Vous louez des terres agricoles et votre bailleur vous demande, en plus du fermage inscrit au bail, une somme supplémentaire : un complément annuel qualifié de redevance, une participation aux travaux, un versement unique à l’entrée dans les lieux ou la reprise d’un matériel à un prix imposé. La question se pose aussitôt : devez-vous payer, pouvez-vous refuser sans risquer la résiliation, et comment récupérer ce que vous avez déjà versé ? La réponse tient en une règle simple, posée par le article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime : « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 , aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf dans trois cas limitativement énumérés que le bailleur doit prouver. Les dispositions qui encadrent le prix sont d’ordre public, de sorte qu’une clause contraire ne vous lie pas et ouvre une action en régularisation et en restitution devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cet article expose d’abord ce que le bailleur peut et ne peut pas ajouter au fermage, avec les trois seules majorations admises et leur régime probatoire, puis la méthode pour contester : refuser le paiement, faire juger la clause illicite et obtenir la répétition des sommes, intérêts compris. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable ou à une décision lue intégralement, dont les références figurent en lien officiel, afin que le lecteur puisse vérifier lui-même chaque étape du raisonnement avant d’agir.

I. Ce que le bailleur peut et ne peut pas ajouter au fermage

A. La règle : un prix encadré, aucune redevance en sus, des clauses contraires sans effet

Le prix du bail rural n’est pas libre. Il est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, puis enfermé entre des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative, conformément au article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Le article L. 411-12 du même code ajoute que le prix est payable en espèces, sauf accord pour un paiement en nature strictement cantonné aux cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles. Tout le reste est interdit : « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 , aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », réserve faite des trois exceptions examinées ci-après. La formule vise large à dessein : redevance annuelle, participation forfaitaire, fourniture de services, mise à disposition payante d’un bien, tout supplément greffé sur le bail tombe sous l’interdiction dès lors qu’il ne correspond à aucune des trois hypothèses légales.

Cette protection est d’ordre public : « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ». Concrètement, une clause du bail qui impose un supplément illicite ne produit pas d’effet contre vous, même si vous l’avez signée, et le juge doit l’écarter. La Cour de cassation l’a rappelé le 29 février 2024 dans une affaire où le bail stipulait un « fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-17.362). Après avoir visé les articles L. 411-11 et L. 411-14, elle énonce qu’« Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». La cour d’appel, qui avait refusé la nullité au motif qu’un fermage fixé par référence à une denrée mais hors minima et maxima ouvrirait seulement une action en révision, a été censurée : dès lors que le mode de fixation lui-même méconnaît le statut, c’est la voie de l’illicéité et de la régularisation qui s’ouvre. L’enseignement vaut pour toute redevance déguisée : ce n’est pas le montant qui est discuté, c’est l’existence même du supplément.

La même logique frappe le dépôt de garantie et les versements exigés à l’entrée. Le 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a sanctionné une cour d’appel qui avait validé le dépôt de garantie conservé par la bailleresse au motif qu’il aurait eu une cause licite (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-12.681). Visant notamment le article L. 411-12, la Cour rappelle que « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 de ce code, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », et ordonne la restitution de la somme perçue à titre de dépôt de garantie. Dans cette affaire, la preneuse avait saisi le tribunal paritaire en condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux, en régularisation du fermage illicite avec restitution de l’éventuel trop-perçu, et en répétition du dépôt de garantie : les trois demandes procèdent de la même règle. Retenez le réflexe : tout ce qui s’ajoute au fermage chiffré selon l’arrêté préfectoral doit être justifié par l’une des trois exceptions légales, faute de quoi vous pouvez en refuser le paiement et en demander la restitution.

B. Les trois seuls suppléments admis, à la charge probatoire du bailleur

Le article L. 411-12 n’autorise un supplément que dans trois hypothèses : « Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77 ». Chacune obéit à des conditions strictes, et c’est au bailleur qui réclame le supplément de démontrer qu’il entre dans l’une d’elles. À défaut de cette preuve, le juge refuse la majoration.

Premier cas, les investissements réalisés par le bailleur en accord avec le preneur et dépassant ses obligations légales. Deux conditions cumulatives : l’accord du preneur et le dépassement des obligations légales du bailleur. Un bailleur qui refait à neuf, avec votre accord exprès, la toiture d’un bâtiment d’exploitation, crée un drainage ou amène l’eau et l’électricité dans des bâtiments qui en étaient dépourvus peut demander la prise en compte de cet effort dans le prix. En revanche, les réparations qui incombent au bailleur au titre de ses obligations légales, notamment les grosses réparations des bâtiments qu’il doit délivrer et entretenir, ne justifient aucun supplément : elles sont la contrepartie normale du fermage lui-même. L’accord doit être réel et prouvé, idéalement écrit et préalable : un investissement décidé seul puis facturé après coup ne remplit pas la condition. En pratique, exigez la convention écrite qui décrit les travaux, leur coût et la majoration convenue, puis vérifiez que cette majoration reste intégrée au prix calculé selon les minima et maxima de l’arrêté préfectoral, car l’exception autorise un supplément mais ne dispense pas du respect de l’encadrement.

Deuxième cas, les investissements imposés au bailleur par une personne morale de droit public. Il s’agit de travaux prescrits par une autorité : mise aux normes d’un bâtiment d’élevage imposée par arrêté, travaux ordonnés pour la conformité avec la législation sanitaire ou environnementale, raccordements exigés par une collectivité. Le bailleur doit produire l’acte qui lui impose les travaux et les factures correspondantes. La majoration doit rester proportionnée à l’investissement subi et, là encore, s’inscrire dans le prix statutaire. Une simple recommandation, un conseil de technicien ou un programme volontaire d’amélioration ne suffit pas : sans contrainte émanant d’une personne publique, on retombe sur le premier cas, qui exige votre accord.

Troisième cas, l’indemnité due au preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. Le article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Quand le bailleur a payé cette indemnité au sortant sans pouvoir s’en faire rembourser, il peut en répercuter la charge sur le fermage du preneur entrant. Mais la Cour de cassation verrouille le mécanisme dans les deux sens. D’un côté, le bailleur ne peut pas augmenter le fermage au renouvellement en se prévalant des améliorations apportées par le preneur lui-même : le 28 novembre 2024, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73, que les améliorations du preneur, autorisées ou non, ne permettent pas en principe au bailleur de solliciter une augmentation, et que le prix du bail renouvelé s’établit conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-17.036). Le article L. 411-50 le confirme : « Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent », et à défaut d’accord c’est le tribunal paritaire qui fixe le prix selon les règles statutaires. De l’autre côté, le bailleur ne peut pas faire payer l’indemnité de sortie par le preneur entrant : le 6 juin 2019, la Cour a cassé un arrêt qui refusait la restitution d’une somme versée à l’entrée en exécution d’un procès-verbal de conciliation, au motif que « l’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur et que les conventions en mettant le coût à la charge du preneur entrant, illicites quelle qu’en soit la forme, donnent lieu à répétition des sommes indûment perçues » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486). Ni un accord entre sortant, entrant et bailleur, ni un procès-verbal de conciliation valant titre exécutoire ne font obstacle à la répétition lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné. Pour l’ensemble du contentieux du prix, replacer le litige dans son cadre général reste utile : la synthèse des arrêts récents sur le statut du fermage et la préemption, publiée sur ce site, rappelle que le juge s’attache aux motifs et au dispositif, non aux apparences des montages (analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption en bail rural).

II. Contester le supplément et récupérer les sommes versées

A. Le pas-de-porte et les remises d’argent injustifiées : sanction pénale et répétition majorée

Le cas le plus grave est le versement exigé à l’entrée dans les lieux : pas-de-porte, reprise de cheptel ou de matériel à un prix sans rapport avec leur valeur, indemnité de sortie du précédent preneur mise à votre charge. Le article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime est sévère : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Le texte ajoute : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » Elles sont majorées d’un intérêt calculé depuis leur versement au taux de l’intérêt légal majoré de trois points. Pour la reprise de matériel, l’action en répétition est ouverte dès lors que la somme versée a excédé la valeur vénale de plus de dix pour cent, seuil que le même article fixe.

La jurisprudence applique ces règles sans faiblir. L’arrêt du 6 juin 2019 cité plus haut ordonne la répétition alors même que le versement résultait d’un procès-verbal de conciliation signé devant le président du tribunal paritaire et valant titre exécutoire : l’illicéité de l’objet prime la force du titre (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486). Le 19 mars 2024, la cour d’appel de Versailles a confirmé le remboursement d’un pas-de-porte de 45 735,79 euros, assorti des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du versement, tout en déclarant irrecevable car forclose la demande d’indemnisation formée par conclusions du 1er juillet 2022 après une résiliation intervenue le 30 septembre 2020, le délai applicable étant un délai de forclusion insusceptible d’interruption ou de suspension (CA Versailles, 19 mars 2024, RG 22/06487). Deux leçons : documentez le versement et sa date exacte dès l’entrée, car les intérêts majorés courent depuis ce jour, et n’attendez pas pour agir, car certains délais du statut sont des forclusions qui ne se suspendent ni ne s’interrompent, même en cas de difficulté à réunir les pièces.

Le fondement civil de la restitution, utile pour les suppléments qui ne relèvent pas du pas-de-porte, figure à l’article 1302 du code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens l’a mis en œuvre le 20 janvier 2025 dans un litige opposant des preneurs à une commune bailleresse, où le décompte des fermages depuis 2008, l’imputation des règlements et un avenant de 2010 présenté comme une novation étaient discutés : le tribunal a rejeté les exceptions d’irrecevabilité tirées de la prescription, débouté la commune de ses demandes et statué sur l’existence du trop-perçu et sa restitution (TPBR Amiens, 20 janv. 2025, RG 24/00013). L’affaire montre que le juge entre dans le détail des imputations, année par année, et que la prescription doit être examinée avant tout débat au fond. Pour une redevance annuelle indue, conservez chaque appel de fonds, chaque quittance et chaque relevé : le trop-perçu se calcule en comparant, année par année, ce que vous avez payé au prix statutaire résultant de l’arrêté préfectoral et de l’indice, et la restitution porte sur l’écart.

Soyez particulièrement vigilant au renouvellement : à défaut de congé, le bail repart pour neuf ans et, « Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent » (article L. 411-50). Un bailleur ne peut profiter de l’échéance pour glisser une redevance nouvelle ou pour augmenter le prix en se prévalant des améliorations que vous avez vous-même apportées au fonds. La Cour de cassation l’a tranché le 28 novembre 2024 : les améliorations du preneur ne permettent pas en principe une augmentation, et à défaut d’accord entre les parties le tribunal paritaire fixe le prix selon les articles L. 411-11 à L. 411-16 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-17.036). Relisez donc chaque clause du bail renouvelé comme s’il s’agissait d’un bail nouveau, et contestez par écrit, avant signature, toute condition qui ajoute au prix statutaire sans entrer dans l’une des trois exceptions légales.

B. La méthode devant le tribunal paritaire : prouver l’illicite, chiffrer, agir à temps

Saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres. La demande tend, selon les cas, à voir juger la clause de supplément non écrite ou illicite, à faire fixer le prix régulier et à obtenir la condamnation du bailleur à restituer les sommes indues avec les intérêts applicables. Le article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, qui ouvre la révision lorsque le prix conclu s’écarte d’au moins un dixième de la valeur locative, illustre la compétence du tribunal paritaire pour fixer « le prix normal du fermage » ; en matière de supplément illicite, l’action est une action en régularisation et en répétition, comme l’a qualifiée la Cour de cassation dans l’arrêt du 29 février 2024 (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-17.362). Joignez le bail et ses avenants, l’arrêté préfectoral fixant les minima et maxima de la catégorie de vos terres pour chaque année litigieuse, le calcul détaillé du prix statutaire, les appels de fermage, les preuves des versements supplémentaires et, si le bailleur invoque des travaux, les pièces qu’il produit ou refuse de produire : la charge de prouver l’une des trois exceptions pèse sur lui, mais c’est votre dossier chiffré qui emporte la conviction.

Anticipez trois défenses classiques. D’abord, le bailleur soutiendra que le supplément correspond à des investissements réalisés en accord avec vous : répondez par l’écrit, ou son absence, et par la nature des travaux, en distinguant ses obligations légales des améliorations véritables. Ensuite, il fera valoir que le prix a été accepté sans réserve pendant des années, voire formalisé dans un avenant ou un procès-verbal de conciliation : l’arrêt du 6 juin 2019 répond que l’existence d’un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition lorsque l’objet de l’accord est illicite (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486). Enfin, il opposera la prescription ou la forclusion : faites vérifier le délai applicable à chaque demande avant de conclure, car la cour d’appel de Versailles a déclaré forclose une demande d’indemnisation formée près de vingt et un mois après la résiliation, sans qu’aucune interruption ni suspension soit admise (CA Versailles, 19 mars 2024, RG 22/06487). Le tribunal d’Amiens, à l’inverse, a rejeté l’exception de prescription dans l’affaire qui lui était soumise et a tranché le trop-perçu au fond, ce qui confirme qu’il faut plaider ce moyen en premier, pièces d’imputation à l’appui (TPBR Amiens, 20 janv. 2025, RG 24/00013). N’attendez pas la fin du bail pour contester une redevance annuelle : agir en cours de bail fait cesser le prélèvement et borne le montant à restituer, tandis qu’attendre expose une partie des annuités aux débats sur les délais.

Conclusion

Hors les trois cas prévus par le article L. 411-12, aucun supplément, aucune redevance et aucun service ne peuvent s’ajouter au fermage, et toute clause contraire, même signée, même constatée par un accord ou un procès-verbal de conciliation, doit être écartée comme illicite. Le bailleur qui veut une majoration doit prouver des investissements réalisés en accord avec vous au-delà de ses obligations légales, des travaux imposés par une personne publique, ou une indemnité de preneur sortant qu’il a définitivement supportée. Le preneur à qui l’on impose un pas-de-porte ou une reprise surfacturée dispose de l’action en répétition, avec intérêts majorés, et d’une sanction pénale à l’appui de sa demande civile. Faites chiffrer le prix statutaire année par année à partir de l’arrêté préfectoral, refusez par écrit tout versement non justifié, conservez chaque preuve de paiement et saisissez le tribunal paritaire sans tarder, car les délais du statut ne pardonnent pas. C’est ce dossier précis, adossé aux textes et aux motifs des juges, qui fait restituer l’indu.