Au retour des vacances de la Toussaint, un locataire parisien trouve dans sa boîte aux lettres une lettre recommandée de son bailleur : congé pour reprendre le logement afin d’y loger sa fille, effet dans six mois. Le même mois, une locataire de Boulogne-Billancourt reçoit un congé pour vendre, avec un prix qu’elle juge surévalué et sans les paragraphes que son voisin, juriste, lui dit obligatoires. Ces deux situations se multiplient chaque automne : les bailleurs qui veulent récupérer leur bien pour la fin de l’hiver ou le printemps adressent leurs congés entre septembre et novembre, et les locataires découvrent un acte dont chaque mot compte. Un congé délivré en octobre 2026 prend effet en avril 2027, après six mois de préavis, et traverse la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Dans le même temps, un texte nouveau s’applique : le décret du 6 juillet 2026 qui réécrit les contrats types de location entre en vigueur le 1er octobre 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, avec une clause résolutoire révisée et des mentions actualisées. Ce contexte rend la question pratique immédiate : comment vérifier que le congé reçu est régulier, dans quels délais réagir, et comment contester un congé de reprise ou de vente dont le motif paraît artificiel ? La réponse tient en deux temps. D’abord, le contrôle de la régularité du congé, de ses mentions obligatoires et de ses délais, à la lumière des textes en vigueur et du nouveau contrat type. Ensuite, la contestation du motif et la défense du maintien dans les lieux, avec les protections légales et les recours concrets à Paris et en Île-de-France.

I. Recevoir un congé du bailleur en octobre 2026 : dans quels cas le congé est régulier et quels délais vérifier

A. Reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux : les mentions qui conditionnent la validité du congé

Le point de départ est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui énumère limitativement les motifs pour lesquels un bailleur peut donner congé : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Tout congé qui n’entre dans aucune de ces trois catégories est irrégulier, et le locataire peut en demander l’annulation en justice. Le texte complet de la loi reste consultable dans sa version en vigueur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance).

Le congé pour reprise est le plus fréquent et le plus contentieux. La loi impose, à peine de nullité, des mentions précises : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » (article 15, I, sur Légifrance). Le cercle des bénéficiaires possibles est fermé : le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Un congé qui omet le nom du bénéficiaire, qui désigne un cousin, un ami ou une société, ou qui reste vague sur le lien de parenté encourt la nullité. La Cour de cassation a rappelé ces exigences dans un arrêt du 12 octobre 2023, en reproduisant le texte et en précisant que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580). Dans cette affaire, un bailleur devenu veuf avait délivré le 2 décembre 2019 un congé pour reprendre une maison afin de retourner vivre dans sa région d’origine, à effet du 30 septembre 2020, puis avait assigné ses locataires en validation du congé, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. Les locataires invoquaient notamment le caractère frauduleux du congé et demandaient des dommages-intérêts. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et validé le congé, après avoir constaté que le bailleur rapportait la preuve de son installation, notamment son inscription sur les listes électorales de la commune et la réalisation d’importants travaux dans le logement. L’enseignement pratique est direct : la reprise doit être réelle, et c’est au bailleur d’en rapporter la preuve par des éléments concrets.

Le congé pour vendre obéit à des règles distinctes, protectrices du locataire. D’abord, le prix et les conditions doivent figurer dans le congé, à peine de nullité : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (article 15, II, sur Légifrance). Ensuite, le congé vaut offre de vente au profit du locataire : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Le locataire qui accepte dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, et « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. » Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Une protection complémentaire vise le cas où le propriétaire vend finalement à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur : le notaire doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut nouvelle offre pendant un mois. Enfin, « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » : un congé pour vendre qui ne reproduit pas ces paragraphes est nul, même si le prix indiqué est exact. C’est l’un des premiers contrôles à effectuer lorsqu’on reçoit un congé pour vendre en octobre 2026 : le prix figure-t-il, les délais d’acceptation sont-ils rappelés, et les cinq alinéas sont-ils reproduits ?

Le troisième motif, le motif légitime et sérieux, couvre notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations : loyers impayés répétés, défaut d’assurance, troubles de voisinage persistants, sous-location prohibée. Lorsque le congé invoque des impayés, il ouvre souvent la voie à une procédure d’expulsion si le locataire se maintient dans les lieux, et les délais du commandement de payer comme ceux de la trêve hivernale doivent être vérifiés avec soin (loyers impayés et trêve hivernale : commandement et délais à Paris). Un congé fondé sur un motif légitime et sérieux doit décrire les faits reprochés avec précision : un motif vague ou général expose le bailleur à voir son congé invalidé par le juge, qui peut vérifier la réalité du motif même d’office, comme on le verra.

Un cas particulier mérite l’attention des acheteurs récents : lorsque le bailleur a acquis un logement occupé, la loi organise un calendrier contraint. Lorsque le terme du contrat en cours intervient plus de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre peut être délivré au terme du contrat en cours ; lorsqu’il intervient moins de trois ans après, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ; et lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’acquisition. Un investisseur qui a acheté un appartement loué à Paris au printemps 2025 ne peut donc pas notifier en octobre 2026 un congé pour reprise à effet immédiat : le délai de deux ans court jusqu’au printemps 2027.

B. Préavis de six mois, notification et nouveau contrat type du 1er octobre 2026 : contrôler les dates et la forme

Le délai de préavis du congé du bailleur est de six mois : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15, I, sur Légifrance). Concrètement, un congé notifié le 15 octobre 2026 prend effet le 15 avril 2027, et non à la fin du mois ni à la date anniversaire du bail : le délai se compte de date à date à partir de la réception. Le mode de notification est strictement encadré : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Un congé adressé par simple lettre, par courrier électronique ou par message téléphonique ne produit aucun effet, et le délai ne court qu’à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Le locataire qui reçoit un congé en octobre 2026 doit donc conserver l’enveloppe, l’avis de réception et l’acte de commissaire de justice : la date qui y figure détermine la date d’effet du congé, et toute erreur de calcul du bailleur peut être soulevée devant le juge. Pendant le préavis, le locataire qui occupe réellement les lieux reste redevable du loyer et des charges pour le temps d’occupation lorsque le congé émane du bailleur, et « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

À ces règles stables s’ajoute la nouveauté de l’automne 2026 : le contrat type de location a été réécrit. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. » (article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). C’est le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types, qui procède à cette réécriture (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 sur Légifrance). Son article 3 prévoit que l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date (présentation du décret sur le Village de la justice). En pratique, les baux signés ou tacitement reconduits à partir du 1er octobre 2026 doivent reprendre le nouveau modèle, tandis que les baux en cours, conclus avant cette date, restent régis par l’ancien contrat type jusqu’à leur renouvellement. D’après l’analyse publiée par le Village de la justice (nouveau contrat de location 2026 sur le Village de la justice), tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 devra reprendre la clause résolutoire au délai légal de six semaines, trois ans après la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Cette clause résolutoire, qui permet au bailleur de demander la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés persistants après commandement, figurait déjà dans l’ancien modèle avec un délai de deux mois : le nouveau modèle l’aligne sur le délai légal de six semaines. Le décret permet également d’insérer des clauses résolutoires facultatives pour d’autres manquements du locataire. Sur ce point, la limite légale reste l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués » (article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Un bail signé en octobre 2026 qui prévoirait la résiliation automatique pour un motif hors de cette liste, par exemple pour un simple retard de quelques jours dans la transmission d’une attestation, contiendrait une clause réputée non écrite, que le juge écarterait.

Le congé pour reprise ou pour vente doit en outre être accompagné d’une notice d’information : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. » L’absence de cette notice ne figure pas parmi les causes de nullité énumérées par l’article 15, mais elle prive le locataire d’une information que la loi juge essentielle, et le juge peut en tenir compte dans son appréciation d’ensemble. En résumé, le contrôle de forme d’un congé reçu en octobre 2026 porte sur cinq points : le motif entre-t-il dans les trois catégories légales, les mentions à peine de nullité figurent-elles, le délai de six mois est-il calculé à partir de la réception, le mode de notification est-il régulier, et la notice d’information est-elle jointe. Si l’un de ces points fait défaut, la contestation a des chances sérieuses d’aboutir, et c’est l’objet de la seconde partie.

II. Contester le congé du bailleur et défendre son maintien : recours, protections et procédure à Paris

A. Congé frauduleux et reprise fictive : faire vérifier le caractère réel et sérieux par le juge

Recevoir un congé ne signifie pas devoir partir : le locataire qui doute de la sincérité du motif peut le contester, et c’est au juge qu’il appartient de trancher. La loi donne au juge un pouvoir de contrôle étendu : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » (article 15, I, sur Légifrance). Le juge peut ainsi soulever d’office l’irrégularité du congé, même si le locataire, mal défendu, ne l’a pas invoquée. Concrètement, le locataire qui reçoit un congé pour reprise dont il soupçonne qu’il dissimule une volonté de relouer plus cher doit répondre par écrit au bailleur, conserver tous les échanges, photographier les lieux, se renseigner sur la situation du bénéficiaire désigné et, si le bailleur l’assigne en validation du congé, demander au juge de vérifier le caractère réel et sérieux de la reprise. La Cour de cassation a précisé les contours de ce contrôle dans l’arrêt du 12 octobre 2023 précité : « la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580). Autrement dit, le congé n’a pas à démontrer par lui-même, dans son texte, le caractère réel et sérieux de la reprise : c’est devant le juge que le bailleur doit justifier de son projet, par des pièces tangibles comme l’inscription électorale, les travaux engagés ou la vente de son précédent logement. Symétriquement, le locataire peut rapporter la preuve contraire : le bénéficiaire est déjà logé dans des conditions satisfaisantes, le logement repris est resté vacant ou a été reloué après le départ, le bailleur a délivré plusieurs congés successifs pour des motifs contradictoires. Lorsque la fraude est établie, le congé est invalidé et le locataire peut obtenir des dommages-intérêts : dans l’affaire jugée en 2023, les locataires avaient précisément formé une demande en paiement de dommages-intérêts pour congé frauduleux, que la cour d’appel avait rejetée parce que la reprise était, en l’espèce, réelle et prouvée. La voie indemnitaire existe donc, à condition de démontrer que le motif allégué était un prétexte.

Un arrêt récent illustre avec force que les conditions de la reprise s’apprécient strictement en la personne du bénéficiaire désigné. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile a statué sur un congé pour reprise notifié le 1er mars 2018 par une bailleresse qui voulait reprendre son appartement pour l’habiter elle-même, à effet au 30 septembre 2018. La bailleresse était décédée le 3 juillet 2018, avant l’expiration du préavis, et son fils avait assigné les locataires en validation du congé en soutenant que le droit de reprise était transmissible et qu’il voulait lui-même habiter le logement. La cour d’appel de Paris l’avait suivi. La Cour de cassation a censuré cette analyse : « Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-13.191). La cassation a entraîné l’annulation de l’expulsion, de l’indemnité d’occupation et des condamnations accessoires. Pour les locataires, l’enseignement est double : d’une part, tout changement dans la situation du bénéficiaire avant la date d’effet du congé peut priver celui-ci d’effet ; d’autre part, l’héritier qui veut reprendre le logement doit délivrer un nouveau congé en son nom, avec un nouveau préavis de six mois, et ne peut pas se contenter de reprendre à son compte le congé du défunt. Plus généralement, si le bénéficiaire désigné n’occupe jamais le logement, se désiste, ou si le bailleur revend le bien peu après le départ du locataire alors qu’il avait invoqué une reprise pour habiter, ces éléments alimentent une action en contestation ou en indemnisation.

À côté du contrôle du motif, la loi organise des protections catégorielles qui interdisent purement et simplement certains congés. La principale vise les locataires âgés aux ressources modestes : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés » (article 15, III, sur Légifrance). Dans ce cas, le congé n’est possible que si un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire lui est proposé dans le même secteur géographique. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous condition de ressources du foyer. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Cette protection ne joue pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au même plafond. Un locataire parisien de soixante-huit ans, aux revenus inférieurs au plafond, qui reçoit en octobre 2026 un congé pour reprise sans offre de relogement peut donc opposer cette protection et faire écarter le congé, sauf si son bailleur remplit lui-même l’une des conditions d’exception. Une protection voisine existe pour les bénéficiaires de certaines allocations de solidarité. Avant de quitter les lieux, tout locataire concerné doit vérifier s’il entre dans l’une de ces catégories, car l’exception, lorsqu’elle s’applique, rend le congé inopérant quel que soit le motif invoqué.

B. Rester dans les lieux après le congé : trêve hivernale, expulsion et démarches concrètes à Paris et en Île-de-France

Lorsque le congé est valable et que le délai de six mois expire, le locataire qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » (article 15, I, sur Légifrance). Le bailleur doit alors saisir le juge pour faire valider le congé et ordonner l’expulsion, généralement avec une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. C’est à ce stade que le calendrier saisonnier prend toute son importance. La trêve hivernale suspend les expulsions chaque année : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code de la construction et de l’habitation sur Légifrance). Un congé qui prend effet en janvier ou en février 2027 ne peut donc pas déboucher sur une expulsion exécutée avant le 1er avril 2027, sauf relogement assuré. En revanche, la trêve ne suspend ni le congé lui-même ni la procédure judiciaire : le bailleur peut assigner pendant l’hiver, et le jugement peut être rendu, seule l’exécution forcée avec le concours de la force publique est différée. Le locataire qui reçoit un congé en octobre 2026 dispose ainsi d’une visibilité calendaire : six mois de préavis jusqu’en avril 2027, puis, en cas de procédure, l’application de la trêve suivante s’il est encore dans les lieux à l’automne 2027. S’il se maintient après l’expiration du préavis, il s’expose à devoir expulser un locataire au terme d’une procédure dont les délais judiciaires parisiens s’ajoutent aux délais légaux, ce qui laisse du temps pour organiser son relogement ou faire valoir ses moyens de défense.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs démarches concrètes jalonnent ce parcours. Dès la réception du congé, le locataire répond par lettre recommandée avec avis de réception, en contestant précisément les points litigieux : mention manquante, délai mal calculé, prix de vente non indiqué, paragraphes légaux non reproduits, protection liée à l’âge. Cette lettre interrompt toute présomption d’acceptation et fixe les termes du débat. Le locataire rassemble ensuite ses preuves : bail et avenants, quittances de loyer démontrant qu’il est à jour, attestations d’assurance habitation, échanges avec le bailleur, justificatifs d’âge et de ressources, et tout élément sur la situation du bénéficiaire de la reprise. Lorsque le litige porte sur des impayés invoqués comme motif légitime et sérieux, la régularisation rapide des sommes dues et la reprise du paiement courant modifient l’appréciation du juge. La saisine de la commission départementale de conciliation, amiable et préalable dans de nombreux litiges locatifs, permet souvent d’obtenir un accord ou, à défaut, un avis qui éclairera le juge. Si aucun accord n’intervient, la contestation se plaide devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, où le bailleur demandera la validation du congé et l’expulsion tandis que le locataire soulèvera la nullité du congé, l’exception de protection ou la demande de délais. Les locataires franciliens peuvent se faire accompagner par l’ADIL de Paris pour une première information sur leurs droits, sans que cela remplace la constitution d’un dossier complet avec les pièces énumérées. Enfin, le calendrier du nouveau contrat type doit être intégré : un locataire dont le bail est renouvelé à compter du 1er octobre 2026 signe le nouveau modèle, avec sa clause résolutoire à six semaines et ses mentions actualisées, et tout congé ultérieur s’appréciera au regard de ce nouveau bail. Vérifier la version du bail applicable, la date de sa conclusion ou de son renouvellement, et la conformité de ses clauses à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fait partie du contrôle préalable à toute contestation sérieuse.

Conclusion

Le congé du bailleur reçu à l’automne 2026 se contrôle méthodiquement : le motif entre-t-il dans les trois cas légaux de reprise, de vente ou de motif légitime et sérieux, les mentions prescrites à peine de nullité figurent-elles, le préavis de six mois est-il calculé à compter d’une notification régulière, et la notice d’information est-elle jointe. Le congé pour reprise doit désigner un bénéficiaire du cercle légal et reposer sur un projet réel dont le bailleur rapportera la preuve devant le juge, comme l’a exigé la Cour de cassation le 12 octobre 2023. Le congé pour vendre vaut offre au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis, avec un prix et des conditions indiqués à peine de nullité et la reproduction obligatoire des paragraphes protecteurs. Les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d’une protection qui subordonne le congé à une offre de relogement, et le décès du bénéficiaire de la reprise avant la fin du préavis prive le congé d’effet, comme l’a jugé la Cour de cassation le 16 avril 2026. Le nouveau contrat type applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 actualise les mentions du bail et la clause résolutoire, sans modifier les règles du congé elles-mêmes. Une fois le préavis expiré, le maintien dans les lieux expose à une procédure d’expulsion dont l’exécution est suspendue pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. À Paris et en Île-de-France, la contestation écrite et rapide, la constitution d’un dossier de preuves complet et le recours à la conciliation puis au tribunal judiciaire offrent au locataire les moyens de faire vérifier chaque congé, car en cette matière le juge contrôle la réalité du motif même d’office, et un congé approximatif ne résiste pas à cet examen.