La vente est signée depuis six mois quand le nouveau propriétaire, bricolant la cave d’une maison achetée dans une commune granitique, tombe sur la carte des zones à potentiel radon et commande un dosimètre dans le commerce. Trois mois plus tard, le résultat dépasse nettement le seuil de référence et le vendeur jure qu’il n’a jamais rien su. Ailleurs, une locataire dont le logement de rez-de-chaussée reste fenêtres fermées de l’automne au printemps découvre le même gaz invisible en lisant la page officielle consacrée à l’habitat contenant du radon. Dans les deux cas, la même question concrète se pose : qui devait informer, qui doit mesurer et qui paie la ventilation et les travaux d’étanchéité. La réponse du droit tient en trois constats à comprendre avant d’écrire la moindre lettre. D’abord, le vendeur comme le bailleur doivent informer l’autre partie de l’existence du risque radon au moyen d’un état des risques remis dès la première visite puis annexé à la promesse, à l’acte ou au bail, et l’acquéreur comme le locataire peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix quand cette information manque. Ensuite, le dépistage suit une méthode officielle : une mesure au dosimètre d’au moins deux mois pendant la période de chauffe, un niveau de référence fixé à 300 becquerels par mètre cube, et des travaux confiés à des entreprises compétentes quand ce niveau est dépassé. Enfin, le juge sanctionne l’état des risques périmé : le 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un arrêt qui validait un état des risques non mis à jour entre la promesse et l’acte authentique, alors même que le risque d’inondation y était déjà mentionné. Cet article expose la méthode complète à partir des textes en vigueur vérifiés le 1er octobre 2026, des pages officielles lues intégralement et de cette décision lue dans son texte intégral. Il s’agit d’une information générale : chaque vente a son acte, chaque bail a ses clauses, chaque maison a son sol et sa ventilation, ces documents priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu des pièces de chaque dossier, dira qui devait informer, qui devait mesurer, et qui doit payer.
I. Vendre ou louer en zone à potentiel radon : informer d’abord, mesurer ensuite
A. L’état des risques mentionne le radon, et il doit être à jour le jour de la signature
Le radon n’est pas un vice exotique réservé aux maisons isolées sur des massifs volcaniques. C’est un gaz naturel que le code de l’environnement range parmi les risques dont l’acquéreur ou le locataire doit être informé par écrit. L’article L. 125-5 du code de l’environnement vise notamment les biens situés « dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire » et dispose que leurs acquéreurs ou locataires « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi. » Concrètement, le vendeur d’une maison comme le bailleur d’un logement situé dans une telle zone ne peuvent pas se contenter d’une phrase orale le jour de la visite : ils doivent établir et remettre un état des risques. Depuis plusieurs années, les notaires eux-mêmes rappellent cette mécanique : tout vendeur ou bailleur doit fournir à son cocontractant un dossier comprenant l’état des installations, l’exposition au plomb, la performance énergétique et, dans les communes concernées, l’information sur le risque d’exposition au radon. Cette information ne se devine pas en visitant un salon repeint, elle se lit dans un document.
Le calendrier de remise de ce document est précis et il protège les deux parties. « En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. » Le texte ajoute que l’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation confirme la mécanique : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Pour la location, la logique est la même : toute annonce de mise en location d’un bien soumis à état des risques comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations, l’état est fourni au candidat locataire dès la première visite, puis annexé au contrat de bail. L’acquéreur comme le locataire disposent en outre d’un délai de rétractation ou de réflexion qui ne court qu’à compter de la communication du document quand celui-ci n’a pas été remis à temps. Autrement dit, un vendeur pressé qui fait signer une promesse sans état des risques complet ne gagne pas du temps, il allonge le délai pendant lequel l’acquéreur peut se rétracter.
La sanction du manquement est écrite dans le même article et elle est redoutable. « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » La résolution fait anéantir la vente ou le bail, la diminution du prix ajuste le montant payé au risque tu. Et le vendeur ou le bailleur qui a subi un sinistre indemnisé par son assurance doit en outre le déclarer dans l’état des risques pour toute la période où il a été propriétaire, ou dont il a lui-même été informé. Pour un propriétaire qui a déjà fait jouer son assurance habitation après un sinistre, taire cet antécédent dans l’état des risques ouvre donc la même porte contentieuse que l’omission du risque lui-même.
La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté que l’état des risques doit être à jour à la date de l’acte définitif, pas seulement à la date de la promesse. Dans un arrêt du 19 février 2026, des acquéreurs avaient acheté un terrain à bâtir sur la base d’une promesse de 2011 mentionnant un plan de prévention des risques prescrit, puis avaient découvert en 2016 l’impossibilité d’y construire leur maison, le plan ayant été approuvé entre-temps. La cour d’appel les avait déboutés au motif que l’approbation n’avait rien changé et qu’un nouvel état des risques aurait apporté la même information. La troisième chambre civile répond que « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » Elle en déduit que l’approbation du plan entre la promesse et l’acte imposait une mise à jour, car le plan approuvé vaut servitude d’utilité publique annexée au plan local d’urbanisme. Constatant que l’état joint à l’acte authentique ne mentionnait pas l’arrêté préfectoral d’approbation, elle juge que « les acquéreurs n’avaient pas eu connaissance, par l’acte authentique, de la mise à jour de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique résultant de l’approbation du plan » et casse l’arrêt qui les avait déboutés. La leçon pour le radon est directe : quand le zonage ou l’arrêté de référence évolue entre la promesse et l’acte, ou quand l’état remis à la promesse omet le potentiel radon de la commune, le vendeur ne peut pas plaider que l’acquéreur savait déjà. Il doit compléter et dater à nouveau, et c’est au notaire instrumentaire de s’en assurer. Dans cette affaire, les vendeurs comme les notaires ont d’ailleurs été condamnés aux dépens de la cassation, ce qui rappelle que l’état des risques engage toute la chaîne de la vente.
B. Le dépistage ne s’improvise pas : dosimètre, saison de chauffe et seuil de 300
Avant de parler de travaux et de factures, il faut savoir de quoi l’on parle. Le service public décrit le phénomène en termes simples. Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle qui se trouve généralement dans les sous-sols, plus rarement dans les matériaux de construction ou l’eau courante, et qui comporte des risques pour la santé, notamment une augmentation du risque de cancer du poumon, selon la fiche officielle du service public consacrée à l’habitat contenant du radon. Le même texte précise la géographie du risque : les niveaux les plus élevés s’observent généralement dans les régions dont les formations géologiques sont naturellement riches en uranium, notamment les sous-sols granitiques et volcaniques. Mais il ajoute aussitôt une mise en garde que beaucoup d’acheteurs ignorent : Mais résider dans l’une de ces zones ne signifie pas nécessairement que le logement contient du radon : sa présence et sa concentration dépendent aussi de l’étanchéité entre le bâtiment et le sol et du renouvellement de l’air intérieur. Une maison en zone dite à potentiel élevé peut donc mesurer bas grâce à un vide sanitaire ventilé et à une dalle étanche, tandis qu’une maison en zone modeste peut mesurer haut à cause d’une cave en terre battue et d’une ventilation défaillante. La carte communale oriente, elle ne diagnostique pas.
Pour connaître le potentiel de sa commune, la porte d’entrée officielle est la cartographie publique. La cartographie publique des zones à potentiel radon, établie par l’autorité de sûreté nucléaire et de radioprotection à l’échelle communale, classe les communes en trois catégories selon le potentiel d’émission des sols. Les communes de catégorie 1 sont celles dont les formations géologiques présentent les teneurs en uranium les plus faibles, où une majorité de bâtiments présente un niveau faible. Chacun peut donc vérifier lui-même, à l’adresse exacte du bien sur la cartographie publique, dans quelle catégorie se situe sa commune avant d’acheter, de louer ou de faire mesurer. Cette vérification par adresse prend dix minutes et elle change tout le dialogue avec le vendeur ou le bailleur : un bien en catégorie 2 ou 3 sans état des risques mentionnant le radon appelle une question écrite immédiate, et la réponse écrite fera preuve plus tard.
La mesure elle-même obéit à un protocole que l’occupant peut réaliser seul, à condition de le respecter. Pour vérifier la présence de radon dans son logement, chacun peut se procurer un dosimètre dans le commerce, voire plusieurs selon la taille du logement. Pour que les mesures soient fiables, elles doivent être effectuées dans les pièces occupées situées aux niveaux les plus bas du logement, principalement le séjour et les chambres, pendant une durée minimale de deux mois et, de préférence, durant la période de chauffe qui va de mi-septembre à fin avril. Trois erreurs fréquentes ruinent les dépistages des particuliers : poser le dosimètre dans une cave jamais occupée au lieu du séjour et des chambres, mesurer quinze jours en plein été fenêtres ouvertes, puis brandir un chiffre sans valeur probante. À l’inverse, un dosimètre posé au rez-de-chaussée occupé, de mi-septembre à fin avril, produit un résultat que ni un vendeur ni un bailleur ne pourront balayer d’un revers de main.
Le chiffre qui fait basculer un dossier est fixé par le code de la santé publique. « Pour l’application des articles L. 221-7 du code de l’environnement et L. 1333-3 du présent code, le niveau de référence de l’activité volumique moyenne annuelle en radon est fixé à 300 Bq. m-3 dans les immeubles bâtis. » Le service public traduit ce seuil en langage courant : Lorsque le résultat du dosimètre est supérieur à 300 becquerels par mètre cube, la fiche officielle du service public indique qu’il existe un risque pour la santé. Dans ce cas, il est nécessaire de faire réaliser des travaux ou de mettre en place des mesures pour réduire la concentration de radon dans le logement. L’autorité de sûreté précise la gradation : en cas de dépassement du niveau de référence, appliquer d’abord les recommandations de bonnes pratiques et les aménagements simples que décrit sa foire aux questions, puis, au-delà de 1000 becquerels par mètre cube ou quand la concentration persiste au-dessus de 300 après ces premiers aménagements, faire réaliser une expertise du bâtiment par un professionnel qui définira les travaux. Ces travaux doivent être réalisés par des entreprises compétentes en matière de maçonnerie ou d’étanchéité, et plus particulièrement en matière de génie climatique. Autrement dit, le bricolage du week-end ne suffit pas : l’étanchéité des soubassements et la ventilation du bâtiment relèvent d’entreprises qualifiées, et leurs devis comme leurs factures feront partie du dossier d’indemnisation.
II. Quand le radon apparaît après l’emménagement : recours, travaux et facture
A. Revenir sur la vente ou le bail : résolution, prix réduit et garantie des vices cachés
L’acquéreur qui découvre le radon après la signature dispose de plusieurs armes, à manier dans l’ordre et sans les confondre. La première est l’arme spéciale de l’état des risques. Quand le vendeur n’a pas remis l’état lors de la première visite, ne l’a pas annexé à la promesse ou à l’acte, ou a remis un état muet sur le potentiel radon de la commune, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix, sur le fondement direct de l’article L. 125-5 du code de l’environnement. Le locataire dispose du même levier contre son bailleur quand l’état manquait à la première visite ou au bail. La force de cette voie est sa simplicité : il suffit de prouver le manquement formel, sans démontrer que le vendeur connaissait la concentration exacte dans la maison. Sa limite est symétrique : quand l’état était complet, daté et à jour, cette porte se referme et il faut en ouvrir une autre.
La deuxième arme est le devoir général d’information du droit des contrats. « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » Le texte précise qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, et qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait. En matière de radon, ce devoir vise le vendeur qui détenait un ancien dépistage élevé, l’ancien devis de travaux d’étanchéité non réalisés, ou la correspondance avec un voisin sur le même problème de rue, et qui n’en a rien dit. La preuve se joue donc sur les documents antérieurs : exiger avant d’assigner la communication du dossier du vendeur, relire les diagnostics annexés, demander au syndic ou à l’ancien occupant si des mesures ont déjà été faites. Un vendeur qui a mesuré 800 becquerels, rangé le résultat dans un tiroir puis vendu sans un mot ne pourra pas se retrancher derrière un état des risques formellement rempli.
La troisième arme est la garantie des vices cachés, qui survit même à un état des risques régulier. « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une concentration de radon très supérieure au niveau de référence, nécessitant des travaux lourds d’étanchéité et de ventilation pour rendre durablement l’air intérieur sain, peut constituer un tel défaut quand elle était inconnue de l’acheteur au jour de la vente et qu’elle affecte l’usage d’habitation. « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Ce délai court donc du dosimètre fiable, pas de l’acte de vente : l’acquéreur qui mesure à l’automne suivant son emménagement doit agir vite, faire constater par écrit, réunir devis d’entreprises compétentes et saisir le juge dans les deux ans. Quand le dossier mêle état des risques incomplet et vice caché avéré, la présentation successive des fondements devant le tribunal évite de tout miser sur un seul moyen : si le juge estime l’état suffisant, le vice caché prend le relais, et inversement. Pour calibrer cette articulation entre résolution, diminution du prix et action pour vice caché immobilier, l’acquéreur a intérêt à faire dater précisément sa découverte et à conserver le dosimètre, son rapport et ses factures, car la suspicion ne vaut pas découverte et le juge exigera une mesure fiable.
Le locataire n’est pas démuni quand son bailleur reste sourd. Outre la résolution ou la diminution du loyer ouvertes par l’article L. 125-5 en cas d’état des risques manquant, il peut exiger la mise en conformité du logement et, en cas de risque avéré pour la santé, saisir le juge pour obtenir les travaux sous astreinte et l’indemnisation de son trouble de jouissance. La méthode gagnante suit toujours le même ordre : mesure fiable au dosimètre pendant la chauffe, lettre recommandée au bailleur avec le résultat et demande de travaux, puis, à défaut de réponse diligente, constat par commissaire de justice et saisine du tribunal. Le locataire qui cesse de payer son loyer de sa propre initiative commet une faute qui affaiblira son dossier : seule une décision du juge peut suspendre ou réduire le loyer, et la consignation sauvage transforme un créancier en débiteur. De son côté, le bailleur diligent qui reçoit un résultat élevé fait mesurer à son tour, programme les travaux avec une entreprise compétente et conserve chaque devis : ces diligences documentées sont sa meilleure défense contre une demande de résiliation ou d’indemnités.
B. Faire les bons travaux et les faire payer au bon débiteur
Réduire durablement le radon d’une maison combine toujours les mêmes deux leviers : empêcher le gaz d’entrer et renouveler l’air intérieur. Côté entrée, les travaux portent sur l’étanchéité entre le sol et le bâtiment : rebouchage des fissures de la dalle et des passages de canalisations, étanchéité des sous-sols et des vides sanitaires, drainage et dépressurisation du sol sous la dalle quand la configuration s’y prête. Côté air, les mesures vont de l’aération régulière des pièces occupées à l’installation ou à la remise en état d’une ventilation adaptée, jusqu’au système de ventilation avec apport d’air neuf dimensionné pour le logement. Le service public insiste sur le recours à des professionnels : maçonnerie, étanchéité et génie climatique sont des qualifications, pas des intentions. Trois devis détaillés d’entreprises compétentes, distinguant la partie étanchéité de la partie ventilation, valent mieux qu’un chiffrage global : en cas de litige, le juge imputera chaque poste au bon débiteur au vu de sa nature.
La répartition de la facture dépend du statut de l’occupant et de l’origine des travaux. Entre vendeur et acquéreur, le principe est simple : les travaux nécessités par un vice antérieur à la vente ou par une information tue relèvent de l’indemnisation due par le vendeur, sous forme de diminution du prix ou de dommages et intérêts, tandis que l’amélioration du confort au-delà de la remise en état sanitaire reste à la charge du nouveau propriétaire. Entre bailleur et locataire, la ligne passe entre l’entretien courant et la mise en conformité du gros oeuvre : aérer quotidiennement et entretenir les bouches de ventilation accessibles appartient à l’occupant, reprendre l’étanchéité d’une dalle, créer une ventilation ou traiter un vide sanitaire appartient au bailleur. En copropriété, les canalisations, gaines et équipements communs relèvent du syndicat. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Le copropriétaire dont le logement est pollué par un vide sanitaire commun ou une gaine collective défectueuse agit donc contre le syndicat pour les travaux sur les parties communes, sans préjudice du recours du syndicat contre le constructeur ou le mainteneur si un contrat est en cause.
À Paris et en Île-de-France, ce parcours contentieux a ses particularités que l’occupant anticipe dès la première lettre. Le parc francilien mêle maisons individuelles de proche banlieue bâties sur des sols variés, pavillons avec caves et sous-sols aménagés en pièces de vie, et immeubles collectifs où un rez-de-chaussée mal ventilé concentre le gaz venu du sol commun. La vérification de la catégorie de la commune à l’adresse exacte sur la cartographie publique reste le premier réflexe, quel que soit le département, car deux rues voisines peuvent relever de contextes géologiques différents et seul le zonage officiel fait foi pour l’état des risques. Le tribunal judiciaire de Paris connaît de ces litiges pour les biens situés dans la capitale, avec les mêmes pouvoirs d’ordonner des travaux sous astreinte, de réduire un prix ou un loyer et d’indemniser la perte de jouissance, et les constats de commissaires de justice comme les mesures au dosimètre y documentent utilement l’urgence quand la concentration dépasse largement le niveau de référence. Quand la mise en demeure reste sans effet et que le vendeur ou le bailleur conteste la mesure, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris pour les litiges de vente et de location permet de viser le bon adversaire, d’articuler l’état des risques, le devoir d’information et la garantie des vices cachés sans les confondre, et de présenter au tribunal un dossier chiffré poste par poste plutôt qu’une demande globale. Ce choix de méthode n’est pas un luxe : dans l’arrêt du 19 février 2026, les acquéreurs gagnent parce que chaque pièce du dossier, de la promesse à l’arrêté préfectoral puis au certificat d’urbanisme, est datée et confrontée, et les vendeurs perdent parce que l’état des risques n’avait pas été mis à jour à l’acte.
En conclusion, le radon dans la maison n’est ni une fatalité ni une indemnisation automatique. Quand l’état des risques omet le potentiel radon de la commune ou n’est pas mis à jour à l’acte authentique, l’acquéreur comme le locataire peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, comme l’a jugé la Cour de cassation le 19 février 2026 en censurant un état périmé entre promesse et acte. Quand une mesure fiable au dosimètre, réalisée pendant la chauffe dans les pièces occupées, dépasse durablement le niveau de référence de 300 becquerels par mètre cube, des travaux par des entreprises compétentes s’imposent et leur coût se répartit selon le statut de chacun : vendeur pour le vice antérieur tu, bailleur pour la mise en conformité du gros oeuvre, syndicat pour les parties communes. Et quand l’état était complet, la mesure estivale de quinze jours sans valeur et le dossier sans devis, le juge déboute, même avec un gaz bien réel. Pour le reste, les réserves s’imposent : à la date de rédaction, aucune des décisions citées ne préjuge de votre dossier particulier, l’acte de vente, le bail, le règlement de votre copropriété et les contrats d’assurance priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu du dépistage et des diligences que vous aurez su réunir dès les premières semaines de doute, dira qui devait informer, qui devait mesurer, et qui doit payer.