L’utilisation combinée des structures de la société civile immobilière (SCI) et du mécanisme de la tontine, également dénommé clause d’accroissement, constitue l’une des techniques de planification patrimoniale les plus prisées par les praticiens du droit. Ce montage est particulièrement sollicité par les couples non mariés, notamment les concubins ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), soucieux de se protéger mutuellement en cas de décès. En effet, en l’absence de statut conjugal protecteur, le concubin survivant est un tiers sur le plan civil et subit une fiscalité successorale prohibitive de 60 % sur les biens qu’il reçoit du défunt. La tontine insérée dans les statuts d’une SCI répond à ce besoin crucial en permettant au survivant d’appréhender la totalité des parts sociales de la société qui détient l’immeuble familial, de manière rétroactive, de sorte que le premier mourant est réputé n’avoir jamais été associé.
Ce mécanisme ingénieux, qui repose sur l’effet rétroactif inhérent à la tontine, dresse un écran corporatif efficace contre les héritiers réservataires du défunt et évite le régime souvent conflictuel de l’indivision. Cependant, ce monument d’ingénierie patrimoniale vient d’être ébranlé dans ses fondations mêmes par une décision majeure de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 avril 2026. Par cet arrêt de principe, publié au Bulletin, la haute juridiction a prononcé la nullité absolue d’une société civile immobilière dont les statuts stipulaient une clause de tontine portant sur l’intégralité des parts sociales. Cette décision jette un pavé dans la mare de la pratique notariale et oblige à repenser l’ensemble des clauses d’accroissement rédigées en matière sociale.
L’analyse approfondie de cette jurisprudence et de ses répercussions doctrinales exige de revenir, dans un premier temps, sur le régime fondamental de la tontine immobilière et sur l’exigence de l’aléa qui en conditionne la licéité, avant d’envisager, dans un second temps, les causes et les effets dévastateurs de la nullité absolue de la SCI désormais encourue en cas de tontine intégrale.
I. Le régime fondamental de la tontine immobilière et l’impératif d’un véritable aléa
A. Définition et nature juridique de la clause d’accroissement : l’absence d’indivision et l’effet rétroactif
La clause de tontine, ou pacte d’accroissement, est une convention par laquelle plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en stipulant que le survivant d’entre elles sera réputé avoir été l’unique propriétaire du bien depuis la date de l’acquisition. Cette figure juridique classique trouve sa consécration jurisprudentielle dans la définition émise par la Cour de cassation, réunie en sa première chambre civile pour un avis de section du 15 juin 2022. Dans cet avis publié au Bulletin, la Cour énonce que « La clause de tontine, ou clause d’accroissement, est celle par laquelle, lorsque plusieurs personnes acquièrent un bien, le survivant des acquéreurs est réputé avoir été seul propriétaire depuis l’acquisition. » (Cass. 1ère civ., Avis, 15 juin 2022, n° 21-80.743). Cette particularité technique repose sur une double condition : une condition suspensive tenant à la survie de l’acquéreur, et une condition résolutoire tenant à son prédécès. Tant que le sort de la condition demeure incertain, aucun des acquéreurs ne possède de droit de propriété privatif et individualisé sur le bien.
Cette absence de propriété privative immédiate se double d’un rejet catégorique de la qualification d’indivision. Dans la tontine, il n’y a pas de co-propriétaires de parts indivises, mais des titulaires de droits concurrents et conditionnels. La première chambre civile de la Cour de cassation précise ainsi, dans son avis du 15 juin 2022, que « Tant que la condition de survie demeure pendante, un acquéreur en tontine a, sous la réserve de stipulations contraires, la possibilité d’aliéner seul les droits qu’il tient du pacte tontinier et qui consistent, d’une part, en la jouissance indivise du bien, d’autre part, en la propriété du bien conditionnée au prédécès de ses coacquéreurs. » (Cass. 1ère civ., Avis, 15 juin 2022, n° 21-80.743). Le bien est ainsi soustrait aux règles classiques de l’indivision prévues par les articles 815 et suivants du code civil, et notamment à l’action en partage qui peut être provoquée à tout moment.
Cette exclusion de l’indivision emporte des conséquences majeures en droit des voies d’exécution. Les créanciers personnels de l’un des co-acquéreurs ne peuvent poursuivre la saisie immobilière du bien tant que la condition de survie n’est pas réalisée. C’est ce que rappelle de manière éclairante la cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 28 octobre 2025. Dans cette affaire, la banque créancière avait pratiqué une saisie sur un immeuble prétendument détenu par des co-débiteurs sous clause de tontine. La Cour d’appel, confirmant la décision du premier juge, relève que les acquéreurs n’ont pas de droit de propriété saisissable de manière isolée : « les consorts [F] n’étaient pas titulaires d’un droit privatif de propriété sur le bien saisi tant que la condition suspensive de survie n’était pas réalisée » (CA Rennes, 1ère ch., 28 octobre 2025, n° 24/04128). La tontine constitue donc un rempart remarquable contre l’action des créanciers individuels, protégeant l’assiette du patrimoine familial d’un éventuel revers de fortune de l’un des partenaires.
Pour apprécier la portée exacte d’un tel pacte tontinier, le juge doit rechercher l’intention réelle des parties à l’acte. C’est l’exercice classique d’interprétation souveraine rappelé par la cour d’appel de Grenoble dans son arrêt du 18 février 2025. La Cour d’appel énonce que « Conformément à l’article 1188 du code civil, la clause de tontine doit s’interpréter d’après la commune intention des parties. » (CA Grenoble, Ch. Aff. Familiales, 18 février 2025, n° 22/01752). Ainsi, qu’il s’agisse d’un immeuble détenu en direct ou de parts de SCI, la tontine exige une rédaction irréprochable qui exprime sans équivoque la volonté de soumettre les droits sociaux ou réels à cet aléa de survie, sous peine d’être requalifiée ou écartée par les magistrats du fond.
Enfin, lorsque le bien immobilier est situé sur le territoire français, le statut réel de l’immeuble impose l’application exclusive de la loi française, même en présence d’associés étrangers. La cour d’appel de Pau le confirme dans un arrêt du 16 décembre 2025, rappelant que « Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française… L’indivision relève du statut réel et se trouve de fait soumise à la loi du lieu de situation du bien indivis. » (CA Pau, 2ème Ch., Section 2, 16 décembre 2025, n° 22/00222). Cette règle territoriale s’impose également aux SCI détenant des immeubles en France. Les associés de la SCI, quelle que soit leur nationalité ou leur résidence fiscale, voient la validité de leurs statuts et de leurs clauses de tontine régie de manière impérative par les dispositions du code civil français.
B. Le contentieux de l’aléa : la distinction fondamentale entre tontine licite et donation déguisée
Pour qu’une clause de tontine immobilière échappe à la qualification de libéralité déguisée ou de donation indirecte, elle doit présenter un caractère onéreux. Ce caractère onéreux dépend d’une condition substantielle : l’existence d’un véritable aléa au jour de la signature de l’acte. Cet aléa réside dans la double chance de gain et de perte pour chacun des co-acquéreurs, qui dépend de leur espérance de vie respective. Les critères d’appréciation de cet aléa sont cumulatifs et d’une grande rigueur. Les parties doivent présenter des espérances de vie comparables, ce qui exclut en principe les tontines conclues entre des personnes présentant une différence d’âge disproportionnée ou dont l’une est atteinte d’une maladie grave à l’époque de l’acte. De plus, chacun des acquéreurs doit participer de manière réelle et équilibrée au financement de l’acquisition, que ce soit par un apport de deniers personnels ou par le remboursement conjoint de l’emprunt bancaire contracté pour l’occasion. Cette structuration doit être étudiée dès la phase préparatoire, car une fois la promesse d’achat régularisée, il s’avère souvent extrêmement complexe de modifier la désignation de l’acquéreur ou d’intégrer rétroactivement des clauses tontinières sans devoir annuler un compromis de vente d’origine, ce qui peut exposer l’acquéreur à la perte de son dépôt de garantie.
En l’absence de financement réciproque ou en présence d’une espérance de vie manifestement inégale, l’aléa s’évanouit. Le pacte d’accroissement est alors disqualifié en donation, ouvrant la voie à une action en réduction ou en rapport successoral par les héritiers réservataires s’estimant lésés. C’est précisément ce type de litige qu’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Dax rendu le 14 janvier 2026. Des héritiers y contestaient l’efficacité d’un pacte tontinier inséré dans les statuts d’une SCI familiale constituée par leur auteur. Les demandeurs soutenaient que l’acte dissimulait une libéralité déguisée au profit de l’un des enfants au détriment de la réserve héréditaire. Le Tribunal rappelle les textes cardinaux du droit des successions et énonce : « En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué… dire nulle la clause de tontine mentionnée à l’article 13 des statuts de la SCI… à titre subsidiaire, en l’absence de nullité de la tontine, la qualifier de donation » (TJ Dax, 1ère Ch., 14 janvier 2026, n° 22/01116). Ce jugement montre à quel point l’aléa financier et biologique est le pivot de la sécurité du montage, la preuve d’un financement exclusif par le défunt suffisant à faire tomber le caractère onéreux de la clause.
La fraude aux droits des héritiers réservataires est d’ailleurs une cause classique de nullité absolue des actes, y compris en matière de sociétés civiles immobilières. Les héritiers exclus d’un montage sociétaire frauduleux disposent d’un intérêt légitime indiscutable pour agir en justice, sans que leur qualité de tiers à la société puisse leur être opposée. La cour d’appel de Paris, par son arrêt du 30 novembre 2022, a tranché cette question de recevabilité avec une grande clarté. Dans cette espèce, un défunt et sa conjointe avaient inséré une clause de tontine dans les statuts de deux SCI en excluant à dessein une seule part sociale par société afin d’éviter la requalification automatique, tout en léguant par testament ces parts exclues. Les enfants du premier lit, s’estimant spoliés de leur héritage immobilier, avaient agi en nullité des sociétés et des délibérations. La Cour d’appel de Paris rejette la fin de non-recevoir soulevée par la conjointe survivante et affirme : « L’action en nullité absolue est ouverte à toute partie justifiant d’un intérêt légitime, lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Tel est le cas de la fraude, cause de nullité du contrat en général pour cause illicite. » (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 13, 30 novembre 2022, n° 22/02833). L’action des héritiers écarte donc parfaitement la fin de non-recevoir dès lors qu’ils démontrent l’existence d’un dessein frauduleux visant à éluder l’application de la réserve héréditaire, ordre public successoral français.
Ces conflits de famille sont d’autant plus fréquents que la constitution d’une SCI à parts égales est le mode d’acquisition privilégié des couples en concubinage, qui n’anticipent pas toujours les conséquences d’une séparation ultérieure ou d’un décès précoce. La cour d’appel de Limoges décrit cette reality sociale classique dans un arrêt du 17 avril 2025, observant que « La SCI Les Orchidées a été constituée à égalité de parts entre M. [E] et Mme [L], du temps de leur concubinage, pour l’acquisition d’un bien immobilier qui a constitué leur domicile commun. » (CA Limoges, Ch. Civile, 17 avril 2025, n° 24/00642). Le drame de ces structures réside dans l’illusion de protection qu’elles procurent. Pensant s’être assurés une transmission paisible par l’insertion d’une tontine statutaire, les concubins s’exposent en réalité à une insécurité juridique totale si les conditions de validité de la clause ne sont pas scrupuleusement réunies, et plus encore si la clause franchit la limite rouge de la tontine intégrale désormais sanctionnée par la Cour de cassation.
II. La nullité absolue de la SCI pour tontine intégrale : la consécration du 9 avril 2026
A. Le choc entre la rétroactivité tontinière et l’exigence pluripersonnelle de l’article 1832 du code civil
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 avril 2026 marque un tournant historique et définitif dans l’appréciation des clauses de tontine statutaires. La haute juridiction s’est prononcée sur une configuration couramment pratiquée : l’insertion dans les statuts d’une SCI d’une clause d’accroissement portant sur la totalité des parts représentatives du capital social. Pour comprendre la rigueur de la censure, il faut se référer aux bases mêmes du contrat de société telles que définies par le code civil. L’article 1832 du code civil dispose que la société est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui peut en résulter. La Cour de cassation érige cette exigence de pluralité d’associés en règle d’ordre public indépassable lors de la constitution de la société : « Selon l’article 1832 du code civil, la société est, sauf dans les cas prévus par la loi, instituée par deux ou plusieurs personnes. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992).
Le choc logique se produit lorsque l’on applique l’effet rétroactif de la tontine à l’intégralité des parts sociales d’une SCI constituée entre deux personnes. Par l’effet du décès de l’un des associés, la clause d’accroissement attribue rétroactivement au survivant la propriété exclusive de toutes les parts de la société. L’associé prédécédé est censé n’avoir jamais été propriétaire des titres sociaux. Dès lors, la société se retrouve rétroactivement n’avoir jamais compté qu’un seul et unique associé, et ce depuis le jour de sa constitution. Ce constat arithmétique et juridique est imparable : une société civile constituée par un seul associé est une monstruosité juridique qui viole de plein fouet l’exigence de l’article 1832 du code civil.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 avril 2026, démonte ce mécanisme rétroactif avec une précision chirurgicale. Elle énonce tout d’abord la définition de la tontine sociale : « La clause de tontine ou d’accroissement stipulée dans les statuts d’une société civile est celle qui attribue au dernier survivant, de manière rétroactive, la propriété des parts incluses dans le pacte tontinier. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992). Elle en déduit immédiatement la conséquence mécanique inéluctable : « Lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts, elle emporte leur réunion en une seule main au décès de l’avant-dernier tontinier. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992).
Pour tenter d’échapper à la nullité, les défenseurs du montage invoquaient les dispositions de l’article 1844-5 du code civil, qui régit la réunion de toutes les parts d’une société en une seule main en cours de vie sociale. Ce texte prévoit en effet que la dissolution n’est pas automatique et ouvre un délai de régularisation d’un an permettant à l’associé unique de céder des parts ou de dissoudre la société sans rétroactivité. Mais la Cour de cassation écarte ce texte d’un revers de main, en soulignant la différence fondamentale de temporalité entre la réunion de parts en cours de vie sociale et la réunion rétroactive opérée par la tontine depuis l’origine : « Une telle réunion, en ce qu’elle produit effet, non en cours de vie sociale, comme l’envisage l’article 1844-5 du code civil, mais rétroactivement, à la constitution de la société, ne relève pas des dispositions de ce dernier texte. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992). La tontine intégrale ne bénéficie donc d’aucune passerelle de sauvetage légale, le vice de constitution affectant rétroactivement la société dès sa naissance.
Le couperet de la haute juridiction tombe alors de manière solennelle et implacable, condamnant sans retour ce type de clause statutaire : « Il en résulte que, lorsqu’elle porte sur l’ensemble des parts d’une société civile, la clause statutaire d’accroissement ou de tontine est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes. » et « Une telle clause entraîne ainsi la nullité de la société. » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992). Par cette sentence de nullité absolue, la Cour de cassation met un terme définitif à la tontine intégrale en matière de parts de SCI, érigeant la violation de l’article 1832 du code civil en cause de nullité impitoyable.
B. La nullité-sanction de la société et l’ouverture immédiate des droits successoraux et des poursuites des créanciers
La nullité d’une société civile immobilière pour non-respect des exigences de l’article 1832 du code civil est régie par l’article 1844-10 du même code. Ce texte dispose de manière impérative que la nullité de la société ne peut résulter que de la violation de dispositions expresses du titre IX du code civil, au premier rang desquelles figure la pluralité d’associés. Le tribunal judiciaire de Paris, siégeant en sa chambre spécialisée du pôle économique des sociétés civiles, a rappelé la teneur de ces dispositions statutaires dans sa décision du 24 novembre 2025. Le Tribunal énonce : « L’article 1844-10 du code civil dispose, dans sa rédaction alors applicable : « La nullité de la société ne peut résulter que de la violation des dispositions des articles 1832, 1832-1 alinéa 1er, et 1833 ou de l’une des causes de nullité des contrats en général. » (TJ Paris, PEC sociétés civiles, 24 novembre 2025, n° 21/08518). La violation de l’article 1832 par le biais d’un pacte tontinier sur l’intégralité des parts est donc de celles qui entraînent de plein droit la nullité de la société civile, sans possibilité de couverture du vice.
Les conséquences de cette nullité absolue sont dévastatrices pour le patrimoine et pour l’économie générale du montage. En effet, la nullité d’un contrat de société produit un effet rétroactif absolu. La société est réputée n’avoir jamais existé civilement. Par voie de conséquence directe, l’acquisition de l’immeuble réalisée par la SCI nulle est elle-même rétroactivement anéantie, ou l’immeuble est réputé avoir été acquis en indivision directe par les associés initiaux selon les quotités financières réellement apportées par chacun. L’écran de la personnalité morale s’effondre rétroactivement. Dès lors, le bien réintègre directement l’actif successoral du défunt, et l’indivision successorale de droit commun s’ouvre immédiatement entre les héritiers réservataires et le concubin survivant.
Cette réintégration forcée détruit instantanément l’objectif de protection mutuelle recherché par les concubins. Les héritiers réservataires du défunt peuvent alors exercer leurs droits sur la quote-part de l’immeuble réintégrée à la succession, exiger le paiement d’une indemnité d’occupation ou provoquer le partage judiciaire de l’immeuble sur le fondement de l’article 815 du code civil. De même, les créanciers personnels du défunt ou de l’indivision retrouvent leur droit de gage général sur l’immeuble, désormais dépourvu de la protection du pacte tontinier social. L’anéantissement de la SCI replace le concubin survivant dans la situation de précarité absolue qu’il avait précisément voulu éviter par la constitution de la société.
Il est à noter que les demandes en justice tendant à faire valoir ces nullités et les liquidations de droits qui en découlent doivent être formulées de manière extrêmement rigoureuse dans les écritures des avocats. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt de sa première chambre civile en date du 13 mars 2025, rappelle opportunément aux praticiens du contentieux les exigences de l’article 954 du code de procédure civile : « Conformément à l’article 954 du code de procédure civile… selon lequel elle ‘ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ » (CA Bordeaux, 1ère Ch. Civile, 13 mars 2025, n° 22/03419). L’avocat qui poursuit la nullité d’une SCI ou d’une tontine statutaire doit donc veiller à inscrire formellement sa demande de nullité, de réintégration d’actif successoral ou de partage judiciaire dans le dispositif de ses conclusions, sous peine de voir la cour d’appel dans l’impossibilité de statuer sur ses prétentions majeures.
La leçon de l’arrêt du 9 avril 2026 est claire pour la pratique notariale et l’ingénierie patrimoniale. Pour sécuriser la transmission d’un bien immobilier entre concubins sans s’exposer au couperet de la nullité de l’article 1832 du code civil, il est recommandé d’exclure formellement au moins une part sociale du pacte tontinier statutaire. Ainsi, la SCI conservera toujours deux associés distincts, même après le jeu de la clause d’accroissement, ce qui évite la réunion rétroactive en une seule main dès l’origine. Les praticiens peuvent également se tourner vers d’autres schémas alternatifs, tels que le démembrement croisé temporaire de parts sociales ou la vente d’immeuble en direct sous clause d’accroissement réelle, qui échappent aux contraintes de la pluralité d’associés inhérentes au droit des sociétés.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 avril 2026 sonne le glas de la tontine immobilière intégrale insérée dans les statuts de SCI. En jugeant qu’une telle clause, en ce qu’elle réunit rétroactivement toutes les parts de la société civile en une seule main dès sa constitution, viole de plein fouet l’exigence pluripersonnelle de l’article 1832 du code civil, la haute juridiction anéantit la sécurité juridique de nombreux montages patrimoniaux conclus entre concubins. Cette nullité absolue ouvre immédiatement la boîte de Pandore des revendications successorales des héritiers réservataires et des poursuites des créanciers sur l’immeuble familial désormais exposé en indivision. Face à ce péril doctrinal majeur, l’audit systématique des statuts de SCI contenant des clauses d’accroissement s’impose d’urgence afin de régulariser les rédactions non conformes ou d’adopter des stratégies d’évitement sécurisées.
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