Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre un contrat type profondément remanié par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. La question que posent les bailleurs depuis cette date est simple : faut-il refaire les baux signés avant le 1er octobre, et que faire face à un locataire qui n’a jamais versé son dépôt de garantie, qui ne s’assure pas ou dont le comportement trouble le voisinage ? La réponse tient en trois idées. Les baux en cours ne sont pas à refaire. Le non-versement du dépôt de garantie rejoint désormais le loyer et les charges parmi les causes de résiliation de plein droit, avec un délai de six semaines après commandement. Et le décret ajoute des clauses facultatives pour le défaut d’assurance, les troubles de voisinage constatés par une décision définitive et la méconnaissance de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale, avec une mention facultative du numéro de téléphone portable des parties. Ce point pratique détaille, pièces et délais à l’appui, la conduite à tenir à Paris et en Île-de-France comme sur le reste du territoire.

I. Bail signé avant le 1er octobre 2026 : faut-il le refaire et quel délai appliquer ?

A. Baux en cours : pas de réfection, non-rétroactivité et sort des renouvellements

Le décret est clair sur son champ d’application dans le temps : « L’article 1 er du présent décret entre en vigueur le 1 er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. » Un bail signé en 2024 ou en mars 2026, en cours d’exécution au 1er octobre 2026, reste donc régi par le contrat type et par la loi dans leur version applicable au jour de sa signature. Aucun texte n’impose au bailleur de faire signer un avenant général de mise en conformité, et signer un avenant inutile comporte même un risque : toute modification mal rédigée peut créer une ambiguïté sur le délai applicable ou sur les causes de résiliation, alors que le contrat initial était limpide.

Cette solution découle d’un principe ancien du droit français : « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. » Ce principe, posé par l’article 2 du code civil, a été rappelé avec force par la Cour de cassation à propos du délai de six semaines lui-même. Saisie pour avis par le tribunal de proximité de Trévoux sur l’application dans le temps de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui avait ramené de deux mois à six semaines le délai de la clause résolutoire, la troisième chambre civile a relevé que « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » Elle en a déduit son avis : les nouvelles dispositions « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le raisonnement vaut pour le décret du 6 juillet 2026 : un texte nouveau ne réécrit pas à lui seul une clause valablement conclue.

Concrètement, trois situations doivent être distinguées. Première situation : le bail a été conclu ou renouvelé avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et sa clause résolutoire mentionne deux mois. C’est ce délai de deux mois qui s’applique, et le commandement de payer doit le viser. Deuxième situation : le bail a été conclu ou renouvelé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026. La loi prévoyait déjà six semaines, mais beaucoup de modèles continuaient d’afficher deux mois. Il faut alors lire la clause effectivement signée : si elle stipule deux mois, la prudence commande de viser le délai le plus long, car une contradiction entre le délai annoncé dans le commandement et celui reproduit dans le bail expose l’acte à la critique et offre au locataire un moyen de défense. Troisième situation : le bail est conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 avec le modèle actualisé. Le délai de six semaines y figure, et le commandement vise six semaines. Avant toute délivrance, trois documents doivent être rapprochés : le bail et ses avenants éventuels, le décompte locatif complet arrêté à date, et le projet d’acte du commissaire de justice.

Le renouvellement et la reconduction tacite méritent une attention particulière. Le décret s’applique aux contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. Un bail qui se reconduit tacitement après cette date sans renouvellement exprès ne devient pas automatiquement un « nouveau contrat type » : le contrat reconduit conserve ses stipulations, même si le bailleur a intérêt à intégrer le modèle actualisé lors du prochain renouvellement exprès ou de la prochaine relocation. En pratique parisienne, où les congés pour reprise ou pour vente et les renouvellements sont fréquents, le réflexe utile consiste à vérifier, à chaque échéance triennale ou à chaque changement de locataire, que le modèle utilisé est bien celui issu du décret du 6 juillet 2026, avec la clause résolutoire à six semaines, la mention du dépôt de garantie, les clauses facultatives choisies et le champ du téléphone portable.

Une erreur fréquente doit être évitée : délivrer un commandement qui annonce six semaines alors que la clause reproduite dans le même acte en prévoit deux, ou l’inverse. Cette contradiction peut induire le locataire en erreur sur le délai dont il dispose pour régulariser et fragilise la procédure devant le juge des contentieux de la protection, qui vérifie la régularité du commandement avant de constater l’acquisition de la clause. La vérification prend dix minutes et épargne des mois de procédure : relire la clause, aligner le commandement sur la clause, conserver la preuve de la date de signature du bail.

B. Dépôt de garantie non versé : la clause qui change la gestion des entrées dans les lieux

La nouveauté la plus méconnue du nouveau contrat type concerne le dépôt de garantie. Jusqu’à la loi du 27 juillet 2023, la résiliation de plein droit ne visait que le défaut de paiement du loyer ou des charges. Désormais, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le décret du 6 juillet 2026 reprend cette hypothèse dans le contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026. Il ne s’agit pas de la restitution du dépôt en fin de bail, qui obéit à ses propres délais d’un ou deux mois selon l’état des lieux de sortie, mais bien du locataire qui entre dans les lieux sans avoir réglé la somme convenue.

Le rappel du régime du dépôt éclaire la portée de la nouveauté. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. » Aucun dépôt ne peut être exigé quand le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, sauf si le locataire demande le paiement mensuel. Le montant ne porte pas intérêt au profit du locataire et ne fait l’objet d’aucune révision pendant l’exécution du contrat, même renouvelé. Autrement dit, le dépôt se paie à la signature, pour un montant plafonné, et c’est précisément ce versement initial que la nouvelle clause sécurise : un locataire qui s’installe sans payer le dépôt convenu s’expose, après commandement infructueux, à la résiliation de plein droit au même titre que celui qui ne paie pas son loyer.

La mise en œuvre exige une rigueur probatoire particulière. Le bailleur doit prouver le non-versement, ce qui devient délicat lorsque le locataire affirme avoir payé en espèces, lorsqu’un tiers a effectué un virement sans référence claire, ou lorsque l’état des lieux d’entrée, la quittance et le contrat se contredisent. Les pièces déterminantes sont le contrat de bail mentionnant le montant du dépôt, le relevé bancaire du bailleur ou du gestionnaire sur la période de l’entrée dans les lieux, l’absence de reçu ou de quittance, la comptabilité du gestionnaire et les échanges écrits contemporains de la remise des clés. À Paris et en petite couronne, où les entrées dans les lieux s’enchaînent et où les intermédiaires se succèdent, la traçabilité du premier paiement conditionne l’efficacité de la clause : exiger un virement identifié plutôt que des espèces, délivrer un reçu daté et signé pour tout versement en liquide, et faire mentionner le paiement ou son absence dans l’état des lieux d’entrée.

Le commandement visant le dépôt de garantie obéit au même formalisme que celui visant les loyers. Il doit reproduire la clause et contenir, à peine de nullité : « 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » pour les baux soumis au nouveau régime. Pour les baux antérieurs, le délai visé reste celui de la clause signée, comme l’a tranché l’avis du 13 juin 2024. L’illustration récente de la cour d’appel de Caen montre la méthode des juridictions : « Par acte extrajudiciaire du 15 avril 2024, la société CDC Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 731,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’une assurance couvrant les risques locatifs. » (cour d’appel de Caen, 2e chambre civile, 3 septembre 2026, RG 25/01537, sur jugement du juge des contentieux de la protection de Caen du 15 mai 2025). Le commandement y visait une somme en principal arrêtée à date, avec les sommations complémentaires, avant assignation du 19 juin 2024 aux fins de constat de la résiliation. La cour a confirmé la résiliation et condamné la locataire au paiement, avec indemnité d’occupation jusqu’à libération effective. La leçon vaut pour le dépôt de garantie : chiffrer précisément la dette, viser la clause exacte, laisser courir le délai, puis assigner.

La résiliation de plein droit n’est jamais une expulsion automatique. L’expulsion d’un lieu habité suppose une décision de justice, puis la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement, fixer une indemnité d’occupation et solliciter l’expulsion. L’assignation doit en outre être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience : « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience », afin de déclencher le diagnostic social et financier transmis au juge. Omettre cette notification expose la demande à l’irrecevabilité. Et devant le juge, tout n’est pas perdu pour le locataire de bonne foi : s’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et rembourse selon les délais accordés, la clause peut être réputée n’avoir jamais joué ; à défaut, elle reprend son plein effet. Pour le bailleur confronté à un impayé persistant, la voie utile reste le commandement de payer les loyers délivré dans les formes, suivi d’une assignation en constat dans les délais.

En pratique, trois réflexes s’imposent pour les baux conclus depuis le 1er octobre 2026. D’abord, utiliser le modèle actualisé et vérifier que la clause résolutoire mentionne le dépôt de garantie aux côtés du loyer et des charges, avec le délai de six semaines. Ensuite, sécuriser la preuve du versement dès la signature : montant dans le bail, moyen de paiement traçable, reçu immédiat, mention dans l’état des lieux. Enfin, en cas de non-versement, agir vite mais dans les formes : relance écrite conservée, puis commandement visant la clause exacte avec décompte précis, puis saisine du juge. Laisser s’installer une dette de dépôt pendant des mois avant de réagir affaiblit la procédure et complique le recouvrement, alors qu’un commandement délivré tôt, régulier en la forme, place le bailleur en position de force pour obtenir le paiement ou la résiliation.

II. Assurance, troubles de voisinage et téléphone : les clauses à vérifier dès maintenant

A. Défaut d’assurance : un mois après commandement, ou assurance pour compte du bailleur

À côté de la clause obligatoire pour impayés, le contrat type issu du décret du 6 juillet 2026 permet d’insérer des clauses résolutoires facultatives pour d’autres manquements. La première vise la non-souscription d’une assurance des risques locatifs : la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le régime est distinct de celui des loyers : un mois et non six semaines, avec un commandement qui reproduit le texte à peine de nullité. La règle de fond figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; » Et la sanction : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

Deux précisions changent la pratique. D’abord, le bailleur dispose d’une alternative à la résiliation : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. » Cette assurance pour compte, limitée à la responsabilité locative, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance. Mais le choix est exclusif : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » Autrement dit, le bailleur qui notifie son intention de souscrire pour le compte du locataire renonce à invoquer la résiliation pour ce même défaut d’assurance pour ce même défaut d’assurance. Le choix doit donc être pesé : résiliation ou assurance récupérable, mais pas les deux successivement sur le même fondement.

Ensuite, la preuve du défaut d’assurance repose sur l’attestation, pas sur de simples affirmations. Le bailleur qui réclame l’attestation chaque année, par écrit, se constitue un dossier : demande datée, relance, mise en demeure, absence de réponse. Le locataire qui produit une attestation en cours de validité fait échec à la clause, même si la production intervient après le commandement mais avant l’expiration du délai d’un mois, puisque le commandement doit être demeuré infructueux. Passé ce délai sans justification, la clause est acquise et le juge la constate, sauf délais de paiement ou suspension dans les conditions légales. L’arrêt caennais du 3 septembre 2026 illustre la combinaison des fondements : le commandement y visait à la fois les loyers impayés et la justification de l’assurance, et la procédure a prospéré sur l’ensemble. Pour les baux parisiens gérés par des administrateurs de biens, l’automatisation de la relance annuelle d’attestation, avec archivage des retours, est devenue un geste de gestion courante : un dossier d’assurance complet accélère toute procédure ultérieure, qu’elle porte sur l’assurance elle-même ou sur des loyers impayés concomitants.

Les erreurs à éviter sont connues. Première erreur : viser six semaines dans un commandement pour défaut d’assurance, par mimétisme avec les impayés. Le délai applicable est d’un mois, et le commandement doit reproduire les dispositions de l’alinéa de l’article 7, à peine de nullité. Deuxième erreur : cumuler dans le même courrier une mise en demeure annonçant l’assurance pour compte et un commandement visant la résiliation pour défaut d’assurance. La mise en demeure d’assurance pour compte valant renoncement à la résiliation, le cumul brouille la procédure et fournit un moyen de défense. Troisième erreur : agir sur la seule foi d’une attestation expirée sans vérification. Une attestation périmée ne prouve pas l’absence de couverture si le locataire s’est réassuré ailleurs ; demander l’attestation en cours, vérifier les dates de validité et l’identité de l’assureur, puis seulement commander. Quatrième erreur : négliger la notification au représentant de l’État et la saisine de l’organisme compétent avant l’audience en constat de résiliation, formalité qui conditionne la recevabilité de la demande quels que soient les manquements invoqués.

Pour les lecteurs qui suivent l’ensemble de la réforme des baux d’habitation, le panorama complet du nouveau contrat type, avec la clause à six semaines, le commandement et les expulsions, a été présenté dans l’analyse du nouveau bail d’habitation au 1er octobre 2026 : le présent article s’y articule en approfondissant les deux clauses que les bailleurs négligent le plus souvent, l’assurance et les troubles de voisinage, ainsi que le sort du dépôt de garantie. Et pour situer ces clauses dans la stratégie contentieuse globale du bailleur parisien, le guide de référence reste la page du droit immobilier à Paris, qui replace chaque manquement dans son calendrier procédural.

B. Troubles de voisinage, servitude de résidence principale et téléphone : décision définitive exigée et réflexes parisiens

La deuxième clause facultative vise le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux. L’obligation de fond est posée par l’article 7 : le locataire est tenu « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location », en s’abstenant de tout comportement qui porte atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. Le décret du 6 juillet 2026 autorise le contrat type à prévoir la résiliation de plein droit pour le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice « passée en force de chose jugée ». Chaque mot compte : il faut des troubles de voisinage, constatés par une décision de justice, passée en force de chose jugée. Une plainte, une main courante, des courriels du syndic ou une pétition des voisins ne suffisent pas à faire jouer la clause. Il faut un premier contentieux mené à son terme, avec une décision définitive qui constate les troubles, avant que la résiliation de plein droit puisse être invoquée sur ce fondement.

Cette exigence conduit à une stratégie en deux temps. Premier temps : faire constater les troubles. Selon les situations, le bailleur ou les voisins agissent en cessation du trouble, par exemple devant le juge des contentieux de la protection ou le tribunal judiciaire, avec des preuves solides : constats de commissaire de justice à des horaires variés, attestations conformes aux exigences de forme, procès-verbaux, décisions antérieures, correspondances du syndic et du conseil syndical, et historique des interventions. Les attestations approximatives, non datées ou rédigées par des proches sans détails circonstanciés, pèsent peu. Les constats répétés, les mesures acoustiques et les témoignages de voisins sans lien avec le bailleur emportent davantage la conviction. Deuxième temps : une fois la décision définitive obtenue, délivrer le commandement visant la clause facultative telle que reproduite au bail, puis saisir le juge en constat de résiliation. Vouloir court-circuiter le premier temps en visant directement la résiliation sur de simples allégations expose la demande au rejet et fait perdre une année de procédure.

La troisième clause facultative concerne les logements soumis à l’obligation d’usage exclusif à titre de résidence principale, prévue par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dans les secteurs où la collectivité a institué une servitude de résidence principale. Le contrat type peut désormais mentionner que le logement est soumis à cette obligation et prévoir la résiliation de plein droit en cas de non-respect, notamment de sous-location ou de location de courte durée non autorisée. La clause ne peut produire effet qu’après une « mise en demeure fixée par le maire », dans le cadre de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Le calendrier est donc administratif avant d’être judiciaire : signalement, mise en demeure du maire avec délai, puis seulement mise en œuvre contractuelle. À Paris, où le contrôle des meublés de tourisme est particulièrement actif, les bailleurs ont intérêt à insérer la mention « le cas échéant » dès la conclusion du bail dans les secteurs concernés, à rappeler l’interdiction de sous-louer sans autorisation écrite, et à conserver les preuves d’occupation effective à titre de résidence principale : taxe d’habitation sur les résidences secondaires, consommations, constats d’occupation, annonces en ligne datées et réservations.

Reste la mention du numéro de téléphone portable, souvent présentée à tort comme une obligation. Le décret complète la désignation des parties par la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, afin de joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives. Le champ du contrat type porte donc les mots « numéro de téléphone portable (facultatif) / », pour le bailleur comme pour le locataire ou chaque colocataire. L’objectif affiché est de joindre vite un locataire en difficulté, avant que la dette ne s’installe : un premier retard résulte souvent d’un changement de banque, d’un décalage d’aide au logement ou d’un accident de la vie, et un appel suffit parfois à régulariser. Le téléphone ne remplace toutefois jamais l’écrit : relances, propositions d’échéancier et mises en demeure doivent rester sur un support conservable, car c’est ce que le bailleur produira devant le juge. En copropriété parisienne, où les gestionnaires suivent des centaines de lots, renseigner ce champ facultatif et tester le numéro à l’entrée dans les lieux relève de la simple diligence.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec des délais d’audiencement qui commandent d’anticiper. La notification au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience, le diagnostic social et financier transmis au juge, et la convocation des organismes d’accompagnement rythment la procédure. Les pièces attendues sont les mêmes qu’ailleurs, mais le juge parisien les examine avec une exigence soutenue : bail complet avec ses avenants, décompte détaillé mois par mois distinguant loyer, charges, dépôt de garantie et indemnités, commandement régulier avec preuve de signification, attestations d’assurance ou preuve de leur absence, décision définitive pour les troubles, et historique des paiements. Un dossier complet, chiffré et daté, avec une clause et un commandement alignés, obtient le constat de la résiliation et l’expulsion avec indemnité d’occupation ; un dossier approximatif obtient des délais pour le locataire et un renvoi pour le bailleur. La différence se joue à la préparation, pas à l’audience.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 ne marque pas la fin des baux anciens, mais le début d’une vigilance renouvelée. Les contrats en cours continuent de vivre sous leur clause d’origine, et le délai à viser dans le commandement reste celui que les parties ont signé, en vertu de la non-rétroactivité de la loi. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis cette date, le modèle actualisé sécurise le bailleur sur trois fronts trop souvent négligés : le dépôt de garantie impayé rejoint les causes de résiliation après six semaines de commandement infructueux, le défaut d’assurance ouvre une résiliation à un mois ou une assurance pour compte récupérable, et les troubles de voisinage constatés par une décision définitive comme la méconnaissance de l’obligation de résidence principale fondent des résiliations facultatives encadrées. Relire chaque bail avant d’agir, aligner le commandement sur la clause exacte, chiffrer la dette au centime près, notifier le préfet dans les délais et produire des pièces datées : ces cinq gestes décident de l’issue du contentieux. Le bailleur qui les accomplit fait constater la résiliation et obtient l’expulsion avec indemnité d’occupation ; celui qui les néglige offre au locataire les délais et les moyens de défense qui prolongent l’impayé.