Vous avez vendu une maison ou un appartement avec un paiement échelonné, mais les mensualités cessent d’arriver. Pouvez-vous réclamer tout le prix restant, reprendre le logement et conserver les sommes déjà versées ? Deux jugements rendus en 2026 éclairent ces questions : le tribunal judiciaire de Draguignan, le 1er septembre 2026, RG n° 25/05027, a constaté la résolution d’une vente immobilière à terme ; le tribunal judiciaire de Limoges, le 26 mai 2026, RG n° 24/01148, a distingué la restitution de l’immeuble, les sommes conservées et les améliorations remboursables. Ces décisions de première instance illustrent des contrats particuliers, sans fixer une solution identique pour toutes les ventes.

La réponse pratique commence par l’acte signé. Le non-paiement ouvre des recours, mais le vendeur doit identifier l’obligation inexécutée, prouver l’arriéré et choisir entre obtenir le paiement et mettre fin à la vente. Une clause résolutoire ne remplace ni la vérification du commandement ni le calcul des restitutions. Pour l’acheteur, avoir déjà payé une partie importante du prix ne suffit pas davantage à neutraliser une clause applicable.

Il faut donc distinguer deux étapes : sécuriser le prix et les garanties d’une vente à terme, puis traiter l’impayé et ses conséquences financières. Les développements portent sur la vente immobilière, notamment libre, avec un prix déterminé payable par échéances.

I. Vente à terme libre : comment sécuriser le prix et les mensualités ?

A. Comment fonctionne une vente à terme immobilière ?

La vente à terme organise le paiement du prix dans le temps. Le vendeur accepte de ne pas recevoir immédiatement la totalité de la somme convenue ; l’acquéreur s’engage à payer selon l’échéancier. Cette organisation reste celle d’une vente : l’article 1582 du Code civil la définit comme une convention par laquelle une partie s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Le paiement mensuel ne transforme donc pas, à lui seul, l’acquéreur en locataire.

Dans une vente à terme libre, le bien est mis à la disposition de l’acquéreur selon les modalités de délivrance prévues à l’acte. Dans une vente occupée, un droit d’occupation est organisé au profit du vendeur. Cette distinction doit être écrite précisément : qui détient les clés, qui habite les lieux, quel droit est conservé et quelles obligations subsistent ? L’article 1603 du Code civil rappelle que le vendeur a deux obligations principales, délivrer et garantir la chose vendue. Le calendrier des paiements ne répond pas, à lui seul, à ces questions de jouissance.

Il faut aussi séparer paiement et propriété. Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès l’accord sur la chose et le prix, même si le bien n’a pas encore été livré ou le prix payé. L’acte peut organiser l’opération et ses conditions : il doit être lu avant d’affirmer que le vendeur serait resté propriétaire jusqu’à la dernière mensualité. Le simple fait de recevoir progressivement le prix ne suffit pas à établir cette réserve.

Le nombre des échéances permet de connaître le capital contractuellement prévu. Dans l’affaire de Limoges, une maison avait été vendue pour 106 720 euros, avec 10 000 euros comptant et un solde de 96 720 euros réparti en 156 mensualités de 620 euros, sans intérêts conventionnels selon l’exposé du jugement. Le financement avait ainsi un montant et un calendrier définis ; après le décès de la venderesse, ses héritiers ont poursuivi l’application de l’acte, et non demandé le paiement d’une rente dépendant de sa survie (TJ Limoges, 26 mai 2026, RG n° 24/01148).

Pour mesurer l’engagement, un exemple fictif suffit : un prix de 240 000 euros peut être composé de 60 000 euros comptant et de 180 mensualités de 1 000 euros, hors intérêts ou indexation éventuels prévus au contrat. Après 24 mensualités intégralement réglées, 84 000 euros ont été payés et 156 000 euros de capital restent à payer. Cette dernière somme ne doit pas être confondue avec l’arriéré exigible : elle comprend les échéances futures de cet exemple. Le jour et le lieu du paiement sont ceux réglés par la vente, conformément à l’article 1650 du Code civil.

L’absence de prêt bancaire pour financer le solde ne signifie pas que l’opération serait dépourvue de coût ou de risque. Il faut examiner les intérêts, l’indexation éventuelle, les frais et les garanties. L’article 1652 du Code civil prévoit plusieurs cas dans lesquels l’acheteur doit l’intérêt du prix : convention des parties, bien vendu et livré produisant des revenus, ou sommation de payer ; dans ce dernier cas, le texte précise que l’intérêt ne court que depuis la sommation. Un calcul de créance doit donc distinguer capital et intérêts, avec leur fondement exact.

Enfin, la mensualité supportable ne se réduit pas à une comparaison avec un loyer. L’acquéreur doit envisager les dépenses du bien, les travaux nécessaires et la continuité de ses revenus. Le vendeur doit apprécier sa propre dépendance à l’encaissement régulier. Si le paiement repose sur des loyers espérés, leur interruption peut déséquilibrer le financement : dans le dossier de Limoges, l’acheteur invoquait précisément les impayés de son locataire. Le tribunal a néanmoins examiné sa dette de prix au regard de la vente, distincte du contrat de location (jugement du 26 mai 2026, RG n° 24/01148).

B. Quelles clauses et quelles preuves protègent le paiement du prix ?

Une vente à terme exige un acte cohérent plutôt qu’une accumulation de formules rassurantes. L’article 1103 du Code civil pose le principe : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Il faut retrouver dans le même document le prix, le comptant effectivement versé, le solde, l’échéancier, les intérêts éventuels et les conséquences de l’inexécution. Si une annexe organise les paiements, sa concordance avec les clauses de l’acte doit être contrôlée.

Trois mécanismes méritent des lectures séparées. La garantie du paiement sert à protéger le recouvrement du prix. La déchéance du terme, lorsqu’une clause la prévoit et que ses conditions sont réunies, concerne l’exigibilité du capital restant. La clause résolutoire concerne la disparition de la vente pour l’inexécution qu’elle vise. Dans le jugement de Draguignan du 1er septembre 2026, RG n° 25/05027, l’acte distinguait expressément l’exigibilité anticipée des sommes restant dues et la résolution de la vente. Présenter ces deux effets comme interchangeables conduirait à une demande mal définie.

La clause résolutoire doit désigner les engagements concernés. L’article 1225 du Code civil dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Le même texte encadre la mise en demeure et exige qu’elle mentionne expressément la clause pour produire l’effet prévu. Avant signature, vendeur et acheteur doivent comprendre si le mécanisme vise une mensualité, une obligation accessoire ou plusieurs manquements précisément définis. Une simple formule sur le caractère irrévocable de la vente ne répond pas à cette question.

La preuve du paiement doit être organisée dès la première échéance. L’article 1353 du Code civil énonce : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Il ajoute que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Un virement identifiable, un reçu concordant et un tableau rapproché des relevés bancaires permettent de discuter une somme précise. Un tableau isolé, sans lien avec les encaissements et l’acte, laisse des contestations ouvertes.

Le dossier doit conserver l’acte complet, ses annexes, les justificatifs du comptant, chaque encaissement, les incidents de virement et les éventuels accords modificatifs. Un changement de coordonnées bancaires, un règlement partiel ou une somme versée par un tiers doivent pouvoir être expliqués. Pour préparer un dossier de contentieux de la vente immobilière, cette chronologie est plus utile qu’un montant global annoncé sans détail. Elle permet aussi à l’acquéreur de repérer une échéance déjà payée ou un double comptage.

La forme notariée apporte un élément distinct. L’article L. 111-3, 4°, du Code des procédures civiles d’exécution inclut dans la liste des titres exécutoires « Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ». Encore faut-il vérifier la copie détenue, son contenu et la créance. L’article L. 111-2 du même code exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible pour poursuivre l’exécution forcée, dans les conditions propres à chaque mesure. Un acte notarié ne rend donc pas indistinctement exigible tout chiffre que le vendeur réclame.

Enfin, la protection ne se mesure pas seulement au droit de reprendre l’immeuble. Le contrat doit être examiné sur le sort des sommes versées, les travaux et l’occupation. Une stipulation prévoyant que tout restera au vendeur en cas de résolution peut être soumise au contrôle de la clause pénale. Le jugement de Limoges l’illustre : le tribunal a retenu cette qualification et a limité la pénalité, alors même qu’il constatait la résolution de la vente (TJ Limoges, 26 mai 2026, RG n° 24/01148). La rédaction du contrat et le résultat financier du litige sont deux questions liées, mais distinctes.

II. Vente à terme impayée : comment récupérer le prix ou le bien ?

A. Que faire si l’acheteur ne paie plus les mensualités ?

Le premier travail consiste à arrêter un décompte vérifiable. Pour chaque échéance, indiquez la somme prévue, le paiement reçu et le solde. Isolez les frais et les intérêts en précisant leur fondement. Dans l’exemple fictif précédent, trois mensualités de 1 000 euros entièrement impayées représentent 3 000 euros de principal échu ; elles ne représentent pas, par elles-mêmes, la totalité du capital futur. L’obligation de payer selon les modalités de la vente résulte de l’article 1650 du Code civil, et la preuve de l’obligation comme de son extinction est régie par l’article 1353.

La question suivante est celle du résultat recherché. Si le vendeur souhaite conserver la vente, il faut examiner le recouvrement des sommes exigibles et les garanties disponibles. S’il veut reprendre le bien, la demande concerne la résolution et ses conséquences. L’article 1654 du Code civil prévoit : « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. » Cette possibilité ne signifie pas que le premier incident de paiement restitue matériellement les clés au vendeur.

Avant d’adresser un acte, il faut donc relire la clause applicable et choisir ce que cet acte doit produire. L’article 1344 du Code civil dispose : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » Pour la clause résolutoire, les exigences propres de l’article 1225 doivent aussi être vérifiées, notamment la mention expresse de cette clause. Une relance, un commandement et une action judiciaire ne sont pas des documents interchangeables.

En matière de vente immobilière, l’article 1656 du Code civil comporte une règle particulière : « S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai. » Ce texte doit être examiné avec l’acte et les conditions du mécanisme invoqué, plutôt que remplacé par une règle générale empruntée au bail d’habitation.

Le jugement de Draguignan fournit un exemple concret. Le prix de 200 000 euros était payable en 66 mensualités de 3 000 euros et une mensualité de 2 000 euros. Le tribunal a retenu un commandement réclamant 15 000 euros de principal pour cinq échéances impayées. L’acte prévoyait la résolution un mois après un commandement infructueux comportant la déclaration du vendeur d’utiliser la clause ; le jugement a constaté la résolution à la date du 23 octobre 2024, après le commandement du 23 septembre 2024 (TJ Draguignan, 1er septembre 2026, RG n° 25/05027).

À Limoges, le tribunal a également rapproché la clause et le commandement : le délai d’un mois figurait dans ces documents et la résolution a été constatée au 4 mai 2024, après le commandement signifié le 3 avril 2024. Il ne s’agit donc pas d’un délai légal universel d’un mois applicable à toute vente à terme, mais du fonctionnement de la clause examinée dans cette affaire (TJ Limoges, 26 mai 2026, RG n° 24/01148). Copier seulement la durée, sans copier les conditions pertinentes de son propre contrat, serait une erreur de méthode.

Pour l’acquéreur destinataire du commandement, la réponse utile est documentée : quelles sommes sont reconnues, lesquelles ont déjà été réglées, quelle pièce le prouve, et quelle obligation vise la clause ? Un accord de paiement envisagé doit être formalisé avec son effet sur le mécanisme de résolution. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, dans les conditions qu’il prévoit, un report ou un échelonnement dans la limite de deux années ; cette règle générale ne doit pas être présentée comme une garantie de maintien de la vente, puisque l’article 1656 énonce la règle particulière précitée après sommation. L’examen du contrat et du stade atteint est déterminant.

En l’absence de mécanisme contractuel utilisable, la voie judiciaire doit être examinée : l’article 1227 du Code civil indique que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » Le fondement, les demandes principales et les conséquences réclamées doivent correspondre à l’objectif poursuivi. Un dossier doit permettre de comprendre si le vendeur demande l’exécution du prix ou la disparition de la vente, et comment sont présentées les demandes alternatives. La somme souhaitée ne remplace pas cette qualification.

La reprise matérielle constitue encore une question distincte. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, sauf disposition spéciale, que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité suppose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire et la signification d’un commandement de libérer les locaux. Une clause résolutoire n’autorise donc pas à organiser soi-même une évacuation. Si un locataire ou un autre tiers occupe le bien, son titre doit être examiné séparément ; les décisions présentées ici ne fournissent pas une solution automatique à toute occupation.

B. Après la résolution, le vendeur peut-il garder les sommes versées ?

La résolution ne ferme pas les comptes : elle oblige à les refaire. L’article 1229 du Code civil indique que, lorsque les prestations ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré. Le même article renvoie au régime des restitutions. Il faut donc examiner le bien à restituer, le prix reçu, les clauses indemnitaires et les dépenses, plutôt que conclure que tout paiement antérieur serait nécessairement perdu.

La restitution du bien relève notamment de l’article 1352 du Code civil : « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. » Dans les deux jugements étudiés, la résolution a conduit à la restitution ou au retour de l’immeuble selon les termes du dispositif. Les demandes relatives au titre de propriété, à la publicité foncière et à la situation matérielle du bien doivent rester cohérentes avec cette conséquence (TJ Draguignan, 1er septembre 2026 ; TJ Limoges, 26 mai 2026).

Une clause peut prévoir que le vendeur conservera certaines sommes à titre d’indemnité. Elle doit alors être qualifiée et contrôlée. L’article 1231-5 du Code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue lorsqu’elle est « manifestement excessive ou dérisoire ». Il prévoit aussi une réduction possible en cas d’exécution partielle, à proportion de l’intérêt procuré au créancier. L’étiquette donnée par le contrat ne suffit pas à rendre une indemnité intangible.

Le dossier de Limoges est éclairant sur ce point. La clause prévoyait de laisser au vendeur les sommes versées ainsi que les embellissements et améliorations, sans indemnité pour l’acheteur. Le tribunal a analysé cette stipulation comme une clause pénale. Il l’a limitée à 23 020 euros, correspondant au comptant de 10 000 euros et aux mensualités retenues pour 13 020 euros, sans y inclure définitivement les améliorations. Il a ensuite traité séparément leur remboursement (TJ Limoges, 26 mai 2026, RG n° 24/01148). La résolution a donc été constatée sans que toutes les conséquences financières demandées par les vendeurs soient accueillies.

Le jugement de Draguignan a, dans le dossier qui lui était soumis, laissé à la venderesse les 18 000 euros déjà versés en application de la clause. L’acquéreur n’y avait pas comparu. Cette décision de première instance ne signifie pas que tout vendeur pourrait conserver n’importe quel montant, indépendamment de la rédaction contractuelle et du contrôle d’une pénalité (TJ Draguignan, 1er septembre 2026, RG n° 25/05027). Les deux affaires invitent surtout à distinguer le fondement de la résolution et celui de chaque somme conservée ou réclamée.

Les revenus tirés du bien appellent un autre examen. L’article 1352-3 du Code civil prévoit que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance procurée par la chose. Mais l’article 1352-7 distingue la mauvaise foi, pour laquelle ces éléments sont dus à compter du paiement, et la bonne foi, pour laquelle ils ne sont dus qu’à compter du jour de la demande. Ces points de départ sont ceux expressément énoncés par le texte ; ils ne doivent pas être remplacés par une date supposée plus logique.

À Limoges, les vendeurs réclamaient des loyers encaissés par l’acquéreur. Le tribunal a retenu que les loyers effectivement perçus dans la période examinée l’avaient été de bonne foi et a rejeté cette demande. Il a aussi rejeté la demande de l’acquéreur tendant à faire payer aux vendeurs les loyers impayés par son propre locataire, parce qu’ils étaient étrangers à ce contrat de location (TJ Limoges, 26 mai 2026, RG n° 24/01148). Un revenu encaissé, un loyer seulement attendu et le prix de vente impayé ne sont donc pas trois lignes équivalentes.

Les travaux doivent, eux aussi, être justifiés individuellement. L’article 1352-5 du Code civil prévoit la prise en compte des dépenses nécessaires à la conservation et de celles qui ont augmenté la valeur du bien, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. Réunissez les factures, la preuve du paiement, les aides obtenues et les éléments sur l’utilité des travaux. Dans le dossier de Limoges, le tribunal a examiné ces postes séparément et n’a pas assimilé automatiquement les frais d’acquisition ou la rémunération de l’intermédiaire aux dépenses de conservation (jugement du 26 mai 2026).

Pour préparer le règlement du litige, chaque partie peut ainsi établir quatre ensembles de pièces : les paiements du prix, l’état du bien et les travaux, les revenus et l’occupation, puis les actes de procédure et les clauses invoquées. Une proposition d’accord gagne à traiter chacun de ces postes : devenir de la vente, somme à payer ou à restituer, sort du bien et remise effective des documents. Il faut comparer le résultat net des solutions envisagées, pas seulement le montant de la dette annoncé au début du différend. Les textes et les deux jugements exposés montrent pourquoi l’analyse du contrat et celle des comptes doivent avancer ensemble.

Conclusion

Une vente à terme permet d’organiser un prix payable progressivement ; elle exige en contrepartie une lecture précise de l’acte et un suivi des encaissements. Face aux mensualités impayées, le vendeur doit identifier ce qui est exigible, vérifier les garanties et choisir le recours adapté. L’acquéreur doit documenter ses règlements et examiner la portée de la clause invoquée, sans considérer qu’un paiement partiel ou une demande d’arrangement suffirait à préserver la vente.

Les jugements de Draguignan et de Limoges rendus en 2026 illustrent surtout une séparation essentielle : récupérer le bien, conserver une indemnité, réclamer des revenus et rembourser des améliorations sont des questions différentes. La solution se construit à partir du contrat, des preuves et des règles applicables à chacun de ces postes. Un dossier ordonné et des demandes correctement chiffrées permettent de discuter le véritable résultat économique du litige.