Samedi 24 octobre 2026 au matin, le centre-ville de Forges-les-Eaux, en Seine-Maritime, s’est réveillé avec une forte odeur de fumée. Selon les informations recueillies sur place par la presse locale, un violent feu d’appartement s’est déclaré au premier étage d’un bâtiment abritant des commerces, au-dessus d’un bar, pour une raison encore indéterminée, avant de se propager aux combles et aux deux magasins mitoyens, une épicerie et un centre d’audioprothèse. Le bilan établi par les secours fait état de trois commerces touchés et de trois habitations complètement détruites, pour une surface totale brûlée d’environ 600 mètres carrés, avec 71 sapeurs-pompiers et 22 engins mobilisés, deux victimes intoxiquées par les fumées et un sapeur-pompier légèrement blessé, transporté vers les urgences du centre hospitalier de Rouen. Le sinistre a entraîné une coupure de courant, la fermeture de la circulation en centre-ville, le chômage technique de six personnes et le relogement de cinq habitants dans leurs familles, d’après les mêmes sources. La maire de la commune s’est rendue sur place auprès des secours, qui précisaient en fin de matinée que l’intervention se prolongerait une bonne partie de la journée.

Cet article décrit les règles applicables à une telle situation, à partir des faits rapportés par la presse, cités comme source, sans formuler aucune hypothèse sur l’origine du feu, qui reste indéterminée à la date de rédaction, et sans établir aucune responsabilité. Les contrats d’assurance et les baux signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche un litige. Sont examinés successivement le sort des habitants des logements détruits, puis celui des commerçants, à la lumière des textes en vigueur au 25 octobre 2026 et de la jurisprudence de la Cour de cassation.

I. Les habitants des trois logements détruits : déclarer le sinistre, se faire héberger et régler le sort du bail

Lorsque l’appartement est inhabitable, les démarches arrivent dans un ordre contraint : prévenir l’assurance dans le délai contractuel, trouver un toit lorsque la mairie ou l’arrêté de mise en sécurité interdit de rentrer, puis régler avec le bailleur la suite du bail et du loyer. Chaque étape obéit à des textes précis, que les occupants ont intérêt à connaître avant de signer quoi que ce soit.

A. Logement incendié : déclarer à l’assurance dans le délai et obtenir un hébergement décent

La première urgence, une fois les personnes en sécurité, est la déclaration à l’assureur. L’article L. 113-2, 4° du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement, le contrat d’assurance habitation fixe souvent un délai de cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre, pour une déclaration adressée de préférence par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, avec les premières pièces disponibles, comme le récépissé de la plainte ou le procès-verbal des pompiers, les photographies des lieux et l’inventaire des biens détruits. La déclaration peut être complétée ensuite, mais la date d’envoi fait foi, ce qui interdit d’attendre le rapport définitif des enquêteurs.

Un retard de déclaration ne fait pas automatiquement perdre la garantie. La Cour de cassation rappelle que les dispositions de l’article L. 113-2 sont déclarées d’ordre public et que « la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice », en précisant qu’on ne peut y apporter « d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, n° 19-13.347). Autrement dit, une clause qui priverait l’assuré de garantie pour un simple retard, sans préjudice démontré par l’assureur, ne peut pas être appliquée. La troisième chambre civile l’a confirmé très récemment à propos d’une garantie contre les loyers impayés déclarée avec quatre mois de retard : « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice », et le juge doit rechercher si ce retard a aggravé le risque financier de l’assureur avant de le décharger (Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-12.608). Pour les habitants de Forges-les-Eaux, la leçon est directe : déclarer par écrit dans les cinq jours ouvrés, conserver la preuve de l’envoi et, si l’assureur oppose une déchéance, exiger qu’il démontre son préjudice. Au-delà, toutes les actions dérivant du contrat d’assurance se prescrivent par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, en vertu de l’article L. 114-1 du code des assurances, dont le texte, après avoir posé que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. », fait courir ce délai, en cas de sinistre, du jour où les intéressés en ont eu connaissance, ce qui laisse le temps d’organiser l’expertise sans laisser dormir les droits.

La seconde urgence est le toit. Quand un immeuble brûlé présente un risque pour ses occupants, l’autorité compétente peut prendre un arrêté de mise en sécurité, dont le régime résulte du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 511-2 du même code vise notamment « 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers », et l’article L. 511-11 permet à l’autorité de prescrire, « par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité », des mesures allant de la réparation à la démolition, jusqu’à « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » Toute personne qui constate une telle situation peut la signaler à l’autorité compétente, qui met alors en œuvre les pouvoirs du chapitre, comme le prévoit l’article L. 511-6 du même code. À Forges-les-Eaux, avec trois habitations complètement détruites, un retour dans les lieux est exclu en l’état, et la coupure de courant rend de toute façon l’immeuble inutilisable.

Dans ce cas, l’hébergement n’est pas une faveur laissée à la bonne volonté de chacun. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant », et l’article L. 521-3-1 du même code précise que « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » En pratique, les cinq habitants relogés dans leurs familles à Forges-les-Eaux pourront se tourner vers le propriétaire de l’immeuble pour la prise en charge de cet hébergement, sans préjudice des recours du propriétaire contre les personnes à qui l’état d’insécurité serait imputable. Par ailleurs, les contrats d’assurance habitation comportent le plus souvent une garantie de relogement ou d’hébergement d’urgence, avec un plafond et une durée qu’il faut vérifier dans les conditions particulières, et la commune, dont la maire s’est rendue sur place et qui a mis une salle municipale à disposition des secours, reste l’interlocuteur de proximité pour l’aide immédiate. Comme pour un appartement incendié dans un autre contexte récent, le raisonnement est identique : déclarer vite, faire constater l’inhabitabilité et demander l’hébergement par écrit, en conservant chaque justificatif de frais engagé (voir notre analyse d’un cas comparable d’appartement incendié).

B. Loyer et bail d’habitation après le feu : résiliation de plein droit ou simple diminution

Une fois les personnes à l’abri, la question devient financière : faut-il continuer à payer le loyer d’un logement détruit, et le bail existe-t-il encore. La réponse tient à l’étendue des destructions, selon une distinction ancienne du code civil qui s’applique aux baux d’habitation comme aux autres. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Pour les trois logements complètement détruits de Forges-les-Eaux, la destruction totale entraîne donc la fin du bail sans qu’une décision de justice soit nécessaire, et le loyer cesse d’être dû pour la période postérieure au sinistre, les sommes déjà versées d’avance devant être restituées au prorata. Si le logement n’est que partiellement atteint, par exemple un appartement enfumé mais structurellement sain, le locataire choisit entre rester avec un loyer réduit et demander la résiliation au juge, sans pouvoir exiger de dommages-intérêts du bailleur pour la seule perte de jouissance.

La frontière entre destruction totale et partielle se joue souvent sur l’expertise. La Cour de cassation assimile à la destruction totale « l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur », et elle casse l’arrêt qui, après avoir constaté qu’un local commercial incendié était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, refusait de constater la résiliation de plein droit (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 mars 2018, n° 17-11.439). À l’inverse, lorsque les locaux n’ont pas été entièrement détruits, par exemple lorsqu’une partie du commerce abritée sous une verrière est restée intacte, la chose n’est pas réputée totalement détruite et la résiliation de plein droit ne peut pas être constatée, le preneur ne pouvant obtenir que la diminution ou la résiliation judiciaire (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 décembre 2012, n° 11-26.076). Pour les habitants, l’enjeu pratique est de faire établir par l’expert l’étendue réelle des dégâts, y compris l’atteinte à la structure, à l’électricité et à la salubrité, car un logement déclaré seulement enfumé mais rendu durablement inhabitable par une interdiction d’habiter relève de la première branche, tandis qu’un logement réparable dans des délais raisonnables relève de la seconde.

Enfin, la destruction par cas fortuit ne donne lieu à aucun dédommagement automatique au profit du preneur, comme le rappelle la fin de l’article 1722. Le locataire ne peut donc pas réclamer au bailleur une indemnité pour la seule perte de son logement, sauf à démontrer une faute distincte du bailleur, par exemple un défaut d’entretien à l’origine du départ de feu, ce qui suppose une preuve que l’enquête en cours n’a pas établie à ce jour. De son côté, le bailleur ne peut pas non plus exiger du locataire le paiement des loyers d’un logement qui n’existe plus. Chacun conserve en revanche ses recours contre l’auteur éventuel de l’incendie et contre les assureurs, dans les conditions examinées plus loin.

II. Les commerces détruits : bail commercial, salariés en chômage technique et responsabilités de la propagation

Trois commerces ont été touchés, dont le bar au-dessus duquel le feu aurait pris et les deux boutiques mitoyennes vers lesquelles il se serait propagé par les combles. Pour les exploitants, les questions sont différentes de celles des habitants : que devient le bail commercial lorsque les murs ont brûlé, qui paie les salaires des six personnes en chômage technique, comment faire jouer l’assurance professionnelle et contre qui diriger les recours pour la propagation. Le raisonnement suit le même ordre, du contrat d’abord aux responsabilités ensuite.

A. Incendie d’un commerce : assurer la perte, traiter le bail et protéger les salariés

Le bail commercial obéit à la même règle de destruction que le bail d’habitation, car l’article 1722 du code civil s’applique à toute chose louée. L’arrêt déjà cité du 8 mars 2018 concernait d’ailleurs des locaux à usage commercial donnés en location, où un incendie était survenu, et la Cour de cassation y a jugé que l’immeuble devenu impropre à l’exploitation prévue au bail devait être assimilé à une destruction totale, avec résiliation de plein droit (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 mars 2018, n° 17-11.439). Pour les commerçants de Forges-les-Eaux dont les boutiques sont détruites au point de ne plus pouvoir y exercer leur activité, le bail prend donc fin sans procédure, les loyers cessent de courir et aucun dédommagement n’est dû de part et d’autre pour la seule fin du bail. Si la destruction n’est que partielle, par exemple une réserve intacte permettant une réouverture rapide après travaux, l’exploitant peut demander une diminution du loyer ou la résiliation judiciaire, comme le prévoit la seconde branche de l’article 1722 du code civil. En pratique, les exploitants doivent faire constater l’état des locaux par huissier et par l’expert d’assurance avant tout nettoyage, écrire au bailleur pour acter la situation et ne pas verser de loyers pour la période d’inexploitation, tout en vérifiant si le bail prévoyait une clause particulière sur l’incendie, car les stipulations contractuelles priment dès lors qu’elles ne heurtent pas une règle d’ordre public.

L’assurance professionnelle est le second pilier. Comme les habitants, les commerçants doivent déclarer le sinistre à leur assureur multirisque professionnelle dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés, en vertu de l’article L. 113-2, 4° du code des assurances. La garantie incendie couvre en général les murs pour le propriétaire des murs, le contenu, les aménagements et le matériel pour l’exploitant, ainsi que les frais de déblai et de mise en conformité, dans la limite des capitaux déclarés, d’où l’importance de vérifier que les valeurs assurées correspondaient bien à la réalité du fonds. La garantie des pertes d’exploitation, lorsqu’elle a été souscrite, compense la marge brute perdue pendant la période d’interruption, déduction faite des charges économisées, jusqu’à la reprise effective ou jusqu’à l’expiration de la période d’indemnisation prévue au contrat. Les deux garanties supposent une comptabilité probante, car l’expert-comptable de l’assureur reconstituera la marge à partir des bilans et des relevés bancaires, et toute sous-assurance ou fausse déclaration sur le risque peut réduire l’indemnité. En cas de déclaration tardive, la protection jurisprudentielle est la même que pour les particuliers : l’assureur doit établir que le retard lui a causé un préjudice, comme l’ont jugé la deuxième chambre civile le 21 janvier 2021 et la troisième chambre civile le 9 avril 2026 (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 21 janvier 2021, n° 19-13.347 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-12.608).

Le troisième pilier est social. Six personnes se retrouvent en chômage technique, c’est-à-dire, dans le langage du code du travail, en activité partielle. L’article L. 5122-1 du code du travail dispose que « Les salariés sont placés en position d’activité partielle, après autorisation expresse ou implicite de l’autorité administrative, s’ils subissent une perte de rémunération imputable : -soit à la fermeture temporaire de leur établissement ou partie d’établissement ; -soit à la réduction de l’horaire de travail pratiqué dans l’établissement ou partie d’établissement en deçà de la durée légale de travail. » La destruction des commerces par l’incendie constitue typiquement une fermeture temporaire ouvrant droit au dispositif, sous réserve de l’autorisation de l’autorité administrative, que l’employeur doit solliciter en exposant la situation. Les salariés « reçoivent une indemnité horaire, versée par leur employeur, correspondant à une part de leur rémunération antérieure dont le pourcentage est fixé par décret en Conseil d’Etat », et l’employeur perçoit en contrepartie une allocation financée par l’État et l’assurance chômage, selon le même texte. Concrètement, les contrats de travail ne sont pas rompus par l’incendie, les salariés restent liés à l’entreprise et doivent être informés par écrit de leur placement en activité partielle, des horaires maintenus et des modalités de l’indemnité, tandis que l’employeur qui licencierait au seul motif de l’incendie, sans respecter les règles du licenciement économique, s’exposerait à une contestation devant le conseil de prud’hommes. Pour les commerçants, l’urgence est donc triple : sécuriser les droits sociaux par la demande d’activité partielle, préserver la preuve comptable pour la perte d’exploitation et acter par écrit la fin ou la suspension du bail.

B. Propagation du feu aux voisins : présomption contre le locataire et faute à prouver entre voisins

Reste la question que tout le monde posera : qui répond des dégâts causés aux voisins par un feu parti d’ailleurs. Le droit distingue deux cercles, celui du bail et celui du voisinage, avec des règles opposées sur la charge de la preuve. Dans le cercle du bail, le locataire est présumé responsable de l’incendie envers son bailleur. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Et lorsqu’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, l’article 1734 du code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux, qui en répond alors seul, ou que le feu n’a pas pu commencer chez certains, qui sont alors exonérés. À Forges-les-Eaux, où le feu aurait pris dans un appartement au premier étage avant de gagner les combles et les commerces mitoyens, ces présomptions joueront entre chaque bailleur et son locataire, pour les logements comme pour les boutiques, à charge pour chaque occupant de rapporter l’une des preuves libératoires, par exemple le vice de construction ou la communication par la maison voisine, que seule l’enquête technique permettra d’établir ou d’écarter.

Cette présomption a des frontières strictes que les victimes doivent connaître avant d’assigner. D’une part, elle ne joue que dans les rapports entre bailleur et locataire : la Cour de cassation a cassé un arrêt qui l’appliquait à un occupant précaire, en jugeant que « l’article 1733 du Code civil ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 juillet 1996, n° 94-16.590). D’autre part, la présomption cesse lorsque le propriétaire occupe lui-même une partie des locaux dans les mêmes conditions qu’un locataire, « alors que le locataire ou, s’ils sont plusieurs, tous les locataires sont présumés responsables de l’incendie et que cette présomption cesse d’exister lorsque le propriétaire de l’immeuble occupe une partie des locaux dans les mêmes conditions qu’un locataire » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juin 2015, n° 14-18.072). Les commerçants et habitants de Forges-les-Eaux devront donc vérifier qui occupait quoi dans l’immeuble avant de se prévaloir de ces textes, au lieu de les invoquer indistinctement contre tout occupant.

Dans le cercle du voisinage, la logique s’inverse : aucune présomption, la faute doit être prouvée. L’article 1242, alinéa 2 du code civil dispose que « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable », en précisant que « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ». La Cour de cassation en tire deux conséquences pratiques. D’abord, la théorie des troubles anormaux du voisinage ne s’applique pas à la communication d’un incendie : ayant « exactement rappelé que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil », une cour d’appel a débouté à bon droit les voisins demandeurs sur ce fondement (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 7 février 2019, n° 18-10.727). Ensuite, le juge qui condamne le propriétaire des lieux d’origine doit caractériser sa faute personnelle : dans une affaire où une maison entièrement détruite avait communiqué le feu à l’immeuble voisin, la Cour a cassé l’arrêt qui retenait des « motifs impropres à caractériser la responsabilité des propriétaires », faute de base légale (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2017, n° 16-10.820). Pour les boutiques mitoyennes et les voisins de Forges-les-Eaux, il faudra donc identifier une faute précise, comme un défaut d’entretien, un stockage dangereux ou une installation défectueuse, et la prouver par l’expertise, au lieu de compter sur une responsabilité automatique du seul fait que le feu est parti d’à côté.

Deux mécanismes complètent le tableau des recours. D’une part, l’assureur qui indemnise la victime peut se retourner contre le responsable : l’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Les habitants et commerçants indemnisés verront donc leurs assureurs exercer les recours à leur place, dans la limite des sommes versées, ce qui suppose de leur transmettre tous les éléments sur l’origine du sinistre et de ne pas transiger seul avec le responsable présumé. D’autre part, l’enquête pénale déterminera s’il y a lieu à poursuites : la destruction involontaire par incendie provoqué par manquement à une obligation de prudence ou de sécurité est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende, deux ans et 30 000 euros en cas de violation manifestement délibérée, en vertu de l’article 322-5 du code pénal, qui dispose : « La destruction, la dégradation ou la détérioration involontaire d’un bien appartenant à autrui par l’effet d’une explosion ou d’un incendie provoqués par manquement à une obligation de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. » Si l’incendie s’avérait volontaire, l’article 322-6 du code pénal punit « La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui par l’effet d’une substance explosive, d’un incendie ou de tout autre moyen de nature à créer un danger pour les personnes » de « dix ans d’emprisonnement et de 150 000 euros d’amende ». À ce stade, aucune de ces qualifications n’est établie, l’origine restant indéterminée, mais les victimes peuvent d’ores et déjà déposer plainte, et « Toute personne qui se prétend lésée par un crime ou un délit peut en portant plainte se constituer partie civile devant le juge d’instruction », selon l’article 85 du code de procédure pénale, ce qui leur donnera accès au dossier et à l’expertise judiciaire sur l’origine du feu.

Conclusion

L’incendie de Forges-les-Eaux illustre la double peine des sinistres en centre-ville : trois familles sans logement et trois commerces sans outil de travail, avec six salariés en activité partielle, pour un feu parti d’un appartement et propagé par les combles. Pour les habitants, la marche à suivre tient en trois gestes : déclarer le sinistre à l’assureur habitation par écrit dans les cinq jours ouvrés, faire constater l’inhabitabilité et demander l’hébergement par écrit au propriétaire, puis acter avec le bailleur la résiliation de plein droit du bail lorsque la destruction est totale ou négocier la diminution du loyer lorsqu’elle n’est que partielle. Pour les commerçants, les gestes sont parallèles : déclarer à l’assureur multirisque professionnelle, documenter la perte d’exploitation par la comptabilité, solliciter l’activité partielle pour les salariés et acter par écrit avec le bailleur la fin ou la suspension du bail commercial. Pour tous, les recours contre l’auteur de la propagation supposent une faute prouvée entre voisins, une présomption à manier avec prudence dans les rapports locatifs, et une enquête pénale dont les victimes peuvent suivre le cours en se constituant parties civiles. À la date de rédaction, l’origine du feu demeure indéterminée selon la presse, aucune responsabilité n’est établie, et les contrats signés par chacun priment sur toute présentation générale : seul le juge, saisi des faits et des expertises, tranchera les litiges qui naîtraient de ce sinistre.