Le développement exponentiel des plateformes numériques de réservation d’hébergements temporaires a profondément bouleversé l’équilibre juridique et économique des immeubles d’habitation en France. La multiplication des séjours de très courte durée au sein du parc résidentiel collectif a fait émerger une vive tension entre deux principes cardinaux du droit privé : d’un côté, le libre droit de disposition et de jouissance dont bénéficie tout propriétaire sur son bien immobilier, et de l’autre, le droit à la tranquillité et au respect des conditions normales d’occupation garanti à l’ensemble des résidents d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Cette mutation accélérée de l’usage des logements a contraint les pouvoirs publics et les juges du fond à adapter sans cesse un cadre normatif traditionnel pensé pour la stabilité locative et la quiétude des familles.

Le 29 septembre 2026, l’évolution de ce contentieux a fait l’objet d’un examen approfondi dans un article de doctrine juridique consacré à la manière dont les locations de courte durée en copropriété voient leur cadre juridique se durcir. Cette contribution doctrinale a mis en lumière l’articulation de plus en plus étroite entre la police administrative locale du changement d’usage et les règles internes de gouvernance des syndicats de copropriétaires. Face aux dérives constatées dans les zones de forte tension locative, le législateur est intervenu avec fermeté par l’adoption de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ce texte d’envergure a profondément rénové les leviers d’action accordés tant aux municipalités qu’aux assemblées de copropriétaires désireuses de préserver le caractère exclusivement résidentiel de leurs parties communes et privatives.

Au cœur de cette dynamique réformatrice, la modification de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis constitue une véritable étape structurelle. En insérant une passerelle directe permettant aux copropriétaires d’adopter des restrictions à la majorité qualifiée de l’article 26, le législateur a cherché à désamorcer l’obstacle historique de l’unanimité qui paralysait jusqu’alors toute initiative syndicale face aux nuisances répétées. La légitimité démocratique et constitutionnelle de ce dispositif nouveau a été pleinement consacrée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, écartant les griefs d’atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre soulevés par des investisseurs immobiliers.

Cependant, cette faculté d’interdiction n’ouvre pas la voie à un pouvoir arbitraire ou discrétionnaire de la collectivité des copropriétaires. L’application de la règle nouvelle demeure subordonnée au respect scrupuleux de la destination de l’immeuble, à l’analyse minutieuse des clauses contractuelles antérieures du règlement conventionnel et à la prise en compte de la réglementation municipale du changement d’usage. Comprendre les conditions de régularité du vote, les motifs de nullité susceptibles d’être invoqués devant les juridictions judiciaires et l’éventail des voies de recours d’urgence constitue un impératif technique pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier résidentiel.

I. L’encadrement des meublés de tourisme par le règlement de copropriété et le contrôle constitutionnel

A. La nouvelle majorité de l’article 26 et les conditions substantielles d’interdiction

Historiquement, le statut de la copropriété opposait une résistance juridique considérable à toute velléité d’interdiction de l’activité de meublé touristique au sein des parties privatives lorsque le règlement d’origine ne contenait pas de clause restrictive expresse. En application du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement conventionnel. La jurisprudence judiciaire interprétait rigoureusement cette exigence en considérant que la mise en place d’une prohibition générale des locations saisonnières équivalait à une atteinte substantielle aux droits des copropriétaires, exigeant de facto un vote unanime de tous les membres du syndicat, exigence quasiment impossible à satisfaire en pratique dès lors qu’un seul bailleur s’y opposait.

Cette situation de blocage a trouvé un dénouement normatif majeur par l’effet de l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui a créé un nouvel alinéa d au sein de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le législateur autorise désormais l’assemblée générale à décider, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la modification du règlement de copropriété en vue d’interdire la location des lots à usage d’habitation en meublés de tourisme au sens du code du tourisme. Cette double majorité qualifiée se substitue au verrou de l’unanimité et permet aux copropriétés confrontées à une rotation incessante de voyageurs de passage de faire prévaloir la tranquillité de l’immeuble sur les stratégies d’optimisation financière individuelle.

Toutefois, la mise en œuvre de cette faculté d’interdiction à la majorité des deux tiers est strictement bornée par deux conditions légales cumulatives prévues par le texte même de l’article 26 alinéa d. D’une part, cette modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cette exigence vise à préserver une cohérence statutaire absolue : l’assemblée ne saurait interdire arbitrairement les meublés de tourisme dans un ensemble immobilier dont la vocation historique admet l’exploitation d’activités commerciales dans les étages ou dans les corps de bâtiment résidentiels.

D’autre part, la prohibition votée par l’assemblée générale ne peut concerner que les lots à usage d’habitation autres que ceux qui constituent la résidence principale du copropriétaire loueur au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Le législateur a ainsi sanctuarisé la liberté pour tout résident permanent de louer occasionnellement son propre domicile au cours de ses absences professionnelles ou estivales dans la limite légale annuelle, évitant qu’une majorité syndicale ne vienne priver un habitant de la possibilité d’arrondir ses revenus sans transformer son logement en établissement d’hébergement hôtelier permanent.

La portée de ces limitations légales s’articule directement avec les principes fondamentaux posés par la Cour de cassation s’agissant de la force obligatoire du règlement de copropriété et de la délimitation des prérogatives individuelles des copropriétaires. Dans un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025, la haute juridiction a rappelé avec une particulière clarté les bases textuelles régissant l’usage des lots privatifs. Elle énonce ainsi que : « Selon le premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. » immédiatement rattaché à son fondement par Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-14.303.

Poursuivant sa démonstration au regard de la liberté de jouissance conférée à chaque membre du syndicat, la Cour suprême souligne dans cette même décision la frontière infranchissable que constitue le respect de l’immeuble et des droits d’autrui : « Selon le deuxième, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » selon la formule souveraine retenue par Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24-14.303. Il en résulte que le vote de l’article 26 d ne saurait être analysé comme une dérogation discrétionnaire, mais comme un instrument technique de mise en conformité de la jouissance privative avec la destination intrinsèque du bâti.

Cette exigence de clarté conventionnelle a également été renforcée pour l’avenir par la création de l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, imposant à tous les règlements de copropriété rédigés à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 de mentionner de manière explicite et univoque l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme. Les acquéreurs de lots neufs ou issus de divisions récentes sont désormais avertis ab initio de l’étendue de leurs droits, ce qui tarit à la source une part substantielle des litiges statutaires.

Parallèlement, la loi nouvelle a instauré un mécanisme de transparence indispensable à la gestion collective par l’intermédiaire de l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965. Tout copropriétaire ou, par son intermédiaire, tout locataire ayant procédé à la déclaration d’enregistrement touristique d’un lot est tenu d’en informer sans délai le syndic. Ce dernier a l’obligation légale d’inscrire un point d’information spécifique relatif à l’activité de meublés touristiques à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette disposition garantit une parfaite visibilité sur l’ampleur des locations de passage au sein de l’immeuble et permet aux copropriétaires d’exercer un contrôle vigilant sur l’évolution de leur cadre de vie, sous la protection générale des principes du droit de la copropriété.

B. La validation constitutionnelle de la restriction aux droits des copropriétaires

La rupture opérée avec le principe traditionnel de l’unanimité a immédiatement suscité des contestations virulentes de la part de propriétaires bailleurs et de sociétés civiles immobilières investies dans l’hébergement touristique. La question de la constitutionnalité de la mesure a été soumise au Conseil constitutionnel par la voie d’un renvoi préjudiciel opéré par la Cour de cassation. Les requérants soutenaient que l’attribution à une majorité des deux tiers du pouvoir de priver un copropriétaire de la rentabilité locative de son bien portait une atteinte intolérable au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, tout en violant la liberté d’entreprendre, la liberté contractuelle et le principe du maintien des conventions légalement formées.

Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a prononcé la conformité totale des cinquième et sixième alinéas de l’article 26 à la loi fondamentale. Pour parvenir à cette conclusion, les sages de la rue de Montpensier ont d’abord rappelé qu’en vertu de l’article 34 de la Constitution, il appartient au législateur de fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels sans faire peser sur les sujets de droit des sujétions disproportionnées. Constatant l’absence de privation de propriété au sens de l’article 17 de la Déclaration de 1789, le Conseil a examiné la mesure sous l’angle des limitations de jouissance de l’article 2, subordonnées à la poursuite d’un motif d’intérêt général et au respect d’un rapport de proportionnalité adéquat.

Le Conseil constitutionnel a relevé sans équivoque que le législateur a poursuivi deux objectifs d’intérêt général de premier ordre : d’une part, faciliter la lutte contre les nuisances collectives et l’insécurité engendrées par la rotation continue de clientèles touristiques au sein des immeubles résidentiels, et d’autre part, enrayer l’attrition du parc de logements traditionnels destinés à la résidence principale des ménages en luttant contre la pénurie structurelle de locations de longue durée. Les modalités retenues par la loi ont été jugées rationnelles et en adéquation directe avec ces buts légitimes de politique publique.

L’argumentation du Conseil s’est ensuite appuyée sur les garde-fous substantiels intégrés dans le dispositif législatif. Les juges constitutionnels ont expressément souligné que l’assouplissement de la règle de majorité ne modifie en rien les règles de fond prévues par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. En d’autres termes, l’assemblée générale ne saurait adopter une interdiction déconnectée de la réalité de l’immeuble : toute clause prohibitive votée en vertu de l’article 26 d demeure soumise au contrôle du juge judiciaire, qui s’assure qu’elle est rigoureusement justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères architecturaux et sa situation géographique.

De surcroît, la décision du 19 mars 2026 a mis en exergue le champ d’application circonscrit de la réforme. Le mécanisme n’est ouvert qu’aux copropriétés dont le règlement exclut déjà l’exercice d’activités commerciales dans les locaux d’habitation, ce qui protège la confiance légitime des investisseurs ayant acquis des lots au sein d’ensembles immobiliers expressément ouverts au commerce. De même, l’immunité préservée au profit de la résidence principale du copropriétaire garantit qu’aucun citoyen ne soit empêché de valoriser son lieu de vie principal. La restriction ne frappe en réalité que l’activité hôtelière dissimulée sous les apparences du bail privé.

Enfin, le Conseil constitutionnel a mis l’accent sur le caractère réversible et mesuré de la contrainte. L’interdiction votée peut être ultérieurement abrogée par l’assemblée générale selon la même majorité des deux tiers des voix, ce qui restitue au syndicat une capacité constante d’arbitrage démocratique. De surcroît, le propriétaire du lot demeure pleinement libre de proposer son bien selon toutes les autres modalités de location reconnues par l’ordre juridique, qu’il s’agisse de baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, de baux mobilités ou de baux civils de moyenne durée. La conciliation opérée par le Parlement entre intérêt général et droits patrimoniaux a ainsi été reconnue irréprochable au plan constitutionnel, confortant la sérénité des débats lors de la convocation d’une assemblée générale de copropriété.

II. Le cumul avec la police du changement d’usage et les contentieux judiciaires

A. La qualification de changement d’usage et les sanctions civiles encourues

Pour le propriétaire d’un lot privatif désireux d’exploiter son bien sur une plateforme d’hébergement temporaire, l’analyse juridique ne saurait s’arrêter aux portes de la copropriété. Il existe en droit français une stricte dualité de régimes entre les stipulations conventionnelles de l’immeuble et la réglementation municipale du changement d’usage. L’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété ou l’obtention d’une décision favorable de l’assemblée générale ne dispense nullement le bailleur d’obtenir les autorisations administratives requises par les autorités locales. Réciproquement, l’octroi d’une autorisation de changement d’usage délivrée par un maire ne neutralise en aucune manière une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction statutaire régulièrement adoptée par la copropriété.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans l’ensemble des communes des départements de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le statut des logements est gouverné par les prescriptions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte d’ordre public d’urbanisme pose le principe selon lequel les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 1970 ne peuvent être détournés de cet usage sans autorisation préalable de l’autorité administrative. La question de savoir à partir de quel seuil une mise en location temporaire constitue une dénaturation de l’usage d’habitation a fait l’objet d’un arrêt fondamental rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 février 2021.

Dans cette décision majeure, la juridiction suprême a fixé la ligne de partage jurisprudentielle en énonçant la règle suivante : « Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable. » comme le constate le texte officiel accessible sur Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, n° 19-13.191.

Cette qualification juridique emporte des conséquences particulièrement redoutables pour le propriétaire bailleur. Dès lors qu’un local d’habitation est loué à des voyageurs successifs sans qu’une autorisation préalable assortie, le cas échéant, d’une compensation sous forme de transformation de locaux tertiaires en surface résidentielle n’ait été accordée, l’infraction administrative est caractérisée. La commune dispose d’un pouvoir d’assignation directe devant le président du tribunal judiciaire selon une procédure accélérée au fond pour voir sanctionner le contrevenant.

L’arsenal des sanctions pécuniaires défini par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation a été considérablement renforcé par le législateur. Le tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dont le plafond atteint 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Le produit de cette condamnation pécuniaire est intégralement versé au budget de la commune dans laquelle le bien est situé, ce qui incite les métropoles à exercer des contrôles constants et rigoureux. En outre, le juge ordonne le retour du local à son usage d’habitation dans un délai imparti et assortit cette injonction d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile jusqu’à complète régularisation.

L’exposition au risque financier ne concerne pas seulement les propriétaires personnes physiques mais s’étend aux conciergeries, sociétés d’exploitation et mandataires de gestion qui participent matériellement à la commercialisation illicite du logement. Les juridictions civiles retiennent de plus en plus fréquemment la responsabilité conjointe ou délictuelle de ces intermédiaires professionnels lorsqu’ils prêtent leur concours à une exploitation dépourvue d’autorisation municipale. Pour tout propriétaire désireux de rentabiliser un bien secondaire, un accompagnement juridique avisé en matière de location Airbnb et meublés touristiques est indispensable pour éviter des condamnations financières dévastatrices.

B. Les voies de contestation d’assemblée générale et les actions en référé

Lorsque l’assemblée générale d’une copropriété adopte une résolution d’interdiction sur le fondement de l’article 26 d, le copropriétaire qui s’estime lésé dans l’exercice de ses droits dispose de voies de recours précises pour faire sanctionner d’éventuelles illégalités. Le cadre procédural de cette contestation est régi par les dispositions impératives de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. À peine de déchéance absolue, l’action en nullité de la décision d’assemblée générale doit être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale réalisée par le syndic.

Les moyens d’annulation susceptibles d’être développés devant le tribunal judiciaire reposent sur plusieurs chefs d’illégalité. En premier lieu, le demandeur peut invoquer une irrégularité dans le calcul de la majorité qualifiée. La double majorité requiert l’accord d’une majorité numérique de l’ensemble des membres du syndicat représentant au moins deux tiers du total des millièmes de l’immeuble. Si le quorum n’a pas été rigoureusement atteint ou si des mandats de vote ont été irrégulièrement recueillis, la délibération encourt une annulation pure et simple.

En deuxième lieu, le copropriétaire peut contester la compatibilité de l’interdiction avec la destination réelle de l’immeuble. Si l’immeuble est historiquement mixte, s’il héberge déjà en son sein des commerces, des bureaux ou des cabinets libéraux dans les étages sans que le règlement n’ait jamais institué une clause d’habitation bourgeoise stricte, la tentative d’interdire les locations meublées de passage peut être qualifiée d’atteinte illégitime aux modalités de jouissance des lots au sens de l’article 8 de la loi de 1965. Le juge judiciaire examine concrètement la composition matérielle de la copropriété et la rédaction des actes originaires pour censurer les dérives d’une majorité qui tenterait d’imposer un standing résidentiel inexistant.

En troisième lieu, le recours peut prospérer sur le terrain de l’abus de majorité. Lorsque la décision d’interdiction n’a pas été inspirée par la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété mais qu’elle a été votée dans le dessein exclusif de nuire à un propriétaire déterminé ou de lui imposer une charge exorbitante par rapport aux autres copropriétaires, les tribunaux prononcent l’annulation de la résolution litigieuse. L’exercice des prérogatives de la majorité doit toujours demeurer conforme à la bonne foi statutaire.

À l’inverse, lorsque l’activité touristique est menée en violation délibérée du règlement conventionnel ou qu’elle génère un désordre intolérable au sein de la résidence, le syndicat des copropriétaires et les voisins immédiats disposent d’instruments procéduraux extrêmement efficaces. Le syndic, dûment habilité par l’assemblée ou agissant en urgence, peut assigner le copropriétaire bailleur devant le juge des référés du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. L’intervention du juge permet de faire constater l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la cessation immédiate de toute location saisonnière sous astreinte journalière comminatoire.

Enfin, la théorie des troubles anormaux de voisinage offre une arme complémentaire redoutable aux occupants de l’immeuble. La répétition de bruits nocturnes dans les cages d’escalier, l’encombrement des cours intérieures par des valises, l’usure prématurée des ascenseurs, les dégradations des digicodes et l’insécurité ressentie en raison de la présence constante d’inconnus ouvrent droit à une indemnisation intégrale du préjudice moral et matériel subi par les résidents. Le bailleur est légalement tenu pour responsable des nuisances générées par les occupants temporaires qu’il introduit dans l’immeuble, justifiant l’intervention d’un avocat pour troubles de jouissance locative pour obtenir des réparations substantielles. Dans toutes ces hypothèses complexes, la compétence éprouvée d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de sécuriser chaque étape des procédures judiciaires et d’assurer une défense rigoureuse des intérêts patrimoniaux en cause.

Conclusion

L’encadrement des locations de courte durée en copropriété est désormais parvenu à une phase de maturité législative et jurisprudentielle remarquable. En conférant aux assemblées générales le pouvoir d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers de l’article 26, le législateur a doté les syndicats de copropriétaires d’un instrument d’action puissant, proportionné et pleinement validé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Cette réforme permet de répondre avec réalisme à la détérioration de la qualité de vie dans les ensembles résidentiels sans priver les copropriétaires de leur liberté fondamentale d’occuper ou de louer régulièrement leur résidence principale.

Néanmoins, la mise en œuvre de ces prérogatives syndicales exige une vigilance juridique méthodique. L’interdiction votée ne saurait prospérer si elle méconnaît la destination réelle de l’immeuble ou si elle viole les conditions formelles de majorité prescrites par la loi. De leur côté, les propriétaires bailleurs doivent intégrer la rigueur de la police administrative municipale du changement d’usage prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, sous peine de s’exposer à des amendes civiles pouvant atteindre 100 000 euros par logement. Seule une conciliation raisonnée entre les contraintes de l’urbanisme local et la discipline statutaire de la copropriété permet de garantir la pérennité des investissements et l’harmonie indispensable à la vie collective.