation et une éventuelle solution provisoire. Conservez les réponses. Pour comprendre le cas différent dans lequel le local lui-même est visé par une mesure de police, consultez également les règles de suspension du loyer du bail commercial après un arrêté de péril.
B. Résilier le bail ou demander une indemnisation : que faut-il démontrer ?
La première décision pratique consiste à déterminer si l’objectif est de reprendre dans le même local ou de mettre fin au bail. L’emplacement, les travaux d’aménagement, les stocks et les possibilités de déplacement ont une valeur économique ; une rupture trop vite décidée peut compliquer leur préservation. Un échange écrit peut rechercher une solution transitoire, par exemple un autre accès autorisé ou un accord sur les sommes réclamées. Rien ne permet cependant d’imposer au bailleur de créer un passage sur un immeuble dont il ne dispose pas, ni de franchir une zone dangereuse sous prétexte de maintenir l’activité.
L’article 1741 du code civil prévoit que le louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Pour les contrats auxquels il s’applique, l’article 1224 distingue la clause résolutoire, la notification en cas d’inexécution suffisamment grave et la décision de justice. Le choix d’une voie de rupture exige de vérifier ses conditions et le bail ; écrire au propriétaire que l’on part ne remplace pas nécessairement une résiliation juridiquement acquise.
La destruction de la chose louée appelle un examen distinct. L’article 1722 du code civil traite de la destruction totale par cas fortuit et, pour une destruction partielle, permet au preneur, suivant les circonstances, de demander une diminution du prix ou la résiliation. Dans l’arrêt du 24 septembre 2026, la cour d’appel de Paris n’a pas retenu la perte totale invoquée : l’impossibilité d’usage n’était pas démontrée comme définitive et devait durer le temps de l’état de péril. Elle a néanmoins prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de la privation de jouissance, sans faute de la bailleresse. Une difficulté temporaire d’accès et une perte totale définitive ne doivent donc pas être traitées comme des synonymes.
La responsabilité financière suppose encore une autre analyse. L’article 1231-1 du code civil prévoit des dommages-intérêts dans les conditions qu’il énonce lorsque le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1218 décrit les critères de la force majeure contractuelle : événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. Leur application dépend du droit applicable au contrat et des faits établis ; le seul mot péril ne prouve ni une faute ni une exonération.
Dans le dossier parisien, la cour a jugé que la vétusté et la dangerosité des bâtiments voisins, étrangères à la bailleresse et imprévisibles lors du renouvellement du bail, avaient rendu indispensable l’interdiction d’accès. Elle a retenu un cas fortuit et confirmé le rejet de la demande de dommages-intérêts. La restitution des loyers et la résiliation sans faute n’ont donc pas entraîné, dans cette affaire, une indemnisation automatique de la perte invoquée. À l’inverse, si des éléments suggèrent qu’une personne avait une obligation d’agir et ne l’a pas remplie, il faut identifier cette obligation, la personne concernée, les faits et le lien avec le préjudice avant de formuler une demande. La décision parisienne ne tranche pas tous les litiges impliquant un autre propriétaire ou une autorité publique.
Pour chiffrer une perte alléguée, séparez les postes : chiffre d’affaires non réalisé, charges économisées, frais supplémentaires de déplacement, dépenses de protection ou de stockage, coûts de réinstallation et éventuelle perte de valeur du fonds. Conservez les justificatifs et les comparaisons comptables utiles. Le chiffre d’affaires n’est pas automatiquement le bénéfice perdu : une estimation doit tenir compte de ce qui aurait été dépensé pour réaliser les ventes. Évitez de compter deux fois une même somme sous deux intitulés. Si une activité a été transférée, documentez les recettes et les frais du nouveau site pour mesurer la conséquence réelle de la restriction.
Vérifiez aussi la police d’assurance professionnelle et ses conditions particulières. Une garantie de perte d’exploitation, si elle existe, peut dépendre d’un événement assuré, de dommages matériels ou d’une clause spécifique ; la fermeture d’un accès public ne suffit pas à présumer la prise en charge. Adressez à l’assureur les pièces demandées et gardez copie de la déclaration et de la réponse. Si plusieurs acteurs sont impliqués, distinguez les relations : bail avec le propriétaire des murs, décision de l’autorité publique, éventuelles obligations d’un propriétaire voisin et contrat d’assurance. Une demande adressée à l’un ne démontre pas automatiquement la responsabilité des autres.
À Paris et en Île-de-France, les cours intérieures, passages communs et ensembles comportant plusieurs bâtiments rendent particulièrement utile un plan précis des accès. Pour le local concerné, recueillez l’arrêté auprès de l’autorité compétente, demandez les consignes d’accès applicables et réunissez bail, plans et preuves de jouissance empêchée. La juridiction et la procédure à envisager dépendent des personnes visées et de la demande : un différend contractuel avec le bailleur ne se confond pas avec une contestation d’une décision administrative. Les documents doivent permettre de comprendre quelle mesure est discutée et ce que chaque partie pouvait effectivement faire.
Conclusion
Un arrêté visant un bâtiment voisin ne dit pas à lui seul si le commerce doit fermer, si le loyer cesse d’être dû ou si une indemnisation sera accordée. Il faut lire l’acte, respecter son périmètre et démontrer l’effet concret de la mesure sur les accès et l’usage du local. Lorsque l’entrave est établie, le bail et les fondements invoqués doivent être examinés séparément : régime légal applicable aux locaux visés, exception d’inexécution, éventuelle restitution, résiliation et responsabilité. L’affaire jugée à Paris illustre cette distinction : la privation d’accès a conduit à une restitution et à une résiliation judiciaire, sans condamnation de la bailleresse à des dommages-intérêts. Un dossier organisé autour des plans, des constats, des paiements et des échanges permet d’évaluer une solution adaptée sans présumer de l’issue du litige.