Le 23 septembre 2026, les copropriétaires de la tour Montparnasse ont rejeté à 76 % la résolution qui devait lancer la rénovation du plus haut gratte-ciel de Paris par la signature d’un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade, selon un copropriétaire présent à l’assemblée générale et interrogé par l’AFP, cité par actu.fr Paris le 23 septembre 2026. Dix ans après le lancement du projet en 2015, le chantier estimé à plus de 800 millions d’euros tombe à l’eau, et le permis de construire accordé expire fin novembre 2026. Dans la foulée, Google France s’est emballé : la tendance « tour montparnasse » dépasse les 10 000 recherches avec une croissance de 1 000 %, et les internautes tapent « tour montparnasse renovation », « tour montparnasse travaux » et « tour montparnasse projet ». Derrière ces requêtes se cache une question très concrète pour des milliers de copropriétaires parisiens et franciliens : quand un immeuble contient de l’amiante, qui doit payer le désamiantage, comment le faire voter en assemblée générale, et que faire quand l’assemblée dit non ? Cet article répond à ces trois questions. Le contexte du vote et ses conséquences sur le permis sont racontés en détail dans notre analyse du rejet de la rénovation à 800 millions : copropriété, permis expiré et recours ; ici, place au mécanisme qui bloque tant de copropriétés : le chantier d’amiante.
Première partie : le repérage obligatoire, le dossier de repérage amiante (DTA) et le vote du désamiantage en assemblée générale, avec la répartition du coût. Seconde partie : les recours quand l’assemblée refuse les travaux, et la situation de l’acquéreur d’un lot quand l’amiante n’a pas été traitée.
I. Tour Montparnasse travaux : pourquoi le désamiantage exige un repérage, un vote et un financement verrouillés
A. « Qui doit chercher l’amiante dans la copropriété » : le repérage obligatoire et le dossier de repérage à tenir à jour
Avant tout vote, il faut savoir où se trouve l’amiante. La loi vise large : les règles du repérage s’appliquent, « sauf disposition contraire, aux immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 », aux termes de l’article R. 1334-14 du code de la santé publique. Une tour parisienne livrée au début des années 1970 entre donc de plein droit dans le champ du repérage, et le marché de « désamiantage » rejeté le 23 septembre 2026 le confirme : l’amiante est bien présente dans l’immeuble.
Pour les parties communes d’un immeuble collectif d’habitation, la règle est posée par l’article R. 1334-17 du code de la santé publique : « Les propriétaires des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante. » Pour une tour de bureaux comme Montparnasse, c’est l’article R. 1334-18 du même code qui joue, puisqu’il vise « Les propriétaires des immeubles bâtis autres que ceux mentionnés aux articles R. 1334-15 à R. 1334-17 », lesquels « y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante ». Autrement dit, que l’immeuble soit d’habitation ou de bureaux, le syndicat des copropriétaires ne peut pas voter un chantier à l’aveugle : il doit d’abord disposer d’un repérage des matériaux des listes A et B.
Ce repérage n’est pas une formalité. Pour la liste A, la mission consiste à rechercher la présence des matériaux accessibles sans travaux destructifs, à les identifier, à les localiser et à évaluer leur état de conservation ; si un doute persiste, des prélèvements sont analysés, puis un rapport de repérage est remis au propriétaire contre accusé de réception. En fonction de l’état de conservation, le rapport préconise soit une évaluation périodique, soit une mesure d’empoussièrement dans l’air, soit des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante. Et quand l’air est chargé au-delà de cinq fibres par litre, le propriétaire doit faire procéder à des travaux de confinement ou de retrait, qui « sont achevés dans un délai de trente-six mois à compter de la date à laquelle sont remis au propriétaire le rapport de repérage ou les résultats des mesures d’empoussièrement ou de la dernière évaluation de l’état de conservation », selon l’article R. 1334-29 du code de la santé publique. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires doivent maintenir l’exposition « au niveau le plus bas possible, et, dans tous les cas, à un niveau d’empoussièrement inférieur à cinq fibres par litre ». Un vote qui renvoie le désamiantage aux calendes grecques n’efface donc pas ce délai de trente-six mois : il court dès la remise du rapport.
Le second verrou se situe côté travailleurs du chantier. L’article L. 4412-2 du code du travail impose que « le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire d’immeubles par nature ou par destination, d’équipements, de matériels ou d’articles y font rechercher la présence d’amiante préalablement à toute opération comportant des risques d’exposition des travailleurs à l’amiante », et précise que « Ce document est joint aux documents de la consultation remis aux entreprises candidates ou transmis aux entreprises envisageant de réaliser l’opération ». En copropriété, le syndicat, maître d’ouvrage du chantier des parties communes, doit donc faire réaliser cette recherche avant de consulter les entreprises de désamiantage. L’article R. 4412-97 du code du travail le redit : « Le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire d’immeubles par nature ou par destination, d’équipements, de matériels ou d’articles qui décide d’une opération comportant des risques d’exposition des travailleurs à l’amiante fait réaliser la recherche d’amiante mentionnée à l’article L. 4412-2 ». Sans ce document, aucune entreprise sérieuse et certifiée ne peut chiffrer le retrait, et le plan de démolition, de retrait ou d’encapsulage exigé avant travaux ne peut pas être établi. C’est l’une des raisons pour lesquelles un marché de désamiantage se prépare des mois à l’avance, avec un dossier de repérage amiante des parties communes (DTA) tenu à jour, et pourquoi son rejet en assemblée générale fait perdre non seulement un vote, mais toute une année de préparation.
La jurisprudence parisienne illustre ce que coûte un dossier amiante mal tenu. Dans un arrêt du 14 décembre 2022, la cour d’appel de Versailles a examiné le cas d’une copropriété qui avait fait réaliser en 2008 un diagnostic amiante de ses parties communes, puis en 2012 une évaluation de l’état de conservation, laquelle avait conduit l’assemblée générale du 26 juin 2012 à voter le désamiantage du sas du parking du deuxième sous-sol (CA Versailles, 3e chambre, 14 décembre 2022, n° 20/03644). L’acquéreur de trois lots, dont une réserve, avait reçu un diagnostic des parties privatives ne signalant de l’amiante que sur une gaine au plafond avec une note de 1 sur 3, alors qu’un rapport de mise à jour du dossier de repérage amiante (DTA) des parties communes, antérieur à la vente, fixait la dangerosité à 2 sur 3 et interdisait tout stockage près des gaines. Le devis de désamiantage dépassait 36 000 euros pour trois semaines de travaux. L’acquéreur a tout de même été débouté de l’ensemble de ses demandes, la cour confirmant le jugement et retenant notamment, pour le notaire, que ne pas avoir transmis les procès-verbaux d’assemblée générale « ne saurait constituer une faute du notaire dans la mesure où ce n’était pas une obligation lors de la signature de la promesse de vente du 29 janvier 2014 ». La leçon pour les copropriétaires parisiens est double : un rapport de mise à jour du dossier de repérage amiante (DTA) non communiqué peut vicier toute une vente, et c’est au stade du vote des travaux, bien avant la cession des lots, que le dossier doit être complet et transmis.
B. « Comment faire voter un désamiantage en AG » : la majorité applicable et le financement par les copropriétaires
Le désamiantage des parties communes relève en principe de la majorité simple : l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi », et range parmi les décisions prises à cette majorité « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants » ainsi que « Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ». Un retrait d’amiante prescrit par un rapport de repérage, avec un délai réglementaire de trente-six mois, entre dans ces deux cases : conservation de l’immeuble et santé des occupants. Concrètement, dans une copropriété parisienne ordinaire, le syndic peut donc faire voter le désamiantage à la majorité des voix exprimées, ce qui change tout par rapport aux grands projets de transformation.
La difficulté commence quand le chantier dépasse le retrait pour devenir une transformation. Dès que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au-delà de la conservation, l’article 25 de la même loi exige que les décisions « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires », c’est-à-dire la majorité absolue de l’ensemble des voix du syndicat, présents ou non. Et quand l’opération touche aux actes de disposition, au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble, l’article 26 impose la double majorité : « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». Le cas Montparnasse illustre la gradation : un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade adossé à une métamorphose en tour vitrée avec hôtel et serre agricole ne se vote pas comme un simple retrait d’amiante ; avec 76 % de voix contre, relevées par l’AFP, la résolution n’a réuni qu’une minorité faible, et aucune règle de majorité n’aurait pu la sauver. Pour un copropriétaire parisien, la leçon pratique est de scinder les résolutions : faire voter d’abord le désamiantage et le curage nécessaires à la santé et à la conservation à la majorité de l’article 24, puis, séparément, les travaux d’embellissement ou de transformation à la majorité renforcée qu’ils appellent. Le nouveau conseil syndical de la tour, qui veut faire voter curage et désamiantage pour ne pas laisser la tour vide, suit exactement cette logique de découpage.
Qui paie ? Le principe reste la répartition entre copropriétaires selon les tantièmes et le règlement de copropriété, mais deux mécanismes récents sécurisent le financement. D’abord, l’article 14-2 de la loi de 1965 impose, passé quinze ans après la réception des travaux, un projet de plan pluriannuel de travaux comprenant « La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre », avec estimation du coût, hiérarchisation et échéancier sur dix ans. Un désamiantage y figure naturellement en tête de liste. Ensuite, l’article 14-2-1 oblige le syndicat, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, à constituer un fonds de travaux, car « Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux » et « Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire ». L’assemblée peut ensuite, « par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses » visées, dont les travaux de sauvegarde, de santé et de sécurité. Pour les copropriétaires, cela signifie que le désamiantage peut être provisionné année après année au lieu d’être appelé en une fois, à condition que le plan pluriannuel l’ait programmé et que le fonds ait été alimenté. À Paris et en Île-de-France, où les ravalements avec désamiantage dépassent vite plusieurs centaines de milliers d’euros, vérifier l’existence et le niveau du fonds de travaux avant l’assemblée générale est le premier réflexe : c’est ce qui distingue un appel de fonds brutal d’un chantier financé.
II. Tour Montparnasse rénovation : que faire quand l’assemblée refuse le chantier d’amiante
A. « Comment contester un refus de travaux en AG » : le délai de deux mois et son point de départ piégé
Quand l’assemblée dit non, comme le 23 septembre 2026 à Montparnasse, les minoritaires favorables aux travaux disposent d’une voie de recours strictement encadrée. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », et ajoute que « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ». Le même article suspend l’exécution des travaux votés : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois ». Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, ou défaillants, ceux qui n’étaient ni présents ni représentés, peuvent agir ; celui qui a voté pour puis changé d’avis est irrecevable.
Le point de départ du délai vient d’être précisé par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2026 qui concerne directement les copropriétaires : selon la troisième chambre civile, pourvoi n° 24-18.842, « Selon l’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 précité pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants », et « Aux termes de l’article 64, alinéa 1er, de ce décret, […] toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. » La Cour tranche : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » En pratique, un copropriétaire parisien qui laisse dormir l’avis de passage dans sa boîte aux lettres ne gagne aucun jour : le délai de deux mois court dès le lendemain de la présentation du recommandé, retiré ou non. Et passé ce délai, la déchéance est automatique : l’action est irrecevable, même si la résolution était contestable sur le fond.
Contester utilement suppose donc trois réflexes immédiats après une assemblée qui refuse les travaux. D’abord, surveiller la notification du procès-verbal par le syndic et conserver l’enveloppe avec la date de première présentation. Ensuite, faire assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire dans les deux mois, en visant précisément la résolution attaquée et les griefs : défaut d’information, diagnostic amiante incomplet, majorité mal appliquée, ou refus contraire à l’obligation de conservation de l’immeuble. Enfin, ne pas confondre contestation du refus et demande d’autorisation judiciaire de faire les travaux : le juge peut annuler une résolution, mais il n’ordonne le chantier que si les textes l’imposent, par exemple des travaux de sécurité ou de salubrité prescrits par arrêté. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris tranche ce contentieux au quotidien, et les services d’urbanisme de la Ville de Paris restent le second guichet quand le chantier touche au permis. Pour les minoritaires de Montparnasse comme pour tout copropriétaire francilien bloqué par un vote, le calendrier se compte donc en jours : un mois pour la notification par le syndic, deux mois pour assigner, et un avis juridique rapide avant que la déchéance ne tombe.
B. « Acheter un appartement quand l’amiante n’est pas traitée » : l’information de l’acquéreur et le prix du risque
Un vote qui rejette le désamiantage ne gèle pas seulement le chantier : il pèse sur chaque vente de lot dans l’immeuble. Lors de la vente d’un immeuble bâti, l’article R. 1334-16 du code de la santé publique s’applique aux parties privatives, et surtout l’article L. 1334-13 du même code prévoit qu’« Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation ». L’acquéreur reçoit donc un état amiante, mais cet état ne porte que sur son lot : il ne dit rien du dossier de repérage amiante (DTA) des parties communes ni des résolutions votées ou rejetées sur le désamiantage collectif. Or c’est là que se joue le coût réel : un appartement peut afficher un diagnostic privatif rassurant pendant que la cage d’escalier, les gaines communes ou le parking attendent un chantier de plusieurs centaines de milliers d’euros.
L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 14 décembre 2022 montre comment ce décalage se paie au prix fort. L’acquéreur avait reçu un diagnostic des parties privatives ne retenant de l’amiante que sur une gaine au plafond de la réserve, avec une note de 1 sur 3 appelant un simple contrôle périodique, alors que le rapport de mise à jour du dossier de repérage amiante des parties communes, établi à la demande du syndicat et antérieur à la vente, fixait la dangerosité à 2 sur 3 et interdisait tout stockage à proximité des gaines. Ce rapport ne lui avait jamais été communiqué, et ce n’est que lors d’une réunion tenue dans la réserve en février 2014 qu’un diagnostiqueur a constaté l’étendue réelle : de l’amiante en grande quantité sur les gaines courant du sol au plafond sur seize mètres linéaires, en parties communes. Un rapport ultérieur a conclu à un matériau en mauvais état justifiant la note maximale de 3, le local est devenu inutilisable dès février 2015, et le devis de désamiantage dépassait 36 000 euros pour trois semaines de travaux. Malgré ce tableau, la cour a confirmé le jugement qui déboutait l’acquéreur de toutes ses demandes, en adoptant les motifs du tribunal. Pour un acheteur parisien, l’enseignement est brutal : une fois l’acte signé sans réserve sur l’amiante des parties communes, prouver le vice caché ou la faute du diagnostiqueur devient un parcours d’obstacles, même face à un écart de diagnostic manifeste.
Trois précautions s’imposent donc avant de signer dans une copropriété où un chantier d’amiante est en discussion, à Paris comme en Île-de-France. Premièrement, exiger du vendeur et du syndic, avant la promesse, le dossier de repérage amiante (DTA) des parties communes dans sa version à jour, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux : c’est là que figurent le rapport de repérage, l’évaluation de l’état de conservation, les résolutions de désamiantage votées ou rejetées et leur coût. Deuxièmement, vérifier le diagnostic de performance énergétique collectif, car l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique », renouvelé ou mis à jour tous les dix ans : un immeuble énergivore cumulant mauvais DPE et amiante non traitée annonce des appels de fonds massifs. Troisièmement, faire chiffrer le risque : si le désamiantage des parties communes est voté après la vente, l’acquéreur paiera sa quote-part sans recours contre le vendeur, sauf clause de garantie convenue dans l’acte ; si un diagnostic s’avère erroné, l’action contre le diagnostiqueur et son assureur reste possible, mais l’arrêt de Versailles prouve qu’elle n’est jamais gagnée d’avance. Le notaire parisien interroge le syndic sur les travaux en cours et votés, mais, comme l’a jugé la cour d’appel, on ne peut pas lui reprocher de ne pas transmettre spontanément des procès-verbaux que la loi ne l’obligeait pas à joindre : c’est à l’acquéreur et à son avocat de réclamer le dossier complet avant de s’engager.
Conclusion
Le rejet du marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade de la tour Montparnasse, le 23 septembre 2026, rappelle une règle que les copropriétés parisiennes et franciliennes vérifient chaque année : un chantier d’amiante ne se gagne pas le jour du vote, il se gagne dans les mois qui le précèdent, avec un repérage complet des listes A et B, un dossier de repérage amiante (DTA) à jour, une recherche amiante préalable à la consultation des entreprises et des résolutions découpées selon la bonne majorité. Le retrait nécessaire à la santé et à la conservation se vote à la majorité des voix exprimées de l’article 24 ; la transformation se vote à la majorité absolue de l’article 25 ou aux deux tiers de l’article 26 ; le fonds de travaux de l’article 14-2-1 et le plan pluriannuel de l’article 14-2 permettent d’en lisser le coût. Quand l’assemblée dit non, les opposants et les défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir, un délai qui court dès le lendemain de la première présentation du recommandé, comme l’a tranché la Cour de cassation le 16 avril 2026. Et quand un lot se vend pendant que l’amiante attend son chantier, l’acquéreur qui n’a pas exigé le dossier des parties communes paie deux fois : le prix, puis la quote-part. Dans une copropriété parisienne où le désamiantage se discute, chaque semaine compte : faites vérifier le dossier amiante, la majorité applicable et le calendrier des recours avant le prochain vote.
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