Samedi 10 octobre 2026, peu avant huit heures du matin, un incendie s’est déclaré dans les combles d’un bâtiment d’environ 600 mètres carrés en plein centre de Montendre, en Charente-Maritime, entre la grande rue et la rue de l’hôtel de ville. Selon France 3 Régions, qui a publié un reportage le jour même, le feu a touché le deuxième étage de l’immeuble, a provoqué l’évacuation de quinze personnes et a mobilisé jusqu’à cinquante-huit pompiers avec une dizaine d’engins. La toiture s’est totalement effondrée, les eaux d’extinction se sont accumulées sur l’appartement situé juste en dessous et les pompiers redoutaient un effondrement des planchers. Aucun habitant n’a été blessé, mais l’immeuble est devenu inhabitable. D’après Sud Ouest, qui a également couvert le sinistre le 10 octobre, l’immeuble de deux étages a été entièrement ravagé par les flammes.
Derrière l’émotion, les questions pratiques se posent vite pour les occupants et pour le propriétaire : faut-il continuer à payer le loyer d’un appartement incendié, qui déclare le sinistre à l’assurance et dans quel délai, qui paie les dégâts subis par les voisins, et que se passe-t-il si la mairie interdit l’accès à l’immeuble. Cet article répond à ces questions avec les textes applicables et la jurisprudence de la Cour de cassation. La première partie traite du sort du bail et du loyer après l’incendie, la seconde traite des assurances et des responsabilités envers les voisins.
I. Appartement incendié : faut-il continuer à payer le loyer ?
A. Destruction partielle de l’appartement incendié : diminution du loyer et réparations urgentes
Quand l’incendie n’a détruit qu’une partie du logement et que le reste demeure habitable, le bail continue mais le locataire n’a pas à payer le même loyer pour un logement amputé d’une pièce ou privé d’un équipement essentiel. L’article 1722 du code civil prévoit cette situation en des termes précis : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Le locataire choisit donc entre deux voies : obtenir une baisse du loyer proportionnée à la partie du logement dont il est privé, ou demander la résiliation du bail si la situation ne lui convient plus. Le texte exclut en revanche toute indemnité supplémentaire au profit du preneur dans ce cas, puisque la destruction résulte d’un cas fortuit et non d’une faute du bailleur.
En pratique, la diminution du loyer se négocie d’abord par écrit avec le bailleur, photos et constat à l’appui, en décrivant précisément les pièces devenues inutilisables et la période concernée. Si le désaccord persiste, le juge des loyers du tribunal judiciaire fixe la réduction en fonction de l’ampleur de la privation de jouissance. Le locataire a intérêt à faire établir un constat par un commissaire de justice dans les jours qui suivent le sinistre et à conserver tous les échanges avec le bailleur et avec l’assureur, car ces pièces serviront de base au calcul. La baisse court à compter de la privation de jouissance et cesse quand le logement est remis en état.
Le sort des travaux de remise en état obéit à l’article 1724 du code civil, qui distingue selon la durée et la gravité des réparations : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Trois règles en découlent. D’abord, le locataire doit supporter les réparations urgentes, même incommodes, dès lors qu’elles ne peuvent attendre la fin du bail. Ensuite, passé vingt et un jours de travaux, une diminution du loyer s’impose, calculée au prorata du temps et de la surface perdue. Enfin, si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, le locataire peut faire résilier le bail par le juge.
Dans l’incendie de Montendre, tel que décrit par France 3 Régions, la toiture effondrée et les planchers menaçant de céder rendent l’hypothèse de simples réparations de quelques jours peu vraisemblable pour les logements directement touchés. Les occupants relogés en urgence doivent donc écrire au bailleur pour l’informer de la situation, demander soit la baisse du loyer soit la résiliation, et saisir le tribunal judiciaire en cas de refus. Le bailleur, de son côté, doit organiser les travaux qui lui incombent et ne peut exiger le loyer plein pour un logement partiellement détruit.
B. Appartement détruit ou interdit d’habiter après l’incendie : résiliation du bail et fin des loyers
Quand le logement est détruit en totalité ou devenu définitivement impropre à l’habitation, le bail prend fin de plein droit et les loyers cessent. L’article 1722 du code civil l’énonce sans détour pour la destruction totale par cas fortuit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». La résiliation est automatique, elle ne suppose ni congé ni décision de justice, et le locataire ne doit plus aucun loyer à compter de la destruction. Les sommes versées d’avance pour la période postérieure au sinistre doivent lui être restituées.
La difficulté commence quand la destruction n’est que partielle en apparence mais rend le logement définitivement inutilisable. La Cour de cassation a tranché cette question à propos d’un incendie survenu le 1er avril 2014 dans des locaux loués, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 mars 2018, pourvoi numéro 17-11.439, publié au Bulletin et consultable sur le site officiel de la Cour : Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439. La Cour y pose la règle suivante : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Autrement dit, un logement partiellement brûlé mais définitivement impropre à l’habitation, ou dont la remise en état coûterait plus cher que sa valeur, est juridiquement traité comme un logement totalement détruit : le bail est résilié de plein droit.
Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé de constater la résiliation en relevant pourtant que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, puis avait condamné la bailleresse à exécuter des travaux de remise en état. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : « Qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». L’enseignement est net : dès que le juge constate que le local ne peut plus servir à l’usage prévu au contrat, il doit en déduire la résiliation de plein droit et ne peut contraindre le bailleur à reconstruire. Le locataire d’un appartement ravagé par les flammes n’a donc pas à attendre la fin des travaux pour être libéré du bail, et le bailleur ne peut pas lui imposer de revenir dans un logement reconstruit des mois plus tard.
La même logique s’applique quand l’autorité publique interdit l’occupation de l’immeuble après l’incendie. La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles permet au maire ou au préfet d’intervenir quand le bâtiment menace la sécurité des occupants ou des tiers. L’article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation donne le fondement de cette police spéciale : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » L’article L. 511-2 précise son objet : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Un immeuble dont la toiture s’est effondrée et dont les planchers menacent de céder, comme celui de Montendre décrit par les pompiers cités par France 3 Régions, entre typiquement dans ce champ : l’autorité peut ordonner des mesures de mise en sécurité et interdire l’accès aux locaux dangereux jusqu’à la réalisation des travaux.
Pendant une interdiction temporaire d’habiter, le locataire évacué ne paie pas de loyer pour un logement dont il est privé par l’effet de l’arrêté, et il doit être hébergé ou relogé. Les services de la mairie et de la préfecture organisent l’hébergement d’urgence des occupants évacués, tandis que l’assurance habitation du locataire comporte souvent une garantie de relogement qui prend en charge l’hôtel ou la location temporaire pendant la période couverte. Si l’interdiction devient définitive ou si le bâtiment est démoli, le bail est résilié et chacun reprend sa liberté : le locataire cherche un nouveau logement sans préavis à respecter, le bailleur ne perçoit plus de loyers mais conserve son recours contre les assureurs pour la reconstruction. Dans tous les cas, le locataire évacué doit notifier par écrit au bailleur l’arrêté d’interdiction, l’état du logement et sa décision de suspendre le paiement des loyers ou de se prévaloir de la résiliation, afin d’éviter tout litige ultérieur sur des loyers réclamés pour une période d’inhabitabilité.
II. Incendie d’appartement : quelle assurance paie quoi ?
A. Déclarer l’incendie à l’assurance et se faire indemniser sans perdre ses droits
Le premier réflexe après l’incendie consiste à déclarer le sinistre aux assureurs, et les délais courent vite. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré plusieurs obligations, dont la déclaration du sinistre : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement, le locataire comme le propriétaire doivent prévenir leur assureur dans les cinq jours ouvrés au minimum, le contrat pouvant prévoir un délai plus long mais jamais plus court. La déclaration se fait par lettre recommandée ou par tout moyen prévu au contrat, en décrivant les circonstances du sinistre, la date, les dommages constatés et les coordonnées des autres personnes concernées. Mieux vaut déclarer même en urgence par téléphone puis confirmer par écrit, plutôt que de laisser passer le délai.
La sanction d’une déclaration tardive n’est toutefois pas automatique. Le même article L. 113-2 du code des assurances encadre strictement la déchéance de garantie : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » L’assureur qui refuse d’indemniser pour retard doit donc prouver que ce retard lui a causé un préjudice concret, par exemple l’impossibilité de faire expertiser les lieux avant leur remise en état. De plus, aucune déchéance ne peut être opposée quand le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure, ce qui couvre typiquement l’occupant hospitalisé, évacué sans accès à ses papiers ou dans l’impossibilité matérielle d’écrire. Le locataire évacué de Montendre qui déclare son sinistre avec quelques jours de retard parce qu’il a tout perdu dans les flammes reste donc protégé contre un refus sec de l’assureur.
Chaque occupant met en jeu sa propre assurance et celle du bailleur joue en complément. Le locataire mobilise son assurance habitation, qui couvre ses meubles, ses embellissements et sa responsabilité envers le bailleur et les voisins. Le bailleur mobilise son assurance propriétaire, qui couvre le bâtiment et les parties dont il a la charge. Quand le logement appartient à une copropriété, l’assurance de la copropriété couvre les parties communes et peut intervenir pour la toiture, la cage d’escalier ou les murs porteurs, selon la répartition prévue au règlement de copropriété et aux contrats souscrits. Pour comprendre précisément qui paie les murs, la toiture et les parties communes après un incendie, l’analyse détaillée des garanties de la copropriété publiée sur ce site complète utilement ce développement : qui paie les parties communes et la toiture après un incendie en copropriété. Les expertises doivent être menées de façon contradictoire, avec convocation de tous les assureurs concernés, afin qu’aucun ne conteste ensuite les constats.
Une fois l’indemnité versée, l’assureur récupère contre le responsable les sommes qu’il a payées. L’article L. 121-12 du code des assurances organise cette subrogation : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Le locataire indemnisé pour ses meubles brûlés transmet donc à son assureur son action contre le voisin dont l’imprudence a provoqué le feu, à hauteur des sommes versées. Cette mécanique explique pourquoi les assureurs diligentent des expertises sur l’origine de l’incendie : chacun cherche à reporter la charge finale sur le responsable et son assureur. Pour l’assuré, la conséquence pratique est simple : ne jamais signer de quittance ou de transaction qui priverait son assureur de ce recours sans l’en informer, sous peine de voir l’assureur lui réclamer le montant correspondant.
La jurisprudence illustre ce circuit d’indemnisation et de recours dans un arrêt de la troisième chambre civile du 23 mai 2012, pourvoi numéro 11-17.183, publié au Bulletin : Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-17.183. Un incendie avait pris naissance dans un appartement sous-loué, l’assureur du locataire principal avait indemnisé son assurée puis le bailleur, et agissait ensuite contre le sous-locataire et son assureur. La Cour de cassation a validé ce recours : « Mais attendu, d’une part, qu’ayant constaté que l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, la cour d’appel a retenu à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur ». L’arrêt ajoute que le responsable doit réparer l’entier préjudice : « Et attendu, d’autre part, que le sous-locataire responsable étant tenu de réparer l’entier préjudice subi par la locataire principale, la cour d’appel a exactement retenu que la société Aviva assurances devait rembourser les sommes allouées au titre du préjudice matériel subi par la société l’Aquarium dans les locaux qu’elle occupait pour l’exploitation de son fonds de commerce », avant de conclure : « D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ». Pour les occupants d’un immeuble incendié, la leçon est claire : l’assureur qui paie vite exercera ensuite lui-même les recours, et l’occupant à l’origine du feu verra son assureur supporter la charge finale.
B. Incendie propagé aux appartements voisins : responsabilités et recours des victimes
Dans un immeuble collectif, le feu né dans un appartement se propage aux logements voisins par les combles, les gaines et les planchers, comme le redoutaient les pompiers de Montendre avec leurs deux axes de propagation vers les habitations du dessous et à l’horizontale. Les voisins dont l’appartement est enfumé, inondé par les eaux d’extinction ou fragilisé par l’effondrement disposent de plusieurs actions, selon la qualité de la personne à l’origine du sinistre.
Envers le locataire de l’appartement où le feu a pris naissance, la loi instaure une présomption de responsabilité. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire est donc présumé responsable du feu parti de chez lui et ne s’en libère qu’en prouvant l’une de ces trois causes : un événement imprévisible et irrésistible, un défaut de construction de l’immeuble, ou un feu venu d’une maison voisine. La simple affirmation qu’il n’a commis aucune faute ne suffit pas, et l’origine inconnue de l’incendie joue contre lui : faute de preuve d’une cause exonératoire, la présomption subsiste. L’arrêt du 23 mai 2012 cité plus haut l’illustre, puisque la Cour de cassation a retenu la responsabilité alors même que la cause exacte du sinistre restait discutée, dès lors qu’aucune cause d’exonération n’était établie.
Quand l’immeuble compte plusieurs locataires, l’article 1734 du code civil répartit la charge entre eux : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Chacun répond donc à proportion de la valeur locative de son logement, sauf à démontrer que le feu est parti de chez un autre occupant ou qu’il n’a pas pu naître dans ses propres locaux. En pratique, l’enquête des pompiers et l’expertise d’assurance déterminent le point de départ du feu, et les locataires des autres appartements ont tout intérêt à faire constater rapidement que leurs installations sont hors de cause.
Envers les voisins et les tiers, le régime est différent et plus favorable au détenteur des lieux. L’article 1242 du code civil pose d’abord le principe général : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Puis il aménage un régime spécial pour l’incendie : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le voisin victime qui agit contre l’occupant de l’appartement d’origine doit donc prouver une faute précise de cet occupant, par exemple un appareil défectueux laissé sans surveillance ou des travaux dangereux réalisés sans précaution. Sans preuve de faute, l’action contre l’occupant échoue, mais le voisin conserve son action contre son propre assureur et, le cas échéant, contre le propriétaire de l’immeuble en cas de vice de construction. La garantie dite de recours des voisins et des tiers, incluse dans la plupart des contrats multirisques habitation, prend précisément en charge les dommages que l’assuré cause aux occupants voisins.
Pour le voisin victime, la marche à suivre est méthodique : faire constater les dégâts par écrit et en photos dès le retour dans les lieux, déclarer le sinistre à sa propre assurance dans le délai du contrat, demander une expertise contradictoire avec convocation de l’assureur de l’occupant d’origine et de celui du bailleur, et chiffrer non seulement les dégradations matérielles mais aussi les préjudices annexes comme les frais d’hôtel, la perte de loyers pour un bailleur ou la privation de jouissance. Les eaux d’extinction qui ont détrempé l’appartement du dessous à Montendre constituent un préjudice indemnisable au même titre que les brûlures directes, car elles résultent du même sinistre.
Conclusion
L’incendie de Montendre rappelle qu’un feu d’habitation fait basculer en quelques heures la vie d’un immeuble entier : quinze personnes évacuées, des logements rendus inhabitables, des voisins touchés par ricochet. Le droit applicable tient en quelques réflexes. Le locataire d’un appartement partiellement détruit demande la diminution du loyer ou la résiliation sur le fondement de l’article 1722 du code civil, supporte les réparations urgentes dans les conditions de l’article 1724, et cesse de payer tout loyer quand le logement est détruit ou définitivement impropre à l’habitation, comme l’a jugé la Cour de cassation le 8 mars 2018. Chacun déclare le sinistre à son assureur dans le délai du contrat, sans craindre une déchéance que l’assureur ne peut opposer qu’en prouvant un préjudice, puis les assureurs exercent entre eux les recours subrogatoires. Le locataire chez qui le feu a pris reste présumé responsable sauf preuve d’un cas fortuit, d’un vice de construction ou d’un feu venu d’ailleurs, tandis que le voisin victime doit établir une faute précise de l’occupant d’origine. Écrits recommandés, constats, photos et expertises contradictoires : la rigueur des preuves dans les premiers jours conditionne l’indemnisation des mois suivants.