I. Comprendre l’arrêté que vous avez reçu et la procédure suivie contre vous

A. Mise en sécurité ordinaire, urgence ou insalubrité : trois voies aux garanties différentes

Un arrêté de mise en sécurité n’est pas une simple lettre de la mairie. Il s’agit d’un acte pris dans le cadre d’une police spéciale dont l’objet est défini par la loi : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » Cette police vise à « protéger la sécurité et la santé des personnes » dans quatre situations : les murs ou bâtiments qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires, le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation, l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans un immeuble collectif, et l’insalubrité telle que définie par le code de la santé publique. Avant de préparer votre défense, vérifiez donc à quel titre exact l’autorité agit, car chaque fondement emporte des garanties et des recours propres.

La première question est celle de l’autorité compétente. La loi désigne « Le maire dans les cas mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 511-2 » et le représentant de l’Etat dans le département pour l’insalubrité. À Paris, cela signifie concrètement que l’arrêté peut émaner de la maire de Paris pour la solidité et la sécurité, tandis que l’insalubrité relève du préfet, avec l’appui technique des services compétents. Cette répartition n’est pas théorique : plaider devant le mauvais auteur ou adresser votre recours gracieux à l’autorité incompétente fait perdre un temps précieux pendant lequel les délais de travaux et l’astreinte continuent de courir. Lisez donc l’en-tête de l’arrêté, le visa des textes et la signature avant toute autre démarche.

La deuxième question est celle de la voie procédurale. En procédure ordinaire, « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble » tels qu’ils figurent au fichier immobilier. Cette phrase commande toute votre stratégie : si vous êtes le propriétaire inscrit au fichier immobilier, c’est contre vous que la procédure doit être menée, avec les garanties qui l’accompagnent ; si l’arrêté vise une autre personne ou si vous venez d’acheter et que le fichier n’est pas à jour, la désignation du débiteur des travaux devient elle-même un moyen de contestation. La cour administrative d’appel de Toulouse l’a rappelé le 31 décembre 2024 dans une affaire de mise en sécurité urgente à Carcassonne : l’ordonnance de référé désignant l’expert n’avait été notifiée qu’au compagnon de la requérante, seul mentionné comme propriétaire dans les documents hypothécaires et de publicité foncière après la vente du 15 juin 2022, et la cour a jugé que l’ordonnance ne devait être notifiée qu’à ce dernier (CAA Toulouse, 31 décembre 2024, n° 23TL01137). Vérifiez donc immédiatement ce que le fichier immobilier dit de vous.

La procédure contradictoire obéit à des formes précises. L’autorité doit informer les personnes concernées « des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu’elle compte prendre ». Le rapport des services ou de l’expert sur lequel elle se fonde doit être mis à votre disposition, et vous êtes invité à présenter vos observations « dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours » dans les cas d’insalubrité visés par la loi. Ce délai d’un mois est une garantie essentielle, et les juges la sanctionnent. Le 23 janvier 2026, la cour administrative d’appel de Marseille a annulé l’arrêté de mise en sécurité pris le 6 août 2021 par le maire de Peillon à l’encontre d’une SCI pour un mur de soutènement menaçant : le courrier engageant la procédure contradictoire datait du 30 juillet 2021 et « a été pris dans un délai très bref, inférieur à celui d’un mois prescrit par l’article R. 511-3 », sans que les observations de la société aient été prises en compte, de sorte que la requérante « a ainsi été privée d’une garantie essentielle ». Si votre arrêté a été pris quelques jours après le courrier d’information, ce précédent parisien par sa portée vous concerne directement : relevez les dates, conservez les enveloppes et les accusés de réception, et comparez le contenu de vos observations avec les visas de l’arrêté.

L’expertise judiciaire constitue souvent la pièce centrale du dossier. « Préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, l’autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d’un expert afin qu’il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. » Et « L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation. » Cette rapidité explique que l’expertise puisse se dérouler sans vous : la cour de Toulouse juge que « Les dispositions applicables à la procédure de mise en sécurité et de salubrité des immeubles ne subordonnent pas la légalité de l’arrêté de mise en sécurité au caractère contradictoire de l’expertise ordonnée en référé ». Ne gaspillez donc pas votre recours sur ce seul moyen. En revanche, le rapport d’expertise sur lequel l’arrêté se fonde doit vous avoir été communiqué avant la décision. À Paris, le tribunal administratif puis la cour ont annulé le 18 janvier 2022 de la maire de Paris visant des immeubles des 2 rue des Vertus et 12 rue des Gravilliers parce que le rapport du service des architectes de sécurité de la préfecture de police, élément nouveau et déterminant, ne vous avait pas été transmis pour en discuter les conclusions : la procédure était viciée car le syndicat avait « été effectivement privé de la garantie » prévue par les textes (CAA Paris, 16 avril 2025, n° 24PA03132). Demandez systématiquement la communication du rapport fondant l’arrêté et vérifiez qu’il s’agit bien de la dernière version.

Reste la procédure d’urgence, la plus redoutable car elle supprime le contradictoire préalable : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. » Si votre arrêté vise ce fondement, contrôlez qu’un danger imminent est réellement caractérisé par le rapport : à Peillon, le maire avait reconnu lui-même une situation de péril ordinaire sur la base des conclusions de l’expert, et la cour a jugé qu’il ne pouvait dès lors se prévaloir de la procédure d’urgence. La qualification retenue par l’autorité la lie. Enfin, l’insalubrité obéit aujourd’hui à un renvoi clair : « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation », c’est-à-dire la même police de la sécurité et de la salubrité, avec toutefois des règles propres au traitement de l’insalubrité que la jurisprudence distingue selon la gravité des mesures envisagées.

La nature du rapport qui fonde l’arrêté mérite un examen attentif, car elle varie selon la situation visée. Pour l’insalubrité, la loi prévoit que la situation est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé, ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat préalablement à l’adoption de l’arrêté. Pour les autres situations, ce sont les rapports des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou celui de l’expert désigné par le juge, qui fondent la décision. À Paris, le rapport du service des architectes de sécurité de la préfecture de police joue ce rôle central, comme l’a montré l’annulation de l’arrêté du 18 janvier 2022 visant les immeubles de la rue des Gravilliers. Exigez la version complète et datée de ce rapport, vérifiez sa signature et sa date, et comparez ses conclusions avec les mesures prescrites : tout écart entre ce que l’expert recommande et ce que l’arrêté ordonne doit être justifié, et l’absence de justification nourrit un moyen d’erreur d’appréciation. Lorsque plusieurs rapports se succèdent, seul le dernier état des constatations compte, et l’autorité ne peut se fonder sur un rapport ancien contredit par des constatations plus récentes sans expliquer pourquoi elle écarte ces dernières. Cette exigence de cohérence entre le constat technique et la mesure administrative constitue l’un des contrôles les plus effectifs du juge administratif en la matière.

B. Travaux, interdiction d’habiter, destinataires : ce que l’arrêté peut réellement vous imposer

L’arrêté doit prescrire, dans un délai fixé, celles des mesures nécessitées par les circonstances : « 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; 2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » Chaque mesure doit être justifiée par l’état constaté. Une démolition ou une interdiction définitive ne peut être prescrite que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à la situation ou si la remise aux normes coûterait plus cher que la reconstruction. Si l’arrêté ordonne la démolition de votre immeuble parisien sans démontrer cette impossibilité ou cette disproportion, le moyen est sérieux. De même, l’interdiction d’habiter temporaire suppose soit un danger actuel, soit des travaux qui rendent les lieux inhabitables : exigez que le rapport le démontre pièce par pièce.

L’arrêté doit aussi vous avertir de ce qui vous attend en cas d’inexécution : à l’expiration du délai, la personne tenue d’exécuter les mesures est redevable d’une astreinte par jour de retard, et les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais. Vérifiez que ces mentions figurent dans votre arrêté, car elles conditionnent la régularité des mesures d’exécution ultérieures. L’arrêté est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. » Il est également notifié aux occupants connus et, pour un immeuble d’hébergement, à l’exploitant. En copropriété, lorsque les travaux ne concernent que les parties communes, la notification au seul syndicat représenté par le syndic suffit. Si vous êtes locataire et que vous recevez l’arrêté alors que le propriétaire n’a pas été destinataire, ou l’inverse, signalez immédiatement l’irrégularité : à Paris comme ailleurs, l’arrêté peut être publié au fichier immobilier à la demande de l’autorité, ce qui affectera toute vente tant que la mainlevée n’est pas intervenue. À défaut d’adresse connue, la notification par affichage en mairie et sur la façade est valable, y compris à Paris au niveau de l’arrondissement : ne croyez pas qu’un arrêté affiché sans envoi postal vous soit inopposable.

Le contenu de l’arrêté détermine aussi vos obligations envers les occupants. Lorsque l’interdiction d’habiter est temporaire ou que les travaux rendent les lieux inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant doit assurer l’hébergement des occupants. Lorsque l’interdiction est définitive, il doit assurer leur relogement, et cette obligation est satisfaite par la présentation d’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant, avec une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer pour les frais de réinstallation. Ces obligations pèsent sur vous même si le bail est résilié par le locataire ou s’il expire entre la notification et l’effet de l’interdiction. À compter de la notification, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés : toute relocation précipitée expose aux sanctions pénales. Mesurez donc le coût complet avant de décider de ne rien faire : travaux, hébergement ou relogement, astreinte, exécution d’office et sanctions se cumulent.

II. Exécuter sans vous ruiner, faire face aux occupants et contester utilement

A. Faire les travaux, obtenir la mainlevée et neutraliser l’astreinte et l’exécution d’office

La sortie normale de la procédure est la mainlevée : « L’autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux. » Organisez votre chantier en fonction de cet objectif. Faites établir par votre maître d’œuvre un descriptif qui reprend point par point les mesures prescrites, photographiez chaque étape, conservez les factures et les attestations des entreprises, puis demandez par écrit la constatation de l’achèvement. La date d’achèvement constatée arrête le cours de l’astreinte et conditionne la mainlevée : ne vous contentez pas d’un accord verbal des services. L’arrêté de mainlevée est notifié comme l’arrêté initial et publié au fichier immobilier à votre diligence : sans cette publication, la trace de l’arrêté continuera d’apparaître lors de toute transaction et les notaires exigeront des justificatifs.

Si vous laissez passer le délai, l’astreinte frappe : « la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. » Retenez trois points pratiques. D’abord, l’astreinte doit être prononcée par un arrêté distinct qui la notifie : « L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits. » Vérifiez donc la date de notification de cet arrêté d’astreinte, car tout jour antérieur est indu. Ensuite, le recouvrement s’effectue par trimestre échu et l’autorité peut accorder une exonération partielle ou totale si la non-exécution s’explique par des circonstances qui ne sont pas de votre fait : documentez les retards d’entreprises, les difficultés d’accès aux lieux occupés ou les autorisations administratives manquantes. Enfin, le montant total ne peut dépasser celui de l’amende pénale encourue, et le produit est attribué à la commune quand le maire est l’autorité compétente.

L’arme la plus efficace contre une astreinte injustifiée reste l’annulation de l’arrêté de base, car l’accessoire suit le sort du principal. Dans l’affaire de Peillon, l’arrêté du 28 septembre 2021 qui infligeait une astreinte de 500 euros par jour portée à 1 000 euros après un mois a été annulé par voie de conséquence : l’arrêté de mise en sécurité du 6 août 2021 étant illégal pour violation du contradictoire, l’arrêté d’astreinte fondé sur lui l’était également. Avant de payer des trimestres d’astreinte, faites donc examiner la régularité de l’arrêté initial : un vice de procédure avéré peut effacer l’ensemble de la dette. Et si l’autorité a choisi la voie de l’urgence de l’article L. 511-19, sachez que l’astreinte ne s’applique pas dans ce cadre mais que l’exécution d’office intervient directement en cas d’inexécution dans le délai imparti.

L’exécution d’office constitue la menace la plus lourde financièrement : « l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire. » Les frais avancés, comme le produit de l’astreinte et le coût de l’expert, sont recouvrés comme en matière de contributions directes, c’est-à-dire avec les prérogatives du recouvrement public. À Paris, où les travaux sur immeuble ancien ou en copropriété atteignent vite des montants considérables, une exécution d’office peut dépasser le coût d’un chantier que vous auriez piloté vous-même, sans que vous en contrôliez le contenu. Si une décision d’exécution d’office vous est notifiée, agissez dans les jours qui suivent : demandez le détail estimatif, proposez un calendrier d’exécution volontaire avec garanties, et saisissez le juge en référé si la décision est entachée d’illégalité. Sur le plan pénal, la loi punit « d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits » : l’inaction totale et assumée n’est jamais une stratégie, car elle transforme un litige administratif gérable en risque correctionnel.

B. Hébergement, relogement et recours au juge : le mode d’emploi parisien

Dès que l’arrêté comporte une interdiction temporaire d’habiter, ou que vos travaux rendent les lieux inhabitables, vous devez loger vos occupants : « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » À défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues par la loi et son coût vous est imputé. En pratique parisienne, cela signifie réserver des hébergements décents à proximité, prendre en charge la durée prévisible des travaux avec une marge, et informer l’autorité de chaque offre faite aux occupants avec preuve de réception. Si vous êtes défaillant, le maire se substitue à vous et vous adresse ensuite le titre de recettes correspondant. Contrôlez alors l’auteur du titre : le 20 mars 2026, la cour administrative d’appel de Paris a annulé un titre de recettes de 41 999,10 euros émis par le centre communal d’action sociale d’Epinay-sur-Seine pour des frais d’hébergement, jugeant que « seul le maire est compétent, au titre de ses pouvoirs de police spéciale, pour pourvoir à l’hébergement temporaire des occupants d’un logement évacué à la suite d’un arrêté de mise en sécurité, en lieu et place du propriétaire défaillant » et pour émettre le titre exécutoire (CAA Paris, 20 mars 2026, n° 24PA03811). Un titre signé par un organisme incompétent s’annule, même si les frais semblent justifiés sur le fond.

En cas d’interdiction définitive, l’obligation change de nature : vous devez reloger, c’est-à-dire proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de chaque occupant, et verser à l’occupant évincé une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer. Anticipez ce basculement : si le rapport des services conclut à l’impossibilité de remédier à la situation, préparez des offres de relogement au lieu de multiplier les hébergements temporaires coûteux. Et si vos locaux font l’objet d’une procédure d’insalubrité engagée par le préfet, sachez distinguer les garanties applicables : pour les mesures provisoires de mise en conformité des locaux dangereux, la cour de Paris a jugé que les garanties lourdes de consultation des occupants prévues pour les procédures d’insalubrité ordinaire ou irrémédiable « ne sont applicables que dans les cas de la mise en œuvre de ces seuls articles, et non dans le cas de celle de l’article L. 1331-24 », qui ne prévoit que des injonctions provisoires (CAA Paris, 5 août 2025, n° 24PA02747, à propos de trois arrêtés du préfet de la Seine-Saint-Denis du 28 décembre 2020 visant des locaux de Saint-Denis). N’invoquez donc les garanties de la procédure lourde que si l’autorité a réellement engagé celle-ci.

Le recours suit des délais stricts. Contre l’arrêté lui-même, le délai de recours contentieux est de deux mois : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Adressez parallèlement un recours gracieux motivé à l’autorité, qui peut rapporter ou modifier son arrêté, et préparez la requête au tribunal administratif territorialement compétent, à Paris le tribunal administratif de Paris pour un arrêté de la maire de Paris, avec les moyens hiérarchisés : incompétence, vice de procédure tenant au contradictoire et à la communication du rapport, erreur d’appréciation sur la réalité du danger et sur la proportion des mesures, notamment en cas de démolition ou d’interdiction définitive. Pour contester une décision d’urbanisme devant le tribunal administratif, la construction du dossier suit la même logique probatoire : pièces datées, rapports contradictoires et démonstration chiffrée des mesures alternatives. Si l’exécution de l’arrêté ou de l’astreinte crée une urgence, le référé-suspension permet au juge, « lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision », d’ordonner la suspension de la décision ou de certains de ses effets. Un vice de contradictoire avéré, tel qu’un rapport non communiqué ou un délai d’observations non respecté, constitue typiquement ce doute sérieux.

À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux complètent ce mode d’emploi. D’abord, identifiez le bon interlocuteur : arrêté de la maire de Paris pour la solidité et la sécurité, arrêté préfectoral pour l’insalubrité, avec des services techniques distincts et des circuits d’instruction différents. Ensuite, anticipez la copropriété : pour des parties communes, la notification au syndicat suffit et le syndic doit informer occupants et copropriétaires, mais les travaux votés en assemblée générale prennent des semaines pendant lesquelles l’astreinte court. Provoquez une assemblée extraordinaire dès la notification, faites voter une enveloppe avec marge, et mandatez le syndic pour solliciter la constatation d’achèvement. Enfin, sécurisez la revente : tant que l’arrêté publié au fichier immobilier n’a pas fait l’objet d’une mainlevée elle-même publiée à votre diligence, toute transaction achoppera sur la découverte de l’arrêté. Joignez l’arrêté de mainlevée au dossier de vente et informez l’acquéreur des travaux réalisés avec leurs justificatifs.

Face à un trimestre d’astreinte déjà liquidé, plusieurs leviers restent ouverts. D’abord, la liquidation trimestrielle elle-même peut être contestée : vérifiez que l’autorité a constaté la réalité de l’inexécution à chaque échéance, car des travaux partiellement exécutés ou achevés en cours de trimestre modifient l’assiette. Ensuite, sollicitez l’exonération partielle ou totale en démontrant que la non-exécution s’explique par des circonstances qui ne sont pas de votre fait : entreprise défaillante malgré une mise en demeure documentée, impossibilité d’accéder aux lieux du fait d’un occupant, attente d’une autorisation administrative nécessaire aux travaux, ou intempéries ayant interrompu un chantier extérieur. Chaque circonstance doit être prouvée par des pièces datées, car l’administration puis le juge apprécient strictement cette condition. Enfin, rappelez le plafond global : le montant total des sommes demandées ne peut dépasser celui de l’amende pénale encourue, et l’application de l’astreinte ne fait pas obstacle à l’exécution d’office, dont le coût s’ajoute à l’astreinte déjà courue. Cette arithmétique doit guider votre arbitrage entre exécuter vite, même à un coût de chantier élevé, et subir le cumul de l’astreinte et de l’exécution d’office. Dans la plupart des dossiers parisiens, l’exécution volontaire pilotée reste moins coûteuse que la sanction subie, sauf lorsque l’arrêté est manifestement annulable et que le référé-suspension a des chances sérieuses d’aboutir.

Conclusion

Un arrêté de mise en sécurité se combat avec méthode, pas avec de l’inertie. Lisez l’arrêté pour identifier l’autorité, le fondement et la voie procédurale, exigez la communication du rapport qui le fonde, respectez le délai de recours de deux mois et, en parallèle, engagez les mesures propres à obtenir la mainlevée. Les juges parisiens annulent les arrêtés pris sans contradictoire réel, comme l’ont montré les annulations des arrêtés de la maire de Paris du 18 janvier 2022 et du maire de Peillon du 6 août 2021, et ils sanctionnent les titres de recouvrement émis par une autorité incompétente. À l’inverse, l’expertise de référé non contradictoire ne suffit pas à faire tomber l’arrêté, et l’inaction expose à l’astreinte plafonnée à 1 000 euros par jour, à l’exécution d’office recouvrée comme une contribution directe et à des sanctions pénales. Entre ces deux pôles, la voie utile consiste à exécuter ce qui doit l’être, à héberger ou reloger les occupants dans les formes légales, et à contester devant le tribunal ce qui est réellement contestable, pièce par pièce et délai par délai.