Lorsqu’un immeuble menace ruine ou qu’un local devient impropre à l’habitation, l’autorité administrative prend un arrêté de péril, de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité dont les effets se propagent sur les contrats de location. En matière de bail commercial, la question du sort du loyer durant la période de péril a longtemps opposé les juges du fond, certains cours d’appel appliquant aux locaux commerciaux le mécanisme de suspension légale des loyers prévu à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, tandis que d’autres le réservaient à l’occupation d’un logement. La loi du 9 avril 2024 a tranché ce débat en étendant expressément le bénéfice de ce texte aux locaux à usage professionnel et commercial, avant que la loi du 19 novembre 2024 ne confirme cette extension.
La jurisprudence rendue depuis 2023 éclaire désormais les conditions d’application de la suspension légale des loyers, le point de départ de celle-ci et la restitution des sommes indûment perçues par le bailleur. Elle précise également les interactions entre l’arrêté de péril et les obligations de droit commun du bailleur, tenant à la délivrance de la chose louée et à la jouissance paisible du preneur, ainsi que le sort de l’indemnité d’occupation lorsque l’exploitation du fonds devient matériellement impossible. Par ailleurs, l’arrêté visant des parties communes d’un immeuble en copropriété soulève une difficulté particulière tenant à l’étendue de la suspension pour les lots qui ne sont pas directement frappés par la mesure de police.
La présente étude expose le champ d’application de la suspension légale des loyers issue de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation (I), puis analyse les effets de l’arrêté de péril sur l’exécution du bail commercial, en particulier la restitution des loyers et le sort de l’indemnité d’occupation (II).
I. Le champ d’application de la suspension légale des loyers de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation
A. L’extension aux locaux commerciaux : de la lettre de la rédaction antérieure à la loi du 9 avril 2024
L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, disposait que, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée ». La référence à l’occupation d’un logement a suscité un contentieux nourri sur l’applicabilité du texte aux baux commerciaux, dont la cour d’appel de Montpellier a constitué l’illustration la plus marquante.
Saisie par la société Clafouty, locataire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble frappé, le 18 février 2021, d’un arrêté de péril grave et imminent, la cour d’appel de Montpellier a jugé que « ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux » et a ordonné la suspension des loyers à compter du 1er mars 2021, en retenant notamment que « l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation ne conditionne pas la suspension du paiement des loyers à la preuve de ce que les preneurs subiraient une perte de jouissance, en l’occurrence une perte d’exploitation » (CA Montpellier, 17 mai 2023, n° 22/05845). La cour a également écarté l’argument tiré de la renonciation du preneur, rappelant que « la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer », et a jugé que la réalisation des travaux par les bailleurs demeurait sans effet dès lors que « ils ne justifient pas d’un arrêté de mainlevée, qui seul met fin à la suspension du paiement des loyers » (CA Montpellier, 17 mai 2023, n° 22/05845).
Cette position a toutefois été censurée par la Cour de cassation, qui a jugé que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, « dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-20.553, Publié au Bulletin). La cour d’appel de Chambéry a intégré cette solution dans son raisonnement, en relevant que la censure de la Cour de cassation était intervenue « alors que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les locaux loués comprenaient un logement, n’a pas donné de base légale à sa décision » (CA Chambéry, 2 juin 2026, n° 25/01035).
Le législateur a mis fin à cette divergence d’interprétation. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, entrée en vigueur le 11 avril 2024, a remplacé la référence à l’occupation du logement par celle de l’occupation du « local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial », solution confirmée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. La cour d’appel de Grenoble a retracé cette évolution en rappelant que « ce texte a ensuite été modifié à quatre reprises », que « dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, il ne concerne également que les logements », et que « ce n’est qu’à l’occasion de la loi du 9 avril 2024, pour la version en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024, que ce texte a été étendu à un local ou une installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial » (CA Grenoble, 5 mars 2026, n° 24/03632). La même chambre commerciale avait déjà détaillé, dans une espèce antérieure, l’ensemble des versions successives du texte, de la rédaction du 28 mars 2009 à celle issue de la loi du 19 novembre 2024 (CA Grenoble, 15 janvier 2026, n° 24/03895).
Les travaux préparatoires de la loi du 9 avril 2024, rapportés par la cour d’appel de Chambéry, éclairent l’intention du législateur, laquelle consistait, « en cohérence avec les dispositions du texte visant à mieux intégrer les locaux commerciaux dans les procédures, d’étendre à ceux-ci la suspension des loyers en cas d’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité. En effet la distinction entre les locaux d’habitation et commerciaux n’apparaît nullement justifiée dès lors que les conséquences de l’arrêté ont vocation à impacter ces deux typologies de manière indistincte » (CA Chambéry, 2 juin 2026, n° 25/01035). Dès lors, un locataire commercial peut désormais se prévaloir de la suspension de plein droit de son obligation de payer le loyer lorsque le local qu’il occupe est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation (article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation), sous l’empire de la police spéciale instituée par l’article L. 511-1 du même code, aux termes duquel « la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation).
B. Les conditions d’application de la suspension : l’arrêté visant les lieux loués ou les parties communes et la détermination du point de départ
La suspension légale des loyers suppose que le local soit effectivement visé par la mesure de police. Lorsque l’arrêté ne concerne qu’un lot déterminé d’un immeuble en copropriété, les preneurs des autres lots ne peuvent s’en prévaloir. La cour d’appel de Chambéry a ainsi jugé que l’arrêté de mise en sécurité pris le 14 octobre 2021, qui visait exclusivement le logement situé au premier étage d’un château, ne permettait pas aux locataires d’un appartement situé au rez-de-chaussée de suspendre le paiement de leurs loyers, dès lors que « seul l’appartement du lot n°5 est concerné par cet arrêté de mise en sécurité à l’exclusion des parties communes et des autres lots privatifs » (CA Chambéry, 28 mai 2025, n° 23/00930). La cour a en revanche constaté que la suspension devenait fondée à compter de l’arrêté préfectoral de péril du 18 septembre 2024, lequel frappait le château dans son ensemble et avait été notifié au bailleur le 23 septembre 2024.
La situation est différente lorsque l’arrêté vise des parties communes d’un immeuble en copropriété. La cour d’appel de Chambéry a rappelé qu’« il est constant, en jurisprudence que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes » (CA Chambéry, 28 mai 2025, n° 23/00930). La cour d’appel de Grenoble a appliqué la même règle dans une affaire où l’arrêté de péril non imminent du 13 décembre 2022 relevait des désordres affectant des parties réputées communes d’un immeuble en copropriété, des fissures dans les murs des couloirs et des plafonds, ainsi que la flexion de poutres maîtresses au droit du local donné à bail commercial, en énonçant que « lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L521-2, I du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes » (CA Grenoble, 5 mars 2026, n° 24/03632). Le preneur d’un local commercial, dont le lot comprend une quote-part dans les parties communes frappées par l’arrêté, bénéficie ainsi de la suspension alors même que son propre local demeure exploitable, la mesure de police étant indivisible quant à ses effets locatifs.
Le point de départ de la suspension est fixé de manière uniforme au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, et son terme est fixé au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. La cour d’appel de Poitiers a confirmé une ordonnance ayant suspendu « les loyers et les charges découlant du contrat de bail … à compter du 29 février 2024 », date de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité pour local impropre par nature à l’habitation, affiché sur l’immeuble le 1er mars 2024 (CA Poitiers, 16 décembre 2025, n° 25/00886). Or, la seule réalisation des travaux prescrits, en l’absence d’arrêté de mainlevée, ne met pas fin à la suspension, ainsi que l’a expressément retenu la cour d’appel de Montpellier, pour laquelle seuls les bailleurs « ne justifiant pas d’un arrêté de mainlevée » demeurent privés du droit de percevoir les loyers (CA Montpellier, 17 mai 2023, n° 22/05845).
II. Les effets de l’arrêté de péril sur l’exécution du bail commercial
A. La suspension de plein droit des loyers et des charges et la restitution des sommes indûment perçues
Dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée », et que « les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation … indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable » (article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). La suspension légale s’étend donc aux charges et à toute somme versée en contrepartie de l’occupation, et non au seul loyer en principal.
La question de l’application dans le temps de l’extension opérée par la loi du 9 avril 2024 a été résolue par la jurisprudence récente au moyen de la qualification de loi de police. La cour d’appel de Grenoble a ainsi jugé que « l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation est une loi de police, s’appliquant ainsi à compter de son entrée en vigueur. Elle ne peut avoir d’effet rétroactif sur les situations antérieures », de sorte que si la rédaction issue de la loi du 9 avril 2024 « est applicable à compter de son entrée en vigueur même aux baux conclus auparavant, elle ne peut cependant que concerner les loyers postérieurs au 11 avril 2024, date de son entrée en vigueur » (CA Grenoble, 5 mars 2026, n° 24/03632). En l’espèce, l’arrêté de péril du 13 décembre 2022 n’ayant jamais été levé, la cour a ordonné, « à compter du 11 avril 2024, la suspension du paiement par la Sarl Le Traiteur Voironnais des loyers et des charges dus à la Sci A2J 1717 », et a rejeté la demande de suspension pour la période antérieure au 11 avril 2024, faute pour le preneur de démontrer que le local avait « subi une atteinte le rendant en partie inutilisable, résultant d’un vice ou d’un défaut autre que locatif » (CA Grenoble, 5 mars 2026, n° 24/03632).
La cour d’appel de Chambéry a fait application de la même solution dans le cadre d’une action en référé tendant au remboursement provisionnel des loyers perçus depuis le premier arrêté de péril du 3 juin 2022. Après avoir rappelé que la version de l’article L. 521-2 applicable à la date de cet arrêté, issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne visait que l’occupation d’un logement, la cour a jugé que la demande de remboursement de l’ensemble des loyers acquittés depuis le 3 juin 2022, à hauteur de 32 864,17 euros, « se heurte ainsi à des contestations sérieuses », mais que « la loi du 9 avril 2024 est entrée en vigueur le 11 avril 2024, et à cette date, il est constant que l’arrêté de péril pris par la commune … le 3 juin 2022 n’avait pas encore été levé. Cet arrêté continuait donc de produire ses effets, et entraînait la suspension de plein droit des loyers à compter du 11 avril 2024 » (CA Chambéry, 2 juin 2026, n° 25/01035). La société locataire a ainsi obtenu la condamnation provisionnelle des bailleurs au remboursement des loyers versés postérieurement au 11 avril 2024, à hauteur de 17 231,99 euros, les bailleurs ayant, de surcroît, été condamnés in solidum, chacun d’eux ayant « commis une faute en réclamant le paiement de loyers qui n’étaient pas dus » (CA Chambéry, 2 juin 2026, n° 25/01035).
La cour de Chambéry a également précisé que les circonstances tenant à ce que les bailleurs « auraient fait toutes diligences, à ce qu’aucun manquement contractuel ne saurait leur être imputé, ou à ce que les locaux litigieux auraient continué à être exploités, ne sont nullement de nature à remettre en cause le mécanisme de suspension de plein droit des loyers instauré par la loi, de manière automatique, dès lors qu’un arrêté de péril est pris par l’autorité administrative » (CA Chambéry, 2 juin 2026, n° 25/01035). La suspension légale présente ainsi un caractère automatique et objectif, qui ne dépend ni de la preuve d’un préjudice de jouissance, ni de l’interruption effective de l’exploitation, ni de la diligence du bailleur dans la réalisation des travaux prescrits. En conséquence, le preneur qui a continué de payer le loyer durant la période de péril dispose d’un droit à restitution, que le juge des référés peut consacrer à titre provisionnel dès lors que l’obligation de remboursement n’est pas sérieusement contestable.
B. L’articulation de l’arrêté de péril avec l’obligation de délivrance et le sort de l’indemnité d’occupation
L’arrêté de péril s’articule avec les obligations de droit commun pesant sur le bailleur, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance. L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée … 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil), tandis que l’article 1720 du même code précise que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du code civil).
La cour d’appel de Rennes a fait une application rigoureuse de ces principes dans une espèce où un arrêté de péril imminent avait été pris le 2 juin 2020 à la suite de désordres affectant la structure d’un immeuble abritant une crêperie-restaurant, l’expert ayant conclu à « un risque manifeste pour la sécurité des personnes tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’établissement et conclut à un état de péril imminent ». La cour a jugé que « l’obligation de délivrance est une des obligations essentielles du bail commercial. Décharger cette obligation ou dispenser le bailleur de cette obligation vide le contrat de bail de toute substance, de tout intérêt », et que « le bailleur ne peut s’exonérer, en raison de son obligation de délivrance, de procéder aux travaux rendus nécessaires notamment pour les vices affectant la structure de l’immeuble » (CA Rennes, 3 mai 2023, n° 21/07868). La clause du bail par laquelle le preneur renonçait à tout recours en cas d’arrêté d’insalubrité ou de péril a été déclarée inopérante, les désordres n’étant pas indépendants de la volonté du bailleur. La cour en a déduit que « cette impossibilité d’exploitation justifie la résiliation du bail », prononcée aux torts exclusifs du bailleur, et a alloué au preneur une indemnité au titre de la perte de son fonds de commerce, la résiliation d’un bail commercial aux torts du bailleur pouvant « ouvrir droit à une indemnité au titre de la perte du fonds de commerce » (CA Rennes, 3 mai 2023, n° 21/07868).
Lorsque l’arrêté de péril ne rend pas l’exploitation impossible, le preneur qui suspend unilatéralement le paiement des loyers s’expose à la résiliation judiciaire du bail. La cour d’appel de Chambéry a ainsi rappelé que « s’il est admis en jurisprudence que l’inexécution de travaux par le bailleur peut autoriser le preneur à suspendre le paiement des loyers, c’est à la condition que la jouissance des lieux devienne impossible ou très difficile », et a condamné des locataires qui s’étaient abstenus de payer leurs loyers durant trente-quatre mois, avant que l’arrêté d’insalubrité frappant l’immeuble ne soit pris, au paiement de la somme de 37 400 euros, la cour ayant « prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu … aux torts exclusifs des locataires » pour violation grave de leur obligation de payer le loyer (CA Chambéry, 28 mai 2025, n° 23/00930). L’exception d’inexécution, codifiée à l’article 1219 du code civil, selon lequel « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du code civil), ne saurait donc justifier une suspension des loyers qui ne correspondrait pas à une impossibilité ou à une très grande difficulté de jouissance.
Le sort de l’indemnité d’occupation après un arrêté de péril a été précisé par la cour d’appel de Grenoble dans une espèce relative à une promesse de bail commercial assortie d’une clause résolutoire, dont le preneur avait été déclaré occupant sans droit ni titre à compter du 1er juin 2021. Un arrêté municipal avait, le 7 octobre 2021, fermé temporairement au public l’établissement en raison de l’état des locaux, l’effondrement partiel du plafond provenant d’un vice affectant les travaux réalisés par le bailleur. La cour a jugé qu’« il en résulte que le preneur ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation à partir du 7 octobre 2021 », dès lors que l’interdiction d’accéder aux locaux rendait impossible toute contrepartie de l’occupation, la cour ayant au surplus retenu que « le sinistre affectant les locaux est survenu le 7 octobre 2021, et résulte … d’un affaissement constaté le 4 septembre 2021 suivi, un mois plus tard, d’un effondrement partiel du plafond » (CA Grenoble, 15 janvier 2026, n° 24/03895). La même cour a rappelé que l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, « dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 1er janvier 2021 », visait les locaux frappés d’une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, et que son extension aux locaux commerciaux n’est intervenue que postérieurement (CA Grenoble, 15 janvier 2026, n° 24/03895).
La distinction entre la destruction partielle de la chose louée, régie par l’article 1722 du code civil, et la situation créée par l’arrêté de péril mérite d’être soulignée. Aux termes de l’article 1722 du code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du code civil). Or, lorsque l’arrêté de péril trouve son origine dans des désordres imputables au bailleur, la condition du cas fortuit fait défaut et le bailleur ne peut invoquer ni l’extinction de son obligation de délivrance, ni l’exclusion de toute indemnisation, ainsi que l’a retenu la cour d’appel de Rennes en écartant la clause de résiliation stipulée au bail pour l’hypothèse d’un arrêté de péril, dès lors que « les désordres affectant l’immeuble ne sont pas indépendants de la volonté du bailleur, qui n’a pas réalisé les travaux appropriés avant la conclusion du bail » (CA Rennes, 3 mai 2023, n° 21/07868).
Conclusion
L’arrêté de péril, de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est devenu, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, un instrument de protection directe du locataire commercial. La suspension de plein droit des loyers et des charges, la restitution des sommes indûment perçues et la cessation de l’exigibilité de l’indemnité d’occupation lorsque l’accès aux locaux est interdit constituent un triptyque protecteur dont les cours d’appel ont précisé les conditions d’application, en particulier la portée de l’arrêté visant les parties communes d’un immeuble en copropriété et l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations non définitivement réalisées. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui avait refusé, dans sa rédaction antérieure, d’étendre le bénéfice du texte aux locaux commerciaux, a été suivie d’une intervention législative dont les juridictions du fond tirent désormais toutes les conséquences.
Or, la suspension légale des loyers ne dispense pas le preneur de veiller à la régularité de sa situation au regard des obligations de droit commun. La suspension demeure subordonnée à l’existence d’un arrêté en vigueur, la seule réalisation des travaux prescrits étant sans effet en l’absence d’arrêté de mainlevée, tandis que le défaut de paiement des loyers avant la prise de l’arrêté expose le preneur à la résiliation judiciaire de son bail. En conséquence, la gestion d’un bail commercial frappé d’un arrêté de péril exige une appréciation précise des dates de notification et de mainlevée, une justification rigoureuse des sommes versées au bailleur et une démonstration de l’impossibilité ou de la très grande difficulté d’exploitation lorsque le preneur entend se prévaloir de l’exception d’inexécution. Par ailleurs, la restitution des loyers indûment perçus obéit à un régime que les juges des référés appliquent désormais de manière uniforme, la qualification de loi de police conférant à l’extension législative un effet immédiat sur les arrêtés en cours. Dès lors, tant le bailleur que le preneur ont intérêt à solliciter un accompagnement juridique spécialisé pour anticiper les conséquences financières d’un arrêté de péril, et un avocat en droit des baux commerciaux à Paris peut utilement les assister dans la défense de leurs intérêts, qu’il s’agisse de contester le point de départ de la suspension, de recouvrer les loyers échus ou de faire cesser une mesure de police dont les effets se prolongent au-delà de la réalisation des travaux.
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