En cet automne 2026, plusieurs enseignes et sociétés d’exploitation demandent leur placement en redressement judiciaire, et des milliers de bailleurs découvrent la même situation : un locataire commerçant qui ne paie plus, des loyers anciens déjà en retard et des loyers courants qui s’accumulent depuis l’ouverture de la procédure. Faut-il assigner, faire délivrer un commandement de payer, couper les accès, changer la serrure, ou au contraire attendre ? Le réflexe du bailleur pressé est presque toujours le mauvais : dès le jugement d’ouverture, toute action en paiement des sommes antérieures et toute résolution du bail pour défaut de paiement sont interdites, et les délais en cours sont interrompus. Le bailleur n’est pourtant pas démuni. Les loyers nés avant le jugement doivent être déclarés au passif dans un délai de deux mois à compter de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Les loyers nés après, en contrepartie de l’occupation des locaux pendant la période d’observation, doivent être payés à leur échéance et bénéficient d’un privilège de paiement. Quant à la résiliation pour impayés postérieurs, elle obéit à un verrou strict : trois mois à compter du jugement d’ouverture, saisine du juge-commissaire, et tout paiement, même tardif, fait échec à la demande. Deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus le 12 juin 2024 et le 10 décembre 2025 et publiés au Bulletin, fixent ce régime avec une netteté nouvelle. Ce dossier expose d’abord comment le bailleur déclare ses créances anciennes et se fait payer les loyers nouveaux, puis comment il obtient la résiliation du bail et reprend effectivement ses locaux, y compris à Paris et en Île-de-France.

I. Locataire en redressement judiciaire : déclarer les loyers anciens et se faire payer les loyers nouveaux

A. Comment déclarer dans les deux mois les loyers nés avant le jugement d’ouverture ?

Dès le jugement d’ouverture du redressement judiciaire, le bailleur perd le droit d’agir en paiement des loyers échus avant cette date. Le jugement « interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » tendant « A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent » ou « A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent », comme l’énonce l’article L. 622-21 du code de commerce. Concrètement, une assignation en paiement des arriérés ou une demande de résiliation fondée sur des loyers antérieurs au jugement ne peut plus aboutir : l’instance doit s’interrompre, et toute procédure d’exécution sur les meubles ou les immeubles est arrêtée. Le bailleur qui avait déjà fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire avant l’ouverture doit savoir que ce délai d’un mois est lui aussi neutralisé, car « Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus », selon le même article L. 622-21. La voie légale n’est donc plus la poursuite individuelle, mais la déclaration au passif.

Tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture « adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat », prévoit l’article L. 622-24 du code de commerce. Le délai réglementaire est de deux mois : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales », dispose l’article R. 622-24 du code de commerce. Le point de départ n’est donc ni la rumeur, ni le courrier du locataire, ni même le jugement lui-même, mais sa publication au BODACC, que le bailleur doit surveiller. La déclaration peut être faite par le bailleur lui-même ou par tout mandataire de son choix, et elle doit être faite « alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre », de sorte que l’absence de décision de justice fixant les arriérés n’autorise aucun retard. Les loyers dont le montant n’est pas encore définitivement fixé, les charges régularisables et les accessoires contestés sont déclarés sur la base d’une évaluation. Le bailleur déclare ensemble les loyers, les charges, les taxes refacturables et le dépôt de garantie versé avant l’ouverture, en joignant le bail, l’état des lieux d’entrée, le décompte détaillé et les mises en demeure déjà adressées. Lorsque le débiteur a porté lui-même la créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier, mais cette présomption ne dispense pas le bailleur diligent de déposer sa propre déclaration chiffrée et justificative.

Le bailleur qui manque le délai de deux mois s’expose à la forclusion : « A défaut de déclaration dans les délais prévus […] les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion […] », énonce l’article L. 622-26 du code de commerce. Le relevé n’est pas un rattrapage de confort : le bailleur doit prouver que le retard ne vient pas de lui, par exemple parce que le débiteur a omis sa dette dans la liste des créanciers, et « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois », qui court à compter de la publication du jugement d’ouverture, selon le même article L. 622-26. Passé ce second délai, la créance non déclarée devient inopposable pendant l’exécution du plan. Le calendrier du bailleur tient donc en deux dates couperet : deux mois à compter de la publication au BODACC pour déclarer, six mois pour demander à être relevé de forclusion.

Le bailleur qui avait déjà saisi un tribunal avant l’ouverture n’a pas tout perdu. « Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3 […], les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur […] dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant », dispose l’article L. 622-22 du code de commerce. La Cour de cassation en a tiré une conséquence directement utile aux bailleurs : « Il en résulte que le jugement d’ouverture de la procédure du débiteur, qui interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation d’un débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat de bail pour défaut de paiement de somme d’argent, ne fait pas obstacle à ce que le bailleur, qui avait demandé la condamnation à payer les loyers arriérés de son locataire avant le jugement d’ouverture le concernant, puisse faire constater le principe de sa créance et en fixer le montant au passif dès lors qu’il a régulièrement déclaré sa créance » (Cass. com., 3 juillet 2024, n° 22-13.676). Autrement dit, l’instance engagée avant l’ouverture se poursuit après déclaration, mais seulement pour faire constater la créance et en fixer le montant au passif, jamais pour obtenir un paiement direct. Le bailleur met en cause le mandataire judiciaire devant le tribunal déjà saisi et sollicite la fixation au passif. Pour une présentation d’ensemble de cette démarche de déclaration, le lecteur peut aussi consulter notre dossier consacré au créancier dont le client est placé en redressement judiciaire (déclarer sa créance en deux mois, contester un rejet et récupérer les sommes dues), qui détaille les pièces et les contestations d’admission.

B. Comment se faire payer les loyers de l’occupation postérieure au jugement d’ouverture ?

Les loyers qui correspondent à l’occupation des locaux après le jugement d’ouverture obéissent à un régime inverse : ils doivent être payés à leur échéance normale. « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance », énonce l’article L. 622-17 du code de commerce. Le loyer postérieur à l’ouverture, qui rémunère la mise à disposition continue des locaux pendant la période d’observation, entre dans cette catégorie : le bailleur adresse ses appels de loyers et quittances à l’administrateur judiciaire, ou au débiteur lui-même lorsqu’aucun administrateur n’a été désigné, et exige le paiement à l’échéance contractuelle. Si ces créances ne sont pas payées à l’échéance, le même texte leur réserve un traitement de faveur : elles « sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés », à l’exception des salaires superprivilégiés, des frais de justice et du privilège de conciliation, selon le même article L. 622-17. Le bailleur impayé des loyers postérieurs est donc payé avant les créanciers antérieurs, y compris avant les créanciers munis de sûretés : il s’agit d’une des protections les plus fortes du droit des procédures collectives, à condition de réclamer vite et par écrit.

Ce paiement à l’échéance suppose que le bail se poursuive, et cette poursuite dépend de l’administrateur. L’ouverture du redressement ne rompt pas les contrats en cours : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde », rappelle l’article L. 622-13 du code de commerce, applicable au redressement judiciaire. L’administrateur « a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur », après s’être assuré qu’il disposera des fonds nécessaires, selon le même article L. 622-13. Le bailleur ne peut pas forcer cette option, mais il peut la provoquer : il adresse à l’administrateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, et le contrat est résilié de plein droit « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse », toujours selon l’article L. 622-13. En pratique, le bailleur envoie cette mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception dès les premières échéances postérieures impayées, parallèlement à ses relances de paiement. Si l’administrateur exige la poursuite du bail, les loyers deviennent des créances de la procédure payables à l’échéance. S’il renonce expressément à la poursuite, le bail se termine et le bailleur déclare au passif les dommages-intérêts résultant de l’inexécution, dont le montant doit être déclaré, comme le prévoit l’article L. 622-14 du code de commerce pour les baux des immeubles donnés à bail au débiteur.

Le bailleur doit distinguer avec rigueur les deux masses de loyers, car leur confusion fait perdre des procès. Les loyers antérieurs au jugement d’ouverture se déclarent et attendent le plan ; les loyers postérieurs se réclament à l’échéance auprès de l’administrateur et fondent, à défaut de paiement, la demande de résiliation. Un décompte unique qui mélange les deux périodes complique la déclaration, affaiblit la demande devant le juge-commissaire et expose le bailleur à voir sa créance contestée pour partie. Le bon réflexe consiste à tenir deux décomptes séparés dès le jour du jugement d’ouverture : un décompte arrêté au jour du jugement, joint à la déclaration de créance adressée au mandataire judiciaire, et un décompte courant des échéances postérieures, adressé à l’administrateur avec chaque appel de loyer. Chaque relance écrite mentionne expressément la période concernée, les références du jugement d’ouverture et l’identité des organes de la procédure, mandataire judiciaire et administrateur, afin que chaque courrier produise son effet dans la bonne procédure : admission au passif pour les loyers anciens, paiement à l’échéance et préparation de la résiliation pour les loyers nouveaux.

II. Résilier le bail et reprendre les locaux occupés par une société en redressement judiciaire

A. Comment obtenir la résiliation pour loyers postérieurs impayés après le délai de trois mois ?

La résiliation du bail pour des loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture est enfermée dans un verrou procédural que le bailleur doit respecter à la lettre. « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation », dispose l’article L. 622-14 du code de commerce. Trois enseignements découlent de ce texte. D’abord, seuls les loyers afférents à l’occupation postérieure au jugement comptent : les arriérés antérieurs ne peuvent jamais fonder cette résiliation, puisque toute résolution pour défaut de paiement d’une somme antérieure est interdite par l’article L. 622-21. Ensuite, le bailleur ne peut agir qu’une fois écoulés trois mois à compter du jugement d’ouverture, et non à compter de la publication au BODACC ni à compter du premier impayé : une demande formée trop tôt est irrecevable. Enfin, le paiement intégral des sommes dues avant l’expiration de ce délai de trois mois fait définitivement échec à la résiliation, ce qui impose au bailleur de vérifier le paiement effectif avant de saisir le juge.

La demande se porte devant le juge-commissaire, qui constate la résiliation de plein droit : « Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14 […], ainsi que la date de cette résiliation », prévoit l’article R. 622-13 du code de commerce. La Cour de cassation a précisé l’office exact de ce juge dans deux arrêts publiés au Bulletin que tout bailleur doit connaître. Dans le premier, une cour d’appel avait constaté la résiliation au motif que le locataire n’avait pas payé dans le délai légal de trois mois et que les paiements intervenus après le dépôt de la requête du bailleur étaient inopérants. La Cour censure cette analyse : « Il résulte de ces textes que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714). Le locataire avait régularisé l’intégralité de l’arriéré postérieur avant que le juge ne statue, et la résiliation a été annulée. Dans le second arrêt, rendu dix-huit mois plus tôt sur la même question, la Cour approuve au contraire le rejet de la demande du bailleur : « Ayant constaté que la société 5 à sec RIF avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit, l’arrêt retient exactement que la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée » (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177). La leçon opérationnelle est double : le bailleur doit, le jour de l’audience devant le juge-commissaire, prouver qu’il reste des loyers postérieurs impayés, et le locataire qui paie, même la veille de l’audience, sauve son bail.

Les autres voies de résiliation sont soit fermées, soit encadrées. Le bailleur ne peut pas demander la résiliation pour des loyers antérieurs au jugement, ni pour une clause résolutoire dont les effets se seraient produits avant l’ouverture, car l’article L. 622-21 l’interdit. La clause résolutoire du bail commercial conserve son utilité pour l’avenir, mais à ses conditions strictes : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai », énonce l’article L. 145-41 du code de commerce. Un commandement délivré après le jugement d’ouverture pour des loyers postérieurs reste possible, mais le bailleur doit l’articuler avec la saisine du juge-commissaire et le délai de trois mois de l’article L. 622-14, sous peine de procédure inutile. Enfin, le bailleur ne peut pas invoquer la fermeture temporaire des locaux : « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail », tranche l’article L. 622-14 du code de commerce. Un magasin fermé pendant la période d’observation, une clause d’exploitation continue ou une clause d’ouverture au public ne fournissent aucun fondement à la résiliation tant que la procédure dure.

B. Comment reprendre les locaux à Paris et en Île-de-France : restitution, indemnité et cession du bail ?

La résiliation obtenue, le bailleur doit reprendre les lieux, et cette reprise obéit elle aussi à des règles propres à la procédure collective. Le preneur dont le bail est résilié doit libérer et restituer les locaux ; à défaut de départ volontaire, le bailleur fait exécuter la décision du juge-commissaire constatant la résiliation et ordonnant l’expulsion, en recourant à un commissaire de justice. Un état des lieux de sortie contradictoire est établi, de préférence en présence de l’administrateur ou du mandataire judiciaire, avec photographies et relevé des dégradations, car les dommages-intérêts pour inexécution du bail se déclarent au passif comme les autres créances antérieures. L’indemnité d’occupation due pour la période entre la résiliation et la libération effective des lieux doit être chiffrée et réclamée sans attendre : le bailleur la fait fixer par le juge et la déclare dans la procédure, en distinguant soigneusement la période couverte, car seule une indemnité afférente à une occupation postérieure au jugement peut prétendre au régime favorable des créances nées après l’ouverture. Le dépôt de garantie, versé avant le jugement, suit le sort des créances antérieures et figure dans la déclaration initiale ; le bailleur ne peut pas le conserver purement et simplement en paiement des derniers loyers sans l’avoir déclaré et sans respecter l’ordre des paiements de la procédure.

Si le redressement judiciaire bascule en liquidation judiciaire, le cadre change sur deux points que le bailleur parisien doit anticiper. D’une part, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement de liquidation, mais il doit alors agir vite : « Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire », dispose l’article L. 641-12 du code de commerce. D’autre part, le liquidateur peut céder le bail avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent, et dans ce cas « toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite », selon le même article L. 641-12. Le bailleur qui comptait sur la solidarité du cédant pour garantir les loyers futurs doit donc examiner chaque projet de cession et faire valoir ses observations devant le juge-commissaire, notamment sur la solvabilité du repreneur et le paiement du pas-de-porte ou des arriérés repris. Lorsque le tribunal arrête un plan de continuation ou de cession à l’issue de la période d’observation, les loyers antérieurs régulièrement déclarés sont payés selon les modalités du plan, tandis que les loyers postérieurs impayés conservent leur privilège : la qualité de la déclaration initiale conditionne donc directement ce que le bailleur percevra pendant dix ans parfois.

À Paris et en Île-de-France, la procédure suit les mêmes textes, mais quelques réflexes locaux font gagner un temps précieux. La compétence appartient au tribunal de commerce lorsque le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale, car « Le tribunal compétent est le tribunal de commerce si le débiteur exerce une activité commerciale ou artisanale », selon l’article L. 621-2 du code de commerce : pour un locataire commerçant dont le siège est à Paris, il s’agit du tribunal de commerce de Paris, et pour un siège en petite ou grande couronne, du tribunal de commerce du département concerné. Le bailleur parisien surveille la publication du jugement au BODACC, adresse sa déclaration au mandataire judiciaire désigné dans le jugement dans les deux mois, et adresse en parallèle ses appels de loyers postérieurs à l’administrateur. La mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail et le commandement visant la clause résolutoire sont délivrés par un commissaire de justice intervenant à Paris ou dans la commune des locaux, avec mention expresse du délai d’un mois à peine de nullité pour le commandement. Le dossier présenté au juge-commissaire comprend le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, le décompte arrêté au jour du jugement d’ouverture avec justificatifs, le décompte courant des loyers postérieurs, la preuve de la déclaration de créance, les mises en demeure et le commandement, ainsi que les échanges avec l’administrateur. Ce dossier complet évite les renvois : le juge-commissaire qui constate, au jour où il statue, qu’il ne reste aucun impayé postérieur rejette la demande, et le bailleur n’obtient une seconde chance qu’en cas de nouveaux impayés postérieurs, avec un nouveau délai et une nouvelle saisine.

Conclusion

Le bailleur dont le locataire est placé en redressement judiciaire avance sur une ligne étroite : les loyers antérieurs au jugement se déclarent au passif dans les deux mois de la publication au BODACC, sous peine de forclusion relevable seulement dans les six mois ; les loyers postérieurs se réclament à l’échéance auprès de l’administrateur et bénéficient d’un privilège de paiement ; la résiliation pour impayés postérieurs exige trois mois d’attente après le jugement, une saisine du juge-commissaire et la preuve d’impayés subsistant au jour où le juge statue, car tout paiement, même tardif, fait échec à la demande, comme l’ont jugé la chambre commerciale les 12 juin 2024 et 10 décembre 2025. Le commandement visant la clause résolutoire reste utilisable à ses conditions strictes, la fermeture des locaux pendant l’observation ne fonde aucune résiliation, et la bascule en liquidation ouvre un délai de trois mois pour agir sur les causes antérieures. Tenu avec deux décomptes séparés, une déclaration complète et des mises en demeure écrites dès les premiers impayés, ce calendrier donne au bailleur parisien comme au bailleur de province les moyens de défendre ses loyers et de reprendre ses locaux sans commettre l’irréparable procédural qui ferait perdre une créance pourtant bien née.