À Paris, une part importante des appartements mis en vente à l’automne 2026 est encore financée par un crédit immobilier en cours de remboursement, garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers inscrit au service de publicité foncière. Beaucoup de vendeurs découvrent cette réalité tard, parfois au rendez-vous de signature chez le notaire : le bien ne peut pas être transmis libre de toute inscription tant que la banque n’a pas été désintéressée et que la garantie n’a pas été levée. Trois questions reviennent alors dans chaque dossier. Puis-je vendre alors que mon prêt court encore ? Combien va me coûter le remboursement anticipé, et dans quels cas l’indemnité réclamée par la banque peut-elle être discutée ou écartée ? Comment obtenir la mainlevée de l’hypothèque et la radiation de l’inscription, et qui paie les frais ? Les réponses tiennent en deux temps. D’abord solder proprement le prêt : le droit au remboursement anticipé, son formalisme et son coût plafonné. Ensuite libérer juridiquement le bien : l’état hypothécaire, l’acte de mainlevée, la radiation et les situations particulières comme la séparation des emprunteurs ou la vente sous contrainte. Chiffres, délais, pièces et erreurs à éviter : ce qui suit décrit la procédure telle qu’elle se pratique devant les notaires parisiens, avec les textes en vigueur et deux décisions récentes qui montrent où les litiges naissent.

I. Vendre avec un crédit en cours et solder le prêt au jour de la vente

A. Rembourser par anticipation : un droit, un préavis et une date d’effet à verrouiller

Le point de départ est simple : l’emprunteur n’a pas besoin de l’autorisation de sa banque pour rembourser avant le terme. La loi l’énonce en ces termes : « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. » (article L. 313-47 du code de la consommation). Le remboursement peut donc être total, à l’occasion de la vente, ou partiel, si le vendeur ne solde qu’une partie du capital. Une limite existe pour les remboursements partiels : « Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde. » (même article). Concrètement, une banque peut refuser un petit remboursement partiel, mais jamais le solde intégral du prêt au moment de la vente.

Ce droit ne dispense pas de respecter le contrat. La plupart des offres de prêt imposent un préavis, souvent d’un mois avant une date d’échéance, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, et un montant minimal pour les remboursements partiels. La cour d’appel de Paris a jugé le 21 avril 2022 (pôle 4, chambre 9, RG n° 19/02064) dans une affaire de rachat de crédit où les emprunteurs se prévalaient d’une simulation : la simulation précisait qu’elle ne valait pas engagement contractuel de la banque, que les emprunteurs ne justifiaient pas avoir envoyé la lettre recommandée avec préavis d’un mois prévue au contrat, et que le paiement du total dû n’était pas intervenu à cette période, de sorte que la cour a estimé que ces éléments ne valaient pas remboursement anticipé de la part des débiteurs La leçon vaut pour toute vente à Paris : une simulation ou un décompte adressé par la banque ne rembourse rien. Seuls comptent l’envoi du préavis dans les formes prévues au contrat et la réception effective des fonds par le prêteur. Dans cette même affaire, la cour a fixé le remboursement anticipé au mois de mai 2016, date du chèque effectivement reçu, et jugé que le prêt ayant couru de fait jusqu’à cette date, seule la part de capital des échéances perçues venait en déduction du capital restant dû augmenté de l’indemnité de remboursement anticipé. Autrement dit, tant que la banque n’est pas payée, les mensualités continuent de courir et seules leurs parts de capital réduisent la dette. Pour un vendeur parisien, l’erreur coûteuse consiste à cesser de payer ses échéances dès la signature du compromis : entre le compromis et l’acte authentique, souvent trois mois, le prêt court toujours.

La même décision, rendue par la cour d’appel de Paris le 21 avril 2022 (pôle 4, chambre 9, RG n° 19/02064), rappelle le principe posé par l’ancien article L. 312-21, aujourd’hui codifié à l’article L. 313-47 : l’emprunteur peut toujours, de sa propre initiative, rembourser par anticipation, partiellement ou totalement, les prêts immobiliers concernés. Le vendeur qui prépare sa mutation doit donc adresser sa demande de décompte de remboursement anticipé dès l’acceptation de l’offre d’achat, exiger un décompte daté avec date de valeur, et caler le préavis contractuel pour que les fonds versés par le notaire le jour de la vente soldent exactement le capital restant dû, les intérêts courus jusqu’à cette date et l’indemnité. Le notaire parisien, qui séquestre le prix et répartit les sommes entre le vendeur, la banque et le Trésor, travaille sur ce décompte : un décompte périmé ou approximatif retarde la signature.

Un cas particulier mérite l’attention des vendeurs qui rachètent aussitôt un autre logement : le transfert du prêt, parfois appelé portabilité, qui reporte les conditions du crédit initial, notamment le taux, sur le nouveau bien. Cette faculté n’existe que si le contrat de prêt la stipule. À défaut de clause en ce sens dans l’offre acceptée, la banque n’est pas tenue de transférer le crédit et le vendeur doit solder puis, s’il rachète, souscrire un nouveau financement aux conditions du jour. La vérification se fait dans l’offre de prêt, pas au guichet : relire la clause avant de promettre à l’acquéreur un calendrier que la banque n’a pas accepté.

B. Combien coûte le remboursement : plafond de l’indemnité, exonérations et sommes à contrôler sur le décompte

L’indemnité de remboursement anticipé n’est due que si le contrat de prêt la stipule, et son montant est plafonné par décret. Le texte applicable dispose : « L’indemnité éventuellement due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation, prévue à l’article L. 313-47 , ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. » (article R. 313-25 du code de la consommation). La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 21 avril 2022 déjà cité, applique ce même plafond calculé sur le semestre d’intérêts au taux moyen du prêt et sur les 3 % du capital restant dû. En pratique parisienne, pour un capital restant dû de 300 000 euros à un taux moyen de 3,5 %, un semestre d’intérêts représente environ 5 250 euros et le plafond de 3 % s’établit à 9 000 euros : c’est le plus petit des deux montants, ici 5 250 euros, qui borne l’indemnité contractuelle. Le vendeur contrôle donc deux lignes du décompte : le capital restant dû après imputation de la part de capital des dernières échéances, et l’indemnité, qui ne peut dépasser ni le semestre d’intérêts ni 3 % du capital restant dû.

Trois situations ouvrent droit à une exonération totale d’indemnité, et elles correspondent à des ventes fréquentes. La loi prévoit que « aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers » (article L. 313-48 du code de la consommation). Ce texte vise les contrats conclus depuis la loi du 25 juin 1999, donc la quasi-totalité des prêts en cours. Le vendeur muté en province qui cède son appartement parisien, le conjoint survivant qui vend après un décès, le salarié licencié qui doit se séparer de son bien : chacun peut exiger la suppression de l’indemnité en justifiant du motif, par exemple l’attestation de mutation, l’acte de décès ou la notification de licenciement. La justification doit être adressée à la banque avec la demande de décompte, car l’exonération ne s’applique pas d’office. Hors ces trois cas, l’indemnité contractuelle plafonnée reste due, et le vendeur qui a négocié son offre de prêt sans clause d’indemnité n’a rien à payer de ce chef : le contrat fait la loi des parties dans la limite du plafond.

Le décompte de la banque appelle trois vérifications supplémentaires. D’abord les intérêts courus entre la dernière échéance et la date de valeur du remboursement : ils sont dus au prorata, et seule la part de capital des échéances déjà prélevées réduit le solde, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris dans l’affaire de 2022. Ensuite les cotisations d’assurance emprunteur : elles cessent avec le remboursement effectif, et tout prélèvement postérieur doit être restitué. Enfin, lorsque le contrat stipule une pénalité, le juge dispose d’un pouvoir de modération : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » (article 1231-5 du code civil). Ce texte, auquel l’article L. 313-47 renvoie expressément, permet de contester une indemnité qui dépasserait le plafond réglementaire ou qui serait réclamée alors que les conditions légales d’exonération sont réunies. Le vendeur qui constate un écart chiffré entre le décompte et le plafond écrit à la banque en recommandé, joint son calcul, et exige un décompte rectifié avant la signature : après la vente et la répartition du prix, toute récupération devient une procédure.

Le vendeur qui ne parvient pas à solder avant la vente, parce que le prix ne couvre pas le capital restant dû ou parce qu’un différend bloque le décompte, dispose d’une voie judiciaire : demander au juge des délais de paiement. La loi permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Ces délais de grâce suspendent les procédures d’exécution engagées par le créancier et neutralisent pendant leur cours les majorations d’intérêts et pénalités de retard. Pour un emprunteur parisien menacé de saisie alors qu’une vente amiable est engagée, ces deux années peuvent faire la différence entre une cession au prix du marché et une adjudication au rabais. La demande se forme devant le juge, avec un dossier chiffré : mandat de vente, estimation, calendrier de commercialisation, capacité de reprise des paiements.

II. Libérer le bien de la garantie pour sécuriser l’acquéreur et le prix

A. Hypothèque inscrite, état hypothécaire et mainlevée : le circuit notarial pas à pas

Rembourser la banque ne suffit pas : tant que l’inscription subsiste au fichier immobilier, le bien reste grevé et l’acquéreur n’est pas protégé. L’hypothèque conventionnelle qui garantit la plupart des crédits immobiliers parisiens résulte d’un acte notarié, et la loi exige que « A peine de nullité, l’acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles, ainsi qu’il est dit à l’article 2421 » (article 2414 du code civil). Dès l’ouverture du dossier, le notaire du vendeur demande un état hypothécaire au service de publicité foncière, à Paris le service compétent pour l’arrondissement de l’immeuble. Cet état révèle les inscriptions prises du chef du vendeur : hypothèque conventionnelle de la banque, éventuel privilège de prêteur de deniers, hypothèque légale du Trésor en cas d’arriérés fiscaux, commandement de saisie publié. Chaque inscription appelle un traitement distinct le jour de la vente, et le prix se répartit en conséquence.

Le cas ordinaire est le suivant : le notaire reçoit le prix de l’acquéreur, désintéresse la banque à hauteur du décompte de remboursement anticipé, puis fait établir l’acte de mainlevée, c’est-à-dire l’acte notarié par lequel le créancier déclare renoncer à son inscription. La mainlevée donne lieu à la radiation, formalité publiée au fichier immobilier qui efface l’inscription. Le vendeur paie alors trois postes : les émoluments du notaire sur l’acte de mainlevée, les frais de publication, et la contribution de sécurité immobilière, impôt dû à l’État par « toute personne qui requiert l’accomplissement des formalités prévues aux 1° et 2° de l’article 878 » (article 879 du code général des impôts). Interrogé en 2025 sur ces frais, le ministère de l’économie a confirmé, en réponse à la question écrite n° 6820, que la levée de l’hypothèque après un remboursement anticipé nécessite un acte notarié et le règlement de frais de mainlevée, évoqués dans une fourchette de 0,3 à 0,6 % du montant initial de l’emprunt, alors que l’hypothèque s’éteint d’elle-même lorsque le prêt va jusqu’à son terme. L’ordre de grandeur éclaire le budget du vendeur : pour un prêt initial de 400 000 euros, la mainlevée représente quelques centaines à un peu plus de deux mille euros, somme prélevée sur le prix de vente par le notaire.

Deux règles protègent l’acquéreur pendant ce circuit. D’abord, une banque ne peut plus inscrire utilement son hypothèque sur l’ancien propriétaire une fois la mutation publiée : « Les créanciers hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire, à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers. » (article 2422 du code civil). La publication rapide de l’acte de vente au fichier immobilier fait donc courir la protection de l’acquéreur. Ensuite, si la banque refuse la mainlevée alors que le prêt est soldé, le vendeur n’est pas bloqué : « La radiation non consentie est demandée au tribunal dans le ressort duquel l’inscription a été faite » (article 2437 du code civil). À Paris, la demande se porte devant le tribunal judiciaire de Paris. En pratique, une mise en demeure adressée à la banque avec la preuve du solde suffit le plus souvent : l’établissement qui a été payé n’a aucun intérêt à maintenir une inscription sans cause et à s’exposer à une condamnation.

Le vendeur parisien prépare donc quatre pièces avant la signature : le décompte de remboursement anticipé avec date de valeur couvrant le jour de l’acte, l’engagement écrit de la banque de donner mainlevée contre paiement, le projet d’affectation du prix entre la banque, le vendeur et les éventuels autres créanciers inscrits, et l’état hypothécaire de moins de trois mois. Lorsque le prix de vente ne suffit pas à désintéresser tous les créanciers inscrits, le notaire ne peut pas passer outre : il faut l’accord de chaque créancier ou une décision de justice, faute de quoi la vente achoppe. Anticiper de six à huit semaines, dès le compromis, évite la rupture du calendrier et la perte de l’acquéreur.

B. Séparation, acquéreur sans prêt et vente sous contrainte : trois situations parisiennes qui compliquent la sortie

Première situation, la plus fréquente à Paris : le bien appartient à deux emprunteurs qui se séparent et la vente doit solder un crédit commun. Chacun reste tenu envers la banque pour la totalité tant que le prêt n’est pas remboursé, et la répartition du prix entre les vendeurs ne concerne que leurs rapports : elle n’éteint pas la dette à l’égard du prêteur. Le notaire exige donc le remboursement intégral sur le prix avant de répartir le solde, et aucune des parties ne peut imposer à l’autre de conserver seule le crédit sans l’accord écrit de la banque, par exemple une désolidarisation formalisée. Lorsque l’un des deux refuse de vendre, le sort du bien se règle devant le juge, et la vente peut être ordonnée ou autorisée judiciairement. En attendant, les échéances continuent de courir et un incident de paiement expose les deux emprunteurs à l’inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. La règle pratique est de signer rapidement un accord écrit sur le principe de la vente, le prix plancher et la répartition du solde après désintéressement de la banque, puis de confier le calendrier au notaire.

Deuxième situation : l’acquéreur finance son achat par un emprunt et sa condition suspensive d’obtention du prêt conditionne toute la chaîne. Si son crédit est refusé, il peut renoncer à l’achat et récupérer les sommes versées, selon le régime de la condition suspensive stipulée au compromis ; les règles applicables à cette sortie sans pénalité et à la restitution de l’acompte ont été exposées pour les compromis signés à Paris en octobre 2026 (prêt refusé après un compromis de vente : annuler la vente et récupérer l’acompte). Pour le vendeur avec un crédit en cours, la parade consiste à exiger une condition suspensive rédigée avec une durée courte, l’obligation pour l’acquéreur de déposer au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues, et la justification du refus par écrit de la banque. Sans ces stipulations, le vendeur immobilise son bien pendant des mois pour un acquéreur qui n’a jamais déposé de dossier sérieux, tout en continuant de payer ses propres échéances. Symétriquement, lorsque le bien vendu est loué, l’acquéreur devient bailleur de plein droit et le bail se poursuit : les loyers, le dépôt de garantie transféré et les congés envisageables obéissent à des règles propres aux logements occupés (acheter un appartement occupé à Paris : bail, loyers, dépôt et congé). Le vendeur qui cède un logement loué avec un crédit en cours traite donc deux dossiers en un : solder son prêt et transmettre un bail en règle, diagnostics et information de l’acquéreur à l’appui.

Troisième situation : la vente intervient sous la pression d’une saisie ou d’une procédure collective, et les inscriptions s’accumulent. Le vendeur doit savoir que la vente forcée purge l’immeuble : « L’immeuble est, de plein droit, purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque dans les cas prévus par la loi, notamment la vente sur saisie immobilière, l’expropriation pour cause d’utilité publique ou les situations prévues par les livres VI du code de commerce ou VII du code de la consommation . » (article 2461 du code civil). L’acquéreur sur saisie reçoit donc un bien purgé, les créanciers étant payés sur le prix selon leur rang. Mieux, la vente amiable autorisée par le juge de l’exécution produit un effet comparable : le juge constate la vente quand l’acte est conforme et le prix consigné, puis ordonne la radiation. Le code des procédures civiles d’exécution l’énonce ainsi : « Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur. » (article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution). Le tribunal judiciaire de Vannes l’a appliqué le 3 juillet 2026 (RG n° 24/01549) après la vente amiable d’un bien saisi pour 180 000 euros : donne mainlevée et ordonne la radiation des inscriptions suivantes, visant l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale et le commandement publié, et dit que le service chargé de la publicité foncière devra procéder à la radiation sur présentation du jugement. Pour un débiteur parisien, la vente amiable autorisée par le juge de l’exécution reste donc presque toujours préférable à l’adjudication : elle préserve le prix, elle permet de discuter les frais, et elle aboutit à la même libération du bien.

À Paris et en Île-de-France, trois réflexes complètent le dispositif. D’abord, interroger tôt le service de publicité foncière : les immeubles parisiens portent souvent des inscriptions anciennes, parfois prescrites mais non radiées, dont la radiation volontaire simplifie la vente. Ensuite, provisionner la mainlevée dans le budget : émoluments, publication et contribution de sécurité immobilière sortent du prix et réduisent le net vendeur. Enfin, caler le calendrier sur les délais réels : trois semaines à un mois pour obtenir un décompte de remboursement anticipé avec date de valeur, un mois de préavis contractuel, deux à quatre semaines pour l’acte de mainlevée et sa publication. Un compromis signé en octobre avec une réitération prévue en janvier laisse le temps de purger chaque étape ; un délai de six semaines expose le vendeur à demander une prorogation ou à perdre l’acquéreur.

Conclusion

Vendre à Paris avec un crédit en cours n’interdit rien, mais impose un ordre strict : vérifier le droit au remboursement anticipé et son formalisme, contrôler le décompte et le plafond de l’indemnité, réclamer les exonérations quand la vente suit une mutation, un décès ou une cessation forcée d’activité, puis faire constater la mainlevée et publier la radiation avant ou avec la vente. Chaque étape repose sur un écrit daté : préavis recommandé, décompte avec date de valeur, engagement de mainlevée de la banque, état hypothécaire récent, acte notarié. Les décisions récentes montrent que les litiges naissent presque toujours d’un écrit manquant : une simulation prise pour un remboursement, un préavis jamais envoyé, une inscription maintenue après le solde. Le vendeur qui constitue son dossier dès le compromis vend dans les délais, paie l’indemnité juste, et transmet à son acquéreur un bien libre de toute inscription.