Le 22 septembre 2026, la Gironde fait face à une nouvelle vague de feux de forêt : le feu de Saumos progresse dans des conditions que les secours décrivent comme très défavorables, une plainte collective des sinistrés va être déposée et les sylviculteurs réclament des changements profonds pour la forêt des Landes. Derrière les hectares qui brûlent, il y a des maisons détruites, des appartements enfumés et des familles qui ne peuvent plus rentrer chez elles. Si vous êtes locataire d’un logement frappé par l’incendie en Gironde, deux questions deviennent urgentes : devez-vous continuer à payer le loyer d’un logement inhabitable, et qui va payer votre relogement ? Les réponses tiennent en deux textes que les juges appliquent tous les jours, l’article 1722 du code civil pour le bail et votre assurance multirisque habitation pour l’argent. Voici, point par point, ce que le droit prévoit pour le locataire dont la maison a brûlé, quand le bail s’arrête, quand le loyer diminue, comment déclencher l’assurance et quels recours exercer contre l’auteur du feu.
I. Paiement du loyer quand le logement est inhabitable après l’incendie
La première angoisse du locataire sinistré porte sur le loyer : la maison a brûlé au Porge ou à Saumos, le logement est plein de suie, les fenêtres ont fondu, et l’avis d’échéance arrive quand même. Le réflexe doit être juridique avant d’être comptable, car la loi distingue deux situations aux conséquences opposées. Quand la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et le loyer s’éteint avec lui. Quand elle n’est détruite qu’en partie, le locataire garde un choix : demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Tout l’enjeu pratique consiste donc à qualifier votre situation, destruction totale ou partielle, car c’est de cette qualification que dépendent le paiement du loyer, la restitution du dépôt de garantie et la suite de vos démarches auprès de l’assurance.
A. Maison détruite par le feu : la fin du bail et des loyers
Quand votre maison de location a entièrement brûlé dans l’incendie en Gironde, le raisonnement part de l’article 1722 du code civil, qui dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Un feu de forêt venu de l’extérieur, que vous n’avez ni provoqué ni pu empêcher, constitue un cas fortuit au sens de ce texte : la résiliation joue alors de plein droit, sans qu’un juge ait besoin de la prononcer et sans que le bailleur puisse exiger un préavis, une indemnité de résiliation anticipée ou le paiement des loyers postérieurs au sinistre. Concrètement, vous cessez de devoir le loyer à compter de la destruction, et les loyers déjà appelés pour la période postérieure au feu doivent vous être remboursés ou annulés.
La Cour de cassation donne à la destruction totale une portée large, qui protège le locataire même quand il reste des murs debout. Dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu sur un incendie, la troisième chambre civile juge : « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur » (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). Autrement dit, une maison techniquement réparable mais devenue durablement inhabitable, ou dont la remise en état coûterait plus cher que sa valeur, équivaut à une maison détruite : le bail est résilié de plein droit et le bailleur ne peut pas vous contraindre à attendre la reconstruction ni à continuer de payer pendant les travaux. Cette solution, posée pour un local commercial, exprime le sens général de l’article 1722, qui figure au titre du louage des choses et s’applique aussi aux baux d’habitation. Si votre logement girondin est calciné, inhabitable pour des mois ou condamné par un arrêté de péril, écrivez au bailleur en lui notifiant la résiliation de plein droit pour destruction totale, en visant le texte et l’arrêt, et conservez une copie de ce courrier pour votre assureur.
La fin du bail ouvre la question du dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur », déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées. Quand le logement a brûlé, l’état des lieux de sortie devient impossible et le délai de deux mois s’applique ; le bailleur ne peut pas imputer sur le dépôt des dégradations causées par le feu, puisqu’elles résultent d’un cas fortuit et non de votre fait. Et « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Transmettez au bailleur votre nouvelle adresse dès la remise des clés ou ce qu’il en reste, car sans adresse la majoration ne court pas, et réclamez par écrit le décompte de restitution. Si le bailleur retient des sommes pour des réparations liées à l’incendie, contestez par lettre recommandée : l’incendie venu du dehors ne peut pas être mis à votre charge, et un propriétaire qui veut faire indemniser une maison brûlée et préparer la reconstruction doit se tourner vers sa propre assurance, pas vers votre dépôt.
B. Réduction de loyer quand le logement est inhabitable sans être détruit
Beaucoup de logements touchés par les mégafeux ne sont ni intacts ni détruits : toiture percée par les brandons, odeur de fumée incrustée, installation électrique hors service, eau coupée, accès interdit par les pompiers pendant plusieurs jours. C’est l’hypothèse de la destruction partielle, et c’est elle qui alimente les recherches « réduction de loyer logement inhabitable » qui montent avec chaque incendie. L’article 1722 vous donne alors le choix, « suivant les circonstances », entre « une diminution du prix » et « la résiliation même du bail ». La diminution du prix se négocie à l’amiable avec le bailleur au prorata de la perte de jouissance, chambres condamnées, cuisine inutilisable, jardin calciné, et à défaut d’accord elle se demande au juge, qui fixe la réduction en fonction de l’ampleur et de la durée du trouble. La résiliation se demande dans les mêmes formes, sans préavis ni indemnité, et elle est particulièrement indiquée quand le logement, sans être détruit, ne peut plus servir d’habitation pendant une longue période.
Attention toutefois à ne pas confondre gêne temporaire et destruction partielle ouvrant droit à résiliation de plein droit. Dans un arrêt du 19 décembre 2012, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui voulait faire constater la résiliation alors que les locaux incendiés avaient pu être reconstruits pour un coût n’excédant pas leur prix, retenant que la cour d’appel « pouvait prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre » et « en a déduit à bon droit qu’il n’existait pas, à la suite du sinistre, d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail » (Cass. 3e civ., 19 décembre 2012, n° 11-26.076). La leçon pour le locataire est double : d’un côté, quand le logement reste réparable à un coût raisonnable, la résiliation automatique ne joue pas et c’est à vous de choisir entre diminution du loyer et résiliation demandée ; de l’autre, le juge regarde la réalité durable, pas l’émotion des premiers jours. Faites donc constater l’état du logement par huissier ou par l’expert de votre assurance avant tout nettoyage, photographiez chaque pièce, gardez les attestations d’interdiction d’accès des pompiers ou de la mairie, puis chiffrez votre demande : loyer réduit au prorata des pièces inutilisables pour la période des travaux, ou résiliation avec remboursement des loyers versés depuis le sinistre.
Pendant cette période, ne cessez jamais de payer de votre propre chef la totalité du loyer sans écrit. Si vous estimez ne plus rien devoir ou devoir moins, notifiez au bailleur votre position en visant l’article 1722, proposez la diminution chiffrée ou la résiliation, et consignez si nécessaire : un arrêt de paiement sec expose à un commandement de payer puis à une procédure d’expulsion, alors même que votre analyse juridique serait bonne sur le fond. Les charges récupérables suivent le même sort que le loyer : pas de logement utilisable, pas de charges de jouissance, seules les dépenses réellement engagées pour votre compte peuvent rester dues. Et si le bailleur vous menace d’expulsion pour des loyers de la période où le logement était inhabitable, répondez par écrit en rappelant la destruction partielle et votre demande de diminution ou de résiliation : le juge des contentieux de la protection, saisi d’une demande en paiement, appliquera l’article 1722 avant toute clause pénale du bail.
II. Assurance habitation incendie : relogement et indemnisation du locataire
Le bail règle le loyer, mais c’est l’assurance qui paie la survie quotidienne : nuits d’hôtel, location de remplacement, meubles détruits, vêtements, avance de fonds. Les recherches « assurance habitation incendie relogement », « assurance habitation incendie remboursement » et « assurance habitation incendie indemnisation » explosent à chaque feu parce que les sinistrés découvrent le mécanisme en même temps que le drame. Locataire, vous êtes concerné à deux titres : par votre propre multirisque habitation, que la loi vous oblige à souscrire, et par les garanties de l’assurance de l’immeuble ou du bailleur, qui peuvent compléter la vôtre. La bonne méthode consiste à déclarer vite, à faire expertiser contradictoirement et à ne signer aucun accord définitif avant d’avoir mesuré l’étendue de vos préjudices, car une fois la quittance signée, il devient très difficile de revenir sur une indemnité sous-évaluée.
A. Assurance habitation incendie et relogement : qui paie l’hôtel et le nouveau loyer ?
Premier réflexe : vérifier que vous êtes assuré et déclarer le sinistre sans attendre. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » Si vous avez respecté cette obligation, votre multirisque habitation couvre l’incendie, y compris quand le feu vient de l’extérieur, et ses garanties annexes prennent en charge le relogement : frais d’hôtel ou de location temporaire, parfois frais de déménagement et de garde-meubles, dans la limite des plafonds et des durées prévus par votre contrat. Lisez votre police dès le premier soir, repérez les rubriques « relogement », « perte d’usage », « villégiature » ou « frais supplémentaires », et appelez l’assistance de votre contrat, qui peut avancer les premières nuits sans attendre l’expertise.
La déclaration doit partir vite, mais un retard ne fait pas tout perdre. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Déclarez donc par lettre recommandée ou via l’espace en ligne de l’assureur dans les cinq jours ouvrés, en décrivant le sinistre, en listant les dommages visibles et en annonçant vos frais de relogement. Et si vous dépassez ce délai dans le chaos de l’évacuation, le même article vous protège : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Une évacuation ordonnée par les pompiers, un accès interdit au logement, l’hospitalisation ou l’hébergement d’urgence constituent typiquement un cas de force majeure qui neutralise la déchéance.
Sur le montant, deux règles encadrent la discussion avec l’expert. D’abord, l’article L. 121-1 du code des assurances rappelle que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Vos meubles seront donc indemnisés à leur valeur au jour du feu, vétusté déduite sauf garantie « valeur à neuf » souscrite en option : photographiez tout avant de jeter, conservez factures, bons de garantie et relevés bancaires prouvant vos achats, et contestez par écrit tout abattement de vétusté qui vous paraît excessif en exigeant la grille appliquée. Ensuite, le relogement s’indemnise sur justificatifs : un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 septembre 2024, rendu après l’incendie d’un immeuble mitoyen qui avait privé une occupante de son appartement pendant plus de deux ans, retient que la garantie perte d’usage couvre l’impossibilité temporaire d’utiliser le logement et condamne l’assureur au paiement des loyers de remplacement, soit 23 853 euros de frais de relogement prouvés par quittances (TJ Paris, 5e ch., 2e sect., 12 septembre 2024, RG 22/01095). Gardez donc chaque quittance d’hôtel et de location, chaque facture de pressing, de repas supplémentaires et de transport, car le relogement ne s’indemnise qu’à hauteur des frais réellement engagés et prouvés.
Deux précisions importantes pour les sinistrés de Gironde. D’une part, n’attendez pas un arrêté de catastrophe naturelle pour être indemnisé : la garantie incendie de votre contrat joue directement, avec ou sans arrêté. Le régime des catastrophes naturelles, dont l’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci », et qui prend en charge « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation », suppose un arrêté qui, en matière de feux de forêt, ne doit pas conditionner vos démarches : déclarez au titre de l’incendie, faites expertiser, faites-vous avancer le relogement contractuel. D’autre part, si vous êtes locataire sans assurance, la situation devient périlleuse : le bailleur peut mettre en œuvre la clause de résiliation pour défaut d’assurance, qui, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et vous devrez assumer seul le relogement et le remplacement de vos biens. Dans ce cas, saisissez immédiatement les dispositifs d’urgence, centre communal d’action sociale, services du département, associations, et régularisez une assurance pour la suite, car un nouveau bail exigera l’attestation.
B. Incendie de la maison : assurance, remboursement et recours du locataire
Le locataire victime d’un feu venu du dehors n’a pas à payer les dégâts du bâtiment : c’est le sens des vieux articles du code civil sur l’incendie, toujours appliqués. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Un mégafeu attisé par le vent qui s’abat sur votre lotissement remplit l’exonération par cas fortuit ou force majeure, et le feu parti de la pinède voisine vaut feu communiqué de l’extérieur : le bailleur ou son assureur ne peut pas vous réclamer le coût de la reconstruction des murs. Dans un immeuble à plusieurs locataires, l’article 1734 du code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu n’a pas commencé chez eux, preuve évidente quand l’incendie vient de la forêt. Si le bailleur vous impute les dégradations ou retient votre dépôt de garantie pour ce motif, opposez ces deux textes par écrit et saisissez au besoin le juge des contentieux de la protection.
Obtenir le remboursement suppose ensuite une expertise bien menée. L’expert mandaté par votre assureur n’est pas un juge : assistez à sa visite, faites-vous accompagner si possible par un expert d’assuré, remettez-lui votre inventaire chiffré pièce par pièce avec les preuves d’achat, et refusez de signer un procès-verbal avec lequel vous êtes en désaccord, en portant vos réserves par écrit. Vérifiez chaque poste : surfaces à repeindre ou à décontaminer de la suie, appareils électriques exposés à la chaleur et à l’eau des lances, vêtements imprégnés, denrées perdues pendant la coupure d’électricité, frais de nettoyage, surcoût de la vie courante pendant le relogement. Quand l’assureur propose une indemnité, exigez le rapport d’expertise complet et la décomposition du calcul, comparez avec vos devis d’artisans locaux, et contestez poste par poste par lettre recommandée avant tout accord. La contre-expertise reste à votre charge au départ, mais son coût se récupère souvent dans la réévaluation qu’elle obtient, et elle devient indispensable dès que l’écart dépasse quelques milliers d’euros.
Enfin, le locataire sinistré dispose d’un recours contre l’auteur du feu, qui ne doit pas être négligé. L’article 1240 du code civil pose le principe : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Quand l’incendie a une origine humaine, mégot, barbecue, travaux par étincelles, ligne électrique défaillante, écobuage mal maîtrisé, le responsable et son assureur doivent réparer vos préjudices non couverts par votre assurance, franchise restée à votre charge, perte de valeur de vos biens sous-évalués, trouble de jouissance, préjudice moral. C’est exactement le sens de la plainte collective annoncée en Gironde après les incendies, relayée le 22 septembre par la presse régionale et nationale : en vous joignant à une action groupée et en vous constituant partie civile si une information judiciaire est ouverte, vous mutualisez la preuve et vous placez pour l’indemnisation pénale. Notre analyse dédiée explique comment rejoindre la plainte collective du Porge et se constituer partie civile : conservez vos justificatifs de préjudices dès maintenant, car le pénal comme le civil n’indemnisent que ce qui est prouvé. Et si l’enquête conclut à une cause purement naturelle sans responsable identifiable, foudre isolée sans négligence d’entretien des lignes, vos garanties d’assurance restent votre socle : c’est pour cela que la déclaration rapide, l’inventaire complet et la contestation argumentée de l’expertise valent souvent plus que tous les recours.
Conclusion
Locataire d’une maison brûlée en Gironde, vous n’êtes ni sans droits ni sans argent : le bail s’éteint ou s’allège par l’article 1722 selon que le logement est détruit ou seulement abîmé, le dépôt de garantie doit revenir avec la majoration de 10 % en cas de retard, et votre assurance multirisque habitation prend en charge l’incendie, le relogement et vos biens sur justificatifs, sans attendre un hypothétique arrêté de catastrophe naturelle. La méthode tient en cinq gestes accomplis dans l’ordre : faire constater les dégâts avant tout nettoyage, notifier au bailleur la résiliation de plein droit ou la demande de diminution du loyer, déclarer le sinistre à l’assureur dans les cinq jours ouvrés, inventorier chaque perte avec ses preuves d’achat, puis contester l’expertise poste par poste avant de signer quoi que ce soit. Le feu venu de la forêt vous exonère des dégradations du bâtiment, et l’auteur de l’incendie, quand il existe, doit réparer ce que l’assurance ne couvre pas, ce qui donne tout son prix à la plainte collective annoncée après les mégafeux. Chaque courrier compte, chaque quittance paie : écrivez, chiffrez, conservez, et ne laissez ni un bailleur ni un assureur transformer un cas fortuit en facture à votre charge.
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