Vous avez confié votre boulangerie, votre restaurant ou votre bar à un locataire-gérant et les redevances n’arrivent plus, ou bien celui-ci vous annonce qu’il rend les clés. Dans les deux cas, chaque semaine qui passe sans écrit ni constat vous coûte de l’argent et fragilise la reprise de votre fonds. La Cour de cassation vient de le rappeler le 2 septembre 2026 dans une affaire de location-gérance de restaurant : une fin de contrat mal notifiée, une qualité de signataire imprécise et un débat mené sans respecter la contradiction suffisent à faire casser un arrêt d’appel et à relancer des années de procédure sur le dépôt de garantie, les redevances et la clause de non-concurrence. Cet article explique comment réagir vite et proprement, côté propriétaire comme côté locataire-gérant : exiger le paiement des redevances par la mise en demeure puis le référé, imposer une notification de départ en règle avec état des lieux contradictoire, solder le dépôt de garantie et la remise en état, et verrouiller l’après avec la clause de non-concurrence et la publicité du contrat.

I. Votre locataire-gérant ne paie plus ou annonce son départ : faire constater et sécuriser sans attendre

A. Redevances impayées : exiger le paiement par la mise en demeure puis par le juge des référés

La location-gérance est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède l’exploitation à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. Le texte qui l’encadre est limpide : « Nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre. » (article L144-1 du code de commerce). Le locataire-gérant, de son côté, « Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. » (article L144-2 du code de commerce). Payer la redevance convenue en fait partie, et son défaut de paiement est le premier contentieux des locations-gérances : le propriétaire qui laisse filer trois, six ou douze mois d’arriérés sans écrire se prive ensuite des mesures rapides et paie parfois deux fois, une fois en redevances perdues, une fois en procédure allongée.

Le premier réflexe consiste à adresser une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant le contrat, les trimestres ou mois impayés avec leur montant exact, et un délai de paiement, généralement de huit à quinze jours. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle fait courir les intérêts, elle établit la mauvaise foi du débiteur qui persiste, et elle conditionne la suite, car le juge des référés comme le juge du fond exigent la preuve que le créancier a réclamé son dû avant de saisir la justice. Joignez-y le décompte précis des redevances, le contrat de location-gérance et les relances antérieures. Si le locataire-gérant invoque des difficultés de trésorerie, toute concession, délai de grâce ou abandon partiel doit être écrite, datée et limitée dans le temps, sous peine de voir un simple geste commercial transformé en renonciation à une partie de la créance.

Si la mise en demeure reste sans effet, la voie la plus rapide est le référé-provision devant le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce. Le texte applicable prévoit que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 873 du code de procédure civile). Concrètement, lorsque le contrat est produit, que les redevances sont chiffrées et que le locataire-gérant n’oppose aucune contestation sérieuse, par exemple aucun paiement allégué avec preuve, aucune compensation documentée, aucune résiliation régulièrement notifiée, le juge peut condamner au paiement d’une provision en quelques semaines, avec intérêts au taux légal et exécution provisoire. C’est exactement ce qui s’était joué dans l’affaire jugée le 2 septembre 2026 : le bailleur avait d’abord obtenu en référé une provision pour les redevances du quatrième trimestre 2020 et du premier trimestre 2021, avant d’assigner au fond pour le solde de 2021 et les redevances de 2022. La procédure collective du preneur, mise en redressement judiciaire le 4 août 2023, n’a pas effacé la dette : la cour d’appel avait ordonné la fixation au passif d’une créance de 25 000 euros hors taxes au titre de ces deux trimestres, et c’est l’un des chefs repris après cassation partielle (Cass. com., 2 septembre 2026, pourvoi n° 24-21.233).

Quand le locataire-gérant est en redressement ou en liquidation judiciaire, le réflexe change : il faut déclarer la créance de redevances au passif dans le délai de deux mois de la publication du jugement d’ouverture, entre les mains du mandataire judiciaire, en distinguant les redevances antérieures au jugement, créances antérieures à déclarer, et les redevances postérieures nées de la poursuite du contrat, qui peuvent relever d’un autre régime. L’arrêt du 2 septembre 2026 illustre ce montage avec la société Cedigep, ès qualités de mandataire judiciaire au redressement de la société preneuse, condamnée aux dépens après la cassation partielle. La leçon pratique tient en une phrase : face à des redevances impayées, écrivez vite, chiffrez juste, saisissez le juge des référés pour la provision, et surveillez le BODACC pour déclarer au passif dès l’ouverture d’une procédure collective, car une créance non déclarée à temps devient difficilement recouvrable.

B. Départ et non-renouvellement : imposer une notification en règle et un état des lieux contradictoire

La plupart des contrats de location-gérance sont conclus pour une durée déterminée, souvent douze mois, renouvelable par tacite reconduction sauf opposition notifiée avant une date butoir, par lettre recommandée avec accusé de réception. Tant que cette opposition n’est pas régulièrement notifiée, le contrat se poursuit et les redevances continuent de courir. Le contentieux naît presque toujours de la même zone grise : un départ annoncé à l’oral, un courrier signé sans qualité précise, un état des lieux dressé seul, puis deux versions irréconciliables de la date de fin. L’arrêt du 2 septembre 2026 en fournit une démonstration éclatante. Le contrat de location-gérance du fonds de restauration, conclu le 28 mars 2018 pour douze mois à compter du 30 mars 2018, se renouvelait par tacite reconduction « sauf pour la partie entendant s’opposer au renouvellement à en aviser l’autre partie avant le 31 décembre de chaque année, par lettre recommandée avec accusé de réception ». Le preneur soutenait avoir résilié au 29 mai 2021 et restitué le fonds à cette date. Problème : la lettre adressée le 21 décembre 2020 exprimant la volonté de quitter les lieux « émanait de M. [O], sans faire mention à un quelconque moment de sa qualité de gérant de la société LB1 ni faire référence à celle-ci ». Pour retenir malgré tout que le contrat avait pris fin le 29 mars 2021, la cour d’appel de Poitiers avait constaté que c’était la société preneuse qui avait requis l’huissier pour l’état des lieux de sortie, et en avait déduit une ratification de la notification par la société (Cass. com., 2 septembre 2026, pourvoi n° 24-21.233).

La Cour de cassation a cassé cette analyse, mais sur un terrain de procédure qui intéresse tous les plaideurs : la contradiction. Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’avoir retenu « que la société LB1 faisait la preuve que l’auteur de la notification de non-renouvellement du 21 décembre 2020 avait agi en son nom, dès lors qu’elle démontrait avoir ratifié cette notification en mars 2021 en requérant un huissier de justice pour dresser l’état des lieux de sortie, quand aucune des parties, et spécialement pas la société LB1, ne se prévalait d’une ratification de la notification du 21 décembre 2020 ». La chambre commerciale a statué au visa de l’article 16 du code de procédure civile, dont le premier alinéa dispose : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. » Le même texte ajoute qu’il ne peut retenir que les moyens débattus contradictoirement, ni se fonder sur un moyen de droit relevé d’office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations. (pourvoi n° 24-21.233) En statuant sur une ratification que personne n’invoquait, sans rouvrir les débats, la cour d’appel a violé ce texte, et la Cour a prononcé la cassation partielle : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que le contrat de location-gérance a pris fin le 29 mars 2021 » (pourvoi n° 24-21.233), avec renvoi devant la cour d’appel de Poitiers autrement composée.

Les conséquences pratiques de cette décision se mesurent en trois points. D’abord, côté locataire-gérant qui veut partir, la notification de non-renouvellement doit être signée en mentionnant expressément la société preneuse, la qualité du signataire, gérant ou représentant dûment habilité avec pouvoir joint, et la référence exacte du contrat et de sa clause de non-renouvellement. Une lettre signée du seul nom du gérant, sans qualité ni référence à la société, expose à voir la fin du contrat contestée et les redevances courir pendant des mois supplémentaires. Ensuite, côté propriétaire qui reçoit une telle lettre, il faut répondre par écrit sans délai : soit accepter la fin à la date contractuelle, soit contester la régularité de la notification en motivant précisément, défaut de qualité, retard au regard de la date butoir, forme non conforme, et dans tous les cas convoquer un état des lieux de sortie contradictoire par commissaire de justice, avec inventaire du matériel, relevé des compteurs, photographies et remise des clés contre reçu. Enfin, côté procédure, l’arrêt rappelle qu’aucun moyen, même pertinent, ne peut être imposé aux parties sans débat : si le juge envisage une qualification que personne n’a plaidée, ratification, requalification, compensation, il doit rouvrir les débats, et l’avocat vigilant qui repère cette faille dans un arrêt défavorable tient un moyen de cassation sérieux.

Le sort du dépôt de garantie illustre l’enjeu financier de ces précautions. Dans l’affaire du 2 septembre 2026, la cour d’appel avait condamné le bailleur à restituer 15 000 euros de dépôt de garantie avec intérêts, tout en rejetant sa demande de dommages et intérêts pour violation de la clause de non-concurrence ; ces chefs ont été cassés avec la date de fin du contrat, ce qui signifie que tout se rejoue devant la cour de renvoi : si le contrat s’est poursuivi au-delà du 29 mars 2021, les redevances postérieures restent dues et la restitution du dépôt peut s’imputer sur elles. Moralité : ne restituez jamais un dépôt de garantie dans la précipitation d’une sortie conflictuelle. Conservez-le jusqu’à l’arrêté complet des comptes, redevances, charges, impôts, remise en état, et ne le restituez que contre quittance détaillée, ou consignez votre position par écrit si le preneur l’exige en référé.

II. La fin du contrat : solder les comptes, récupérer le dépôt et verrouiller l’après

A. Dépôt de garantie, remise en état et dettes : qui paie quoi à la sortie

La sortie de location-gérance se solde rarement par une simple poignée de main. Le dépôt de garantie, la remise en état des locaux et du matériel, les factures de fournisseurs restées impayées et les impôts liés à l’exploitation forment un écheveau que seule une clause de sortie précise permet de démêler vite. La cour d’appel de Colmar l’a montré le 6 mai 2026 dans un litige opposant le bailleur d’un fonds à son ancien locataire-gérant après une résiliation anticipée convenue par acte sous seing privé du 16 février 2024, avec effet au 29 février 2024 (CA Colmar, 1re chambre civile section A, 6 mai 2026, RG n° 25/00834). Le contrat du 1er juillet 2022 avait mis à la charge du preneur un dépôt de garantie de 14 800 euros, en précisant que ce montant avait été remis au bailleur avant la signature, ce que celui-ci reconnaissait, et que le dépôt serait restitué en fin de bail au plus tard un mois après justification par le preneur de l’exécution de ses obligations contractuelles et du paiement des impôts dus au titre de sa gérance. Le premier juge avait condamné le bailleur à restituer une provision de 12 000 euros ; en appel, le bailleur opposait un mois de loyer impayé de 2 800 euros, des redevances dues à la collectivité, des frais de remise en état de 5 592 euros et une facture de fournisseur de 733,61 euros réglée à la place du preneur.

La cour a rappelé qu’en référé, le président peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sur le fondement de l’article 873 du code de procédure civile. Puis elle a fait le tri : le bailleur ayant récupéré le local, la restitution du dépôt est due sous réserve des sommes dues par le preneur, mais la cour a relevé que le bailleur ne prouvait pas la carence de son ancien locataire pour les redevances dues à la collectivité. Résultat : la cour a retenu des contestations sérieuses à hauteur de 9 125,61 euros, soit 2 800 euros, 733,61 euros et 5 592 euros additionnés, et condamné le bailleur à payer une provision de 5 674,39 euros, soit 14 800 euros moins 9 125,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, le surplus relevant du juge du fond. Elle a en outre déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du bailleur en paiement définitif de ces mêmes sommes, car le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer des condamnations définitives, seulement provisionnelles.

Trois enseignements se dégagent pour solder proprement une sortie. Premièrement, rédigez la clause du dépôt de garantie comme un mode d’emploi : montant, date de restitution, pièces exigées du preneur pour obtenir la restitution, attestation de paiement des impôts et taxes liés à la gérance, justificatifs de paiement des fournisseurs principaux, état des lieux de sortie sans réserve, et imputation conventionnelle sur les sommes restant dues. Deuxièmement, documentez chaque retenue : un mois de loyer se prouve par le bail et le relevé de compte, une facture de fournisseur par la facture acquittée à la place du preneur, une remise en état par l’état des lieux d’entrée comparé à celui de sortie, des devis et des factures, faute de quoi le juge des référés écartera la retenue comme la cour de Colmar l’a fait pour les redevances à la collectivité non justifiées. Troisièmement, distinguez provision et définitif : le référé permet d’obtenir rapidement la partie non contestable du dépôt, mais les débats sur la remise en état et les manquants relèvent du fond, avec expertise si nécessaire, et il faut assigner au fond sans tarder pour ne pas laisser la provision devenir l’alpha et l’oméga du litige.

Au-delà du tête-à-tête bailleur-preneur, la fin du contrat produit des effets envers les tiers que les parties négligent trop souvent. D’un côté, « La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds ou de l’établissement artisanal, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance » (article L144-9 du code de commerce). Les fournisseurs impayés peuvent donc se retourner dès la fin du contrat, ce qui impose au locataire-gérant sortant de solder ses comptes fournisseurs avant de partir, et au bailleur reprenant le fonds de vérifier qu’aucune dette d’exploitation ne viendra contaminer la reprise. De l’autre, la loi protège les créanciers du bailleur au moment de la mise en location-gérance : « Au moment de la location-gérance, les dettes du loueur du fonds afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce de la situation du fonds, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement », à condition d’agir « à peine de forclusion, dans le délai de trois mois à dater de la publication du contrat de gérance sur un support habilité à recevoir les annonces légales » (article L144-6 du code de commerce). Publier le contrat sans délai n’est donc pas une option : tant que le contrat n’est pas publié, « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds » (article L144-7 du code de commerce). Un bailleur qui omet cette publicité reste tenu des dettes contractées par son locataire-gérant auprès des fournisseurs, alors même qu’il ne les a pas engagées.

B. Après la sortie : clause de non-concurrence, régularité du montage et réflexes à Paris et en Île-de-France

La récupération du fonds ne clôt pas le dossier : l’ancien locataire-gérant connaît la clientèle, les fournisseurs et les recettes, et rien ne l’empêche, sauf clause contraire, de rouvrir un commerce identique dans la rue voisine. La clause de non-concurrence stipulée dans le contrat de location-gérance prend ici toute sa valeur, à condition d’être limitée dans le temps, dans l’espace et à l’activité concernée, faute de quoi elle encourt l’annulation. Dans l’affaire tranchée le 2 septembre 2026, le bailleur réclamait des dommages et intérêts pour violation de cette clause, mais sa demande avait été rejetée avec les autres, dans la logique d’un contrat jugé terminé au 29 mars 2021 ; la cassation partielle rouvre ce débat devant la cour de renvoi, et tout dépendra de la date de fin finalement retenue et de la portée exacte de la clause. La leçon vaut pour tous les contrats en cours : faites relire votre clause de non-concurrence avant la sortie, vérifiez son périmètre géographique et temporel au regard de la jurisprudence sur la proportionnalité, et dès la sortie, faites constater par commissaire de justice toute réinstallation suspecte de l’ancien preneur, enseignes, publicités, transferts de clientèle, avant d’assigner en interdiction sous astreinte et en dommages et intérêts.

La régularité du montage initial conditionne aussi l’issue des litiges de sortie, et c’est un point que le locataire-gérant en difficulté invoque fréquemment pour échapper aux redevances. La sanction est lourde : « Tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l’encontre des tiers. » (article L144-10 du code de commerce). Avant de conclure, le bailleur doit donc vérifier qu’il remplit les conditions légales d’éligibilité à la location-gérance, et le candidat locataire-gérant doit exiger la preuve de cette éligibilité, car un contrat nul prive le bailleur du régime protecteur de la location-gérance tout en laissant subsister les obligations envers les tiers. Cette vérification rejoint celle de l’immatriculation : le locataire-gérant commerçant doit s’immatriculer au registre national des entreprises et satisfaire à ses obligations déclaratives, faute de quoi les premiers mois d’exploitation commencent dans l’irrégularité et chaque litige ultérieur s’en trouve aggravé. Les créanciers du bailleur, eux, disposent du délai de trois mois de l’article L144-6 pour faire déclarer leurs créances exigibles, ce qui fait de la publication rapide du contrat sur un support d’annonces légales une mesure de protection réciproque : elle purge le risque côté bailleur et elle éteint la solidarité de l’article L144-7, qui ne joue que jusqu’à la publication.

À Paris et en Île-de-France, où les pas-de-porte et les fonds de commerce atteignent des valeurs qui justifient chaque précaution, quelques réflexes locaux s’imposent. Le tribunal compétent pour les litiges entre commerçants est le tribunal de commerce, à Paris celui de l’île de la Cité pour les défendeurs parisiens, et le référé-provision pour les redevances ou le dépôt s’y obtient en quelques semaines lorsque le dossier est chiffré et complet. Faites dresser les états des lieux d’entrée et de sortie par un commissaire de justice parisien ou francilien, avec inventaire photographique du matériel et des agencements : devant les juridictions de la capitale, un constat d’huissier contradictoire vaut infiniment plus qu’un échange de courriels approximatifs. Publiez le contrat sur un support habilité du département du fonds dès sa signature, et renouvelez la vigilance à chaque tacite reconduction contestée : une notification de non-renouvellement doit partir en lettre recommandée avec accusé de réception avant la date butoir contractuelle, en mentionnant la société, la qualité du signataire et la référence du contrat, comme l’enseigne l’arrêt du 2 septembre 2026. Préparez enfin un dossier de sortie complet : contrat et avenants, décomptes de redevances, mises en demeure, constats, justificatifs fiscaux et sociaux, factures de remise en état. Et si le fonds est exploité en société, articulez la sortie avec la vie sociale : l’associé qui découvre que son gérant a disposé du fonds sans autorisation dispose d’autres leviers, comme l’action en nullité et en responsabilité contre le dirigeant infidèle (vente du fonds sans l’accord des associés), qui se cumulent avec les recours propres à la location-gérance.

Conclusion

La location-gérance récompense les bailleurs et les preneurs méthodiques, et punit les approximations : redevances réclamées par écrit puis en référé-provision sur le fondement de l’article 873 du code de procédure civile, notification de départ signée avec qualité et pouvoir avant la date butoir, état des lieux contradictoire par commissaire de justice, dépôt de garantie soldé contre justificatifs comme l’a détaillé la cour d’appel de Colmar le 6 mai 2026, dettes d’exploitation soldées avant la fin en application de l’article L144-9, contrat publié sans délai pour éteindre la solidarité de l’article L144-7, clause de non-concurrence relue et surveillée. L’arrêt de la chambre commerciale du 2 septembre 2026 ajoute une mise en garde procédurale : la date de fin du contrat et la qualité du signataire de la notification se plaident avec précision, et le juge ne peut trancher sur un moyen que personne n’a débattu sans rouvrir la contradiction, au risque de la cassation. Propriétaire dont les redevances s’accumulent ou locataire-gérant décidé à partir proprement, constituez dès aujourd’hui le dossier chiffré et contradictoire qui fera la différence devant le tribunal, car en location-gérance, ce qui n’est ni écrit, ni notifié, ni constaté est presque toujours perdu.