La requête « loueur de meublé non professionnel » flambe sur Google France : volume supérieur à 5 000 recherches, croissance de 1 000 %, tendance active depuis le 4 octobre 2026 au matin. Les internautes tapent « loueur de meublé non professionnel nouvelle loi », « loueur de meublé non professionnel fiscalité », « loueur de meublé non professionnel 2026 ». La raison de l’emballement est connue : le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, plafonne l’amortissement des meublés avec un article 7 qui fait déjà couler beaucoup d’encre. D’après la fiche de JeChange publiée le 4 octobre 2026, la mesure s’appliquerait dès les revenus de 2027, déclarés au printemps 2028, pour les 1,37 million de foyers qui déclarent des loyers meublés. Le Figaro Immobilier, le 2 octobre 2026, résume l’affaire d’une phrase : les avantages fiscaux dont profite la location meublée non professionnelle, c’est terminé, le gouvernement rabote son principal atout, l’amortissement. Mais le couperet annoncé comporte des exceptions, et elles intéressent directement les investisseurs : selon JeChange et Meilleurtaux, les résidences pour étudiants, certains jeunes en formation, personnes âgées ou handicapées, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée resteraient hors du plafonnement. Autrement dit, au moment où la location meublée classique voit son rendement fiscal menacé, la résidence services pourrait devenir la dernière niche épargnée. Rien n’est voté : la séance publique se tient du 13 au 19 octobre et le vote de l’ensemble du budget est prévu le 17 novembre. Cet article expose d’abord le droit applicable en 2026 aux loueurs non professionnels en résidence services, puis ce que le projet changerait pour eux, chiffres et calendrier à l’appui.

I. Loueur de meublé non professionnel en résidence services : le cadre fiscal applicable en 2026

A. Pourquoi votre studio étudiant ou votre logement senior reste une location meublée non professionnelle

Investir dans une résidence étudiante, une résidence seniors avec services ou un Ehpad obéit à un montage précis : vous achetez un lot meublé dans la résidence et vous le donnez à bail, non pas à l’occupant final, mais à l’exploitant qui gère la résidence. Ce bail relève du statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-1 du code de commerce dispose qu’il s’applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », dès lors que le fonds appartient à un commerçant ou à un industriel immatriculé (article L. 145-1 du code de commerce, en vigueur). L’exploitant vous verse un loyer, occupé ou non le logement, et c’est ce loyer qui constitue votre recette imposable. Fiscalement, ces loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, comme toute location meublée, et non des revenus fonciers.

Vous restez « non professionnel » tant que vous ne franchissez pas les deux seuils cumulatifs de l’article 155 du code général des impôts. Le texte, dans sa version en vigueur vérifiée au 4 octobre 2026, prévoit que « L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies » : d’une part, « Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € » ; d’autre part, « Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 . », les autres catégories de revenus du foyer servant donc de second terme de comparaison, traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux hors meublé, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus de gérants (article 155, IV du code général des impôts, en vigueur). En pratique, un investisseur salarié dont le loyer annuel de résidence étudiante atteint 6 000 ou 9 000 euros demeure très en deçà du premier seuil : il est loueur en meublé non professionnel, avec les conséquences qui suivent, notamment l’impossibilité d’imputer un éventuel déficit sur son revenu global, à la différence du loueur professionnel.

Reste le choix du régime d’imposition, micro-BIC ou réel, qui conditionne tout l’intérêt de l’opération. Le micro-BIC s’applique de plein droit sous conditions de chiffre d’affaires : l’article 50-0 du code général des impôts, en vigueur, fixe trois seuils, « 203 100 € » pour le commerce et la fourniture du logement hors meublés d’habitation, « 15 000 € » pour les meublés de tourisme au sens du code du tourisme, et « 83 600 € » pour les autres entreprises, catégorie dont relève la location meublée de longue durée, y compris en résidence services (article 50-0 du code général des impôts, en vigueur). Les abattements correspondants atteignent « 71 % », « 50 % » et « 30 % », sans pouvoir être « inférieurs à 305 € ». Concrètement, un loyer annuel de 9 000 euros en résidence étudiante imposé au micro-BIC n’est taxé que sur 4 500 euros. Mais le régime réel, sur option, permet de déduire les charges réelles et surtout d’amortir le bien : l’article 39 C du code général des impôts pose que « L’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d’utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d’Etat » (article 39 C du code général des impôts, en vigueur). Un logement amorti sur vingt-cinq à quarante ans, terrain exclu car non amortissable, génère chaque année une charge comptable qui efface une grande partie du loyer imposable, souvent jusqu’à zéro euro d’impôt pendant de longues années. C’est précisément ce mécanisme que le projet de budget pour 2027 veut plafonner, sauf pour les résidences qu’il épargne.

B. Ce que le juge contrôle déjà : seuils fiscaux, cotisations sociales et frontière avec le tourisme

Avant d’envisager l’avenir, les loueurs en résidence services ont intérêt à mesurer la sévérité des contrôles actuels, car les tribunaux appliquent les seuils sans état d’âme. La cour d’appel de Paris, le 10 février 2023, a jugé le cas d’un loueur qui soutenait ne pas remplir les conditions de l’article 155, IV pour échapper aux cotisations sociales réclamées par l’Urssaf. La cour rappelle d’abord le fondement social : « Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : […] 8/° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7/° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2o du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général » (CA Paris, pôle 6, chambre 13, 10 février 2023, RG 18/12064). Le contribuable affichait un résultat comptable de 25 075 euros et avait lui-même écrit à l’administration que « le résultat fiscal du loueur en meublé non professionnel s’élève à 0 euros et le chiffre d’affaires s’élève à 25 075, il y a une incohérence, je vous demande de bien vouloir régulariser la situation ». La cour en déduit qu’« Il ressort de ces éléments que les recettes de l’activité de loueur de meublé professionnel pour l’année 2015 ont été supérieures à 23 000 euros » (CA Paris, pôle 6, chambre 13, 10 février 2023, RG 18/12064), et constate que les autres revenus du foyer étaient « nécessairement inférieurs à la somme de 25 075 euros », infirme le jugement du tribunal des affaires de sécurité sociale et valide la contrainte pour 1 197 euros de cotisations et 88 euros de majorations. L’enseignement vaut pour les résidences services : dès que les recettes dépassent 23 000 euros et dominent les autres revenus, le basculement vers le professionnel et l’affiliation sociale suivent, avec des cotisations que le montage initial n’avait pas provisionnées.

Le second contrôle porte sur la réalité de l’activité professionnelle quand le contribuable revendique un statut fiscal favorable. Le 11 septembre 2023, la cour d’appel de Paris a statué sur un propriétaire de deux biens parisiens loués meublés qui demandait l’exonération de ses biens au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune en qualité de loueur professionnel. L’intéressé « fait valoir qu’il est inscrit au registre du commerce depuis le 15 octobre 2006 au titre d’une activité de location meublée professionnelle relatifs à ses deux biens immobiliers situés à Paris et que le déficit de cette activité est généré par les amortissements effectués et en aucun cas par une fraude de sa part ». La cour rappelle que, « les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, peuvent être considérés comme biens professionnels pour l’assiette de l’ISF aux conditions cumulatives suivantes » (CA Paris, pôle 5, chambre 10, 11 septembre 2023, RG 21/07075), puis confirme le jugement qui avait rejeté la demande de décharge (CA Paris, pôle 5, chambre 10, 11 septembre 2023, RG 21/07075). Deux leçons pour le loueur en résidence services : un déficit fabriqué par les amortissements est un mécanisme normal, admis par le juge, mais il ne suffit jamais à lui seul à conquérir un statut fiscal ; chaque avantage, professionnel, exonération, imputation, se mérite par des conditions cumulatives que l’administration vérifie pièce par pièce.

Le troisième contrôle trace la frontière entre la résidence services et le meublé de tourisme, distinction décisive puisque le projet de budget les traite différemment. Le tribunal judiciaire de Paris, en référé, le 12 février 2024, cite la définition légale : « I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (TJ Paris, référés, 12 février 2024, RG 23/56103). Depuis, le texte a évolué : l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, en vigueur, impose à toute personne qui offre un meublé de tourisme une « déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » (article L. 324-1-1 du code du tourisme, en vigueur). La résidence services, louée à l’année à un exploitant qui loge des étudiants ou des seniors, n’est pas un meublé de tourisme : ni la clientèle de passage, ni la location à la journée ou à la semaine ne la caractérisent. Cette qualification conditionne le micro-BIC applicable, 83 600 euros de seuil et 50 % d’abattement pour la longue durée contre 15 000 euros et 30 % pour le tourisme non classé, et elle conditionnera demain l’exposition au rabot, plafond de droit commun ou plafond durci du tourisme.

II. Budget 2027 : les résidences que le texte épargnerait et l’arbitrage avant le vote

A. Plafonnés ou épargnés : le double test du projet d’article 7 et le chiffrage de votre surcoût

Le projet présenté le 1er octobre 2026 repose sur un double verrou cumulatif, selon la description qu’en donne JeChange le 4 octobre 2026 : l’amortissement des locaux serait plafonné chaque année à 2,5 % de la valeur amortissable du logement, terrain exclu, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements détenus (JeChange, 4 octobre 2026). Le mobilier, amorti séparément, ne serait pas visé, le texte ne parlant que des « locaux ». Les meublés de tourisme subiraient un plafond plus sévère encore, « 1,5 % et 5 000 € ». Surtout, la part d’amortissement qui dépasse le plafond « ne se reporte plus, elle est perdue », alors qu’aujourd’hui l’excédent non imputé se reporte sans limite de durée. Meilleurtaux précise le régime transitoire prévu pour les stocks existants : les amortissements déjà en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient imputables jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé après application des nouvelles règles. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’excédent serait définitivement perdu. Le gouvernement attend 200 millions d’euros par an de ce coup de rabot, et Bercy avance son exemple : un studio de 255 000 euros verrait sa facture grimper de près de 1 800 euros par an pour un foyer imposé à 30 %. Le calcul se vérifie : un bien de 255 000 euros amorti sur vingt-cinq ans produit aujourd’hui environ 10 200 euros d’amortissement annuel, qui effacent l’essentiel des loyers ; plafonné à 2,5 %, soit 6 375 euros, inférieurs au plafond de 7 000 euros, l’économie d’assiette fond de 3 825 euros, qui, taxés à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, coûtent environ 1 800 euros supplémentaires chaque année. Les multi-propriétaires sont frappés plus durement encore, car le plafond de 7 000 euros s’apprécie par foyer fiscal et non par logement : deux studios amortis chacun 6 000 euros ne pourront plus déduire que 7 000 euros au total.

C’est ici que les résidences services changent de dimension. D’après JeChange, les résidences destinées aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées, ainsi que les Ehpad et les établissements de soins de longue durée, resteraient en dehors de ce plafonnement (JeChange, 4 octobre 2026). Meilleurtaux confirme que les logements dédiés uniquement aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées ne seraient notamment pas concernés, pas plus que certaines structures destinées à l’accueil de personnes âgées ou handicapées (Meilleurtaux, octobre 2026), et ToutSurMesFinances évoque les résidences étudiantes, les moins de 30 ans en formation et les résidences seniors avec services. Pour ces logements, l’amortissement resterait déductible selon les règles actuelles, durée normale d’utilisation sans plafond ni perte du report. L’écart de traitement avec la location meublée classique devient considérable : à loyer égal, le studio étudiant en résidence continuerait d’effacer son revenu imposable par l’amortissement intégral, tandis que le studio diffus loué nu ou meublé à l’année verrait son amortissement écrêté à 2,5 % et 7 000 euros. L’exclusion se comprend au regard de l’objectif affiché, rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue et orienter l’épargne vers les segments où l’offre locative fait défaut, logements étudiants et hébergement des seniors, plutôt que vers la courte durée des centres-villes. Elle s’inscrit aussi dans la continuité de la loi de finances pour 2025, qui a déjà réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière des meublés, mesure analysée dans notre dossier consacré à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Reste une condition de taille, rappelée par toutes les rédactions : rien n’est voté, et le périmètre exact des résidences épargnées, notamment la liste des jeunes en formation et des structures pour handicapés, peut encore bouger pendant l’examen parlementaire.

B. Que faire avant le 17 novembre : vérifier votre statut, chiffrer les scénarios et sécuriser Paris et l’Île-de-France

La première démarche consiste à vérifier que votre résidence services relève bien du périmètre épargné. Relisez votre bail avec l’exploitant : l’exploitant est-il un gestionnaire de résidence étudiante, senior ou médico-sociale, et le logement est-il dédié uniquement à cette clientèle ? C’est cette affectation exclusive qui fonde l’exclusion selon la presse spécialisée, et c’est elle que l’administration vérifiera. Vérifiez ensuite votre régime d’imposition : si vous êtes au micro-BIC, le plafonnement de l’amortissement ne vous concerne pas directement, puisque vous ne déduisez aucune charge réelle et que l’abattement de 50 % subsiste en l’état du projet ; si vous êtes au réel, recalculez votre amortissement annuel des locaux, hors terrain et hors mobilier, et comparez-le aux deux bornes, 2,5 % de la valeur amortissable et 7 000 euros par foyer. Les modalités pratiques de la déclaration annuelle, formulaires et erreurs fréquentes, sont détaillées dans notre guide de la déclaration LMNP 2026. Troisième vérification, votre stock d’amortissements en report : s’il existe, le transitoire décrit par Meilleurtaux vous laisse jusqu’au 31 décembre 2036 pour l’imputer, dans la limite de la moitié du résultat imposable, ce qui peut justifier d’anticiper des arbitrages dès les revenus 2026.

La deuxième démarche est un chiffrage comparatif avant toute décision d’achat ou de revente. Comparez, à loyer égal, le rendement net fiscal d’un meublé classique plafonné, d’un meublé de tourisme plafonné à 1,5 % et 5 000 euros, et d’une résidence services épargnée ; intégrez la plus-value de sortie, puisque les amortissements déduits pendant la détention majorent désormais la plus-value imposable depuis la loi de finances pour 2025. Les investisseurs qui hésitent entre meublé et location nue consulteront utilement notre comparatif entre LMNP et location nue avec le statut de bailleur privé, et ceux qui s’interrogent sur l’alternative publique de la location longue durée liront notre analyse du dispositif d’incitation dit Jeanbrun, dont Le Figaro rappelle qu’il offre un amortissement de 3,5 % à 5,5 % du prix d’acquisition dans la limite de 12 000 euros par an en échange d’une location nue de neuf ans sous plafonds de loyers. Chaque scénario doit être chiffré avec vos taux, tranche marginale et prélèvements sociaux, car le surcoût du rabot dépend entièrement de votre imposition : nul pour un foyer non imposable au micro-BIC, proche de 1 800 euros par an pour un studio à 30 % au réel.

La troisième démarche concerne Paris et l’Île-de-France, où la résidence services échappe à une contrainte qui pèse lourdement sur les meublés parisiens : l’autorisation de changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les communes visées par le décret mentionné au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts, « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable », et range parmi les locaux à usage d’habitation les « locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). À Paris, transformer un appartement en meublé de tourisme sans autorisation expose à de lourdes sanctions, alors que le lot en résidence services, construit et exploité comme tel avec un gestionnaire, ne relève pas de ce régime. Ajoutez la déclaration préalable des meublés de tourisme auprès du téléservice national, les plafonds municipaux de durée pour les résidences principales, les charges de copropriété souvent élevées des résidences avec services, les risques de défaillance de l’exploitant et de renégociation du bail commercial à son renouvellement : l’exclusion fiscale ne dispense pas d’examiner la solidité de l’exploitant, la vacance réelle du secteur, université ou hôpital à proximité pour l’étudiant, bassin de population âgée solvable pour le senior, et la revente, historiquement plus décotée en résidence services qu’en diffus. Enfin, le calendrier commande la prudence : le projet peut être amendé pendant la séance publique du 13 au 19 octobre et jusqu’au vote du 17 novembre, et les conditions de ressources, de loyers ou d’agrément des résidences épargnées restent inconnues. Ne signez aucun compromis fondé sur le seul périmètre annoncé par la presse : faites d’abord vérifier l’affectation de la résidence, votre régime et votre stock de reports, puis arbitrez, chiffres en main, entre conserver, basculer au micro-BIC, céder ou réinvestir dans le segment épargné.

Conclusion

La flambée de la requête « loueur de meublé non professionnel » s’explique par une annonce précise, le plafonnement de l’amortissement à 2,5 % et 7 000 euros par foyer dès les revenus 2027, et par une exception tout aussi précise, les résidences pour étudiants, jeunes en formation, seniors, personnes handicapées et établissements de soins resteraient hors du rabot. En 2026, ces investissements obéissent au droit commun du meublé non professionnel, seuils de l’article 155, micro-BIC ou réel, amortissement sur la durée normale d’utilisation, sous le contrôle sourcilleux du juge fiscal et de l’Urssaf, comme l’illustrent les arrêts parisiens de 2023. Si le Parlement vote le texte en l’état, la résidence services deviendrait l’un des derniers amortissements intégraux du meublé, avec un transitoire jusqu’en 2036 pour les reports existants. Mais le texte peut encore changer, le périmètre des exclusions reste à stabiliser et chaque situation, régime, tranche d’imposition, solidité de l’exploitant, mérite son chiffrage propre avant le 17 novembre.