Une fenêtre de toit apparaît un jour dans la pente du toit voisin, juste au-dessus de votre jardin ou de votre terrasse. L’aménagement des combles s’est banalisé, et avec lui la pose de Velux côté voisin. Le Code civil ne parle pas des fenêtres de toit : ses articles 675 à 680 règlent les vues et les jours, et ils ont été écrits pour des murs percés de fenêtres. Les juges les appliquent pourtant aux ouvertures en toiture, au cas par cas, en regardant ce que l’on voit réellement depuis la fenêtre.
Le résultat change d’une maison à l’autre. En juillet 2025, la cour d’appel d’Orléans a ordonné la suppression d’un Velux posé à moins de 90 centimètres de la limite, qui surplombait le jardin voisin. En décembre 2025, la même cour a refusé de supprimer un autre Velux, placé à 2,60 mètres du sol de la pièce, depuis lequel on ne voyait que le ciel. À Rennes, un simple tabouret a suffi à faire d’une fenêtre de toit une vue illicite ; au Mans, une fenêtre accessible seulement par une échelle n’en était pas une.
Cet article explique quand le Velux du voisin tombe sous les distances légales, comment elles se mesurent et dans quels cas il y échappe, puis comment obtenir sa suppression ou sa transformation, et comment poser le vôtre sans s’exposer à un procès. Il s’appuie sur les textes en vigueur au 26 septembre 2026 et sur des décisions lues dans leur texte intégral.
I. Le Velux du voisin est-il une vue interdite ?
Deux questions se succèdent. L’ouverture est-elle une vue, qui permet de regarder chez le voisin, ou un simple jour, qui ne laisse passer que la lumière ? Si c’est une vue, respecte-t-elle la distance légale, ou son propriétaire peut-il se prévaloir d’une exception ?
A. Vue ou jour : ce que l’on voit depuis la fenêtre compte plus que la pente du toit
L’article 678 du Code civil pose la règle : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage » (article 678 du Code civil). L’article 679 ajoute : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. » (article 679 du Code civil). La vue droite s’exerce dans l’axe de la fenêtre, face au fonds voisin ; la vue oblique oblige à tourner la tête ou à se pencher. Ces textes ne distinguent pas selon la forme de l’ouverture : une fenêtre de toit peut constituer une vue au même titre qu’une fenêtre de façade. Les fenêtres de façade, baies vitrées et terrasses obéissent aux mêmes articles, et notre article sur les distances à respecter pour une fenêtre ou une terrasse face au voisin les détaille.
Le Code civil tolère en revanche les jours, qui éclairent sans permettre de regarder. L’article 676 autorise le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui à y pratiquer « des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant », garnis d’« un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre » d’ouverture au plus (article 676 du Code civil). L’article 677 fixe leur hauteur : ils ne peuvent être établis « qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs » (article 677 du Code civil). Un Velux ordinaire, à verre clair et qui s’ouvre, ne remplit pas ces conditions. Il faut alors se demander s’il permet de voir.
Cette qualification appartient aux juges du fond. La cour d’appel d’Orléans le rappelle en ces termes : « la détermination du caractère des ouvertures est une question de fait qu’il appartient aux juges du fond de trancher souverainement ». Elle en déduit que les critères des jours « énoncés par les articles 676 et 677 du code civil ne sont qu’indicatifs » (CA Orléans, 29 décembre 2025, n° 23/01552). La Cour de cassation avait jugé en ce sens dès 1973, à propos d’une fenêtre située à 2,09 mètres au moins au-dessus du sol de la pièce, qualifiée de simple jour parce qu’elle était placée trop haut pour que l’on aperçoive le fonds voisin (Cass. 3e civ., 17 décembre 1973, n° 72-13.809).
Pour les fenêtres de toit, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait retenu des vues droites après avoir relevé que « la vue à partir de ce velux était possible dans la mesure où il serait fait usage d’une échelle ou d’un escabeau », que cette vue « n’était pas limitée au pied du mur séparant les deux propriétés et que les deux immeubles se faisaient face » (Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-19.179). L’usage d’une échelle n’exclut donc pas, à lui seul, la vue, dès lors que l’axe du regard atteint le fonds voisin.
Les juridictions du fond suivent cette ligne. À Grenoble, le propriétaire soutenait que ses deux Velux étaient de simples puits de lumière, accessibles seulement avec une échelle, posés sur un toit en pente à plus de trois mètres de hauteur. Le tribunal a répondu : « Le fait qu’il faille utiliser une échelle et que le toit soit penché est inopérant. » Il a ajouté : « Il importe peu que ladite vue nécessite de se hisser ou de se pencher », le voisin n’ayant pas à tolérer « un regard direct sur ses espaces privatifs d’agrément » (TJ Grenoble, 5 juin 2025, n° 23/05664). Les fenêtres, en verre transparent et ouvrantes, se trouvaient à 1,13 mètre de la terrasse voisine.
La cour d’appel de Rennes a appliqué le même raisonnement à un Velux dont le bas du vitrage se trouvait à environ deux mètres du plancher. Debout dans la chambre, l’huissier ne voyait que la souche de cheminée et le faîtage de la maison voisine ; monté sur un tabouret, il découvrait le jardin. La cour a tranché : « Ici, un simple tabouret suffit, sans danger, à pratiquer une vue sur le fonds voisin. » (CA Rennes, 9 septembre 2025, n° 22/05711). À Caen, où le bas des fenêtres de toit se trouvait à 130 centimètres du plancher, l’huissier avait vérifié qu’« un homme en position debout juste derrière les fenêtres de toit est en mesure de voir ce qui se passe sur la propriété voisine », en l’occurrence la cour de récréation d’un établissement scolaire (CA Caen, 4 février 2025, n° 22/01344).
À l’inverse, une fenêtre de toit qui ne laisse voir que le ciel n’est pas une vue. La cour d’appel d’Orléans a refusé de supprimer un Velux situé à 2,60 mètres du sol, « l’ouverture, d’ailleurs automatisée, ne permettant de voir que le ciel » (CA Orléans, 29 décembre 2025, n° 23/01552). Le tribunal judiciaire du Mans a statué de même pour une fenêtre située à 2,28 mètres du plancher d’une pièce mansardée. Même si l’on pouvait l’atteindre au moyen d’une échelle, « cette accessibilité et la vue qui en découle ne caractérise pas une vue directe ou indirecte dans des conditions normales d’utilisation » (TJ Le Mans, 18 décembre 2025, n° 25/01283).
La solution est la même lorsque la fenêtre ne donne que sur un toit sans ouverture. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié, que les conditions de distance « sont inapplicables aux vues qui ne donnent que sur un toit dépourvu d’ouvertures » (Cass. 3e civ., 29 avril 1986, n° 85-10.150). Le tribunal judiciaire de Saint-Malo l’a appliqué en août 2026 à un Velux placé à 1,84 mètre du plancher, qui donnait « sur un bout de toiture du garage sans fenêtre » des voisins et sur le ciel (TJ Saint-Malo, 17 août 2026, n° 24/01680). La Cour de cassation laisse d’ailleurs aux juges le soin de dire si des Velux sont de simples jours : elle a approuvé une cour d’appel qui avait « retenu souverainement que les Velux pratiqués dans la couverture de l’immeuble de M. X… constituaient des jours » (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-14.908).
Aucune hauteur ne met donc à l’abri par elle-même. Des fenêtres placées à 2,28 mètres ou 2,60 mètres ont échappé à la qualification de vue parce qu’on n’y voyait que le ciel, alors qu’à Rennes une fenêtre à environ deux mètres est devenue une vue parce qu’un tabouret suffisait. Les juges combinent la hauteur du bas du châssis au-dessus du plancher, l’inclinaison du toit, la possibilité d’atteindre la fenêtre sans danger, ce qu’elle permet de voir, le caractère ouvrant et la transparence du vitrage. Le tribunal judiciaire de Versailles résume ce faisceau : constituent des vues les ouvertures qui peuvent s’ouvrir, « laisser passer l’air, et permettre d’apercevoir le fonds voisin même de manière partielle sans effort particulier de manière constante et normale » (TJ Versailles, 28 novembre 2024, n° 22/03705). On lit parfois qu’un Velux posé sur une pente de trente degrés échapperait par nature aux règles de vue. Aucune des décisions lues ne pose une telle règle, et le jugement de Grenoble, qui a jugé la pente inopérante, montre le contraire.
B. 1,90 mètre, 60 centimètres : comment se mesure la distance, et quand le Velux y échappe
Une fois la vue établie, il faut mesurer. L’article 680 prévoit que la distance « se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait » jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (article 680 du Code civil). Une fenêtre de toit n’est pas percée dans un mur ; les décisions lues mesurent donc depuis le bord de la fenêtre, le plus souvent son bord bas, jusqu’à la limite. Le tribunal judiciaire de Quimper l’écrit ainsi : « La distance se calcule depuis le bas de la fenêtre jusqu’à la limite séparative des fonds. » (TJ Quimper, 23 mars 2026, n° 25/00240). Pour un Velux créé lors d’une rénovation, la cour d’appel de Rennes a relevé que « le bord extérieur se trouve à une distance de 0,91 m de la limite de propriété », soit moins que les 1,90 mètre requis (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216).
La mesure doit partir de la vraie limite. Dans l’affaire jugée à Orléans en juillet 2025, les voisins, déboutés en première instance, soutenaient que le constat retenu par le tribunal avait mesuré la distance depuis une clôture qui ne correspondait pas à la limite des propriétés. En appel, un second constat du même commissaire de justice a établi que la fenêtre de toit était « posée à moins de 90 centimètres du mur de la maison matérialisant la limite séparative de deux fonds », ce qui a conduit à sa suppression (CA Orléans, 23 juillet 2025, n° 22/02713). Lorsque la limite elle-même est discutée, mieux vaut la fixer avant de plaider sur une mesure incertaine ; notre article sur le bornage amiable ou judiciaire décrit la procédure.
La distance exigée dépend ensuite de l’orientation de la vue : 1,90 mètre face au fonds voisin, 60 centimètres pour une vue de côté. La Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait ordonné de transformer trois Velux en jours au motif qu’ils méconnaissaient l’article 679, alors que la cour d’appel avait elle-même constaté que « les vélux du toit sont situés à 85 centimètres de la limite séparative ». Une vue oblique à 85 centimètres respecte les 60 centimètres légaux, et les juges n’avaient pas tiré les conséquences de leurs propres constatations (Cass. 3e civ., 27 mai 2008, n° 07-14.881). À l’inverse, lorsque la vue est droite, peu importe que la fenêtre respecte la distance des vues obliques : la cour d’appel de Rennes l’a rappelé en ordonnant la suppression du Velux situé à 0,91 mètre de la limite (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216).
L’article 678 prévoit une exception : la distance n’est pas due lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est « déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » (article 678 du Code civil). Elle reste étroite. Dans l’affaire rennaise d’octobre 2025, le propriétaire du Velux invoquait un droit de passage consenti pour le seul relevé d’un compteur d’eau. La cour a relevé que ce passage ne recoupait pas l’assiette de la vue et qu’il n’empêchait pas, « nonobstant l’exiguïté des lieux, l’édification d’une petite construction de type abri de jardin » ; l’exception a été écartée (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216).
Si l’ouverture est percée non dans le toit mais dans un mur mitoyen, par exemple un pignon commun aux deux maisons, la règle est plus stricte : « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. » (article 675 du Code civil). La Cour de cassation exige un consentement réel. Avoir été associé aux travaux et ne pas s’y être opposé ne suffit pas, et la cour d’appel qui s’en contente statue « par des motifs impropres à caractériser le consentement du voisin propriétaire du mur mitoyen à la mise en oeuvre des ouvrages » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598).
Le Velux échappe enfin aux distances lorsque son propriétaire dispose d’une servitude de vue. L’article 690 dispose : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. » (article 690 du Code civil). Le titre peut être un accord écrit du voisin ou une clause d’un acte de vente ; il a tout intérêt à décrire l’ouverture avec précision, emplacement, dimensions et type de vitrage compris. La possession trentenaire est la situation la plus fréquente. La cour d’appel de Colmar la définit ainsi : « Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit. » Elle a admis la prescription pour des Velux présents depuis au moins 1968, attestations à l’appui (CA Colmar, 6 janvier 2025, n° 23/03857).
Encore faut-il dater la vue. La Cour de cassation a censuré en 2025 un arrêt qui avait admis la prescription sans constater « qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue » ni préciser le point de départ du délai (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 24-11.598). Un ancien châssis translucide, qui éclairait sans laisser voir, ne fait donc pas en principe courir la possession d’une vue : c’est à partir du vitrage clair qu’elle peut commencer. Dans le même sens, une ouverture qui ne donne que sur le toit voisin n’implique, selon la Cour de cassation, « aucune possession utile pour prescrire » (Cass. 3e civ., 29 avril 1986, n° 85-10.150).
L’acquéreur du fonds voisin n’est pas lié par ce qu’il a trouvé en achetant. Pour la cour d’appel de Rennes, il « n’a pas pour autant accepté ipso facto les situations illicites pouvant le grever » : un Velux posé en 1993 n’était pas prescrit lorsque l’action a été engagée en décembre 2021 (CA Rennes, 9 septembre 2025, n° 22/05711). Inversement, lorsque l’ouverture existe depuis plus de trente ans, l’action en suppression échoue. La Cour de cassation l’a admis pour une fenêtre prévue aux plans d’une maison construite en 1964, la cour d’appel ayant relevé qu’« il n’était pas démontré que ces fenêtre et terrasse auraient été créées postérieurement à la construction de la maison », d’où elle avait « déduit à juste titre que l’action en suppression de ces fenêtre et terrasse était prescrite » (Cass. 3e civ., 28 janvier 2004, n° 02-18.230).
Une vue prescrite ne s’agrandit pas. L’article 702 interdit au titulaire d’une servitude de faire, « ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » (article 702 du Code civil). La cour d’appel de Rennes en a déduit que « le principe de fixité des servitudes proscrit toute aggravation de la condition du fonds servant, sans distinguer l’importance de celle-ci », et a ordonné de ramener une fenêtre agrandie à ses dimensions d’origine (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216). La cour d’appel de Colmar a jugé que la propriétaire qui avait supprimé ses anciens Velux pour ouvrir d’autres fenêtres ne pouvait plus « revendiquer le bénéfice de la servitude qui s’attachait aux fenêtres et Velux tels qu’ils existaient antérieurement aux travaux qu’elle a entrepris » (CA Colmar, 6 janvier 2025, n° 23/03857). Agrandir un vieux Velux expose donc au grief d’aggravation, et le déplacer fait perdre la protection attachée à l’ancienne ouverture.
Reste une confusion fréquente, celle de l’autorisation d’urbanisme. Une fenêtre de toit est souvent posée après une déclaration préalable ou un permis de construire, mais ces autorisations ne règlent pas les rapports entre voisins. L’article A. 424-8 du code de l’urbanisme, qui fixe les mentions de l’arrêté accordant un permis, l’énonce : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers » ; il ajoute : « Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. » (article A. 424-8 du code de l’urbanisme). Les décisions lues le confirment. Le permis obtenu en 2016 à Grenoble, la déclaration acceptée en 2023 à Quimper ou celle de 2008 à Rennes n’ont pas empêché l’examen des distances, et la cour d’appel de Caen a confirmé la suppression « sans qu’il y ait lieu d’évoquer la question de la régularité de ces ouvertures au regard d’une éventuelle autorisation résultant du permis de construire » (CA Caen, 4 février 2025, n° 22/01344). Contester l’autorisation elle-même relève d’un autre contentieux, devant le juge administratif, que nous abordons dans un article sur la déclaration préalable du voisin que la mairie n’a pas refusée.
II. Comment faire supprimer ou modifier le Velux, et comment sécuriser le vôtre
Celui qui subit la vue doit la prouver, puis choisir entre la voie amiable, le référé et le procès au fond. Celui qui possède la fenêtre a intérêt à proposer tôt une mise en conformité durable, car les juges distinguent nettement les solutions pérennes des arrangements provisoires.
A. Prouver la vue et choisir la bonne voie : constat mesuré, conciliation, référé ou procès
La preuve incombe à celui qui demande la suppression. La Cour de cassation l’a jugé à propos de Velux qualifiés de jours dont le voisin demandait le rehaussement : « il appartenait à celui-ci de rapporter la preuve ou un début de commencement de preuve de ce qu’ils seraient situés à une hauteur inférieure à celle légalement fixée », et le juge n’était pas tenu d’ordonner une expertise (Cass. 3e civ., 4 mai 2010, n° 09-14.908). La cour d’appel d’Orléans a écarté en décembre 2025 la contestation des mesures de l’huissier en relevant que les demandeurs « n’ont jamais sollicité la désignation d’un expert qui aurait pu se rendre sur place » (CA Orléans, 29 décembre 2025, n° 23/01552).
Le constat du commissaire de justice est la pièce de départ, à condition qu’il mesure. Pris depuis le jardin, il ne dit rien de la hauteur de la fenêtre au-dessus du plancher, qui est souvent la question décisive. La cour d’appel de Rennes a jugé insuffisant un constat fait à l’œil nu et « depuis l’extérieur, ce qui ne peut suffire à établir une telle preuve » ; elle a écarté pour la même raison l’attestation d’un couvreur qui n’avait fait aucune mesure à l’intérieur (CA Rennes, 9 septembre 2025, n° 22/05711). À Quimper, le constat des voisins ne contenait aucune mesure, le commissaire de justice ne s’étant pas rendu chez le propriétaire du Velux et ne lui ayant pas demandé l’autorisation d’entrer (TJ Quimper, 23 mars 2026, n° 25/00240). Notre article sur le constat de commissaire de justice contre un voisin précise son coût et le bon moment pour le faire établir.
Une expertise amiable ne suffit pas à elle seule. La chambre mixte de la Cour de cassation juge que, « si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties » (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). En matière de fenêtres de toit, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait ordonné l’occultation de trois Velux en se fondant « sur la seule affirmation de cette expertise » amiable, qui annonçait moins de soixante centimètres, sans répondre aux conclusions invoquant un constat d’huissier qui mesurait quatre-vingt-dix centimètres (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16-20.755). À Saint-Malo, le tribunal a posé la même limite à propos d’un rapport établi sans accès à la pièce : « Ce rapport d’expertise, non contradictoire, ne peut à lui seul permettre d’affirmer que la fenêtre doit être qualifiée de vue et non de jour de souffrance. » Il a tranché au vu des autres pièces, notamment des photographies (TJ Saint-Malo, 17 août 2026, n° 24/01680).
Faute de pouvoir entrer chez le voisin, la voie la plus sûre est souvent l’expertise judiciaire avant procès. L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Lorsque la mesure porte sur un immeuble, « la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente » (article 145 du code de procédure civile). À Angers, le juge des référés avait ainsi confié à un expert la mission de dire si les Velux permettaient une vue sur le jardin voisin, d’en décrire l’étendue et de préciser les travaux utiles, avec une provision de 3 000 euros à consigner par les demandeurs ; faute de consignation, l’expertise n’a jamais commencé (CA Angers, 13 mai 2025, n° 23/01210).
Avant le tribunal, la démarche amiable est utile et souvent obligatoire. Une mise en demeure précise, photographies et mesures à l’appui, ouvre la discussion ; notre article sur la mise en demeure d’un voisin en décrit le contenu. L’article 750-1 du code de procédure civile impose, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative « lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage » (article 750-1 du code de procédure civile). L’article R. 211-3-4 vise le bornage ; l’article R. 211-3-8 vise les distances de plantation et l’élagage, les ouvrages de l’article 674 du Code civil, le curage des fossés et canaux, certaines servitudes du code rural, les servitudes d’écoulement des eaux des articles 640 et 641 et celles des associations syndicales (article R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire). Les vues n’y figurent pas. Une action fondée sur les seules distances des articles 678 et 679 n’entre donc pas, en elle-même, dans ce champ ; elle y entre dès qu’elle invoque aussi un trouble anormal de voisinage ou se réduit à une demande d’argent de 5 000 euros au plus.
Dans les faits, la tentative amiable a presque toujours été faite dans les affaires lues : constat de non-conciliation à Quimper, conciliation échouée en 2022 à Saint-Malo, injonction de rencontrer un médiateur délivrée en appel à Orléans. Elle peut aboutir. À Orléans, un constat d’accord établi à l’issue d’une conciliation en juin 2021, puis homologué par le juge, prévoyait le remplacement des parties mobiles de trois Velux par du verre opaque (TJ Orléans, 27 juin 2025, n° 24/04162). Même une fois le procès engagé, un accord reste possible, notamment lors d’une audience de règlement amiable.
Le référé permet d’aller vite, à condition que l’irrégularité soit évidente. L’article 835 permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). La cour d’appel d’Angers rappelle que « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. » Elle a pourtant refusé d’ordonner l’occultation de deux Velux, le constat ayant été dressé en cours de travaux et sans relevé des distances, ce qui « empêche de conclure avec l’évidence requise en référé, à l’existence de vues irrégulières au sens des articles précités » (CA Angers, 13 mai 2025, n° 23/01210). Un Velux mesuré à quelques dizaines de centimètres de la limite pourrait répondre à cette définition, mais aucune des décisions lues n’a ordonné la suppression d’une fenêtre de toit en référé. Le procès au fond, devant le tribunal judiciaire, reste la voie habituelle.
L’action vise le propriétaire actuel de la fenêtre, même s’il ne l’a pas posée. À Nîmes, en août 2026, le nouvel acquéreur d’une maison a été condamné sous astreinte à supprimer deux ouvertures irrégulières qu’il disait avoir trouvées en achetant, le tribunal relevant que « son moyen tiré de l’antériorité des percées dénoncées est donc sans incidence », mais il n’a pas été condamné à des dommages et intérêts, faute de preuve qu’il les eût créées et faute de préjudice démontré (TJ Nîmes, 24 août 2026, n° 23/05907). Si la fenêtre de toit se trouve dans un immeuble en copropriété, il faut lire le règlement de copropriété : lorsqu’elle est une partie privative, l’action doit viser le copropriétaire et non le syndicat. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt publié, retenant que, « les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l’action ne pouvait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-13.373).
B. Ce que le juge ordonne, et les mises en conformité qui tiennent
Lorsque la vue irrégulière est établie, le juge ordonne soit la suppression de la fenêtre, soit sa transformation en jour. Le tribunal judiciaire de Grenoble a imposé de remplacer deux Velux par « des ouvertures non ouvrantes, en verre opaque ou translucide ne permettant pas la visibilité » sur la propriété voisine, dans un délai de six mois, sous astreinte de 40 euros par jour de retard, fixée dans les motifs, courant pendant vingt-quatre mois au plus (TJ Grenoble, 5 juin 2025, n° 23/05664). La cour d’appel d’Orléans a ordonné la suppression pure et simple, sous astreinte de 50 euros par jour passé un délai de deux mois, parce que les propriétaires « n’ont pas proposé de solution permettant le respect des prescriptions légales » malgré la durée de la procédure (CA Orléans, 23 juillet 2025, n° 22/02713).
L’astreinte accompagne presque toujours ces condamnations. L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Les montants relevés vont de 40 à 100 euros par jour de retard, après un délai d’exécution de deux à six mois : 80 euros pendant six mois à Caen (CA Caen, 4 février 2025, n° 22/01344), 50 euros pendant trois mois à Rennes en septembre 2025 (CA Rennes, 9 septembre 2025, n° 22/05711), 100 euros pendant quatre mois à Rennes en octobre 2025, où les travaux de suppression avaient été chiffrés par l’expert à 1 700 euros hors taxes (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216).
Les dommages et intérêts, en revanche, sont rarement accordés. La vue irrégulière se sanctionne par sa suppression ; l’indemnité suppose un préjudice démontré. À Orléans, 20 000 euros ont été refusés, car « les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir la réalité des préjudices invoqués » (CA Orléans, 23 juillet 2025, n° 22/02713). À Grenoble, la perte de valeur de 24 000 euros a été écartée parce que les travaux ordonnés « permettront de remettre les parties dans la situation initiale », et le préjudice d’intimité de 5 000 euros faute de pièces (TJ Grenoble, 5 juin 2025, n° 23/05664). À Rennes, l’atteinte à l’intimité n’a pas été retenue, la vue illicite supposant de monter sur un tabouret et la cour relevant « qu’il ne s’agit jamais que d’une vue extrêmement partielle sur un jardin » (CA Rennes, 9 septembre 2025, n° 22/05711).
Les frais de procédure pèsent davantage. Les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile atteignent 4 000 euros en appel à Orléans et à Caen, 3 000 euros à Rennes, 2 000 euros à Grenoble. Le demandeur qui échoue paie à son tour : 3 000 euros au Mans (TJ Le Mans, 18 décembre 2025, n° 25/01283), 3 000 euros à Orléans en décembre 2025 (CA Orléans, 29 décembre 2025, n° 23/01552), 2 500 euros à Saint-Malo (TJ Saint-Malo, 17 août 2026, n° 24/01680). Une action engagée sans mesure fiable coûte donc plus qu’elle ne rapporte.
Il faut aussi écarter la tentation de boucher soi-même la fenêtre du voisin. À Saint-Malo, le voisin gêné avait vissé depuis sa propriété la fenêtre de salle de bains de sa voisine, avant toute conciliation. Le tribunal y a vu une atteinte à la propriété de celle-ci ; il a interdit toute nouvelle obstruction sous astreinte de 250 euros par infraction constatée et alloué 250 euros au titre du préjudice moral (TJ Saint-Malo, 17 août 2026, n° 24/01680).
Pour celui qui possède le Velux, la meilleure défense est une mise en conformité solide et prouvée. La distance d’abord : à Quimper, le propriétaire a fait reprendre ses fenêtres de toit en cours d’instance pour porter la distance à 1,95 mètre, alors que le plan de son architecte annonçait à tort 1,91 mètre pour une distance réelle de 1,83 mètre. La demande a été rejetée, mais chacun a gardé ses frais, la régularisation n’étant intervenue que six jours avant la dernière audience (TJ Quimper, 23 mars 2026, n° 25/00240). La hauteur ensuite : une fenêtre placée assez haut pour ne montrer que le ciel, comme à Orléans en décembre 2025 ou au Mans, n’est pas une vue. La transformation durable enfin : à Versailles, la facture produite décrivait la « mise en place d’une vis traversant le dormant et l’ouvrant, pour bloquer l’ouverture du Velux », posée par l’extérieur après dépose des tuiles, avec un vitrage granité. Le tribunal a relevé que les propriétaires « ne sont plus en mesure de retirer aisément la vis bloquant l’ouverture » et a rejeté la demande de suppression (TJ Versailles, 28 novembre 2024, n° 22/03705).
Les solutions provisoires échouent. Un film opacifiant ou une plaque de plexiglas fixée par des baguettes ne vaut pas un verre opaque. À Orléans, le tribunal a exigé l’exécution de l’accord homologué, « par la mise en place d’un verre opaque en lieu et place de la partie mobile des 3 Vélux », sous astreinte de 50 euros par jour, parce que le plexiglas et les baguettes pouvaient être retirés (TJ Orléans, 27 juin 2025, n° 24/04162). À Caen, la cour a refusé un vitrage opaque limité à une hauteur de 1,80 mètre, puis un vitrage entièrement opaque proposé sans devis, qui n’apportait pas « suffisamment de garanties pour assurer le caractère définitif de la suppression des vues irrégulières » ; pour une fenêtre voisine bloquée par de simples vis, elle a ajouté que cette fermeture « ne permet pas plus de s’assurer du caractère pérenne de la solution » (CA Caen, 4 février 2025, n° 22/01344). À Rennes, des cornières ont été écartées, « s’agissant d’un dispositif amovible qui ne permet donc pas une cessation pérenne de l’aggravation de la servitude » (CA Rennes, 28 octobre 2025, n° 22/06216).
Le propriétaire qui juge la suppression excessive doit le démontrer. À Caen, la suppression des trois fenêtres de toit n’a pas été jugée disproportionnée, le propriétaire ne justifiant pas, selon la cour, « d’une impossibilité technique de réaliser des ouvertures conformes aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil » (CA Caen, 4 février 2025, n° 22/01344). Le jugement de Versailles montre aussi qu’une décision ancienne ne dispense pas de prouver la situation actuelle : des condamnations à poser des panneaux fixes et translucides avaient été prononcées en 1979 puis en 2011, mais la voisine devait établir en 2024 que la vue persistait, les juges rappelant qu’ils n’étaient pas juge de l’exécution de ces décisions (TJ Versailles, 28 novembre 2024, n° 22/03705). Proposer tôt, devis à l’appui, une solution conforme et définitive reste le moyen le plus sûr d’éviter la suppression et les frais.
Avant de poser une fenêtre de toit côté voisin, quelques vérifications évitent le litige. Il faut mesurer, depuis le bord bas de la future fenêtre, la distance jusqu’à la limite réelle, et faire borner si elle est incertaine. Il faut ensuite se demander si la vue sera droite ou oblique, puis estimer depuis la pièce ce que l’on verra debout et sur un tabouret. À défaut de distance suffisante, reste à prévoir un châssis fixe à verre opaque placé haut, ou à obtenir l’accord écrit du voisin, précis sur l’emplacement, les dimensions et le vitrage. L’éventuelle autorisation d’urbanisme ne règle pas ces questions. Pour un Velux ancien, il est prudent de conserver les preuves de sa date et de son vitrage d’origine, photographies, factures ou actes : ce sont elles qui permettront, le cas échéant, d’invoquer la prescription trentenaire. Celui qui reçoit une réclamation trouvera d’autres repères dans notre article sur le voisin qui vous accuse de trouble anormal de voisinage.
Conclusion
Un Velux n’est ni interdit ni libre par nature. Il devient une vue soumise à 1,90 mètre de distance, ou à 60 centimètres pour une vue de côté, dès qu’il permet de regarder chez le voisin dans des conditions normales, fût-ce en montant sur un tabouret. Il reste un simple jour lorsqu’il est placé si haut, ou orienté de telle façon, qu’il ne montre que le ciel ou un toit sans ouverture. La pente du toit, le permis de construire ou la déclaration préalable ne changent rien à cette analyse.
Pour le voisin gêné, tout repose sur la mesure : un constat pris de l’intérieur ou une expertise, une limite de propriété certaine, puis la conciliation et, si besoin, le tribunal, qui ordonne la suppression ou la transformation sous astreinte, rarement des dommages et intérêts. Pour le propriétaire de la fenêtre, une régularisation durable et documentée, distance respectée ou châssis fixe à verre opaque, vaut mieux qu’un film ou une vis. Trente ans de vue paisible et datée protègent l’ouverture, à condition de ne pas l’agrandir ni la déplacer. Le cabinet intervient dans le contentieux du voisinage et des servitudes, qu’il s’agisse de constituer la preuve, de préparer la conciliation ou de conduire la procédure.
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