Vous rentrez tard dans le parking souterrain de votre immeuble parisien et le constat est le même chaque soir : la voiture du voisin déborde sur votre emplacement, vous oblige à vous contorsionner pour ouvrir votre portière et vos propres locataires finissent par donner congé en invoquant des portières rayées et des rétroviseurs arrachés. Cette scène n’est pas une simple incivilité sans recours. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 24 septembre 2026 qu’un empiètement régulier sur une place de parking voisine, en violation du règlement de copropriété, engage la responsabilité de son auteur et ouvre droit à réparation, avec à la clé 2 250 euros de préjudice locatif, 2 000 euros pour résistance abusive et 2 500 euros de frais de procédure. Voici, à partir de cette décision toute récente, comment faire reconnaître le trouble, constituer le dossier qui convainc le juge et chiffrer chaque préjudice à Paris et en Île-de-France.

I. L’empiètement répété sur votre place de parking constitue un trouble anormal de voisinage

A. Le tribunal judiciaire de Paris a tranché le 24 septembre 2026 : 2 250 euros pour une place rendue inutilisable

L’affaire jugée par la 8e chambre 3e section du tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro RG 24/13355, part d’une situation que des milliers de copropriétaires parisiens connaissent : deux places de parking mitoyennes au premier sous-sol d’un immeuble du 16e arrondissement de Paris, l’une appartenant à une société civile immobilière, la SCI Fiba, propriétaire depuis 2014 du lot numéro 236 correspondant à l’emplacement numéro 6, l’autre à un copropriétaire voisin, propriétaire notamment du lot numéro 237 correspondant à l’emplacement numéro 7. Depuis 2022, la société reproche à son voisin d’empiéter sur sa place, ce qui provoque le départ de ses locataires successifs, lesquels se plaignent en outre de dégradations sur leurs véhicules. Le voisin est mis en demeure par courrier du 19 juillet 2023, puis par des courriers du syndic des 8 février 2023, 11 juillet 2024 et 3 janvier 2025. Un conciliateur de justice, saisi le 18 juillet 2024, dresse un bulletin de non-conciliation le 26 septembre 2024. La société fait alors assigner son voisin par exploit de commissaire de justice du 30 octobre 2024 afin d’obtenir la cessation des troubles sous astreinte et des dommages et intérêts. Le jugement, rendu le 24 septembre 2026 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 24/13355), donne raison à la propriétaire de la place empiétée sur l’essentiel.

La démonstration factuelle retenue par le tribunal mérite une lecture attentive car elle dessine le dossier type de ce contentieux. La place de la société avait été louée à une société locataire suivant un bail conclu le 29 novembre 2021, pour une durée d’un an reconductible à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer de 250 euros par mois. Un procès-verbal de constat dressé le 30 septembre 2022, avec photographies, établit, selon le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026, que le véhicule du voisin « est garé de travers sur la place portant le numéro 7 et qu’il déborde des lignes délimitant la place de stationnement » et relève « la présence d’impacts sur la peinture de la voiture Porsche (…) une bosse est également visible ». Les plaintes de la locataire sont transmises au syndic les 7 et 8 novembre 2022, puis celle-ci donne congé par courrier du 27 décembre 2022, dont le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 reproduit les termes : « suite à de nombreuses dégradations subies par votre voisin M. [T] de la place n°7. En effet, ce dernier nous a arraché nos rétroviseurs et rayé nos voitures. (…), sa voiture empiète régulièrement sur votre propriété ». Un second procès-verbal de constat, dressé le 27 septembre 2024 et accompagné de photographies, mesure l’emplacement du voisin : 2 mètres de largeur, alors que son véhicule mesure 2,218 mètres de largeur rétroviseurs sortis et 2,004 mètres rétroviseurs rabattus, tels que mesurés par le commissaire de justice, soit une largeur supérieure à la taille de l’emplacement qui entraîne nécessairement un empiètement sur la place voisine. Le tribunal relève en outre que l’emplacement numéro 7 constitue un emplacement dit « de 2ème catégorie » aux termes du règlement de copropriété, plus petit que ceux de 1ère catégorie auxquels sont attribués 404/100 000e des parties communes générales contre 379/100 000e pour la seconde catégorie. Le voisin avait donc installé sur une place étroite un véhicule aux dimensions inadaptées, en méconnaissance du règlement de copropriété.

Face à ces éléments, le tribunal écarte l’argument des événements isolés : les pièces produites établissent le caractère répété des manquements constatés au règlement de copropriété entre 2022 et 2025. La conclusion suit : « l’empiètement régulier sur la place de parking de la SCI Fiba par M. [T], empêchant un stationnement normal en violation du règlement de copropriété, constitue un trouble manifeste de voisinage ». La responsabilité du voisin est engagée. Sur les demandes financières, le tribunal condamne le voisin à payer 2 250 euros au titre du préjudice locatif et 2 000 euros au titre du préjudice né de sa résistance abusive, déboute le voisin de sa demande reconventionnelle de 5 000 euros pour procédure abusive, le condamne à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sans écarter l’exécution provisoire de droit. La demande de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance de la société est en revanche rejetée, pour un motif qui mérite toute votre attention et sur lequel nous reviendrons : le préjudice de jouissance avait été subi par les locataires et non par la société propriétaire elle-même, ainsi que le tranche le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355).

B. Aucune faute à prouver : la responsabilité objective du voisin qui déborde

Le premier enseignement juridique de cette décision tient à son fondement : la théorie des troubles anormaux de voisinage, aujourd’hui codifiée. Le tribunal vise d’abord l’article 544 du code civil, aux termes duquel : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Il vise ensuite l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui dispose que : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». S’y ajoute l’article 1253 du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024 et applicable depuis le 17 avril 2024, qui énonce : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Retenez ces trois mots : responsable de plein droit. Vous n’avez pas à démontrer une faute du voisin, ni une intention de nuire, ni même une négligence caractérisée. Le jugement parisien le rappelle en des termes limpides : « aucune faute » n’est à rapporter par le demandeur, « s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable ». Autrement dit, le voisin qui gare chaque soir un véhicule trop large sur une place trop étroite répond du trouble par le seul fait de l’empiètement, qu’il l’ait voulu ou non, ainsi que le juge le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355).

Le second enseignement porte sur la notion même de trouble anormal. Le tribunal rappelle qu’un trouble normal, c’est-à-dire un inconvénient supportable de la vie collective, n’ouvre pas droit à réparation : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal ». L’appréciation est concrète et se fait place par place, immeuble par immeuble. Ici, trois marqueurs ont fait basculer l’empiètement dans l’anormal : sa régularité pendant trois années, sa contrariété frontale au règlement de copropriété et ses conséquences matérielles, avec une place rendue « inutilisable » selon le constat du commissaire de justice et des locataires qui quittent les lieux. Notez aussi cette précision utile pour tous les parkings souterrains : « le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel ». Un empiètement même intermittent peut donc suffire dès lors que son intensité dépasse ce qu’un voisin doit supporter, par exemple des portières qui cognent à chaque manoeuvre ou un passage condamné plusieurs fois par semaine. L’action suppose seulement la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait. En pratique, quand le constat photographie sa voiture à cheval sur votre ligne, cette preuve contraire est hors d’atteinte, comme l’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355).

Le troisième enseignement concerne le règlement de copropriété, véritable loi des parties pour les parkings. Dans l’immeuble parisien en cause, l’article 10 c) du règlement stipulait : « A l’intérieur de chaque emplacement de parking, une ligne sera peinte en rouge parallèlement aux limites latérales du parking. Cette ligne rouge délimite ainsi dans chaque parking individuel l’emplacement précis à l’intérieur duquel la voiture devra être effectivement garée. Le respect de cette prescription de bon voisinage permet autant que possible d’accoler deux à deux les voitures et par voie de conséquence de maintenir les zones latérales d’ouverture des portières et de descente et de circulation des usagers. (…) / La largeur et la longueur approximatives de chaque parking sont mentionnées sur les plans. L’acquéreur devra y garer une voiture proportionnelle à ces dimensions, sans recours quelconques contre ses voisins ou autres. » Le voisin soutenait que les lignes au sol étaient jaunes et non rouges comme prévu, ce qui priverait le marquage de toute valeur. Le tribunal balaie l’objection : « le fait que ces lignes ne soient pas de couleur rouge – comme indiqué dans le règlement de copropriété – ne remet pas en cause la fonction séparative desdites lignes tracées au sol ». La leçon pour votre dossier est double : relisez votre règlement de copropriété et ses plans annexés, avec les largeurs et les catégories d’emplacements, car le juge s’y réfère en premier, et ne craignez pas les détails de marquage, car c’est la fonction séparative des lignes, jaune ou rouge, qui compte, ainsi que l’a jugé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355). Si votre voisin gare un véhicule manifestement disproportionné à son emplacement, comme ici un véhicule de 2,218 mètres sur une place de 2 mètres, la violation du règlement renforce mécaniquement la qualification de trouble anormal.

II. Contraindre le voisin à se garer droit et obtenir réparation à Paris

A. Le dossier de preuves qui emporte la conviction du juge

Un trouble évident ne se gagne que documenté. Reconstituez la chaîne probatoire qui a convaincu le tribunal de Paris, dans l’ordre où le juge l’a examinée. Première pièce : le règlement de copropriété et les plans de l’état descriptif de division, avec la largeur de chaque emplacement et, le cas échéant, les catégories d’emplacements et leurs tantièmes. C’est ce document qui a permis au tribunal de constater que le véhicule du voisin était structurellement trop large pour une place de 2ème catégorie et que l’empiètement était donc nécessaire, non accidentel. Demandez-en une copie au syndic si vous ne l’avez plus : c’est aussi l’occasion de vérifier si le règlement impose, comme ici, de garer « une voiture proportionnelle » aux dimensions de l’emplacement. Deuxième pièce : des photographies datées et, surtout, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice. Dans l’affaire parisienne, deux constats ont tout porté : celui du 30 septembre 2022, qui photographie le véhicule « garé de travers » avec débordement des lignes et impacts sur la carrosserie voisine, et celui du 27 septembre 2024, qui mesure la place et le véhicule au centimètre et conclut à une place rendue « inutilisable ». Un constat coûte quelques centaines d’euros mais fige les faits avec une force probante que de simples photographies personnelles n’atteignent pas. Faites constater à des moments différents, jours ouvrés et week-end, pour établir la répétition, et demandez au commissaire de mesurer les largeurs : le chiffre de 2,218 mètres contre 2 mètres a été décisif, comme le retient le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355).

Troisième pièce : la trace écrite de vos démarches amiables et du rôle du syndic. Dans le jugement du 24 septembre 2026, le tribunal énumère les signalements comme autant de jalons : plaintes de la locataire transmises au syndic les 7 et 8 novembre 2022, courriel du syndic du 8 février 2023, courriers du syndic des 8 novembre 2022 et 11 juillet 2024, mise en demeure de la propriétaire du 19 juillet 2023, puis mise en demeure du syndic du 3 janvier 2025. Chaque courrier compte double : il prouve la réalité et l’ancienneté du trouble, et il fondera plus tard la sanction de la résistance abusive si le voisin reste inerte. Écrivez donc au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dès les premiers débordements, en joignant vos photographies et en demandant expressément un rappel au règlement au voisin. Si votre place est occupée par un intrus sans aucun droit, la procédure diffère : relisez notre dossier sur la place de parking squattée en copropriété, entre fourrière, syndic et juge, car l’occupant sans titre relève d’abord de l’enlèvement du véhicule, tandis que l’empiètement du voisin copropriétaire relève du trouble de voisinage et du respect du règlement. Quatrième pièce : la tentative de conciliation. La société parisienne avait saisi le conciliateur de justice le 18 juillet 2024 et essuyé un bulletin de non-conciliation le 26 septembre 2024. La conciliation est gratuite, se demande en mairie ou au tribunal, et son échec documenté prouve votre bonne foi : le jugement retient contre le voisin « l’absence de réponse aux sollicitations du conciliateur » parmi les éléments de sa résistance abusive. Si le voisin refuse toute solution, y compris une solution matérielle simple comme la bordure séparative proposée en l’espèce, chaque refus nourrit votre dossier.

Cinquième levier, souvent décisif pour obtenir vite la cessation : le référé. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », même en présence d’une contestation sérieuse. Un empiètement photographié en violation du règlement de copropriété entre typiquement dans le trouble manifestement illicite : vous pouvez demander au juge des référés d’ordonner au voisin, sous astreinte financière par jour de retard, de stationner strictement à l’intérieur de son emplacement. La société parisienne avait d’ailleurs conclu à la cessation sous astreinte. Le référé ne juge pas le fond des dommages et intérêts dans leur intégralité mais fait cesser rapidement le trouble, ce qui est votre priorité quand chaque manoeuvre abîme votre portière. Si le syndic reste passif malgré vos signalements répétés, rappelez-lui par écrit son rôle de gardien de l’application du règlement : notre dossier sur le syndic qui ne répond plus et refuse les comptes à Paris détaille la mise en demeure du syndic et ses suites, mise en demeure qui, dans l’affaire du 24 septembre 2026, a été adressée par le syndic lui-même au voisin indélicat le 3 janvier 2025. Enfin, conservez tout : courriers de locataires mécontents, factures de carrosserie, échanges avec le syndic, constats. Le congé de la locataire du 27 décembre 2022, motivé par les rétroviseurs arrachés et les voitures rayées, a été une pièce maîtresse du préjudice locatif.

B. Chiffrer chaque préjudice et faire exécuter la décision à Paris et en Île-de-France

Le chiffrage est l’étape où les dossiers se gagnent ou se perdent, et le jugement parisien en donne une méthode précise, poste par poste. Premier poste : le préjudice locatif, c’est-à-dire les loyers perdus parce que la place est devenue inlouable. La société réclamait 2 500 euros, soit 250 euros par mois de septembre 2024 à juin 2025, date de la vente de la place du voisin. Le tribunal distingue deux périodes. Entre 2022 et le 1er septembre 2024, la place a été effectivement louée, comme l’établit un courrier de mécontentement du locataire de juillet 2024 : aucun préjudice locatif sur cette période. En revanche, à compter du 1er septembre 2024, l’emplacement n’est plus loué, les empiètements réguliers le rendant « inutilisable » selon le constat du 27 septembre 2024. Le tribunal applique alors la théorie de la perte de chance : « le préjudice subi ne peut consister qu’en une perte de chance de mettre son bien en location et l’indemnisation octroyée par le tribunal, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée ». Compte tenu du bien, de son emplacement et du marché parisien, la perte de chance est fixée à 90 % du dernier loyer, soit 2 250 euros pour dix mois (250 x 10 mois x 90 %). La leçon pratique est directe : pour obtenir vos loyers perdus, prouvez la vacance effective sur la période réclamée, avec le dernier bail, les congés des locataires motivés par le trouble et le constat d’inutilisabilité, et attendez-vous à un abattement pour perte de chance plutôt qu’au remboursement euro pour euro, selon la méthode du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355). À Paris et en petite couronne, où une place couverte se loue couramment entre 150 et 300 euros par mois selon l’arrondissement, dix-huit mois de vacance représentent plusieurs milliers d’euros : le jeu probatoire en vaut la chandelle.

Deuxième poste : le préjudice de jouissance, et son piège. La société réclamait 5 000 euros pour la perte d’usage de son droit de propriété depuis 2022. Le tribunal la déboute : « s’il est établi que M. [T] a troublé la jouissance de l’emplacement de parking appartenant à la SCI Fiba, le préjudice qui en est résulté a été subi par ses locataires et non par la SCI Fiba elle-même ». La société « n’est donc pas fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance ». La règle est limpide : seul celui qui subit personnellement la gêne peut en demander réparation. Si vous êtes bailleur et que votre locataire subit les débordements du voisin, c’est votre locataire qui peut réclamer la réparation de son trouble de jouissance, éventuellement contre vous si vous restez inerte, tandis que vous, bailleur, réclamez la perte locative et la dévalorisation. Si vous occupez vous-même la place, vous cumulez les deux casquettes : trouble de jouissance personnel et, le cas échéant, frais de carrosserie. Répartissez les demandes entre les bonnes personnes dès l’assignation, au risque de voir un poste entier rejeté comme dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355). Troisième poste : la résistance abusive, souvent oubliée et pourtant lucrative. La société réclamait 5 000 euros en faisant valoir que son gérant avait essuyé pendant des années les plaintes de ses locataires sans que le voisin propose la moindre solution amiable, malgré la piste d’une bordure séparative. Le tribunal rappelle le principe, fondé sur l’article 1240 du code civil aux termes duquel : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et sur l’article 1241 du même code : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » Puis il pose la limite : « La résistance à une demande constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. » En l’espèce, l’inertie du voisin malgré les correspondances, les mises en demeure de la propriétaire et du syndic, l’absence de réponse au conciliateur et les tracasseries endurées pendant plusieurs années caractérisent l’abus : 2 000 euros. Pour votre dossier parisien, accumulez donc les preuves d’inertie : lettres restées sans réponse, refus de conciliation, refus d’une solution matérielle raisonnable. C’est cette inertie documentée qui transforme un simple débordement en résistance abusive indemnisée, à l’image du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 septembre 2026 (RG 24/13355).

Quatrième poste : les frais et l’exécution, qui sécurisent le gain. Le tribunal applique l’article 696 du code de procédure civile, selon lequel « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » : le voisin supporte les dépens. Il applique l’article 700 du même code, qui prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » : 2 500 euros pour la société, en tenant compte de l’équité. Au total, le voisin indélicat paie 6 750 euros hors dépens pour avoir garé un véhicule trop large. Surtout, le tribunal rappelle qu’aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement » : l’exécution provisoire n’est pas écartée, de sorte que les condamnations sont exécutoires même en cas d’appel. À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques complètent le tableau : assignez devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, dont la 8e chambre traite le contentieux de la copropriété ; faites constater par un commissaire de justice exerçant à Paris, qui se déplace dans les parkings souterrains de tous les arrondissements ; tentez la conciliation gratuite auprès du conciliateur de justice de votre mairie d’arrondissement avant d’assigner ; et si le trouble s’accompagne de nuisances sonores ou de dégradations volontaires, documentez-les séparément, car le trouble anormal de voisinage se prouve aussi par les bruits et dégradations du voisin constatés à Paris. Enfin, ne laissez pas le temps jouer contre vous : dans l’affaire jugée, trois années de patience ont fini par payer, mais chaque mois de vacance non documenté est un mois perdu pour le chiffrage.

Conclusion

Le voisin qui déborde chaque soir sur votre place de parking ne commet pas une incivilité sans sanction : depuis le 24 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris dit qu’un empiètement régulier, contraire au règlement de copropriété et rendant le stationnement normal impossible, constitue un trouble manifeste de voisinage dont l’auteur répond de plein droit, sans que vous ayez à prouver la moindre faute. Faites mesurer les largeurs par constat de commissaire de justice, écrivez au syndic, tentez la conciliation, demandez la cessation sous astreinte en référé si le trouble persiste, puis chiffrez poste par poste : loyers perdus évalués en perte de chance, trouble de jouissance réclamé par celui qui l’a personnellement subi, résistance abusive dès lors que le voisin reste inerte face à vos démarches, frais de l’article 700 et dépens à la charge du perdant, le tout exécutoire par provision. À Paris et en Île-de-France, où chaque place couverte vaut de l’or locatif, un dossier méthodique transforme un énervement quotidien en condamnation chiffrée. Et si votre voisin finit par vendre sa place, comme dans l’affaire parisienne, vos condamnations n’en restent pas moins acquises pour toute la période du trouble.