Un commissaire de justice, c’est-à-dire un huissier, vient de frapper à votre porte en ce mois d’octobre 2026 avec un commandement de quitter les lieux, une assignation devant le juge ou l’annonce d’une expulsion imminente. La panique est mauvaise conseillère, mais l’attentisme est pire : à quelques semaines de la trêve hivernale qui suspendra toute expulsion non exécutée du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, chaque jour compte pour déposer les bons recours devant le bon juge. Beaucoup de locataires croient à tort que la trêve annule la procédure ou efface la dette de loyers : elle ne fait que suspendre l’exécution matérielle, et le bailleur peut parfaitement faire avancer le dossier pendant l’hiver pour obtenir le concours de la force publique au printemps. D’autres ignorent qu’un commandement irrégulier, une clause résolutoire contestable ou des délais de grâce bien argumentés permettent de rester dans les lieux plusieurs mois, voire de sauver le bail. Ce guide explique la méthode complète à Paris et en Île-de-France : lire le commandement et y déceler les nullités, suspendre la clause résolutoire en payant selon un échéancier, obtenir du juge des délais d’un mois à un an, puis traverser la trêve hivernale sans commettre l’erreur qui vous fera expulser en avril.

I. Commandement reçu en octobre : comprendre ce que l’huissier vous impose et vérifier ce que son acte doit contenir

A. Commandement de quitter les lieux : le délai de deux mois et les mentions obligatoires à peine de nullité

Le point de départ est une règle absolue posée par l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Autrement dit, sans décision de justice et sans commandement signifié par le commissaire de justice, aucune expulsion forcée n’est régulière. Si un bailleur ou un serrurier se présente sans ces deux pièces, ne quittez pas les lieux et faites constater la tentative : un récent dossier parisien a montré qu’un bailleur qui change les serrures ou coupe l’eau et l’électricité pour faire partir son locataire commet une expulsion illégale lourdement sanctionnée.

Lorsque le commandement de quitter les lieux a été régulièrement délivré, l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution protège l’occupant d’un logement : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des articles L. 412-3 à L. 412-7 Pendant ces deux mois, l’expulsion matérielle est interdite. Ce délai ne s’applique pas si le juge a constaté la mauvaise foi de l’occupant ou si les lieux ont été occupés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, c’est-à-dire en pratique les squats. Pour tous les autres locataires, y compris ceux dont le bail est résilié pour loyers impayés, ces deux mois sont un droit, et le juge peut les réduire ou les supprimer uniquement dans les cas prévus par le texte.

La Cour de cassation applique ce délai de deux mois avec rigueur dès lors que le lieu est effectivement habité. Dans un arrêt du 9 janvier 2020, la deuxième chambre civile a jugé que « l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du même code » (Cass. civ. 2e, 9 janv. 2020, n° 18-23.975). Dans cette affaire, un établissement public avait fait expulser l’exploitant d’un practice de golf sans respecter le délai, en soutenant que les locaux n’étaient pas à usage d’habitation. La cour d’appel avait annulé la procédure parce que le gérant y avait son domicile, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « Qu’ayant retenu que M. J… établissait qu’il avait son domicile dans les locaux de la société SEPV, qui avait été expulsée, faisant ainsi ressortir qu’il habitait effectivement les lieux, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ». L’enseignement pour octobre 2026 est direct : si vous habitez effectivement le logement visé par le commandement, le délai de deux mois vous est acquis, et une expulsion précipitée avant son expiration est annulable avec dommages et intérêts, comme l’a subi l’expulsant dans cet arrêt condamné à verser 136 330 euros de préjudice matériel.

Le commandement lui-même doit respecter un formalisme strict, et c’est votre premier gisement de nullités. L’article R411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité : 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ; 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ; 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ; 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. » Chacune de ces quatre mentions est prescrite à peine de nullité : un commandement qui n’indique pas le tribunal compétent pour demander des délais, qui ne vise aucun jugement ou qui omet la date de libération peut être annulé par le juge de l’exécution. Vérifiez également que l’acte vous a été personnellement signifié et que la date de libération mentionnée respecte le délai de deux mois.

Pour un logement d’habitation, le formalisme est encore renforcé. L’article R412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose au commissaire de justice de recopier dans son acte, à peine de nullité et en plus des mentions de l’article R411-1, « la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6 », c’est-à-dire les six articles du code qui organisent les délais et la trêve hivernale. En pratique parisienne, de nombreux commandements sont annulés pour reproduction incomplète ou absente de ces textes. Dès réception de l’acte en octobre, relisez-le ligne par ligne avec ces deux articles réglementaires en main : une nullité constatée avant le 1er novembre oblige le bailleur à recommencer toute la signification, ce qui fait mécaniquement basculer l’expulsion après la trêve.

B. Avant le commandement de quitter : commandement de payer, clause résolutoire et suspension par un échéancier

Dans la majorité des dossiers de loyers impayés, le commandement de quitter les lieux n’est que la seconde étape. La première est le commandement de payer visant la clause résolutoire, que le bailleur fait délivrer quand la dette s’accumule. Un arrêt récent de la cour d’appel de Versailles illustre parfaitement la chronologie à connaître : « Le 28 février 2024, M. et Mme [I] ont fait délivrer à M. [K] et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire » pour la somme en principal de 3 771,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Ce commandement avait été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, puisque l’arrêt précise que « Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024. » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835) Retenez ce réflexe : dès le commandement de payer, saisissez les dispositifs de prévention de votre département et la commission de surendettement si vos dettes globales le justifient, car chaque démarche de bonne foi comptera devant le juge.

Faute de paiement après le commandement, le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire la résiliation automatique du bail. Dans l’affaire versaillaise, les bailleurs ont assigné par actes de commissaire de justice délivrés le 15 mai 2024, et le premier juge a constaté l’acquisition de la clause au 29 avril 2024. Mais l’histoire ne s’arrête pas là, et c’est le point qui intéresse directement les locataires menacés en octobre 2026 : la cour d’appel a relevé que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant et consenti des efforts d’apurement, de sorte qu’elle leur a accordé trois mensualités complémentaires de 530, 530 puis 510,38 euros pour solder 1 570,38 euros de reliquat. Surtout, elle a suspendu les effets de la résiliation pendant cet échéancier : « Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Autrement dit, un échéancier intégralement respecté efface rétroactivement la résiliation et sauve le bail. En revanche, la cour prévient que « si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées » est une condition stricte : « Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835), avec expulsion « dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835), « avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Si vous recevez le commandement de payer en octobre, proposez immédiatement un échéancier réaliste et commencez à le payer avant l’audience : un juge accorde bien plus volontiers des délais à un locataire qui a déjà repris ses versements qu’à celui qui promet sans avoir versé un euro.

Pendant toute la procédure, une indemnité d’occupation court à la place du loyer dès que le bail est résilié. Dans l’arrêt versaillais, la cour a condamné les occupants à « une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Cette indemnité n’est pas une option : elle s’ajoute à la dette et produit des intérêts. Celui qui reste dans les lieux sans payer pendant la trêve hivernale verra donc sa dette augmenter mois après mois, ce qui fragilisera sa demande de délais au printemps. La bonne stratégie consiste à continuer de verser chaque mois au moins l’équivalent du loyer et des charges, même après la résiliation, et à conserver toutes les preuves de paiement : relevés bancaires, attestations de la CAF pour l’aide au logement, quittances partielles. Ces pièces démontrent la bonne foi que les articles sur les délais exigent, comme on le verra. Pour le détail de la mécanique du commandement de payer et de la clause résolutoire dans un bail d’habitation, notre dossier commandement de payer et clause résolutoire à Paris : six semaines pour réagir, contester et demander des délais au juge décrit pas à pas les réflexes des premières semaines.

II. Suspendre l’expulsion et traverser la trêve : délais du juge, sursis hivernal et réflexes parisiens

A. Demander au juge des délais d’un mois à un an : relogement impossible, bonne foi et pièces à réunir

Le levier le plus puissant entre octobre et l’hiver est la demande de délais devant le juge. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder lui-même ces délais, et le juge de l’exécution peut les accorder après coup : vous disposez donc de deux fenêtres, à l’audience d’expulsion puis devant le juge de l’exécution tant que l’expulsion n’a pas eu lieu. Ces délais sont exclus en cas de mauvaise foi du locataire, d’occupation par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou lorsque la procédure de relogement n’a pas abouti par la faute du locataire.

La durée et les critères sont fixés par l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. » Chaque critère doit être documenté : âge et santé par certificats médicaux, enfants à charge par livret de famille et certificats de scolarité, recherches de relogement par demandes de logement social et réponses des bailleurs, recours DALO par l’accusé de réception de la commission de médiation, bonne volonté par les justificatifs de paiement.

Un jugement du juge de l’exécution de Marseille du 20 mars 2025 montre comment ces critères s’appliquent concrètement et quel dossier emporte la conviction (TJ Marseille, JEX, 20 mars 2025, RG n° 24/13689). Dans cette affaire, une locataire d’un bail de décembre 2017 avait vu sa clause résolutoire constatée en juillet 2024, avec une dette de 1 386,80 euros et une indemnité d’occupation de 755,66 euros ; le commandement de quitter datait du 16 août 2024 et la force publique avait été requise le 28 octobre 2024, soit exactement la configuration d’un dossier d’octobre. Le juge a rappelé les deux textes puis constaté : « En l’espèce, Mme [J] [F] [I] rapporte la preuve de ce qu’elle ne parvient pas à se reloger dans des conditions normales, en ce qu’elle justifie de demandes de logement social. » Il a relevé sa situation personnelle, quatre enfants dont trois mineurs à charge, un enfant atteint d’une maladie des reins imposant de fréquentes hospitalisations, un emploi d’aide-soignante en EHPAD et un revenu fiscal de référence de 24 046 euros. Surtout, il a retenu sa bonne foi : « Elle justifie être de bonne foi en ce qu’elle a aujourd’hui remboursé sa dette et paye les indemnités d’occupation. Elle explique avoir eu des difficultés financières durant la crise du Covid et ne pas avoir payé ses loyers durant deux mois. » Résultat : « ACCORDE à Mme [J] [F] [I] un délai de douze mois pour quitter les lieux, à compter du présent jugement ». Douze mois, soit le maximum légal, obtenus parce que chaque critère de l’article L412-4 était prouvé par une pièce. Si votre commandement date d’octobre 2026, constituez dès maintenant le même dossier : demandes de logement social à jour, attestations de loyers payés depuis la reprise, certificats médicaux et scolaires, avis d’imposition, et explication écrite et datée de l’origine de l’impayé avec les efforts d’apurement.

Le juge de l’exécution de Strasbourg a confirmé la même année la mécanique complète d’une expulsion encadrée : expulsion possible « deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux » (TJ Strasbourg, JEX, 26 mars 2025, RG n° 25/00848), « y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique » (TJ Strasbourg, JEX, 26 mars 2025, RG n° 25/00848). La cour d’appel de Versailles retient la même articulation pour les meubles : « Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution » (CA Versailles, 13 janv. 2026, RG n° 25/00835). Sur les meubles, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. » Si vous ne désignez aucun lieu, l’huissier les laisse sur place ou les entrepose ailleurs en les décrivant avec précision et vous somme de les retirer dans un délai réglementaire. Passé ce délai, l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution organise que « A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. » Les invendables sont réputés abandonnés et le produit de la vente vous est remis après déduction des frais et de la créance du bailleur. Anticipez donc le sort de vos biens : désignez par écrit un lieu de dépôt, un garde-meuble ou un proche, et ne laissez jamais l’huissier découvrir un logement sans aucune instruction, car les frais d’entreposage et de vente s’imputeront sur votre dette. Enfin, lorsque l’hiver ou votre état de santé rend l’exécution particulièrement dure, l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de proroger le délai de deux mois « pour une durée n’excédant pas trois mois » quand l’expulsion aurait « des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques ». Cette prorogation se cumule dans votre argumentaire avec les délais de l’article L412-3. Côté bailleur, la procédure d’expulsion obéit à des étapes strictes que notre cabinet pratique devant les juridictions parisiennes, et lorsqu’un propriétaire veut expulser un locataire dans les règles, chaque signification doit être vérifiée sous peine d’annulation et de dommages et intérêts.

B. Passer la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : sursis, exceptions et dossier parisien

Le couperet calendaire d’octobre tient à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Pour l’hiver qui vient, cela signifie qu’une expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 est suspendue jusqu’au 31 mars 2027, même si la décision est passée en force de chose jugée et même si les délais accordés ont expiré. L’Agence nationale pour l’information sur le logement résume la portée pratique : pendant la trêve, les occupants ne peuvent pas être expulsés du logement, et les fournisseurs ne peuvent pas couper l’énergie. Le service public des particuliers confirme que le bailleur ne peut pas procéder à l’expulsion pendant cette période, même muni d’une décision de justice favorable. Concrètement, si le commissaire de justice n’a pas fait exécuter l’expulsion avant le 1er novembre, il devra attendre avril, et toute tentative d’exécution forcée pendant la trêve est irrégulière.

Trois limites doivent cependant être comprises sans faux espoir. D’abord, la trêve ne s’applique pas aux squatteurs entrés dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : pour eux, l’expulsion peut être exécutée toute l’année. Pour les autres lieux occupés sans droit ni titre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis. Ensuite, le sursis tombe si votre relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille : un relogement effectif et adapté fait repartir la procédure. Enfin et surtout, la trêve suspend l’exécution mais n’éteint ni la dette ni la décision : les loyers et indemnités d’occupation continuent de courir, le bailleur peut assigner, faire constater la clause résolutoire et préparer le concours de la force publique pendant l’hiver. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un litige où un établissement public foncier demandait en référé l’expulsion immédiate d’occupants : le premier juge avait ordonné l’expulsion sous réserve du délai suivant commandement de l’article L412-1, et la cour a examiné l’affaire en tenant compte des protections applicables aux occupants, sans jamais admettre une expulsion affranchie de ces délais (CA Paris, pôle 1 ch. 8, 30 nov. 2023, RG n° 23/09247). Pendant la trêve, le bon réflexe du locataire n’est donc pas l’immobilisme mais la préparation offensive du printemps : apurer la dette, saisir la commission de médiation DALO, multiplier les demandes de logement social et solliciter des délais judiciaires qui couvriront la sortie de trêve.

À Paris et en Île-de-France, ce calendrier se joue devant des acteurs précis qu’il faut saisir sans attendre octobre écoulé. Les demandes de délais et les contestations d’exécution relèvent du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de votre domicile, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, et les litiges de loyers impayés du juge des contentieux de la protection. Le concours de la force publique, indispensable à toute expulsion avec résistance, est accordé par le préfet, à Paris par le préfet de police : sans cette autorisation, le commissaire de justice ne peut pas forcer la porte, et l’instruction de la demande préfectorale prend des semaines, ce qui rend l’échéance du 1er novembre très concrète pour les bailleurs comme pour les locataires. Parallèlement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions de votre département, saisie par la dénonciation du commandement de payer, peut proposer un plan d’apurement et orienter vers le Fonds de solidarité pour le logement. Les ménages franciliens menacés ont aussi intérêt à déposer un recours DALO dès l’automne : l’article L412-4 impose au juge de tenir compte des délais liés à ces recours, de sorte qu’un dossier DALO en cours renforce mécaniquement la demande de délais d’un mois à un an. Constituez un classeur unique avec le bail, les commandements, les preuves de paiement, les demandes de logement social et leurs refus, les certificats médicaux et scolaires, l’avis d’imposition et toute correspondance avec le bailleur : à Paris, les audiences de contentieux de la protection et de juge de l’exécution se gagnent sur pièces, et un dossier complet déposé en octobre permet d’obtenir des délais qui absorberont la trêve puis organiseront un départ maîtrisé au printemps, avec un échéancier qui, s’il est respecté, peut même sauver le bail comme dans l’arrêt versaillais de janvier 2026.

Conclusion

Recevoir la visite de l’huissier en octobre 2026 n’est pas une fatalité mais l’ouverture d’un compte à rebours juridique dont chaque étape est contestable. Vérifiez d’abord le commandement de quitter les lieux : sans décision de justice il est sans effet, et sans les quatre mentions de l’article R411-1 ni la reproduction des articles L412-1 à L412-6, il encourt la nullité. Faites ensuite jouer le délai de deux mois de l’article L412-1, que la Cour de cassation garantit à tout occupant qui habite effectivement les lieux. Si la procédure part d’impayés, reprenez immédiatement les paiements et proposez un échéancier : respecté intégralement, il suspend la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué. Demandez au juge des délais d’un mois à un an en prouvant l’impossibilité de vous reloger, votre bonne foi et vos diligences, comme la locataire marseillaise qui a obtenu douze mois. Préparez enfin la trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 : elle suspend l’exécution mais pas la dette, et l’hiver doit servir à apurer, à saisir la CCAPEX et la commission DALO, et à constituer le dossier qui vous protégera en avril. À chaque stade, une pièce manquante ou un délai dépassé peut coûter le logement : faites vérifier vos actes avant que le calendrier ne se referme.