Un locataire cesse de payer le loyer de sa boutique, de son restaurant ou de ses bureaux. Les relances restent sans effet, l’arriéré grossit et le bailleur s’interroge : comment reprendre son local sans commettre de faute, dans quel délai agir et que réclamer au-delà des loyers ? La réponse tient pour une large part à une stipulation que contiennent presque tous les baux commerciaux : la clause résolutoire. Bien utilisée, elle permet de faire constater la résiliation du bail après un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, puis d’obtenir l’expulsion et le paiement de l’arriéré. Mal utilisée, avec un commandement irrégulier ou une précipitation dans la reprise des lieux, elle expose le bailleur à voir sa procédure annulée et à devoir indemniser le locataire maintenu dans les lieux. L’équilibre vient de bouger. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réécrit l’article L. 145-41 du code de commerce : pour obtenir du juge des délais et la suspension de la clause, le preneur doit désormais démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Autrement dit, la défense du locataire défaillant s’est durcie et la position du bailleur diligent s’est consolidée, à condition de respecter un formalisme strict. La Cour de cassation a fixé en 2023 et en 2026 deux bornes que tout bailleur doit connaître : une fois des délais judiciaires accordés puis violés, la clause est définitivement acquise, et le locataire qui invoque une inexécution du bailleur oblige le juge à vérifier ce moyen avant de constater la résiliation. À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux pèsent lourd dans la trésorerie des deux parties, ces règles commandent la stratégie :Verrouiller le mois qui suit, choisir la bonne juridiction et chiffrer l’indemnité d’occupation. Cet article expose, côté bailleur, la méthode complète : déclencher la clause sans faute, tirer parti de la réforme et mener la procédure jusqu’à la récupération du local et des sommes dues.
I. Loyer commercial impayé : faire jouer la clause résolutoire sans commettre de faute
La clause résolutoire est la stipulation par laquelle les parties conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations, au premier rang desquelles le paiement du loyer et des charges. Le législateur en a encadré l’efficacité à l’article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » La résiliation n’est donc jamais automatique à la première échéance impayée. Elle suppose un acte de commissaire de justice, un délai d’un mois laissé au locataire pour régulariser, puis, si rien n’est payé, une action en justice pour faire constater que la clause est acquise. Chaque étape obéit à des conditions précises que le bailleur a intérêt à verrouiller avant d’agir.
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : un formalisme qui conditionne toute la suite
Le point de départ de la procédure est le commandement de payer délivré par commissaire de justice et visant expressément la clause résolutoire. Ce n’est pas une simple mise en demeure : c’est l’acte qui fait courir le délai d’un mois au terme duquel la résiliation pourra être constatée. Le texte est intraitable sur un point : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (article L. 145-41 du code de commerce) L’omission de la mention du délai d’un mois, sa formulation ambiguë ou l’absence de visa de la clause entraînent la nullité du commandement, et avec elle l’effondrement de toute la procédure engagée sur son fondement. La jurisprudence des cours d’appel parisiennes annule régulièrement des commandements dont la mention du délai est absente ou équivoque, ce qui renvoie le bailleur au point de départ après des mois perdus. Le décompte des sommes réclamées doit être exact et détaillé : loyers, charges, taxes et accessoires, échéance par échéance, avec imputation correcte des acomptes déjà versés. Réclamer des sommes indues ou contestables dans le commandement fragilise l’acte et offre au preneur un moyen de contestation. Lorsque le bail comporte une clause d’indexation, le montant réclamé doit refléter l’indice applicable, et depuis la loi du 26 mai 2026 le bailleur applique les clauses dites tunnel que le législateur a validées : le bail peut encadrer à proportions égales, vers le haut comme vers le bas, l’évolution annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision, ce dont le décompte du commandement tient compte. En pratique, le bailleur fait vérifier le projet de commandement avant sa délivrance : visa exprès de la clause résolutoire, reproduction du délai d’un mois, décompte précis et à jour, bonne personne destinataire au bon lieu. Si le local est exploité par une société, l’acte est délivré à son siège ; si le preneur a déménagé sans le signaler, les règles de la signification s’appliquent et doivent être respectées à la lettre. Un commandement propre est un investissement : il prive le locataire de son principal moyen de nullité et permet d’aborder le mois suivant en position de force. À l’inverse, un commandement approximatif transforme une créance certaine en contentieux incertain. Le bailleur doit aussi mesurer ce qu’il réclame au titre des garanties : l’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, plafonne désormais la garantie : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. » Conserver un dépôt de garantie supérieur au plafond légal ou refuser sa restitution sans motif expose le bailleur à une demande reconventionnelle qui viendra polluer l’instance en résiliation. La rigueur du commandement vaut donc pour le passif comme pour l’actif : ne réclamer que le dû, au bon montant, dans les formes requises.
Le commandement doit également être replacé dans l’exécution loyale du contrat. L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (article 1104 du code civil). Un bailleur qui délivrerait un commandement pour des sommes qu’il sait contestées, qui refuserait un paiement valablement offert ou qui aggraverait artificiellement la dette pour précipiter la résiliation s’expose à voir sa bonne foi discutée et, dans les cas extrêmes, à une résistance du juge. La bonne foi ne prive pas le bailleur de son droit d’agir, mais elle impose une cohérence : relances préalables tracées, décompte sincère, refus exprès et motivé des propositions insuffisantes, conservation des échanges. Ce dossier de loyauté procédurale pèse dans la balance lorsque le preneur sollicite des délais : face à un bailleur qui a tout tenté amiablement, le juge hésite davantage à suspendre la clause. Pour le lecteur qui veut comprendre le raisonnement tenu de l’autre côté de la barre, l’analyse du commandement vu par le preneur, avec les moyens de nullité qu’il peut soulever, figure dans notre dossier consacré au commandement de payer visant la clause résolutoire et aux moyens de sauver le bail commercial : connaître les armes adverses reste la meilleure manière de les neutraliser.
B. Le mois qui suit : laisser la résiliation mûrir puis la faire constater en justice
Une fois le commandement délivré, s’ouvre le délai d’un mois pendant lequel le preneur peut encore payer et paralyser la clause. Le bailleur ne doit ni reprendre les lieux ni changer les serrures ni couper les fluides pendant ce temps : la résiliation n’est pas encore acquise et toute voie de fait engagerait sa responsabilité. Si le locataire paie l’intégralité des sommes visées dans le mois, la clause ne joue pas et le bail se poursuit ; le bailleur conserve le droit de réclamer les frais et, le cas échéant, les pénalités contractuelles afférentes au retard. Si le mois s’écoule sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise de plein droit, mais cette acquisition doit être constatée par le juge : le bailleur assigne alors le preneur pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de l’arriéré. Le choix de la juridiction dépend de l’urgence et de la contestation : le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, tandis que le juge du fond tranche les dossiers où le preneur oppose une contestation sérieuse, par exemple sur le montant de la dette ou sur l’exécution par le bailleur de ses propres obligations. Dans les deux cas, l’assignation doit intervenir sans tarder après l’expiration du mois : laisser passer plusieurs mois sans agir affaiblit la démonstration de l’urgence devant le juge des référés et laisse l’arriéré enfler au détriment du recouvrement futur. Le bailleur joint à son assignation le bail, le commandement avec ses preuves de délivrance, le décompte actualisé, les relances et tout élément établissant que le preneur exploite toujours les lieux ou les a abandonnés. Lorsque le local est abandonné avec du matériel ou des stocks, il faut solliciter du juge les mesures adaptées plutôt que de vider les lieux soi-même : l’expulsion est une mesure d’exécution qui obéit à des règles protectrices, avec le concours du commissaire de justice et, si nécessaire, de la force publique autorisée par le juge.
Le preneur assigné dispose de deux lignes de défense que le bailleur doit anticiper dès la rédaction de l’assignation. La première est la demande de délais de paiement présentée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Avant la réforme de 2026, cette demande aboutissait souvent : les juges accordaient volontiers des échéanciers en considération de la bonne foi du preneur, de l’ancienneté de l’exploitation et des perspectives de redressement, et la cour d’appel de Paris a encore accordé en novembre 2025 un échéancier de douze mois à une société locataire avec suspension des effets de la clause (cour d’appel de Paris, 13 novembre 2025, n° 25/02798). Depuis la loi du 26 mai 2026, cette voie s’est resserrée, comme l’expose la seconde partie. La seconde ligne de défense est l’exception d’inexécution : le preneur soutient qu’il a suspendu ses paiements parce que le bailleur a manqué à ses propres obligations, typiquement des travaux de mise aux normes promis et jamais réalisés ou des locaux devenus impropres à leur destination. Cette défense n’est pas théorique : le 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait constaté la résiliation sans examiner ce moyen, jugeant que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). La Cour y rappelle qu’il est jugé que le locataire commercial peut refuser de payer « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », sans mise en demeure préalable. Pour le bailleur, l’enseignement est direct : avant de délivrer le commandement, vérifier que ses propres obligations sont exécutées, conserver les preuves d’entretien et de délivrance conforme, et répondre par écrit aux éventuelles plaintes du preneur. Un bailleur irréprochable sur ses obligations prive l’exception d’inexécution de tout aliment et sécurise la constatation de la résiliation.
II. Sécuriser l’expulsion et le recouvrement depuis la réforme du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’économie du contentieux de l’impayé commercial. Son apport central tient en une phrase ajoutée à l’article L. 145-41 : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (article L. 145-41 du code de commerce) Deux conditions cumulatives, dirimantes, que le bailleur doit savoir exploiter et que le preneur doit satisfaire. Le débat ne porte plus sur l’équité abstraite mais sur la preuve financière concrète : le locataire qui sollicite des délais doit produire un dossier démontrant qu’il peut payer et prouver qu’il a déjà repris le paiement du loyer courant avant que le juge ne l’entende pour la première fois. Pour le bailleur, cela transforme la préparation de l’audience : il ne s’agit plus seulement de prouver la dette, il s’agit de démontrer que le preneur ne remplit pas ces conditions, pièces à l’appui. Relevés d’impayés persistants après le commandement, absence de reprise du loyer courant, bilan et trésorerie du preneur lorsqu’ils sont connus, cessation d’exploitation ou rideau baissé, autant d’éléments qui établissent l’incapacité et justifient le refus des délais. Symétriquement, lorsque le preneur produit un dossier financier solide et justifie avoir repris les paiements courants, le bailleur avisé envisage la négociation d’un échéancier judiciaire ou amiable plutôt qu’un combat perdu d’avance : un échéancier respecté vaut mieux qu’une expulsion suivie d’une créance irrécouvrable contre une société insolvable. La réforme s’applique aux demandes de suspension introduites depuis son entrée en vigueur, si bien que la date de saisine du juge détermine le régime applicable : le bailleur vérifie quel texte le tribunal appliquera et adapte ses conclusions en conséquence.
A. Des délais devenus l’exception : capacité à payer et reprise du loyer courant
Concrètement, dès l’assignation, le bailleur demande au juge de constater l’acquisition de la clause et, à titre subsidiaire seulement, se prépare à discuter les délais si le preneur les sollicite. L’argumentaire s’articule autour des deux conditions légales. Sur la capacité à régler la dette, le bailleur souligne le montant de l’arriéré au regard du loyer annuel, l’ancienneté de la défaillance, l’absence de proposition sérieuse de règlement et, lorsque l’information est disponible, les difficultés financières générales du preneur, y compris une procédure collective ouverte ou imminente. Sur la reprise du loyer courant, la vérification est binaire : les loyers postérieurs au commandement ont-ils été intégralement payés avant la première audience ? Si tel n’est pas le cas, la condition légale fait défaut et la suspension doit être refusée. Le bailleur produit donc un décompte arrêté à la veille de l’audience, distinguant l’arriéré historique du loyer courant, pour rendre cette démonstration limpide. Cette rigueur probatoire répond à l’esprit de la réforme : le législateur a voulu que le maintien dans les lieux d’un locataire impayé soit subordonné à un effort réel et vérifiable, non à de simples promesses. Le juge conserve son pouvoir d’appréciation, notamment sur l’étalement de l’arriéré dans la limite de deux ans prévue par l’article 1343-5 du code civil, mais il ne peut plus accorder de délais en dehors du cadre légal. Pour le bailleur, une vigilance particulière s’impose lorsque le preneur paie partiellement : un versement partiel du loyer courant ne satisfait pas l’exigence de versement intégral, et le bailleur doit le relever expressément dans ses écritures plutôt que de laisser l’approximation s’installer. De même, un paiement intervenu après la première audience ne remplit pas la condition temporelle posée par le texte. Chaque audience se prépare donc comme une photographie à date fixe : ce qui est payé avant la première audience compte, le reste relève de l’appréciation du juge sur l’échéancier mais ne conditionne plus la suspension. Lorsque le tribunal accorde néanmoins des délais avec suspension de la clause, le bailleur veille à faire assortir la décision d’une clause de déchéance : à défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant à son terme, la suspension cesse et la résiliation reprend effet sans nouvelle procédure. Cette sécurisation trouve un appui direct dans la jurisprudence de la Cour de cassation : dans un arrêt du 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a jugé que « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). Autrement dit, le preneur qui obtient des délais puis les viole ne peut plus se réfugier derrière la bonne foi du bailleur pour échapper à la résiliation : la clause est définitivement acquise et l’expulsion peut se poursuivre. Pour le bailleur, cet arrêt fonde la stratégie de l’échéancier verrouillé : accepter des délais strictement encadrés, constater le moindre manquement par commissaire de justice, puis faire exécuter la résiliation sans rouvrir le débat au fond. La réforme de 2026 et cet arrêt convergent vers une même logique : la protection du locataire défaillant est désormais conditionnelle et contrôlée, et le bailleur méthodique en recueille le bénéfice.
B. Indemnité d’occupation, expulsion et recouvrement : finir le travail à Paris et en Île-de-France
La résiliation constatée n’est que la moitié du chemin : restent l’expulsion effective et le recouvrement des sommes dues. Le jugement qui constate la résiliation ordonne en principe l’expulsion du preneur et le condamne au paiement de l’arriéré, des frais et d’une indemnité d’occupation courant depuis la date de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, généralement fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, compense la privation de jouissance et maintient la pression financière sur l’occupant sans droit ni titre. Le bailleur la chiffre précisément dans ses conclusions, en distinguant loyers échus avant résiliation et indemnité d’occupation postérieure, car leur régime juridique diffère. L’exécution de l’expulsion suit la procédure civile d’exécution : commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, délai légal de départ, puis, en cas de maintien, demande au juge de l’autorisation de recourir à la force publique. À Paris et en Île-de-France, ces étapes connaissent des délais pratiques que le bailleur intègre dans son calendrier : les audiences de référé du tribunal judiciaire de Paris se programment en quelques semaines dans les dossiers urgents et documentés, tandis que le concours de la force publique, accordé par le préfet, peut prendre plusieurs mois dans la capitale, période pendant laquelle l’indemnité d’occupation continue de courir et doit être recouvrée. Le bailleur parisien anticipe donc la trêve hivernale applicable aux expulsions de locaux d’habitation, qui ne s’applique pas aux locaux commerciaux, et prépare la reprise des lieux : état des lieux de sortie, sort des agencements et améliorations selon les stipulations du bail, remise en location rapide pour limiter la vacance. Le contentieux francilien présente une particularité tenant au montant des loyers : avec des arriérés qui atteignent vite plusieurs dizaines de milliers d’euros, la question de la solvabilité du preneur devient centrale. Avant d’engager des frais d’exécution importants, le bailleur évalue les garanties disponibles : caution du dirigeant ou de la maison mère, garantie bancaire à première demande, dépôt de garantie dans la limite du trimestre légal. Lorsque le preneur est une société sans actif et sans caution, l’expulsion rapide pour relouer prime sur l’acharnement au recouvrement ; lorsque le dirigeant s’est porté caution, l’action contre la caution, dans le respect des règles protectrices issues du code de la consommation et du code civil, offre une voie de recouvrement complémentaire. La mensualisation du loyer, désormais accordée de plein droit au preneur à jour de ses paiements qui la demande pour son commerce ou son activité artisanale, mérite une attention finale : un preneur à jour qui demande la mensualisation ne peut se la voir refuser, et le bailleur qui envisage de céder ses murs doit purger le droit de préférence du locataire en lui notifiant prix et conditions, car « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement » (article L. 145-46-1 du code de commerce). Ces deux dispositions illustrent la logique d’ensemble de la loi du 26 mai 2026 : exiger davantage du preneur défaillant tout en consolidant les droits du preneur diligent. Le bailleur qui intègre cette dualité dans sa gestion locative — fermeté procédurale face à l’impayé, respect scrupuleux des droits du preneur qui paie — sécurise ses revenus et ses procédures pour les années à venir.
Conclusion
Face à un loyer commercial impayé, le bailleur dispose avec la clause résolutoire d’un instrument puissant mais exigeant : un commandement de payer régulier visant expressément la clause et mentionnant le délai d’un mois, une assignation prompte après l’expiration de ce délai sans paiement intégral, puis une audience préparée comme une démonstration. La loi du 26 mai 2026 a déplacé le centre de gravité du débat vers la preuve : le preneur qui veut des délais doit établir sa capacité à payer et justifier de la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience, faute de quoi la suspension lui est refusée. La Cour de cassation encadre le reste : délais judiciaires violés valant résiliation définitive sans que la bonne foi du bailleur puisse être discutée, et exception d’inexécution du preneur que le juge doit examiner avant de constater la résiliation. Pour le bailleur, la méthode gagnante tient en quatre réflexes : vérifier ses propres obligations avant de frapper, soigner le commandement jusque dans sa ponctuation, photographier la dette à la veille de chaque audience et verrouiller tout échéancier d’une clause de déchéance. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois de vacance ou d’occupation sans paiement se chiffre en milliers d’euros, cette rigueur fait la différence entre une procédure qui s’enlise et un local récupéré puis reloué. L’impayé ne se subit plus, il se traite.