Le 23 septembre 2026, les copropriétaires de la tour Montparnasse ont rejeté le lancement de la première phase de travaux de rénovation du plus haut gratte-ciel de Paris, un projet estimé à 800 millions d’euros sur la table depuis 2015. La résolution prévoyant la signature d’un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade a été repoussée par plus de 76 % des voix, selon les informations rapportées par l’AFP. Cette assemblée générale était pourtant la dernière chance de lancer le chantier avant l’expiration, fin novembre, du permis de construire accordé pour la rénovation. Derrière ce vote, un conflit ouvert entre le principal copropriétaire, La Financière patrimoniale d’investissement (LFPI), qui dénonce l’explosion des coûts, et les partisans du projet, dont l’entrepreneur Xavier Niel et l’ancien président du conseil syndical Frédéric Lemos. Pour les entreprises installées dans la tour, les commerces du socle, les prestataires déjà positionnés sur les marchés de travaux et les copropriétaires minoritaires, la question n’est plus architecturale : elle est juridique. Que vaut un vote qui enterre un projet de 800 millions ? Que se passe-t-il quand le permis expire ? Quels recours pour contester, sauver ou reconfigurer l’opération ? Cet article répond à ces questions avec les textes applicables et la jurisprudence récente.
I. Tour Montparnasse rénovation : pourquoi le vote des copropriétaires fait tomber le projet à 800 millions
A. Tour Montparnasse travaux : le marché de désamiantage et de façade rejeté par plus de 76 % des voix
Selon la dépêche AFP reprise par la presse nationale le 23 septembre 2026, les copropriétaires de la tour Montparnasse ont rejeté, après d’âpres querelles, la résolution prévoyant d’engager la rénovation par la signature d’un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade. Le rejet à plus de 76 % des voix fait tomber, selon l’agence, comme un château de cartes toute la suite de l’ambitieux projet de rénovation. Le projet, sur la table depuis 2015, prévoyait une métamorphose en tour vitrée avec terrasses arborées, un hôtel, des commerces, des services et une serre agricole sur le toit, pour un coût global de 800 millions d’euros.
Le basculement est venu du principal copropriétaire du gratte-ciel inauguré en 1973, LFPI (La Financière patrimoniale d’investissement), qui avait fait part dès le mois de juillet 2026 de son opposition au projet qu’elle soutenait jusqu’alors, en raison de l’explosion du coût estimé et de tensions internes autour d’échanges de surfaces. Pendant l’été, ce conflit interne n’a pas été résolu et LFPI a été rejointe par d’autres poids lourds de la copropriété, dont la MGEN et Axa. Un porte-parole de la MGEN résume la position des opposants en expliquant que les conditions n’étaient pas réunies pour mettre en œuvre le permis tel que prévu, car le projet ne pouvait pas aboutir à cause de conflits internes.
Sur le plan juridique, ce vote illustre le fonctionnement d’une copropriété d’immeuble de bureaux de très grande taille. Dans une tour de cette dimension, détenue par des investisseurs institutionnels, des mutuelles, des assureurs et des entrepreneurs, chaque résolution d’assemblée générale suit les règles de majorité de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Les travaux de rénovation d’une telle ampleur, qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et engagent des dépenses considérables, relèvent des majorités renforcées : un rejet à plus de 76 % des voix signifie que la résolution n’a réuni qu’une minorité très faible et qu’aucune recomposition de séance n’aurait pu la sauver. Pour les entreprises locataires des bureaux et les commerces du centre commercial au pied de la tour, dont les représentants s’inquiètent déjà des répercussions, ce vote fige l’existant : pas de marché de désamiantage, pas de curage, pas de nouvelle façade.
Le conflit prend aussi une dimension parisienne très concrète. Philippe Goujon, maire du XVe arrondissement, a réagi en déclarant ne pas pouvoir accepter que l’on jette à la rivière un projet travaillé pendant dix ans en laissant à l’abandon ce cœur de ville mondialement connu, et il s’inquiète des répercussions sur la rénovation du centre commercial au pied de la tour. Un nouveau conseil syndical vient d’être formé avec l’ambition de retravailler un projet de rénovation et de déposer un nouveau permis de construire, et il est prévu de faire voter lors d’une prochaine assemblée générale le lancement de travaux de curage et de désamiantage « pour ne pas laisser cette tour vide ». La MGEN plaide pour un projet plus rapide, que l’on est capable de mener à bien, plutôt qu’un projet qui resterait un champ de bataille ouvert, orienté vers un changement de façade, une mise en conformité et un désamiantage, en écartant la serre agricole et l’hôtel. Autrement dit, le projet n’est pas seulement rejeté : il est renvoyé à une version réduite, dont le montage juridique reste entièrement à construire.
B. Tour Montparnasse permis de construire : ce que l’expiration du permis fin novembre change pour le chantier
L’enjeu le plus urgent est calendaire. Selon l’AFP, l’assemblée générale du 23 septembre 2026 était, toujours selon l’agence, la dernière chance de lancer les travaux avant l’expiration, fin novembre, du permis de construire accordé pour la rénovation de la tour de bureaux. En droit de l’urbanisme, toute construction nouvelle comme tous travaux lourds sur une construction existante doivent être précédés d’un permis. L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. » Une rénovation qui transforme une tour de 210 mètres en tour vitrée avec changement de destination partiel (hôtel, commerces, serre agricole) entre sans discussion dans ce champ.
Or un permis de construire n’est pas valable indéfiniment. L’article R*424-17 du code de l’urbanisme prévoit : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. » Concrètement, si aucun travaux n’a été entrepris sur le fondement du permis de rénovation de la tour avant son expiration fin novembre 2026, le permis sera périmé et aucun chantier ne pourra démarrer sur cette seule base. Engager des travaux sur un permis périmé expose à une action en démolition ou en mise en conformité : l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public compétent de « saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation », et précise que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ».
La jurisprudence illustre régulièrement ces contentieux de péremption. Dans un arrêt du 15 mai 2025 (n° RG 24/04644), la cour d’appel d’Aix-en-Provence a eu à examiner un permis de construire délivré en 2016 dont la validité avait ensuite été prorogée à deux reprises, puis transféré et modifié, avant un litige sur l’interruption des travaux ; la cour y rappelle la règle de l’article R. 424-17, alinéa 1er, du code de l’urbanisme : un permis est périmé si les travaux n’ont pas été entrepris dans les trois ans de sa notification Pour la tour Montparnasse, la leçon est directe : sans commencement d’exécution avant l’échéance, le permis actuel disparaît et tout le montage (marchés de travaux, financements, planning des entreprises) devra être reconstruit sur une nouvelle autorisation.
Il existe toutefois des portes de sortie que le nouveau conseil syndical peut activer immédiatement. D’abord la prorogation : l’article R*424-21 du code de l’urbanisme dispose que « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard ». Ensuite le formalisme : l’article R*424-22 du code de l’urbanisme impose que « La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité ». Avec une expiration fin novembre, la demande de prorogation doit donc être déposée en mairie au plus tard fin septembre 2026, c’est-à-dire dans les jours qui suivent le vote. À Paris, cette demande s’adresse aux services d’urbanisme de la Ville de Paris, dans un contexte où la mairie et les élus d’arrondissement ont déjà fait part de leur pression avant le vote. Le dépôt d’une demande de prorogation, le dépôt d’un nouveau permis sur un projet réduit, ou la combinaison des deux (prorogation pour gagner du temps, nouveau permis pour le projet redéfini) constituent les trois scénarios juridiques ouverts. Chacun suppose une décision collective de la copropriété et un bénéficiaire identifié, ce qui renvoie au contentieux du vote lui-même.
II. Tour Montparnasse rénovation abandonnée : quels recours pour les copropriétaires, les entreprises et les commerces
A. Contester un vote d’assemblée générale de copropriété : le délai de deux mois et la notification du procès-verbal
Les copropriétaires qui ont voté pour la rénovation, comme Frédéric Lemos et l’entrepreneur Xavier Niel qui annoncent ne pas « se résigner à enterrer la tour Montparnasse », disposent d’une voie de recours classique : l’action en contestation des décisions d’assemblée générale. La Cour de cassation vient d’en rappeler le régime dans un arrêt de la troisième chambre civile du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842). La Cour y énonce : « Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Le lien vers la décision permet de vérifier ce point : Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842.
Le même arrêt tranche une question pratique qui concerne directement les copropriétaires de la tour : le point de départ du délai quand le recommandé de notification n’est pas retiré. La Cour précise : « Selon l’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 précité pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842) Puis elle ajoute : « Aux termes de l’article 64, alinéa 1er, de ce décret, dans sa version antérieure à celle issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. » Et la Cour conclut : « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842)
Pour les minoritaires de la tour Montparnasse, cela signifie un calendrier impératif : le syndic doit notifier le procès-verbal de l’assemblée du 23 septembre 2026 dans le mois, et chaque copropriétaire opposant ou défaillant disposera ensuite de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire de Paris d’une demande d’annulation. Passé ce délai, la déchéance est encourue et le vote devient définitif. Les moyens invocables en annulation sont connus : irrégularités de convocation, défaut d’information des copropriétaires sur la consistance exacte des marchés soumis au vote, abus de majorité si le vote des institutionnels majoritaires a été détourné de l’intérêt collectif de la copropriété, ou erreur sur la portée de la résolution. Mais un rejet à plus de 76 % rend l’abus de minorité ou l’annulation pour vice de forme difficile à faire prospérer : il faudra démontrer un grief précis, et non la simple déception face au résultat. En pratique parisienne, ces assignations relèvent du tribunal judiciaire de Paris, et le demandeur devra agir vite, avec le procès-verbal notifié et les pièces de convocation.
Les entreprises extérieures à la copropriété (bureaux d’études, entreprises de désamiantage, façadiers déjà consultés) ne peuvent pas contester le vote : elles ne sont ni copropriétaires, ni opposantes, ni défaillantes. Leurs recours se situent sur le terrain contractuel : lettres d’intention, marchés déjà signés, frais d’études engagés. Si un marché de travaux avait déjà été signé avant le vote, son sort relève du droit des contrats, et notamment de la résiliation du louage d’ouvrage. L’article 1787 du code civil rappelle le cadre : « Lorsqu’on charge quelqu’un de faire un ouvrage, on peut convenir qu’il fournira seulement son travail ou son industrie, ou bien qu’il fournira aussi la matière. » Et l’article 1794 du code civil donne au maître de l’ouvrage un droit redoutable : « Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. » Autrement dit, le syndicat des copropriétaires, maître de l’ouvrage, peut arrêter un marché même après son commencement, mais il doit indemniser l’entrepreneur de ses dépenses, de ses travaux et de son gain manqué. La Cour de cassation a précisé le 25 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.064) que « la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun » : Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064. Selon que la résiliation repose sur la seule volonté du maître ou sur une faute de l’entrepreneur (retards, malfaçons, abandon de chantier), l’indemnisation du gain manqué sera due ou écartée. Pour les entreprises positionnées sur la tour, la conservation des preuves (ordres de service, plannings, factures, correspondances) est donc aussi importante que le débat sur le vote.
B. Tour Montparnasse rénovation Paris : prorogation du permis, nouveau projet et mise en conformité du bâtiment
À Paris et en Île-de-France, l’abandon du projet de 800 millions ne signifie pas la fin de toute obligation de travaux. La tour Montparnasse, inaugurée en 1973, contient de l’amiante, et sa façade comme ses équipements appellent une mise en conformité que le nouveau conseil syndical a d’ailleurs annoncée : voter des travaux de curage et de désamiantage « pour ne pas laisser cette tour vide », puis un projet réduit de changement de façade et de mise en conformité, sans hôtel ni serre agricole. Juridiquement, trois chantiers distincts doivent être menés de front par les copropriétaires et leurs conseils.
Le premier chantier est la sauvegarde de l’autorisation d’urbanisme. Comme indiqué plus haut, la prorogation du permis actuel reste possible si la demande est déposée en mairie deux mois au moins avant l’expiration, soit avant fin septembre 2026 pour une échéance fin novembre, et si les règles d’urbanisme n’ont pas évolué défavorablement. En cas d’échec, il faudra déposer un nouveau permis de construire pour le projet réduit, avec une nouvelle instruction par les services de la Ville de Paris, une nouvelle enquête le cas échéant, et de nouveaux délais de recours des tiers. Le transfert du permis, illustré par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 mai 2025 où un permis prorogé deux fois avait été transféré à des acquéreurs avant des demandes de permis modificatifs, montre aussi la souplesse des montages : prorogation, transfert et modification peuvent se combiner pour adapter l’autorisation à un projet qui change de mains ou de consistance. Pour la tour, détenue en copropriété, le bénéficiaire du permis est le syndicat des copropriétaires, et toute décision de proroger ou de redéposer suppose un vote, donc une nouvelle assemblée générale à convoquer avec un ordre du jour précis.
Le deuxième chantier est contractuel et financier. L’abandon du projet de 800 millions laisse des traces : études d’architectes, diagnostics, frais de maîtrise d’œuvre, honoraires de conseils, coûts de montage financier. Chaque contrat doit être examiné : les marchés d’études et de maîtrise d’œuvre peuvent être résiliés, mais l’indemnisation dépend de leurs clauses. En cas d’inexécution ou de retard fautif d’un prestataire, l’article 1224 du code civil ouvre la résolution : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Et l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Pour les commerces du socle et les entreprises locataires, qui subissent un préjudice d’image et d’exploitation du fait d’une tour « laissée à l’abandon » selon les termes mêmes des opposants devenus majoritaires, la voie indemnitaire directe contre la copropriété reste étroite : le bail commercial ne garantit pas la réalisation des projets du bailleur, et seule une faute démontrée du syndic ou du syndicat pourrait fonder une action.
Le troisième chantier est celui de la responsabilité des constructeurs sur les travaux qui seront finalement réalisés. Le projet réduit (façade, mise en conformité, désamiantage) engagera la garantie décennale des constructeurs : l’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Pour une opération de cette taille en plein Paris XVe, avec des contraintes d’occupation permanente des bureaux et des commerces, le choix des entreprises, les assurances (dommages-ouvrage, responsabilité décennale) et la réception des travaux seront des étapes aussi sensibles que le vote lui-même. Les copropriétaires institutionnels comme la MGEN, Axa ou LFPI, qui gèrent des actifs pour le compte d’épargnants, d’assurés ou de mutualistes, ont tout intérêt à sécuriser ces étapes plutôt qu’à reconduire un montage conflictuel.
Enfin, la spécificité parisienne mérite d’être soulignée pour les lecteurs d’Île-de-France confrontés à des situations voisines. Les grandes copropriétés de bureaux parisiennes (tours de La Défense, ensembles du XIIIe ou du XVe arrondissement) connaissent les mêmes tensions : votes bloqués par des institutionnels, permis à échéance, projets redimensionnés. Les réflexes sont transposables : vérifier la date exacte d’expiration du permis et le délai de deux mois pour la prorogation, faire notifier rapidement les procès-verbaux d’assemblée pour ouvrir ou fermer le délai de contestation de deux mois, identifier le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme, auditer les marchés déjà signés au regard de l’article 1794 du code civil, et préparer la prochaine assemblée générale avec des résolutions alternatives (projet réduit, curage, désamiantage) plutôt qu’une seule option à 800 millions. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris pour le contentieux de la copropriété et les services d’urbanisme de la Ville de Paris pour les autorisations sont les deux guichets à activer sans attendre.
Conclusion
Le rejet par plus de 76 % des copropriétaires du marché de désamiantage et de façade marque la fin du projet de rénovation de la tour Montparnasse tel qu’il existait depuis 2015, avec son hôtel, sa serre agricole et ses 800 millions d’euros. Mais il n’éteint ni les obligations ni les droits : le permis de construire expire fin novembre 2026 et doit être prorogé avant fin septembre ou redéposé, les minoritaires disposent de deux mois après notification du procès-verbal pour contester le vote devant le tribunal judiciaire de Paris, et les marchés déjà engagés se règlent sur le terrain de l’article 1794 du code civil et du droit commun de la résolution. Le nouveau conseil syndical annonce un projet réduit, centré sur la façade, la mise en conformité et le désamiantage : c’est un choix raisonnable, à condition de le faire voter proprement, de sécuriser l’autorisation d’urbanisme et d’auditer chaque contrat. Pour les entreprises, les commerces et les copropriétaires concernés à Paris et en Île-de-France, les prochaines semaines sont décisives : chaque délai qui court (prorogation, contestation, marchés) se compte en jours, pas en mois. Un avis juridique rapide sur votre situation permet de choisir la bonne procédure avant que les options ne se referment.
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