La sous-location non autorisée du bail commercial et la restitution des sous-loyers : fruits civils par accession, sanctions du preneur et prescription quinquennale

I. L’assise prétorienne de la restitution des sous-loyers : l’accession de plein droit au propriétaire

A. L’interdiction légale de sous-location commerciale et l’omission dirimante de concours du bailleur

Le statut des baux commerciaux pose un principe fondamental de prohibition de toute mise à disposition non consentie. En application expresse de l’article L. 145-31 du Code de commerce, sauf accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle demeure rigoureusement interdite. Cette disposition d’ordre public vise à préserver l’équilibre contractuel du bail. Elle garantit également la maîtrise de l’assiette immobilière par le propriétaire des murs. Le législateur a instauré un formalisme strict destiné à prévenir toute occupation tierce occulte. Lorsque la sous-location est autorisée, le locataire doit inviter le propriétaire à concourir à l’acte. Cet appel s’effectue par notification extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Or, la pratique des affaires révèle que de nombreux exploitants méconnaissent délibérément cette double condition légale. Certains preneurs concèdent la jouissance de leurs locaux à des entreprises tierces sous couvert de conventions de prestations de services. Dans un arrêt de principe publié au bulletin officiel, la Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-22.823 a clarifié avec netteté la frontière juridique séparant ces qualifications. La Cour a jugé que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». Dès lors que de telles prestations intégrées font défaut, la mise à disposition moyennant rémunération s’analyse irréfragablement en une sous-location commerciale.

Par ailleurs, l’omission d’appeler le propriétaire des murs à concourir constitue une infraction consommée dès la signature de l’acte occulte. Les juges du fond sanctionnent avec une grande rigueur le locataire qui sous-loue sans accomplir cette formalité essentielle. Dans une décision topique relative aux baux commerciaux, la Cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, 29 janvier 2026, n° 22/19437 a affirmé que « l’omission d’appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n’était pas nécessaire ». Cette position jurisprudentielle consacre l’impossibilité matérielle de purger rétroactivement le défaut d’invitation à concourir. L’acte consenti au sous-locataire demeure donc entaché d’une irrégularité incurable à l’égard du bailleur commercial. Une telle rigueur prétorienne protège efficacement le bailleur contre toute substitution unilatérale et frauduleuse de cocontractant.

À cet égard, le preneur défaillant ne saurait utilement exciper d’une simple passivité du bailleur pour prétendre qu’il aurait tacitement ratifié l’opération. Certes, dans certaines circonstances très exceptionnelles, l’accord du propriétaire peut se déduire d’actes positifs démontrant sa volonté certaine de consentir à la sous-location. La Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.359 a ainsi validé « l’existence d’un accord tacite de la bailleresse sur le montant des loyers de sous-location régulièrement porté à sa connaissance ». Cependant, cet accord tacite exige la communication continue des conventions et des quittances de loyer sans la moindre opposition pendant plusieurs années. En l’absence d’une transmission transparente et acceptée de ces pièces, l’opération demeure clandestine et inopposable au bailleur principal.

Dès lors, la sous-location conclue sans accord exprès du bailleur ou sans son concours préalable crée une situation d’une grande fragilité. À l’égard du propriétaire, le sous-locataire ne possède aucun titre régulier d’occupation. Il se trouve corrélativement privé de tout droit au renouvellement du bail. Entre le locataire principal et le sous-locataire, le contrat produit certes ses effets obligatoires jusqu’à son anéantissement judiciaire. Mais cette dissociation engendre un trouble patrimonial profond lorsque le preneur perçoit des redevances indues en exploitant un bien immobilier d’autrui. Dans cette configuration d’inexécution délibérée, les prérogatives du propriétaire dépassent la seule résiliation du bail principal. Elles ouvrent la voie à une action directe en restitution des sommes indûment perçues.

En conséquence, l’irrégularité de la sous-location affecte irrémédiablement l’ensemble des relations nées de l’exploitation de l’immeuble. La juridiction consulaire d’appel a souligné que l’inobservation du formalisme légal interdit au preneur de soutenir que l’opération profiterait à l’activité générale. Dans un litige d’une grande acuité, la Cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, 5 septembre 2024, n° 21/11848 a rappelé que l’interdépendance des conventions place le preneur principal en situation de faute contractuelle caractérisée. Ce manquement rejaillit directement sur la licéité même des flux financiers générés par la mise à disposition illicite des locaux loués.

B. La qualification des sous-loyers en fruits civils et l’inopérance absolue de l’absence de préjudice

L’assise dogmatique de la restitution des sous-loyers procède directement des attributs substantiels du droit de propriété immobilière. Selon l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement. Ce mécanisme juridique fondamental s’appelle droit d’accession. Cette règle est précisée par l’article 547 du Code civil qui dispose expressément que les fruits civils appartiennent de plein droit au propriétaire. Pendant des décennies, la doctrine s’est interrogée sur la nature exacte des sommes perçues par un locataire qui sous-loue sans droit. La jurisprudence a définitivement résolu la difficulté en rattachant l’action en restitution à l’exercice d’une prérogative réelle attachée à la propriété immobilière.

Dans un arrêt solennel marquant le point de départ de cette construction prétorienne, la Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727 a tranché la question de principe. La Haute juridiction a jugé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». La Cour suprême a formellement déduit de cette règle que, « nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». Cette doctrine prétorienne majeure s’applique indifféremment à toutes les catégories de baux, incluant pleinement le statut des baux commerciaux. Le bailleur commercial tire ainsi de sa qualité de propriétaire le droit exclusif de capter les fruits générés par son propre bien.

Or, les locataires commerciaux assignés en restitution prétendent très souvent faire échec à la demande en invoquant l’absence de préjudice matériel. Ils soutiennent que le loyer principal contractuel a été fidèlement payé chaque mois. Ils ajoutent que le patrimoine du propriétaire n’a éprouvé aucune diminution financière tangible. Cette argumentation défensive est systématiquement écartée par les cours d’appel avec une constance remarquable. Dans un arrêt de référence rendu dans le contentieux des baux commerciaux, la Cour d’appel de Rennes, 4e chambre commerciale, 2 septembre 2026, n° 23/03425 a affirmé que « les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, auquel ils doivent être restitués nonobstant l’inopposabilité de la sous-location à son égard ».

Dès lors, la juridiction consulaire d’appel a expressément souligné l’autonomie probatoire de cette demande de restitution. Elle a posé que « cette restitution, qui procède du droit de propriété et non de la responsabilité du preneur, n’est subordonnée ni à la démonstration d’un préjudice, ni à la circonstance que le sous-loyer excéderait le loyer principal, ni au maintien de la sous-location lors de la restitution des lieux ». L’action du bailleur en revendication des fruits civils ne relève aucunement du régime classique de la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle. Le propriétaire demandeur n’a pas à prouver une détérioration physique des locaux pour obtenir le remboursement intégral des sommes encaissées.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 30 janvier 2025, n° 24/06487 a confirmé ce fondement juridique autonome. Elle a retenu que « la demande du bailleur n’est pas fondée sur l’existence d’un préjudice, dont il n’a donc pas à justifier, mais sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil, l’article suivant précisant que les fruits civils appartiennent au propriétaire en vertu de ce droit ». L’absence de préjudice éprouvé par le bailleur demeure par conséquent un argument dénué de toute portée juridique. La circonstance que le montant du sous-loyer soit strictement identique ou inférieur au loyer principal convenu dans le bail ne prive pas davantage le bailleur de son action.

À cet égard, le texte de l’article L. 145-31 du Code de commerce accorde au propriétaire la faculté de réajuster le loyer principal uniquement lorsque la sous-location a été autorisée. En revanche, lorsque l’opération est illicite et clandestine, le droit d’accession s’exerce sur la totalité des redevances perçues sans considération du montant du loyer principal. Dans le même sens, la Cour d’appel de Lyon, 3e chambre, 30 juin 2026, n° 24/03838 a rappelé que « les sous-loyers constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire du bien ». Cette décision valide la restitution intégrale des revenus tirés de l’occupation prohibée.

En conséquence, l’action en restitution des fruits s’exerce même si le sous-locataire a quitté les lieux avant l’assignation en justice. Le départ du tiers n’éteint pas le droit réel d’accession qui s’est consolidé au jour de chaque perception. La libération matérielle des locaux ne purge en aucune façon les enrichissements indus réalisés antérieurement par le locataire principal. Le propriétaire conserve la pleine faculté de poursuivre son ancien preneur pour l’ensemble des périodes d’occupation occulte constatées.

II. Le régime de la créance de restitution et les sanctions attachées à la sous-location illicite

A. La mauvaise foi irréfragable du preneur et les règles de liquidation du quantum restituable

La liquidation de la créance de restitution soulève d’importantes questions pratiques relatives aux déductions réclamées par le locataire fautif. Dans la quasi-totalité des litiges, le preneur déchu prétend déduire du montant à restituer les loyers principaux payés au bailleur. Il invoque à cette fin les dispositions de l’article 548 du Code civil prévoyant le remboursement des frais engagés par des tiers. Il tente également de se prévaloir de l’article 549 du Code civil qui autorise le possesseur à conserver les fruits lorsqu’il est de bonne foi. La jurisprudence de la Cour de cassation anéantit purement et simplement cette ligne de défense.

Par une décision fondamentale publiée au bulletin, la Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-18.612 a censuré une décision d’appel ayant ordonné une compensation injustifiée. La Cour régulatrice a posé pour principe que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi ». En application des articles 548 et 549 du Code civil, le locataire commercial qui viole l’interdiction de sous-louer a pleine conscience de l’irrégularité commise. Cette mauvaise foi irréfragable fait obstacle à toute qualification de possesseur de bonne foi. Elle interdit formellement l’imputation des loyers principaux sur les sommes dues au titre de la restitution.

Or, cette sévérité prétorienne a été intégralement entérinée par l’ensemble des cours d’appel statuant en matière commerciale. Dans sa décision du 2 septembre 2026, la Cour d’appel de Rennes, 4e chambre commerciale, 2 septembre 2026, n° 23/03425 a formellement jugé qu’« il est également de principe que le preneur, auteur d’une sous-location interdite, ne peut être regardé comme un possesseur de bonne foi au sens de l’article 549 du code civil, de sorte qu’il est tenu de restituer l’intégralité des sous-loyers perçus, sans déduction des loyers qu’il a lui-même acquittés ». Le preneur ne peut solliciter aucun dégrèvement ni invoquer les règles de l’enrichissement sans cause.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 30 janvier 2025, n° 24/06487 a statué dans des termes strictement identiques. Elle a confirmé que « les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire au sens de l’article 548 du code civil ». L’assiette du remboursement s’avère particulièrement onéreuse pour l’exploitant commercial reconnu coupable d’une sous-location clandestine. Toutefois, la détermination du quantum exact des fruits civils demeure soumise à des critères fiscaux rigoureux que les juridictions doivent impérativement respecter.

À cet égard, le fruit civil ne saurait excéder la valeur pécuniaire nette effectivement appréhendée par le débiteur de la restitution. Dans l’arrêt commercial précité, la Cour d’appel de Rennes, 4e chambre commerciale, 2 septembre 2026, n° 23/03425 a opéré une distinction capitale. Elle a posé que « le fruit civil s’entend du revenu que la chose procure ; la taxe sur la valeur ajoutée, collectée pour le compte du Trésor public auquel elle est reversée, ne constitue pas un revenu demeuré dans le patrimoine du preneur et ne peut donner lieu à restitution ». La condamnation prononcée contre le locataire principal doit par conséquent être cantonnée au seul montant hors taxes des sous-loyers perçus.

Dès lors, les sous-loyers facturés par le preneur qui sont demeurés impayés en raison de la défaillance du sous-locataire ne donnent lieu à aucune obligation de reversement. L’accession des fruits civils suppose impérativement leur encaissement effectif dans le patrimoine du locataire poursuivi. Le bailleur commercial ne peut réclamer la restitution que des mensualités dont la perception réelle est prouvée par des relevés de comptes. Pour les entreprises confrontées à ces redressements contentieux complexes, l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de vérifier minutieusement les flux financiers litigieux et d’éviter des condamnations excessives.

En conséquence, les charges refacturées au sous-locataire doivent également faire l’objet d’un examen comptable individualisé. Si les charges correspondent à des remboursements stricts de dépenses d’exploitation payées aux fournisseurs d’énergie, elles ne constituent pas un enrichissement autonome. La jurisprudence veille à ne condamner le preneur principal qu’à hauteur du produit économique direct retiré de la mise à disposition immobilière. Cette rigueur dans la liquidation du préjudice garantit un juste équilibre entre la sanction de la déloyauté et le respect des réalités comptables de l’entreprise.

B. Le régime de la prescription quinquennale et la résiliation du bail principal sans indemnité d’éviction

L’exercice de l’action en restitution des sous-loyers soulève la question déterminante du délai de prescription applicable à l’instance engagée. Dans le cadre du statut des baux commerciaux, l’article L. 145-60 du Code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Les preneurs poursuivis opposent couramment cette forclusion biennale aux bailleurs en soutenant que la réclamation dérive du bail commercial. La jurisprudence unanime des cours d’appel et de la Cour de cassation écarte sans réserve cette argumentation en rattachant l’action au droit commun de la propriété immobilière.

En effet, l’action en restitution des sous-loyers ne trouve pas son fondement juridique dans le bail commercial liant les parties contractantes. Elle procède directement du droit réel d’accession institué par le Code civil au profit exclusif du propriétaire de l’immeuble. Dès lors, l’action échappe au délai biennal statutaire et se trouve soumise à l’article 2224 du Code civil. Ce texte dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant de l’exercer.

Or, la Cour d’appel de Rennes, 4e chambre commerciale, 2 septembre 2026, n° 23/03425 a tranché cette difficulté procédurale de manière définitive. Elle a jugé que « la perception périodique de fruits civils fait naître, à chaque échéance perçue, une créance de restitution distincte soumise à sa propre prescription, de sorte que la connaissance que la bailleresse a pu avoir de la sous-location dès 2015 est sans incidence sur les créances nées des perceptions postérieures ». Le bailleur peut donc légitimement réclamer tous les sous-loyers encaissés au cours des cinq années précédant son acte introductif d’instance.

Par ailleurs, la sous-location non autorisée engendre des conséquences destructrices sur le maintien du contrat de bail commercial principal. L’inexécution de l’obligation de ne pas sous-louer sans accord caractérise une faute d’une gravité exceptionnelle au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce. Ce manquement grave et réitéré ouvre droit au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ou au jeu de la clause résolutoire. Face à une telle situation d’infraction contractuelle, l’engagement d’une procédure de résiliation du bail commercial permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion rapide de tous les occupants sans droit ni titre.

À cet égard, la résiliation prononcée aux torts exclusifs du preneur ou la constatation de la clause résolutoire entraîne l’anéantissement de tout droit à indemnité d’éviction. Ainsi que l’a rappelé la Cour d’appel de Rennes, 4e chambre commerciale, 2 septembre 2026, n° 23/03425, « l’indemnité d’éviction répare ainsi le préjudice résultant du refus de renouvellement du bail ; elle n’est cependant pas due lorsque le bail prend fin par l’acquisition de la clause résolutoire, aux torts du preneur ». Dans la même perspective, la Cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, 29 janvier 2026, n° 22/19437 a retenu que « le motif tiré de la violation par la SARL HBE Distribution du contrat de sous-location qui apparaît grave et légitime car réalisée en fraude des droits du locataire principal et du bailleur, peut dès lors être invoqué pour dénier à la SARL HBE Distribution le droit à indemnité d’éviction ».

Dès lors que son titre locatif est anéanti, le preneur ne peut plus prétendre au bénéfice du maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Cette prérogative légale est expressément réservée au locataire en droit de réclamer une indemnité d’éviction. Devenu occupant sans droit ni titre, le preneur doit verser une indemnité d’occupation de droit commun fixée souverainement par les juges du fond. La Cour d’appel de Paris a confirmé que cette indemnité d’occupation possède une nature exclusivement indemnitaire et compensatoire, excluant toute indexation triennale statutaire.

En conséquence, le locataire fautif ne peut former aucune réclamation indemnitaire au titre de l’article 1719 du Code civil pour de prétendus troubles de jouissance. La Cour d’appel de Paris a jugé le 31 mars 2026 que le preneur qui n’occupe pas personnellement les lieux loués ne subit aucun trouble de jouissance réparable. Le pilotage de ce contentieux commercial complexe et le recouvrement des loyers commerciaux imposent une maîtrise globale des mécanismes contractuels et réels du droit des affaires.

Conclusion

La sous-location non autorisée d’un bail commercial expose le preneur à une convergence redoutable de sanctions juridiques et patrimoniales. Fondée sur la théorie réelle de l’accession instituée par les articles 546 et 547 du Code civil, l’action en restitution des fruits civils permet au propriétaire d’obtenir le reversement complet des sous-loyers perçus par le locataire indélicat. Cette prétention échappe à l’exigence d’un préjudice matériel et fait obstacle à toute déduction des loyers principaux payés par un possesseur de mauvaise foi. Soumise à la prescription quinquennale de droit commun et non au délai biennal abrégé du statut, l’action confère au bailleur une arme particulièrement efficace pour assainir la gestion de son patrimoine. Conjuguée à la résiliation judiciaire du bail et à la privation totale de l’indemnité d’éviction, cette jurisprudence prétorienne assure une défense inexpugnable de la propriété commerciale contre toute dérive contractuelle.