Les valises à roulettes dans l’escalier à vingt-trois heures, la porte d’entrée qui claque un samedi sur deux, des inconnus qui sonnent chez vous parce qu’ils ont reçu le mauvais code du boîtier à clés : quand un appartement de votre immeuble bascule en location saisonnière intensive, la vie quotidienne des voisins change vite. À Paris, où la location de courte durée s’est installée dans des milliers de copropriétés, les voisins et les syndicats de copropriétaires ne sont pas démunis. Le règlement de copropriété, le trouble anormal de voisinage et la police du changement d’usage donnent trois leviers concrets pour faire cesser l’activité, à condition de viser juste et de prouver ce que l’on affirme.
Le cadre vient encore de bouger. La loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme permet désormais à une copropriété de bannir ces locations à une majorité assouplie, et elle impose une information du syndic dès qu’un lot est déclaré en meublé de tourisme. Dans le même temps, les tribunaux affinent la riposte des voisins : en juillet 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la cessation d’une location meublée de courte durée sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, avec suppression des annonces sur les plateformes ; en septembre 2026, la cour d’appel de Dijon a annulé une résolution d’assemblée générale qui interdisait les locations de type Airbnb sans respecter les règles de vote. Et un jugement de référé parisien de septembre 2025 rappelle l’exigence inverse : sans preuve que les nuisances dépassent les inconvénients normaux de la vie en ville, le syndicat est débouté et paie les dépens.
Cet article explique, côté voisin et côté syndicat, comment interdire une location Airbnb dans un immeuble parisien, comment signaler une location sans autorisation à la commune, comment prouver le trouble anormal de voisinage et quelle procédure engager pour obtenir la cessation sous astreinte, des dommages et intérêts et la suppression des annonces.
I. Voisin ou copropriétaire : sur quels fondements faire interdire la location Airbnb de l’immeuble
A. Règlement de copropriété et clause d’habitation bourgeoise : l’arme la plus directe contre la location saisonnière
Le premier réflexe consiste à relire le règlement de copropriété. Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Quand le règlement impose une occupation bourgeoise exclusive de tout commerce, la location saisonnière répétée à une clientèle de passage entre en collision frontale avec cette clause. Dans une affaire jugée à Paris le 11 juillet 2025, le règlement litigieux prévoyait que « les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement ou pour l’exercice d’une profession par des personnes de bonne vie ou mœurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale, ou artisanale, notamment de tout commerce de location meublée » : le tribunal en a déduit que l’activité de location meublée de courte durée devait cesser dans le lot concerné (jugement du tribunal judiciaire de Paris, 11 juillet 2025, RG n° 22/03669).
La sanction obtenue dans ce dossier montre ce qu’un syndicat peut concrètement demander au juge. Le tribunal a condamné la loueuse « à cesser ou faire cesser toute activité de location meublée de courte durée », « ce sous astreinte provisoire de 1.000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, à compter de la signification du présent jugement ». Il a ajouté la suppression des annonces : retrait de toutes les annonces publiées sur les plateformes de réservation « dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par voie de commissaire de justice », avec des astreintes courant pendant six mois et liquidées ensuite par le juge de l’exécution. La loueuse a enfin été condamnée à verser au syndicat « la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts », plus 4 000 euros au titre des frais de procédure. Jugement du tribunal judiciaire de Paris, 8e chambre, 3e section, 11 juillet 2025, RG n° 22/03669.
Trois enseignements pratiques découlent de cette décision pour un voisin ou un syndic parisien. D’abord, l’assignation doit viser le copropriétaire loueur et démontrer l’activité par des pièces simples : captures des annonces en ligne, constats de commissaire de justice, attestations de voisins, relevés des allées et venues. Ensuite, la demande de cessation gagne à être assortie dès l’assignation d’une astreinte chiffrée par infraction, car c’est elle qui rend la décision dissuasive quand le loueur serait tenté de continuer. Enfin, la suppression des annonces doit être demandée expressément, plateforme par plateforme et pour tout autre site de mise en location de courte durée, faute de quoi le calendrier des réservations continue de se remplir pendant le procès.
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dont le texte est publié au Journal officiel, les copropriétés disposent en outre d’un pouvoir de vote renforcé. Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme, et les règlements existants peuvent être modifiés pour interdire ces locations à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, au lieu de l’unanimité auparavant exigée pour toucher à la destination des parties privatives. Deux conditions encadrent ce vote : l’interdiction ne peut viser que les lots à usage d’habitation constituant une résidence secondaire, et le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. Parallèlement, tout copropriétaire dont le lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, y compris sa résidence principale louée moins de 120 jours par an, doit en informer le syndic, et un point d’information sur cette activité est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Attention toutefois à la manière de faire voter l’interdiction. Le 15 septembre 2026, la cour d’appel de Dijon a annulé la résolution n° 8 d’une assemblée générale, intitulée « Interdiction des locations touristiques type AirBnB ». Après avoir rappelé les clauses du règlement sur l’occupation bourgeoise et l’interdiction du commerce des chambres meublées, cette résolution relevait que « l’activité de location meublée de courte durée génère des inconvénients plus importants que l’exercice de professions libérales ou de bureaux, notamment en raison des arrivées tardives, des fêtes, des réceptions et des départs à l’aube », puis interdisait l’activité. La cour a jugé que la résolution « ajoute aux restrictions résultant du règlement une limitation nouvelle de la jouissance des parties privatives » : dès lors qu’elle imposait au copropriétaire « une restriction nouvelle aux modalités de jouissance de son lot, qui ne résultait pas du règlement de copropriété, elle ne pouvait lui être imposée par l’assemblée générale ». Arrêt de la cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 15 septembre 2026, RG n° 24/00306. La leçon vaut pour toutes les copropriétés d’Île-de-France : une simple résolution qui se borne à « rappeler » le règlement tout en interdisant une activité jusque-là tolérée s’expose à l’annulation, alors qu’une vraie modification du règlement votée à la majorité requise depuis la loi de 2024 sécurise l’interdiction.
Pour approfondir la défense du loueur et comprendre ce que la commune lui reproche de son côté, lisez notre analyse Louer son appartement sur Airbnb sans autorisation : amendes, astreinte et copropriété.
B. Changement d’usage sans autorisation : signaler la location à la commune et la faire sanctionner jusqu’à 100 000 euros
Le deuxième levier ne se joue pas devant le juge civil à votre initiative, mais devant la commune. À Paris et dans les communes tendues qui l’ont décidé, transformer un logement en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage est une infraction administrative lourdement sanctionnée, et tout voisin peut la signaler. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet le changement d’usage des locaux à usage d’habitation à autorisation préalable dans les communes concernées, et un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit à un moment quelconque des trente dernières années, l’usage pouvant être établi par tout mode de preuve. Autrement dit, repeindre un studio en « suite parisienne » et l’enchaîner sur les plateformes ne fait pas disparaître sa nature d’habitation.
La Cour de cassation a donné à cette notion une portée redoutable pour les loueurs. Saisie par la Ville de Paris d’un litige visant un appartement parisien de deux pièces, elle relève que « cet appartement avait fait l’objet de deux locations meublées de courte durée au profit d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, d’une durée respective de quatre et six mois, sans autorisation préalable de changement d’usage ». Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191, publié au Bulletin. Deux locations de quelques mois suffisent donc à caractériser l’infraction, sans qu’il soit besoin de démontrer une activité hôtelière professionnelle.
Les sanctions, prévues à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, expliquent pourquoi un signalement circonstancié pèse si lourd dans une négociation avec le loueur. « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est intégralement versé à la commune. Le même texte ajoute que « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », puis qu’« il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Pour un studio de 25 mètres carrés, l’astreinte peut donc atteindre 25 000 euros par jour de retard.
La conformité de ce régime au droit européen a été tranchée au sommet de la hiérarchie judiciaire. Le 15 novembre 2018, la troisième chambre civile avait d’abord saisi la Cour de justice de l’Union européenne, jugeant dans deux arrêts du même jour qu’elle « RENVOIE à la Cour de justice de l’Union européenne aux fins de répondre aux questions suivantes » sur l’application de la directive du 12 décembre 2006 sur les services aux locations répétées de courte durée. Arrêts de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 novembre 2018, pourvois n° 17-26.158 et n° 17-26.156. La Cour de justice a statué le 22 septembre 2020 dans l’affaire Cali Apartments, puis la Cour de cassation a clos le débat le 18 février 2021 : « DIT que les articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006 », avant de casser l’arrêt d’appel qui avait rejeté les demandes de la Ville de Paris : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 décembre 2018 par la cour d’appel de Paris » (pourvoi n° 19-13.191). La soumission des meublés de tourisme à autorisation préalable dans les communes tendues est donc, selon la Cour, « justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location ». Les tribunaux parisiens appliquent ce régime sans faiblir : une ordonnance du service des référés du tribunal judiciaire de Paris du 18 décembre 2025, RG n° 25/55656, statue encore en matière de changement d’usage irrégulier.
Concrètement, le voisin ou le syndic qui soupçonne une location sans autorisation commence par rassembler les captures d’annonces avec le calendrier des disponibilités, puis adresse un signalement écrit et documenté à la mairie, en conservant la preuve de l’envoi. La commune, qui peut faire contrôler l’occupation réelle du local, est seule à pouvoir assigner en amende et en retour à l’usage d’habitation. Ce signalement ne remplace pas l’action du syndicat devant le juge civil, il la renforce : un loueur assigné en cessation par ses voisins pendant que la commune instruit son dossier transige bien plus facilement. Vérifiez au passage que le local est bien soumis au régime d’autorisation en consultant l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et les délibérations applicables à votre commune.
II. Prouver les nuisances et obtenir du juge la fin des locations saisonnières à Paris
A. Trouble anormal de voisinage face à un Airbnb : une preuve qui se construit pièce par pièce
Quand le règlement de copropriété ne contient aucune clause d’habitation bourgeoise efficace, le trouble anormal de voisinage prend le relais. Depuis la loi du 15 avril 2024, le principe figure à l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » La location saisonnière intensive coche presque toutes les cases du texte : le loueur exploite un fonds dont il tire un revenu, les occupants se succèdent sans ancrage, et les nuisances naissent précisément de cette rotation. La responsabilité est dite de plein droit, ce qui signifie que le voisin n’a pas à démontrer une faute du loueur, seulement l’existence d’un trouble qui dépasse la norme et le lien avec l’exploitation du logement.
Le juge des référés parisien l’a dit clairement : le « trouble anormal de voisinage peut, lorsqu’il est caractérisé, constituer un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ». Ordonnance du tribunal judiciaire de Paris, service des référés, 3 septembre 2025, RG n° 25/50993. Tout l’enjeu tient dans le mot « caractérisé ». Dans cette même affaire, le syndicat demandait la cessation de toute exploitation commerciale du lot, la suppression d’une cloison qui aurait divisé l’appartement en deux et une provision de 10 000 euros pour nuisances sonores, dégradations et désagréments. Il a tout perdu : le juge a constaté, au vu d’un procès-verbal de constat, qu’« aucune cloison constitutive d’une division n’ayant été construite dans le logement », la circulation restant possible à l’intérieur de l’appartement, et que la demande de suppression ne pouvait donc prospérer en référé. Surtout, sur la provision, le tribunal a jugé que, « faute de démontrer que ces inconvénients sont supérieurs aux inconvénients normaux de voisinage en zone urbaine, il ne peut qu’être débouté de sa demande ». Le syndicat a été condamné aux dépens. Moralité : invoquer le trouble anormal sans le mesurer, c’est offrir au loueur une victoire qui le conforte pour des mois.
Pour éviter cet écueil, la preuve doit être méthodique et étalée dans le temps. Faites établir par un commissaire de justice des constats répétés, à des dates et des horaires variés, qui décrivent bruits, allées et venues nocturnes, encombrement des parties communes et comportements des occupants de passage. Tenez un carnet de nuisances daté et précis, recueillez des attestations de voisins conformes aux exigences de forme, photographiez les dégradations des parties communes et conservez les échanges avec le syndic restés sans effet. Archivez les annonces du logement sur les plateformes avec leurs calendriers de disponibilité et leurs commentaires de voyageurs : elles prouvent l’intensité de la rotation, le caractère commercial de l’exploitation et parfois l’aveu même des nuisances quand les voyageurs se plaignent du bruit entre eux. Demandez au syndic l’état des consommations d’eau et des passages du badge d’accès si l’immeuble en est équipé. C’est l’accumulation de ces pièces, et non une pétition indignée, qui permet au juge de situer les désagréments au-dessus des « inconvénients normaux de voisinage en zone urbaine ».
Un point mérite une vigilance particulière : la défense du loueur consiste presque toujours à soutenir que la location de courte durée n’a pas de caractère commercial et ne crée pas automatiquement de nuisances. L’argument a été plaidé à Paris et balayé quand l’exploitation était massive et documentée, mais il prospère dès que le dossier du voisin se limite à des affirmations générales. Ne tombez pas non plus dans le piège de la division du logement : si le loueur a réellement coupé son appartement en deux pour multiplier les couchages, faites constater l’existence d’une cloison véritable et son incidence sur les parties communes ou la sécurité, car un simple aménagement intérieur réversible ne caractérise pas une violation du règlement, comme le montre l’ordonnance parisienne de septembre 2025. Si le bail du loueur est lui-même en cause parce qu’il sous-loue sans autorisation, notre dossier Locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation : résiliation, remboursement et expulsion détaille l’action du bailleur, complémentaire de celle des voisins.
B. Quelle procédure engager à Paris et que demander au juge : référé, astreinte et dommages et intérêts
Le choix de la procédure dépend de l’urgence et de la solidité du dossier. En cas de trouble manifeste et documenté, le référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris permet d’obtenir rapidement la cessation : le juge des référés fait cesser le trouble manifestement illicite, et la loi lui permet d’assortir son injonction d’une astreinte. Quand l’obligation de cesser n’est pas sérieusement contestable, le même juge peut statuer vite : « Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » C’est le fondement qui permet de réclamer en référé une provision sur le préjudice, à condition d’avoir chiffré et prouvé ce préjudice, faute de quoi la demande suit le sort de celle du syndicat débouté par le tribunal judiciaire de Paris en septembre 2025 (RG n° 25/50993). Le texte de référence est consultable à l’article 835 du code de procédure civile.
Si le litige porte sur l’interprétation du règlement de copropriété ou sur la validité d’une résolution d’assemblée générale, mieux vaut assigner au fond : le juge tranchera la clause d’habitation bourgeoise, la portée de la modification votée depuis la loi de 2024 et, le cas échéant, annulera la résolution irrégulière, comme la cour d’appel de Dijon l’a fait pour une interdiction votée sans la majorité requise. Dans tous les cas, l’assignation doit formuler des demandes précises et cumulatives : cessation de toute location meublée de courte durée dans le lot désigné, sous astreinte provisoire par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la signification ; suppression des annonces sur les plateformes nommément citées et sur tout autre site, sous astreinte et dans un délai déterminé ; dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le syndicat ou par chaque voisin ; remboursement des frais de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les astreintes seront ensuite liquidées par le juge de l’exécution, « conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution », comme l’a rappelé le tribunal parisien en juillet 2025 (RG n° 22/03669).
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux augmentent les chances de succès. Assignez devant le tribunal judiciaire de Paris pour un immeuble parisien, en visant le copropriétaire loueur et, si le règlement le permet, en mettant en cause l’intermédiaire qui gère les locations. Adressez avant tout procès une mise en demeure détaillée, avec l’inventaire des pièces déjà réunies : elle ouvre la voie à une transaction et démontre au juge, en cas d’échec, l’absence de réactivité du loueur, circonstance que les tribunaux prennent en compte jusque dans la répartition des dépens. Signalez en parallèle la situation à la commune pour déclencher le volet changement d’usage et ses amendes, car la perspective d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local et d’une astreinte journalière proportionnée à la surface accélère les résolutions amiables. Préparez un dossier de pièces classé par thèmes : règlement de copropriété et procès-verbaux d’assemblée générale, constats du commissaire de justice, attestations, captures d’annonces, correspondances avec le syndic et la mairie. Enfin, vérifiez que votre action s’inscrit dans le bon délai : l’annulation d’une résolution d’assemblée générale obéit à un délai de contestation bref, et les troubles les plus anciens sont les plus difficiles à prouver. Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux locatif parisien, vous pouvez aussi consulter la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, la loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme et la décision du Conseil constitutionnel qui encadre ce que l’assemblée générale peut imposer aux copropriétaires.
Conclusion
Subir un Airbnb dans son immeuble n’est pas une fatalité parisienne. Le règlement de copropriété et sa clause d’habitation bourgeoise permettent d’obtenir la cessation sous astreinte et la suppression des annonces ; le signalement à la commune expose le loueur sans autorisation à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, au retour forcé à l’usage d’habitation et à une astreinte journalière ; le trouble anormal de voisinage, aujourd’hui codifié, ouvre la voie du référé et des dommages et intérêts. Chacun de ces leviers exige la même rigueur : une clause ou une résolution votée dans les règles depuis la loi de 2024, une preuve qui dépasse les inconvénients normaux de la vie urbaine, des demandes chiffrées et une procédure choisie selon l’urgence. Les décisions rendues à Paris en 2025 et à Dijon en septembre 2026 le montrent des deux côtés : les voisins méthodiques obtiennent la cessation et des milliers d’euros, les dossiers approximatifs se soldent par un rejet et des dépens. Constituez le dossier avant d’assigner, signalez à la commune pendant que vous agissez au civil, et faites vérifier vos pièces avant l’audience.
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