Le mot « revenu » compte parmi les recherches qui progressent le plus vite sur Google France ce 5 octobre 2026, avec un volume supérieur à cent mille requêtes et une croissance à quatre chiffres. La presse nationale qui porte cette vague, de Sud Ouest à 20 Minutes, pointe toutes dans la même direction : le projet de loi de finances pour 2027 prévoit d’indexer le barème de l’impôt sur le revenu sur l’inflation, estimée à 2,1 % pour 2026. D’après Sud Ouest, le gouvernement prévoit d’indexer le barème sur l’inflation à hauteur de 2,1 %, ce qui éviterait une hausse d’impôt pour les contribuables dont les salaires ont suivi les prix. Pour les propriétaires bailleurs, la question qui monte avec cette actualité est très concrète : les loyers encaissés en 2026 seront imposés en 2027 sur un barème revalorisé, mais selon des règles profondément différentes selon que le logement est loué nu ou meublé. La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, et l’écart d’imposition entre les deux régimes peut représenter plusieurs milliers d’euros pour un même loyer annuel. Cet article expose le droit applicable à ce choix, avec les seuils en vigueur, les décisions de justice qui tranchent les litiges fréquents et les erreurs de déclaration qui coûtent le plus cher.

I. Louer nu ou louer meublé : deux impôts différents sur les mêmes loyers

A. Location nue : revenu foncier imposable, micro-foncier ou déclaration 2044 au régime réel

Le point de départ figure à l’article 14 du code général des impôts : « sont compris dans la catégorie des revenus fonciers », les revenus des propriétés bâties et non bâties, dès lors qu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale. Autrement dit, le loyer d’un appartement loué vide entre par principe dans la catégorie des revenus fonciers, sauf si le propriétaire se réserve la jouissance du logement : l’article 15 du même code dispose que « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». Occuper son propre logement ne crée donc aucun revenu imposable, tandis que percevoir un loyer déclenche l’imposition.

Une fois le loyer brut encaissé, l’article 28 du code général des impôts pose la règle de calcul : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Les charges déductibles comprennent notamment les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées, les primes d’assurance, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt, tandis que les dépenses de construction ou d’agrandissement ne se déduisent pas du revenu foncier. Le bailleur qui supporte de lourdes charges a donc intérêt à les inventorier ligne par ligne, car chaque euro de charge régulièrement justifiée réduit d’autant la base imposable.

Pour les petits revenus locatifs, le législateur a prévu un régime simplifié. L’article 32 du code général des impôts dispose que « lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % ». Concrètement, un bailleur qui encaisse 12 000 euros de loyers annuels hors charges n’est imposé que sur 8 400 euros, sans avoir à justifier la moindre charge. Ce régime micro-foncier s’applique de plein droit dès que le seuil est respecté, à l’exclusion des parts de certaines sociétés et fonds qui suivent leurs propres règles de calcul. Au-delà de 15 000 euros de recettes brutes, ou sur option du contribuable, c’est le régime réel qui s’applique, avec déclaration détaillée des recettes et des charges sur la déclaration de revenus fonciers.

Le régime réel présente un atout majeur quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier. L’article 156 du code général des impôts ouvre le raisonnement en rappelant que « L’impôt sur le revenu est établi d’après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal ». Le déficit constaté dans la catégorie des revenus fonciers s’impute en principe sur le revenu global du foyer, dans la limite annuelle de 10 700 euros pour la fraction qui provient des dépenses autres que les intérêts d’emprunt, et l’excédent éventuel se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un propriétaire qui rénove entièrement un appartement vide avant de le relouer peut ainsi effacer une partie de son impôt sur les salaires ou les pensions de l’année des travaux. La contrepartie tient à la durée : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation, faute de quoi l’administration remet en cause l’avantage.

Sur ces revenus fonciers nets s’applique enfin le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’article 197 du code général des impôts fixe pour l’imposition des revenus de 2025, déclarés en 2026, les tranches suivantes : « L’impôt est calculé en appliquant à la fraction de chaque part de revenu qui excède 11 600 € le taux de : – 11 % pour la fraction supérieure à 11 600 € et inférieure ou égale à 29 579 € ; – 30 % pour la fraction supérieure à 29 579 € et inférieure ou égale à 84 577 € ; – 41 % pour la fraction supérieure à 84 577 € et inférieure ou égale à 181 917 € ; – 45 % pour la fraction supérieure à 181 917 € ». Chaque taux ne frappe que la fraction du revenu comprise dans la tranche, comme le rappelle 20 Minutes : chaque taux ne frappe que la fraction du revenu comprise dans la tranche correspondante. Aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %, s’ajoute l’impôt ainsi calculé. Le projet de loi de finances pour 2027, qui porte la tendance « revenu » du jour, propose de relever ces seuils de 2,1 % : d’après 20 Minutes, la première tranche sans impôt passerait de 11 600 euros à environ 11 844 euros. Sud Ouest précise toutefois que la mesure doit d’abord être soumise à l’Assemblée nationale et au Sénat, et que l’adoption définitive du budget reste incertaine, après l’épisode de l’an dernier où les députés avaient refusé le gel du barème proposé par le gouvernement pour indexer l’ensemble des tranches sur l’inflation.

B. Location meublée : impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

Meubler le logement change entièrement la nature fiscale des loyers. La location meublée constitue une activité commerciale et ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. L’article 34 du code général des impôts définit cette catégorie comme les « bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale ». La Cour de cassation l’a confirmé avec netteté le 2 avril 2025, dans un arrêt de sa chambre commerciale (pourvoi n° 24-11.202) relatif à une société civile immobilière proposant un chalet et des immeubles annexes à la location meublée : la cour d’appel avait « Après avoir relevé que la société La Parva avait exercé à partir de 2004 une activité consistant à proposer la location de logements meublés », et la Cour de cassation juge que l’arrêt « retient exactement qu’à compter de cette date, cette société exerçait une activité commerciale et était par conséquent assujettie à l’impôt sur les sociétés » (Cass. com., 2 avril 2025, n° 24-11.202). La conséquence est directe : une société civile immobilière qui se met à louer en meublé bascule de plein droit à l’impôt sur les sociétés, avec toutes les obligations comptables et déclaratives qui en découlent.

Pour les personnes physiques, les loyers meublés sont donc déclarés en bénéfices industriels et commerciaux, sous le régime micro-BIC ou sous un régime réel. L’article 50-0 du code général des impôts fixe les seuils du micro-BIC : « 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme », et « 2° 83 600 € s’il s’agit d’autres entreprises ». Le résultat imposable se calcule ensuite par abattement : « d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis ». Un bailleur qui loue un meublé de tourisme non classé pour 20 000 euros de recettes annuelles sort du micro-BIC et doit déclarer au régime réel, tandis que le même montant en location meublée de longue durée reste sous le micro-BIC avec un abattement de 50 %. Les seuils et les abattements ne se devinent pas : ils se lisent dans le texte en vigueur l’année des recettes.

Le micro-BIC suppose de porter directement les recettes sur la déclaration d’ensemble, puisque l’article 50-0 précise que « Les contribuables concernés portent directement le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de cette même année sur la déclaration prévue à l’article 170 ». Le régime réel, lui, permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui le rend souvent plus favorable quand le bien est financé à crédit ou vient d’être rénové. L’article 50-0 autorise l’option en ces termes : « Les entreprises placées dans le champ d’application du présent article peuvent opter pour un régime réel d’imposition », avec une option « valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an ». Le revers du micro-BIC mérite d’être compris : « les abattements mentionnés au sixième alinéa du présent 1 sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire », de sorte que le bailleur au micro-BIC ne peut pas, en plus de l’abattement, déduire d’amortissement. Comparer les deux régimes sur chiffres réels, avant de s’engager, évite de payer l’impôt sur un bénéfice forfaitaire supérieur au bénéfice véritable.

La distinction entre loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel conditionne ensuite le sort des déficits et des plus-values. Dans l’arrêt du 2 avril 2025 déjà cité (Cass. com., 2 avril 2025, n° 24-11.202), la Cour de cassation rappelle les critères applicables aux locaux d’habitation loués meublés : « sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus » du foyer fiscal. Ces seuils chiffrés structurent toujours le raisonnement : en dessous, les déficits du meublé ne s’imputent que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, sans effacer les salaires du foyer comme le permet le déficit foncier ; au-dessus, avec l’inscription au registre et une activité exercée à titre principal, le statut professionnel ouvre des avantages symétriquement plus exigeants en obligations. Avant d’acheter pour louer en meublé, le calcul doit donc intégrer non seulement le rendement brut, mais la catégorie fiscale, le régime d’imposition et le sort des déficits éventuels.

II. Choisir le bon régime et le sécuriser en 2026 et 2027

A. Meublé de tourisme, meublé de longue durée ou chambre chez l’habitant : seuils, classement et exonérations

Le meublé de tourisme répond à une définition légale précise. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose que « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Quiconque propose un tel bien doit accomplir une formalité préalable, car « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national ». Le numéro de déclaration délivré doit figurer sur les annonces, et les communes y ont accès. Louer sur une plateforme sans avoir déclaré le bien expose donc à des contrôles croisés entre la mairie, l’administration fiscale et les plateformes, qui transmettent leurs données.

Le classement du meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, ne doit pas être confondu avec l’autorisation d’urbanisme. La Cour de cassation l’a tranché le 27 juin 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-13.131) dans un litige où une commune poursuivait le retour à l’habitation d’un appartement loué de manière répétée pour de courtes durées : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte », et « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation organise ce régime : dans les communes figurant sur la liste fixée par décret, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable ». À Paris, où ce régime s’applique, louer un appartement en courte durée répétée sans autorisation expose à l’amende civile et à une action en retour à l’habitation sous astreinte, indépendamment du classement touristique obtenu par ailleurs. Le réflexe utile consiste donc à vérifier la règle locale avant d’acheter ou d’aménager pour la courte durée, et non après la première mise en demeure de la mairie.

Le classement conserve néanmoins un intérêt fiscal direct. L’article 1414 bis du code général des impôts prévoit que « Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, exonérer de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pour la part qui leur revient », les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Le propriétaire d’un meublé classé a donc intérêt à vérifier chaque année si sa commune a voté l’exonération et, le cas échéant, à adresser au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er mars, la déclaration accompagnée des justificatifs d’affectation. À l’inverse, le meublé de tourisme non classé cumule le régime micro-BIC le plus sévère, avec un seuil de 15 000 euros et un abattement de 30 %, et l’absence d’accès à cette exonération locale : le classement, qui suppose un logement équipé et audité, se rentabilise souvent par la seule économie d’impôt.

La location meublée de longue durée, avec un bail d’un an ou de neuf mois pour un étudiant, échappe aux contraintes du tourisme tout en restant en bénéfices industriels et commerciaux. Elle relève du micro-BIC de droit commun, avec le seuil de 83 600 euros et l’abattement de 50 %, ou du régime réel sur option. Le loyer peut y être fixé librement à la relocation dans les zones non tendues, et le dépôt de garantie atteint deux mois de loyer contre un mois en location nue. Pour le bailleur qui hésite entre vide et meublé sur un même bien, la comparaison doit intégrer le coût du mobilier et de son renouvellement, la vacance locative plus élevée en meublé étudiant, la fiscalité applicable et l’impossibilité de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global : un meublé déficitaire ne réduit que les bénéfices industriels et commerciaux futurs.

Troisième situation, la location d’une partie de sa propre habitation bénéficie d’exonérations ciblées mais bornées dans le temps. L’article 35 bis du code général des impôts dispose que « Les personnes qui louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location », à condition que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix reste fixé « dans des limites raisonnables ». Le même article ajoute que « les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € par an ». L’échéance du 31 décembre 2026 mérite toute l’attention des bailleurs concernés : sauf prorogation par une loi de finances, les loyers de chambres chez l’habitant perçus à compter de 2027 entreront dans le droit commun de l’imposition. Louer une chambre à un étudiant en 2026 sous le régime de l’exonération suppose donc de vérifier le plafond de loyer raisonnable publié chaque année par l’administration et de conserver le bail écrit qui établit la résidence principale du locataire.

Dans ce paysage, la tentation de faire gérer ou de sous-louer sans l’accord du propriétaire doit être écartée : la sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail et au remboursement des loyers indûment perçus, comme l’illustre le contentieux des locataires qui sous-louent sur Airbnb sans autorisation à Paris. Le bailleur en meublé a donc intérêt à encadrer par écrit toute intervention d’un concierge ou d’un gestionnaire, à déclarer son activité et à conserver les mandats, les relevés de la plateforme et les attestations de classement dans un dossier unique présenté au contrôleur en cas de vérification.

B. Location meublée : quelle case, quel calcul et quel recours si l’impôt est contesté

Les internautes qui tapent « location meublée impot quelle case » ou « revenus location meublée impot case » expriment la difficulté la plus répandue : savoir où déclarer. Le principe posé par l’article 50-0 vaut pour tous les micro-entrepreneurs du meublé : « Les contribuables concernés portent directement le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de cette même année sur la déclaration prévue à l’article 170 », c’est-à-dire la déclaration d’ensemble des revenus, via son complément réservé aux professions non salariées. Concrètement, le bailleur reporte le total des loyers meublés encaissés dans l’année, sans déduire les charges, et l’administration applique elle-même l’abattement de 30 % ou de 50 % selon la catégorie d’activité. L’erreur fréquente consiste à déclarer ces mêmes loyers avec les revenus fonciers des locations nues : le mélange des catégories fausse le calcul de l’impôt, prive le bailleur du bon abattement et attire l’attention du contrôle sur pièces.

Le régime réel obéit à une logique inverse : déduire les charges réelles, amortir le bien hors terrain et le mobilier, imputer les déficits sur les bénéfices de même nature. L’option pour le réel, ouverte par l’article 50-0, rappelons-le, « doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l’article 170 souscrite au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle cette même option s’applique », et elle est « valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an ». Le bailleur qui dépasse le seuil du micro-BIC en cours d’année bascule de plein droit au réel et doit alors tenir une comptabilité régulière, avec livre-journal des recettes appuyé des factures. Le choix entre micro et réel se rejoue chaque année : un ravalement coûteux, un changement de chaudière ou une année de vacance locative peuvent rendre le réel gagnant une année donnée, puis le micro à nouveau préférable l’année suivante, à condition d’avoir renoncé à l’option dans les délais.

Le calcul final de l’impôt suit le barème progressif rappelé plus haut, avec la revalorisation de 2,1 % envisagée pour 2027. D’après les chiffres publiés par 20 Minutes à partir du projet gouvernemental, la tranche à 11 % commencerait vers 11 845 euros au lieu de 11 600, et l’ensemble des seuils serait relevé dans la même proportion. Sud Ouest souligne l’enjeu : après une année où le gel du barème avait été écarté, le projet de loi de finances pour 2027 ne gèlerait pas le barème et l’indexerait sur une inflation estimée à 2,1 % pour 2026. Pour un bailleur, cette indexation profite aux revenus locatifs comme aux salaires, puisque les loyers nets s’ajoutent au revenu global du foyer avant application du quotient familial. Mais elle ne doit pas faire illusion : sans vote définitif du Parlement, le barème applicable aux revenus de 2026, déclarés au printemps 2027, reste celui voté en loi de finances, et toute simulation réalisée à l’automne 2026 doit présenter les deux hypothèses, gel ou indexation, avant de conclure.

Quand l’avis d’imposition paraît erroné, la méthode commence par la relecture du calcul, ligne par ligne : catégorie des revenus, abattement appliqué, prise en compte des déficits reportables, nombre de parts, prélèvements sociaux. En location nue, les oublis les plus coûteux portent sur les provisions pour charges de copropriété déductibles l’année de leur versement, les intérêts d’emprunt de l’année et le report des déficits fonciers des années antérieures. En location meublée, ils portent sur la catégorie d’activité retenue pour l’abattement, avec le passage fréquent du meublé de tourisme non classé au meublé de longue durée ou l’inverse, et sur l’amortissement non pratiqué au régime réel. Chaque erreur identifiée doit être signalée à l’administration avec les justificatifs, dans les délais de réclamation, et le bailleur conserve la preuve de ses recettes par les baux, les quittances et les relevés de plateformes. En cas de redressement, la discussion porte d’abord sur les faits, chiffres à l’appui : un dossier locatif complet, avec baux, décomptes de charges, factures de travaux et tableaux d’amortissement, vaut mieux qu’une contestation de principe.

Le contentieux fiscal du meublé illustre l’importance de la qualification exacte de l’activité. Dans l’arrêt du 2 avril 2025, la Cour de cassation déduit de l’exercice d’une activité de location meublée l’assujettissement de plein droit de la société civile à l’impôt sur les sociétés, au motif que « cette société exerçait une activité commerciale ». Le raisonnement vaut mise en garde pour les associés de sociétés civiles qui loueraient en meublé sans le savoir : le passage à l’impôt sur les sociétés est automatique, sans option ni formalité préalable, et il emporte des conséquences sur la déductibilité des déficits, la taxation des plus-values et la distribution des résultats. Symétriquement, le bailleur individuel qui exerce le meublé à titre habituel doit vérifier son inscription et ses seuils, car l’administration contrôle en priorité les contribuables qui déclarent des locations meublées en revenus fonciers ou qui omettent leurs recettes de plateformes. La régularité déclarative, commencée dès la première année de location, reste la protection la moins coûteuse.

Conclusion

Louer nu, c’est déclarer des revenus fonciers avec un micro-régime à 15 000 euros et 30 % d’abattement ou un régime réel qui autorise le déficit imputable sur le revenu global ; louer meublé, c’est entrer dans les bénéfices industriels et commerciaux avec un micro-BIC à 15 000 euros et 30 % pour le tourisme non classé ou à 83 600 euros et 50 % pour les autres locations, ou un régime réel avec amortissements. La Cour de cassation rappelle que le meublé est une activité commerciale, avec l’assujettissement automatique des sociétés civiles à l’impôt sur les sociétés, et qu’un classement touristique ne remplace jamais l’autorisation de changement d’usage. Les exonérations de chambres chez l’habitant s’éteignent au 31 décembre 2026 sauf prorogation, et le barème 2027, dont la revalorisation de 2,1 % porte la tendance « revenu » du jour, reste un projet soumis au vote du Parlement. Le bailleur qui compare les régimes sur ses chiffres réels, déclare dans la bonne catégorie et conserve ses justificatifs paie le juste impôt, sans surprise au printemps de la déclaration.