Le 21 septembre 2026, 20 Minutes racontait l’histoire de Marie-Line et de son mari, dans le Val-de-Marne : en 2021, le couple achète un terrain et signe un contrat de construction de maison individuelle avec un acteur reconnu du secteur, en finançant l’opération par un crédit classique de 280 000 euros et un prêt-relais de 400 000 euros dans l’attente de la vente de leur appartement. Le chantier tarde à démarrer, puis s’arrête une première fois quand le constructeur dépose le bilan. Le repreneur annonce que l’essentiel doit être repris depuis le début, le bois de la structure ayant pourri sous les intempéries. Le couple vend son appartement et rembourse le relais en 2024, mais le chantier s’interrompt une seconde fois, le deuxième constructeur étant placé en liquidation judiciaire. Ce n’est qu’au mois d’août dernier que la famille a récupéré les clés et emménagé. Cinq années de procédure, deux faillites et des centaines de milliers d’euros immobilisés : ce récit pose une question de droit précise, que les règles de la garantie de livraison ne règlent qu’à moitié. Quand la maison finit par sortir de terre, qui paie le prix de l’attente : les intérêts du prêt-relais, les intérêts intercalaires du crédit, le logement de substitution et toutes les années perdues ? La réponse tient en deux temps. Le garant de livraison paie l’achèvement et les pénalités de retard, dans des limites strictes fixées par la loi et la Cour de cassation. Tout le reste, le coût financier de l’attente, relève d’un préjudice distinct qu’il faut réclamer à part, vite et avec les bonnes pièces, contre un débiteur en procédure collective.

I. Ce que le garant de livraison paie quand le constructeur dépose le bilan

A. L’achèvement de la maison à prix et délais convenus : comment la garantie de livraison se déclenche après deux faillites ?

Dans un contrat de construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage n’est pas livré à lui-même quand le constructeur disparaît. L’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. » Concrètement, quand le constructeur est défaillant, le garant, banque ou assureur qui s’est porté caution solidaire, « prend à sa charge » d’abord « Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction », ensuite « Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix », et enfin « Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours ». C’est ce mécanisme qui permet, dans une histoire comme celle du couple du Val-de-Marne, de faire terminer la maison par un repreneur sans payer deux fois le prix convenu : le dépassement nécessaire à l’achèvement est absorbé par la garantie, sous réserve d’une franchise qui ne peut pas dépasser 5 % du prix convenu. Le contrat lui-même doit comporter ces protections : l’article L. 231-2 du même code énumère les mentions obligatoires du contrat de construction, dont la garantie de livraison et les pénalités de retard. Sans contrat écrit conforme, pas de garantie : la première pièce à vérifier dans le dossier est donc le contrat signé en 2021, ses conditions particulières et l’attestation de garantie annexée. Le déclenchement de la garantie obéit ensuite à une procédure impérative. Quand le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté, ou quand le maître de l’ouvrage l’informe de la défaillance, le garant met en demeure le constructeur de livrer ou d’exécuter les travaux, et « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. » Ces quinze jours courent vite et le courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception, en visant expressément la garantie de livraison et le contrat. Dans le cas du couple du Val-de-Marne, cette mise en demeure aurait dû partir dès le premier arrêt de chantier, puis de nouveau à chaque changement de constructeur, car chaque défaillance rouvre le même mécanisme. Quand le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cours de travaux, le garant peut en outre mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat, ce qui fige la situation et évite de laisser le chantier à l’abandon pendant que la procédure collective suit son cours. Le point capital, et c’est là que beaucoup de familles se trompent, c’est que cette garantie a un périmètre fermé : elle paie l’achèvement, pas tout le dommage. Les intérêts du prêt-relais de 400 000 euros, les intérêts intercalaires du crédit de 280 000 euros, les années de loyer ou d’hébergement, la reprise du bois pourri au-delà du prix convenu, tout cela n’entre pas automatiquement dans la garantie. La Cour de cassation l’a tranché sans ambiguïté : « Sauf clause contraire contenue dans le contrat de garantie, le garant n’est pas tenu de prendre à sa charge les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d’achèvement de l’ouvrage. » Dans cet arrêt du 13 avril 2023 (pourvoi n° 21-21.106), la troisième chambre civile a cassé la décision d’une cour d’appel qui avait condamné le garant à prendre en charge des frais de déménagement et de location d’un logement de substitution, jugés non couverts par la garantie, et elle a posé la formule qui gouverne tout le contentieux : « cette garantie ne s’étend pas à l’indemnisation de préjudices distincts. » Autrement dit, le garant termine la maison, mais le coût de l’attente se réclame ailleurs et contre un autre débiteur. C’est l’objet de la seconde partie de cet article, et c’est le poste qui, dans l’histoire du Val-de-Marne, pèse le plus lourd : cinq ans d’intérêts sur près de 700 000 euros empruntés.

B. Les pénalités de retard : quel montant, quel point de départ et quelles défenses du constructeur ?

Le deuxième poste que le garant prend en charge, ce sont les pénalités de retard, et c’est aussi le premier argent que la famille peut obtenir sans attendre la fin du chantier. L’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation fixe un plancher d’ordre public : « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. » Pour une maison à 300 000 euros, cela représente 100 euros par jour, soit environ 3 000 euros par mois de retard, et ce dès le trente et unième jour de dépassement, puisque la garantie couvre « Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours » (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation). Sur cinq ans de retard, l’addition est considérable, même si les pénalités sont en pratique plafonnées par les stipulations du contrat et par l’intervention du juge. Tout l’enjeu contentieux se déplace alors sur le point de départ du délai. Un arrêt du 26 mars 2026 (pourvoi n° 24-14.789) illustre la méthode des juges : le contrat prévoyait un démarrage trois mois après la signature et douze mois de travaux à compter de l’ouverture du chantier, mais les attestations d’assurance dommages-ouvrage et de garantie de livraison, exigées comme conditions suspensives, n’avaient été délivrées que les 17 et 20 juillet 2008, les travaux démarrant aussitôt. La cour d’appel en avait déduit que « le point de départ des pénalités de retard devait être fixé au 20 juillet 2009 », et la Cour de cassation a validé ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel avait « légalement justifié sa décision ». La leçon pratique est directe : conservez la déclaration d’ouverture de chantier, les attestations de garantie et d’assurance avec leurs dates, et le calendrier contractuel, car le point de départ des pénalités se calcule à partir de pièces datées, pas de souvenirs. Le même arrêt règle une autre défense fréquente des constructeurs, celle de la force majeure tirée de la longueur des expertises judiciaires. Le constructeur soutenait que le décès du premier expert puis l’annulation du rapport du deuxième constituaient un cas de force majeure justifiant de réduire les pénalités. La Cour de cassation a cassé cette analyse : « la durée des opérations d’expertise résultant du décès de l’expert premier désigné et de l’annulation prononcée du rapport déposé par le deuxième ne constituait pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire de la responsabilité du constructeur », rappelant au passage le principe de l’ancien article 1148 du code civil, selon lequel « il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ». Quand les désordres viennent du constructeur lui-même, l’expertise qui les constate ne l’exonère pas : les pénalités continuent de courir pendant l’expertise. Reste la défense du non-paiement : le constructeur qui n’est pas payé peut-il refuser de payer les pénalités ? Un arrêt du 16 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.655) distingue deux situations. D’un côté, « si les pénalités de retard contractuellement prévues à la charge d’un constructeur ne sont pas dues en présence d’un retard exclusivement imputable à un refus de paiement du prix de l’ouvrage avant sa date de livraison », de l’autre « ces pénalités restent dues en cas de refus de paiement postérieur à la date de livraison, le retard ne pouvant en pareille hypothèse être exclusivement imputable à ce refus de paiement ». Dans cette affaire, les appels de fonds impayés étaient postérieurs à la date de livraison, et la Cour a prononcé la censure : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de M. et Mme [Z] au titre des pénalités de retard ». Pour le maître de l’ouvrage, la règle d’or est donc de payer les appels de fonds conformes au stade d’avancement, de contester par écrit ceux qui ne le sont pas, et de ne jamais suspendre unilatéralement les paiements avant la livraison si l’on veut conserver ses pénalités intactes. Dernier verrou procédural, souvent oublié : l’article 1231-5 du code civil prévoit que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Les pénalités ne courent donc qu’après une mise en demeure de livrer, adressée au constructeur puis au garant, et le juge peut modérer une pénalité manifestement excessive comme augmenter une pénalité dérisoire. Dans l’histoire du Val-de-Marne, chaque arrêt de chantier aurait dû donner lieu à une mise en demeure immédiate : ce sont ces courriers qui font courir les 100 euros par jour et qui, cumulés sur des années, financent une partie du préjudice.

II. Le coût de l’attente : prêt-relais, intérêts et préjudices que le garant ne paie pas

A. Prêt-relais et intérêts intercalaires : pourquoi ce poste de plusieurs dizaines de milliers d’euros se réclame à part ?

Venons-en au poste qui fait le plus mal dans l’histoire racontée par 20 Minutes : un prêt-relais de 400 000 euros et un crédit de 280 000 euros qui courent pendant que le chantier est à l’arrêt, des années durant. Les intérêts intercalaires, les cotisations d’assurance emprunteur, le coût du relais remboursé seulement en 2024 après la vente de l’appartement, et avant cela le logement qu’il a fallu occuper en attendant une maison inhabitable : tout cela forme un préjudice financier massif, et c’est précisément ce que la garantie de livraison ne couvre pas. La Cour de cassation, dans son arrêt du 13 avril 2023 déjà cité, a censuré une cour d’appel qui avait mis à la charge du garant des frais de déménagement et de location d’un logement de substitution, au motif, selon les propres constatations relevées par la Cour, « de sorte qu’il ne couvrait pas les frais de déménagement et de location d’un logement de substitution » (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-21.106). Le sommaire officiel de l’arrêt est limpide et mérite d’être lu par toute famille dans cette situation : « Sauf clause contraire contenue dans le contrat de garantie, le garant n’est pas tenu de prendre à sa charge les dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation de préjudices distincts du coût d’achèvement de l’ouvrage. » Les intérêts du prêt-relais et les intérêts intercalaires sont exactement cela : des dommages-intérêts dus par le constructeur en réparation d’un préjudice distinct du coût d’achèvement. Ils se réclament donc contre le constructeur lui-même, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, et le juge peut les allouer en plus des pénalités de retard, car ils n’ont pas le même objet : les pénalités sanctionnent forfaitairement le dépassement du délai, les intérêts du relais réparent le coût réel de l’argent immobilisé. L’article 1231-5 du code civil le permet expressément : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », mais cette limite ne vaut que pour l’objet couvert par la clause pénale. Le préjudice financier distinct, dûment prouvé par les tableaux d’amortissement, les relevés d’intérêts intercalaires et les justificatifs du relais, s’ajoute aux pénalités au lieu d’être absorbé par elles, à condition de le chiffrer et de le demander séparément dans les écritures. Toute la difficulté, dans une histoire à deux faillites comme celle du Val-de-Marne, c’est que le débiteur de ces dommages-intérêts est en procédure collective. Le réflexe vital, c’est la déclaration de créance : l’article L. 622-24 du code de commerce dispose que « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Les pénalités de retard échues, les intérêts du relais déjà payés et le préjudice financier déjà subi à la date du jugement d’ouverture doivent donc être déclarés au passif de chaque constructeur défaillant, dans les délais, avec les justificatifs bancaires, sans attendre la fin du chantier. La créance future ou en cours, comme les intérêts qui continuent de courir après le jugement, doit être déclarée pour son montant provisionnel puis actualisée, et le relevé de forclusion reste une voie de rattrapage si le délai a été manqué, à condition d’agir vite. En parallèle, la banque qui a accordé le prêt-relais n’est pas un simple spectateur : quand le relais devait être remboursé par la vente d’un bien à une date prévue et que le chantier bloque toute la chaîne, il faut demander par écrit le réaménagement du relais, la prorogation de sa durée et, si l’assurance emprunteur comporte une garantie adaptée, vérifier ses conditions de mise en jeu, sans jamais cesser de payer les échéances sans accord écrit, car l’incident de paiement fragiliserait ensuite toute la demande indemnitaire. Enfin, la reprise des travaux par un nouveau constructeur ne doit pas effacer les droits nés des périodes précédentes : le décompte des pénalités et des intérêts s’arrête seulement à la livraison définitive, et chaque jour d’arrêt imputable aux constructeurs défaillants reste indemnisable, y compris les périodes d’expertise, comme l’a jugé la Cour de cassation le 26 mars 2026. Dans le dossier du Val-de-Marne, cela représente potentiellement plusieurs années de pénalités au taux contractuel, plus cinq ans d’intérêts sur 680 000 euros d’emprunts : un poste à six chiffres qui justifie à lui seul une action au fond, même après l’emménagement, car la réception de la maison n’éteint pas les créances indemnitaires nées du retard.

B. Après l’emménagement : réception avec réserves, assurance dommages-ouvrage et pièces à réunir sans attendre ?

Le récit de 20 Minutes se termine bien : la famille a emménagé au mois d’août. Mais l’emménagement ne clôt pas le dossier, il ouvre sa deuxième phase, celle de la réception et des réserves, et c’est là que se joue la réparation des malfaçons héritées des deux premiers constructeurs, comme le bois pourri par les intempéries pendant l’arrêt du chantier. La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves, et seules les réserves écrites au procès-verbal permettent ensuite d’exiger la reprise des désordres apparents. Après deux faillites et une reprise depuis le début, la réception doit être préparée comme une expertise : se faire assister d’un homme de l’art, lister chaque désordre pièce par pièce, photographier, dater, et refuser toute réception globale sans réserves sous la pression du dernier constructeur. Les travaux repris, comme la structure en bois remplacée, doivent être identifiés dans les réserves avec l’origine du désordre, car la garantie décennale du repreneur ne couvrira ensuite que ce qu’il a lui-même réalisé, tandis que les désordres imputables aux constructeurs défaillants relèvent des créances déclarées à leurs procédures. C’est ici qu’intervient l’assurance dommages-ouvrage, que tout maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier : l’article L. 242-1 du code des assurances impose à « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage […] fait réaliser des travaux de construction » de « souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Son intérêt est décisif après des faillites en chaîne : elle préfinance les réparations des dommages de nature décennale sans attendre que le tribunal ait tranché les responsabilités entre trois constructeurs successifs, puis se retourne contre les responsables. Vérifiez donc que la police souscrite en 2021 est toujours en vigueur, qu’elle a été correctement appelée à chaque sinistre et que les avenants de reprise y figurent. Pour les lecteurs d’Île-de-France, dont le Val-de-Marne fait partie, deux repères pratiques : le tribunal judiciaire compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble, et les juridictions franciliennes exigent un chiffrage précis, poste par poste, avec les pièces bancaires et contractuelles à l’appui, avant toute demande d’expertise judiciaire. Le dossier type à constituer dès maintenant comprend le contrat de construction et ses avenants, les attestations de garantie de livraison et d’assurance dommages-ouvrage, la déclaration d’ouverture de chantier, toutes les mises en demeure avec leurs accusés de réception, les jugements d’ouverture des procédures collectives des deux constructeurs avec les déclarations de créances, les offres de prêt, tableaux d’amortissement et relevés d’intérêts intercalaires et du prêt-relais, les justificatifs de logement pendant l’attente, le procès-verbal de réception avec les réserves, et le dossier photographique du chantier à chaque étape. Ce dossier sert trois actions distinctes qui peuvent avancer en parallèle : la mise en jeu de la garantie de livraison pour l’achèvement et les pénalités, la déclaration puis l’action au passif des constructeurs pour le préjudice financier distinct, et la mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage pour les désordres. Sur l’articulation entre ces recours, le cabinet a déjà analysé le cas du constructeur défaillant sous l’angle de l’achèvement et des recours pour terminer la maison (constructeur en faillite et maison inachevée : garantie de livraison et recours) ainsi que le calcul des pénalités de retard (pénalités de retard en construction de maison individuelle). Le présent article complète ces analyses par le poste que les familles sous-estiment le plus : le coût financier des années d’attente, qui ne se présume pas et ne se devine pas, mais se prouve relevé bancaire après relevé bancaire.

Ce que dit le droit, en trois phrases

La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage contre l’inexécution du constructeur à prix et délais convenus, et le garant prend en charge le coût des dépassements nécessaires à l’achèvement (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation), mais elle ne paie pas les préjudices distincts comme les intérêts du prêt-relais ou le logement de substitution (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-21.106). Les pénalités de retard ne peuvent pas être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14 du même code), elles restent dues quand le retard n’est pas exclusivement imputable au maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 16 janvier 2025, n° 23-14.655) et la durée d’une expertise rendue nécessaire par les fautes du constructeur ne constitue pas une force majeure qui les effacerait (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789). Les créances nées avant chaque jugement d’ouverture, pénalités échues, intérêts du relais et préjudice financier déjà subi, doivent être déclarées au mandataire judiciaire dans les délais (article L. 622-24 du code de commerce), sans attendre la livraison de la maison.

Conclusion

L’histoire de Marie-Line et de son mari, racontée par 20 Minutes le 21 septembre 2026, finit par un emménagement, mais elle laisse derrière elle cinq ans de crédits qui ont couru pour une maison inhabitable. Le droit français donne aux familles les outils pour ne pas payer seules ce temps perdu : la garantie de livraison pour terminer la maison à prix convenu, les pénalités de retard au plancher de 1/3 000 du prix par jour, et l’action en réparation du préjudice financier distinct pour les intérêts du prêt-relais et tous les frais de l’attente. Chacun de ces outils a son débiteur, son délai et ses pièces : le garant après mise en demeure restée quinze jours infructueuse, le constructeur et son mandataire judiciaire par la déclaration de créance, l’assureur dommages-ouvrage pour les désordres. L’erreur commune, c’est de croire que l’emménagement efface tout ou que le garant paiera tout. La démarche exacte, c’est l’inverse : réception avec réserves écrites, décompte jour par jour des pénalités depuis leur point de départ prouvé, chiffrage bancaire du coût du relais, et trois actions menées en parallèle sans attendre. Menée ainsi, la sortie d’un double dépôt de bilan ne se limite pas à récupérer des clés : elle rend à la famille le prix des années qu’on lui a prises.

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