Vous avez reçu un congé pour reprise : le bailleur annonce qu’il veut habiter votre logement, ou y loger son conjoint, son enfant ou un parent. À quelques jours de la trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, chacun campe sur ses certitudes : le locataire croit que l’hiver le protège de tout, le bailleur croit que son congé vaut expulsion automatique. Les deux se trompent. La reprise pour habiter est le congé le plus contrôlé de la loi du 6 juillet 1989 : le congé doit désigner précisément son bénéficiaire à peine de nullité, le bailleur doit établir le caractère réel et sérieux de sa volonté d’habiter les lieux, et deux protections barrent la route aux congés abusifs, le statut du locataire âgé et modeste auquel aucun relogement adapté n’est proposé, et la nullité du congé frauduleux, qui expose en outre le bailleur à une amende pénale. Cet article explique comment vérifier un congé pour reprise, dans quels cas le contester utilement, et ce que le juge peut accorder : nullité du congé, maintien dans les lieux et dommages et intérêts.
I. Le congé pour reprise obéit à des conditions de forme et de fond que le locataire vérifie en premier
Recevoir un congé pour reprise ne signifie pas devoir partir. Avant toute chose, le locataire contrôle le papier qu’il a reçu, puis la réalité du projet annoncé. Les deux contrôles découlent du même texte, et le juge peut les exercer de sa propre initiative.
A. Le congé doit désigner le bénéficiaire et respecter un préavis de six mois, à peine de nullité
Le point de départ est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La reprise pour habiter est donc un motif autonome, distinct de la vente et du motif légitime et sérieux, avec ses règles propres.
Première vérification, la plus immédiate : le cercle des bénéficiaires est fermé. Le même article dispose : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un congé qui annonce une reprise « pour un proche » sans nom, sans adresse et sans lien précis, ou qui désigne un bénéficiaire hors de cette liste, encourt la nullité. Le locataire qui reçoit un tel congé conserve le document tel quel, sans le compléter ni le renvoyer, et fait constater ses lacunes par écrit.
Deuxième vérification : le délai. « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter du jour de la réception, de la signification ou de la remise. Un congé délivré cinq mois avant l’échéance ne produit pas l’effet annoncé, et le locataire n’a pas à quitter les lieux à la date indiquée.
Troisième vérification, souvent ignorée : une notice d’information doit être jointe au congé délivré pour reprise ou vente, dont le contenu est fixé par arrêté après avis de la Commission nationale de concertation. Son absence fragilise le congé et illustre le sérieux du bailleur devant le juge. Quatrième point de contrôle pour les logements achetés occupés : « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’acquéreur d’un appartement loué à Paris qui délivre un congé pour reprise quelques mois après son achat doit donc laisser s’écouler ce délai de deux ans, et toute assignation prématurée peut être repoussée sur ce seul fondement.
En pratique, le locataire photographie l’enveloppe et le cachet postal, conserve le congé original, note la date exacte de réception, et vérifie ligne à ligne : motif indiqué, nom et adresse du bénéficiaire, nature du lien, date d’effet compatible avec six mois de préavis, notice jointe. Si le bien a changé de propriétaire récemment, il réclame la date de l’acte d’acquisition. Chaque manquement documenté devient un moyen de nullité, et la nullité du congé anéantit toute la procédure d’expulsion engagée sur son fondement.
B. La reprise doit être réelle et sérieuse : habiter les lieux à titre principal, avec une intention appréciée au jour du congé
La forme ne suffit pas : le fond est contrôlé avec la même rigueur. « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Reprendre pour habiter signifie occuper le logement à titre de résidence principale, durablement, et non le récupérer pour le relouer plus cher, le vendre à la découpe ou le garder vide.
La Cour de cassation a précisé comment ce contrôle s’opère dans le temps. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, elle juge que la cour d’appel « pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision. » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580). L’intention s’apprécie donc au jour où le congé est délivré, mais le bailleur peut la démontrer par des pièces postérieures : inscription sur les listes électorales de la commune, factures de travaux réalisés après le départ du locataire, contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité, abonnement à internet, information des services fiscaux sur le lieu d’habitation. Dans cette affaire, un bailleur devenu veuf expliquait vouloir retourner vivre dans sa région d’origine auprès de ses proches, tout en conservant une résidence secondaire dans le sud : la Cour admet qu’on établisse sa résidence principale dans le logement repris sans abandonner toute autre attache.
Symétriquement, la cour d’appel de Paris rappelle que le locataire ne peut pas exiger les preuves dès la réception du congé : « la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 27 janvier 2026, n° 23/19346). Le congé n’a donc pas à être accompagné d’un dossier de preuves, et l’absence de justificatifs joints ne l’annule pas. En revanche, une fois le congé contesté, le bailleur doit convaincre, et le texte donne au juge un pouvoir large : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge qui doute peut soulever lui-même l’irrégularité, sans que le locataire ait tout articulé.
Pour le locataire parisien, la méthode consiste à tester la cohérence du récit : le bénéficiaire désigné a-t-il une raison plausible de s’installer dans cet arrondissement, à cette date, pour y vivre au quotidien ? Un fils étudiant désigné pour une reprise « en vue d’études » alors qu’un seul de ses onze vœux d’orientation concerne une école de la ville, qui n’y commence aucune étude et n’occupe jamais le logement, tandis que les bailleurs le relouent à un tiers après travaux, décrit exactement la fraude sanctionnée par la cour d’appel de Paris dans l’arrêt cité. Les indices se collectent sans intrusion : annonces de relocation en ligne, changement de nom sur la boîte aux lettres, attestations de voisins, factures et constats d’un commissaire de justice. Chaque pièce postérieure au congé compte, dans un sens comme dans l’autre, puisque le juge les admet pour éclairer l’intention au jour de la délivrance.
II. Le locataire protégé fait annuler le congé sans relogement, et le congé frauduleux se paie en dommages et intérêts
Quand la vérification révèle un bénéficiaire hors cercle, un préavis trop court ou un projet fictif, le locataire passe à l’action. Deux armes ont fait leurs preuves devant les tribunaux : la protection légale du locataire âgé et modeste, et la sanction de la fraude. Le panorama des congés du bailleur et de leur contestation, déjà présenté sur ce site, expose la mécanique générale ; les développements qui suivent en détaillent les deux pointes les plus redoutables pour un congé de reprise. (Congé du bailleur reçu à l’automne 2026 : reprise pour habiter, vente, préavis et contestation à Paris).
A. Le congé donné sans offre de relogement à un locataire de plus de 65 ans et modeste est nul, et le bail se poursuit
La loi interdit au bailleur de reprendre le logement d’un locataire vulnérable sans lui assurer un toit de remplacement : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » dans les limites géographiques prévues par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Trois conditions cumulatives protègent donc le locataire : avoir plus de soixante-cinq ans, disposer de ressources annuelles sous le plafond du logement conventionné, et n’avoir reçu aucune offre de relogement adaptée à ses besoins et à ses moyens, dans le périmètre géographique légal. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, dès lors que les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. Une protection voisine vise au paragraphe IV les bénéficiaires d’une allocation liée au handicap, dont les ressources sont également sous plafond, sans offre de relogement comparable.
Les dates d’appréciation sont fixées par le texte lui-même : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire qui fête ses soixante-cinq ans avant l’échéance du bail entre dans la protection, même s’il était plus jeune à la signature du congé, et ses ressources se mesurent au jour où le congé lui est notifié. Une seule échappatoire profite au bailleur, et elle est étroite : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le bailleur âgé ou modeste, personne physique, reprend son bien sans offrir de relogement.
La cour d’appel de Paris a tiré toutes les conséquences de cette architecture le 9 juin 2026, dans une espèce où la bailleresse était une société civile immobilière. Elle juge d’abord que la société « La SCI [I] ne peut en premier lieu utilement soutenir qu’elle bénéficierait elle-même de l’exception prévue par ce texte au motif que la reprise serait exercée au profit d’une associée âgée de plus de soixante-cinq ans, dès lors que cette exception est strictement réservée au bailleur personne physique, ce qu’elle n’est pas en sa qualité de société civile immobilière. » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/09892). L’âge avancé de l’associée derrière la SCI ne change rien : seule une personne physique bailleresse peut s’en prévaloir. Elle constate ensuite que les locataires avaient alerté la bailleresse sur leurs difficultés, avec une demande de logement social et des ressources incompatibles avec le parc privé parisien, et que leurs âges figuraient au bail : la société connaissait parfaitement leur situation au jour du congé. Elle en déduit « que le congé délivré le 1er juin 2022 était entaché de nullité faute de respect des dispositions protectrices de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. » (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/09892). La sanction est radicale : le jugement est confirmé « en ce qu’il a prononcé la nullité du congé » et constaté « la reconduction tacite du bail à compter du 19 janvier 2023 pour une durée de trois ans », avec 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/09892). Le congé annulé ne fait pas que retarder le départ : il maintient le bail, et le bailleur débouté paie les frais du procès, l’article 700 disposant que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés » (article 700 du code de procédure civile).
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux est quotidien : loyers élevés, locataires installés depuis des décennies, bailleurs pressés de récupérer un bien sous-évalué. Le locataire parisien concerné saisit d’abord la commission départementale de conciliation, créée par la loi dans chaque département et composée à parité de représentants des bailleurs et des locataires : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La saisine se fait par écrit, sans formalisme juridictionnel, et suspend utilement l’escalade pendant que le dossier se constitue : avis d’imposition prouvant les ressources, pièce d’identité prouvant l’âge, demande de logement social, absence d’offre de relogement. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble tranche, et ses délais d’audiencement parisiens imposent d’agir dès la réception du congé, sans attendre la fin du préavis.
B. Le congé frauduleux est annulé, le préjudice indemnisé, et le bailleur risque une amende pénale
Quand le projet de reprise n’existe que sur le papier, la sanction change de nature : il ne s’agit plus seulement d’une condition manquante, mais d’une fraude, et la fraude se paie. La cour d’appel de Paris en donne le mode d’emploi dans son arrêt du 27 janvier 2026 : des bailleurs délivrent un congé pour reprise au profit de leur fils, motif pris d’études dans la ville, à effet d’octobre 2020. La locataire part en février 2021. Le premier juge annule le congé pour fraude en relevant « notamment que : » le premier juge avait retenu « sur les 11 voeux figurant sur la plate forme Parcoursup, un seul concernait une école à [Localité 6] ; », puis en constatant qu’il n’était pas établi que le fils des bailleurs ait entamé des études dans cette ville ni qu’il y ait vécu à la rentrée 2020-2021 ou occupé le logement même brièvement après le départ de la locataire en février 2021, et que les bailleurs avaient reloué dès août 2021 à un tiers, après travaux, et non à leur fils. La cour adopte ces motifs, ajoute que les bailleurs ne produisent toujours rien sur la situation réelle de leur fils à la rentrée 2020-2021, malgré un courriel annonçant sa venue en décembre 2020, et confirme l’annulation. (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 27 janvier 2026, n° 23/19346). Trois indices valent signal d’alarme pour tout locataire : un bénéficiaire qui ne s’installe jamais, des justifications scolaires ou professionnelles inconsistantes, et une relocation rapide à un tiers après des travaux.
L’annulation n’est que le premier étage. Le juge de première instance avait alloué 1 000 euros de préjudice matériel, et la cour ajoute 500 euros de préjudice moral, retenant que la locataire, installée depuis quinze ans, avait « du fait de la délivrance d’un congé frauduleux, nécessairement subi un préjudice moral lié au stress relatif à l’incertitude et aux démarches nécessaires à la recherche d’un nouveau logement », malgré un état de santé fragile. (CA Paris, pôle 4 chambre 4, 27 janvier 2026, n° 23/19346). Le fondement civil est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Déménagement imposé, double loyer transitoire, frais d’agence du nouveau bail, différence de loyer entre l’ancien logement et le nouveau : chaque poste se chiffre factures à l’appui, et le stress documenté par certificat médical se répare aussi.
Le second étage est pénal. « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le texte précise que « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire expulsé sur un faux motif peut donc joindre sa demande d’indemnisation à la poursuite pénale, au lieu de mener deux procès séparés.
Reste la question du temps pour agir. L’action en nullité du congé et l’action en indemnisation sont des actions personnelles, et « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). La locataire parisienne qui découvre deux ans après son départ que son ancien appartement a été reloué à un tiers peut encore agir : le point de départ court de la connaissance des faits, c’est-à-dire bien souvent du jour où la fraude devient visible. Les décisions consultées pour cet article ne fixent en revanche aucun délai couperet propre à la contestation du congé avant son échéance : le réflexe sûr consiste à contester par écrit dès la réception, à saisir la commission de conciliation, puis le juge avant de quitter les lieux si possible, car partir n’interdit pas de demander ensuite l’annulation et l’indemnisation, mais rester préserve le logement.
Dernière précision d’automne, à l’heure où la trêve hivernale approche : même muni d’un congé validé par le juge, le bailleur ne fait pas expulser le locataire entre le 1er novembre et le 31 mars. « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La trêve ne valide aucun congé et n’annule aucune dette : elle reporte l’exécution forcée, et le locataire avisé l’utilise pour préparer sa défense au fond ou son relogement, plutôt que pour ignorer la procédure. Si le bailleur obtient malgré tout une décision d’expulsion, le déroulement ultérieur suit la procédure d’expulsion du locataire, avec commandement de quitter les lieux et concours de la force publique, autant d’étapes où chaque irrégularité compte. L’ensemble du dispositif, de la loi du 6 juillet 1989 à ses sanctions, figure sur la page officielle de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Conclusion
Le congé pour reprise pour habiter ne s’exécute pas, il se vérifie. Bénéficiaire hors cercle légal ou désignation imprécise, préavis inférieur à six mois, logement acheté occupé depuis moins de deux ans, absence de notice : chaque vice de forme peut annuler le congé. Sur le fond, le bailleur doit établir une volonté réelle et sérieuse d’habiter les lieux à titre principal, appréciée au jour du congé, et le juge contrôle d’office. Le locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, sans offre de relogement adaptée, fait annuler le congé et voit son bail reconduit, sauf bailleur personne physique lui-même âgé ou modeste, et la société bailleresse ne s’abrite derrière l’âge d’aucun associé. La reprise fictive, révélée par un bénéficiaire qui ne s’installe jamais ou par une relocation rapide à un tiers, conduit à l’annulation, à des dommages et intérêts pour les préjudices matériel et moral, et expose le bailleur à une amende pénale de 6 000 ou 30 000 euros, avec constitution de partie civile du locataire. L’action se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits. Contestez par écrit dès réception, saisissez la commission de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection avant l’échéance, conservez chaque preuve, et laissez la trêve hivernale à sa juste place : un sursis à l’expulsion, jamais une dispense de se défendre.