Le 20 septembre 2026, Le Parisien racontait l’histoire de Marie-Line et Henri, un couple de Cachan, dans le Val-de-Marne : un contrat de construction signé en octobre 2021 avec un constructeur présenté comme reconnu, une maison en ossature bois de 150 mètres carrés promise pour 411 000 euros clés en main avec une livraison au plus tard en février 2024, puis deux défaillances successives en plein chantier, une ossature restée des mois sous les intempéries, et des clés récupérées seulement en août dernier. Le lendemain, 20 Minutes reprenait leur parcours en précisant le décor financier : un crédit classique de 280 000 euros doublé d’un prêt-relais de 400 000 euros, et la reprise de la quasi-totalité des travaux depuis le début avant l’emménagement à l’été 2026. Derrière ce parcours du combattant, une question de droit très concrète se pose à des milliers de familles : quand le constructeur d’une maison individuelle dépose le bilan avant d’avoir terminé, qui finit la maison, qui paie le surcoût, et quels recours permettent de sortir de l’impasse sans payer deux fois. La réponse tient en trois mécanismes que la loi a précisément calibrés : la garantie de livraison du contrat de construction de maison individuelle, le traitement des créances dans la liquidation judiciaire du constructeur, puis la réception des travaux et l’assurance dommages-ouvrage. Chacun obéit à des règles strictes, éclairées par des décisions récentes de la Cour de cassation qu’il faut connaître avant d’agir.
I. Constructeur en faillite avant la réception : qui termine la maison et qui paie le surcoût
Le premier réflexe consiste à vérifier la nature exacte du contrat signé. Quand une famille fait construire un pavillon d’après un plan proposé par le professionnel, la loi impose un cadre protecteur : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 ». Ce contrat de construction de maison individuelle, souvent appelé CCMI, doit comporter une série de mentions obligatoires détaillées par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le prix convenu : « le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11 ». Autrement dit, le constructeur ne peut pas réclamer un supplément unilatéral parce que le chantier dure ou parce que les matériaux augmentent, sauf clause de révision régulièrement stipulée. Dans l’affaire de Cachan, le couple avait signé avec un acteur présenté comme reconnu du secteur : c’est bien ce contrat, avec son prix forfaitaire, qui sert de référence pour calculer tout surcoût ultérieur.
A. Maison inachevée : faire jouer la garantie de livraison pour financer l’achèvement
Le contrat de construction de maison individuelle ne peut même pas démarrer sans deux verrous financiers. D’une part, le contrat peut être conclu sous conditions suspensives, parmi lesquelles l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation range expressément « l’obtention de l’assurance de dommages » et « l’obtention de la garantie de livraison ». D’autre part, aucun versement anticipé n’est permis avant l’exigibilité de la créance. Concrètement, avant de verser le moindre acompte, la famille doit détenir l’attestation de garantie de livraison délivrée par un établissement habilité : banque, compagnie d’assurance ou société de caution. L’Agence nationale pour l’information sur le logement, dans sa fiche « Que faire si votre constructeur fait faillite ? », insiste sur ce point et recommande de faire constater l’abandon du chantier par un commissaire de justice avant toute démarche. Ce constat d’huissier, daté et illustré, fige l’état d’avancement et les désordres apparents, comme ces bois d’ossature restés des mois sous la pluie à Cachan. Il servira face au garant, face au liquidateur et, plus tard, face au nouveau constructeur chargé de reprendre les travaux.
Une fois l’abandon constaté, la garantie de livraison prend le relais. Son périmètre est défini par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation : « En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix », ainsi que les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat au-delà de trente jours. La Cour de cassation a précisé le sens exact de ce texte dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 avril 2026 devenu la référence : « Selon ce texte, la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. » Puis elle ajoute la limite que beaucoup de familles découvrent trop tard : « En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. » Seuls les dépassements nécessaires à l’achèvement sont couverts, car « Il en résulte que, sauf stipulation contraire, cette garantie ne s’étend pas à l’indemnisation de préjudices distincts. »
La portée pratique de cette limite apparaît dans le dispositif même de l’arrêt : la Cour « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que : » « il condamne la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT) à payer à M. et Mme [W] la somme de 61 796,50 euros au titre du coût des travaux de finition réservés par le maître de l’ouvrage et des travaux connexes qui ont été réalisés en pure perte » et « il condamne la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT) à payer à M. et Mme [W] la somme de 28 980,64 euros au titre du déménagement et de la location ». La cour d’appel avait mis à la charge du garant des travaux réalisés en pure perte et des frais de relogement ; la Cour de cassation juge que ces sommes ne correspondaient pas à un dépassement du prix convenu nécessaire à l’achèvement, et que l’engagement du garant, conforme au cautionnement solidaire visé par l’article L. 231-6, ne couvrait pas les frais de déménagement et de location d’un logement de substitution. Pour la famille de Cachan, l’enseignement est direct : le garant finance le surcoût du nouveau constructeur pour terminer la maison, dans la limite du nécessaire à l’achèvement et sous déduction d’une éventuelle franchise de 5 %, mais les années de loyer payées en attendant la maison et les frais de déménagement relèvent d’une action en responsabilité distincte contre le constructeur défaillant, à déclarer dans sa procédure collective, et non d’un appel automatique au garant. D’où l’importance, dès l’abandon, de mettre le garant en demeure par écrit, de lui transmettre le constat d’abandon, le contrat initial, les appels de fonds déjà versés et les devis de reprise, puis de ne faire exécuter les travaux d’achèvement qu’après son accord ou une décision de justice, afin que chaque euro réclamé reste rattaché à l’achèvement de l’ouvrage.
B. Liquidation judiciaire du constructeur : déclarer sa créance et protéger ses crédits sans attendre
Quand le constructeur est placé en liquidation judiciaire, comme le second constructeur du couple de Cachan, la famille devient créancière. Le cas n’est pas isolé : le même journal signalait le 16 septembre 2026 le placement en procédure de sauvegarde du groupe Maisons Pierre, après la faillite de Maisons Phénix, et chaque défaillance en cascade impose aux familles la même discipline. Sur le chantier, d’une entreprise en procédure collective et doit agir vite sur deux fronts : le chantier et l’argent. Sur le chantier, l’ouverture de la procédure ne résilie pas automatiquement le contrat en cours. En sauvegarde, « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde », et seul l’administrateur peut exiger la poursuite de l’exécution. En liquidation, la logique est plus brutale : sans poursuite d’activité ordonnée, le chantier s’arrête et le maître de l’ouvrage doit constater l’arrêt, sécuriser le site contre les vols et les intempéries, puis organiser la reprise avec une nouvelle entreprise. Les matériaux déjà livrés mais non posés, les acomptes versés au-delà de l’avancement réel et les pénalités de retard constituent des créances à faire valoir dans la procédure. Or « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Le décret en question, l’article R. 622-24 du code de commerce, est sans ambiguïté : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. » Passé ce délai, la créance risque la forclusion et la famille ne pourra plus être payée sur la répartition, même partielle, de l’actif du constructeur. En pratique, dès l’annonce du dépôt de bilan, il faut donc surveiller le BODACC, identifier le mandataire ou le liquidateur désigné, et déclarer par courrier recommandé chaque créance chiffrée : trop-versé par rapport à l’avancement, coût de remise en état des ouvrages dégradés pendant l’arrêt, pénalités contractuelles de retard, frais de gardiennage du chantier. Joindre le contrat, les appels de fonds, les constats et les devis. Cette déclaration ne garantit pas un paiement intégral, les banques et le Trésor passant souvent avant, mais elle préserve le rang de la famille et conditionne toute répartition future.
Sur l’argent, l’erreur la plus coûteuse serait de croire que la faillite du constructeur suspend les crédits. Elle ne suspend rien : le crédit classique de 280 000 euros et le prêt-relais de 400 000 euros souscrits par le couple continuaient de courir pendant que le chantier était à l’arrêt, et c’est cette pression financière qui transforme un retard en cauchemar. La conduite à tenir consiste à écrire immédiatement à chaque banque pour l’informer de la défaillance, demander par écrit un report d’échéances ou un réaménagement, et vérifier les assurances emprunteur, qui couvrent le décès ou l’invalidité mais jamais l’abandon de chantier. Si la vente de l’ancien appartement, gagée par le prêt-relais, tarde à cause du retard, il faut négocier la prorogation du relais avant son terme plutôt que de le laisser se transformer en crédit amortissable au taux du moment. Chaque demande doit être formulée par écrit, avec le jugement d’ouverture et le constat d’abandon en pièces jointes, car les conseillers changent et seule la trace écrite protège. Parallèlement, la famille doit exiger du garant de livraison qu’il prenne position vite : tant que l’achèvement n’est pas financé, les intérêts intercalaires et les loyers de la solution d’attente s’accumulent sans être couverts par la garantie, comme l’a montré l’arrêt du 13 avril 2023. C’est aussi le moment de vérifier que le premier constructeur avait bien souscrit l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, car c’est elle qui prendra le relais après la réception pour les désordres graves, quel que soit le sort des entreprises.
II. Maison terminée après des années de galère : réception, malfaçons et assurance dommages-ouvrage
Le jour où un nouveau constructeur accepte de reprendre un chantier abandonné depuis des mois, la tentation est grande de signer vite et de prendre les clés sans formalité. Ce serait une faute : tout ce qui a été posé avant, pendant et après l’interruption doit être vérifié, car le bois qui a pourri sous la pluie à Cachan illustre un risque général. Les ouvrages exposés aux intempéries pendant l’arrêt, les fondations restées à l’air libre, les réseaux à moitié posés et les matériaux stockés sur site ont pu se dégrader, et le repreneur doit s’engager par écrit sur ce qu’il conserve, ce qu’il dépose et ce qu’il reprend depuis le début, avec un descriptif et un prix poste par poste. À défaut, chaque désordre ultérieur donnera lieu à un renvoi de responsabilité entre l’ancien et le nouveau constructeur, et la famille paiera l’expertise pour les départager. Le contrat de reprise doit donc distinguer les travaux d’achèvement, les travaux de reprise des existants et les éventuelles améliorations demandées par la famille, ces dernières restant intégralement à sa charge et hors garantie de livraison. C’est sur cette base clarifiée que la réception pourra intervenir utilement.
A. Réceptionner avec réserves : le procès-verbal qui conditionne tous les recours ultérieurs
La réception est l’acte juridique central de toute construction, y compris après une reprise sur sinistre. « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » Chaque mot compte : sans réception, les garanties légales ne courent pas ; avec une réception sans réserve alors que des désordres sont visibles, la famille se prive de la garantie de parfait achèvement sur ces points. « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » En pratique, la réception d’une maison reprise après faillite doit être préparée comme une expertise : visite complète pièce par pièce avec le constructeur, vérification du fonctionnement de chaque équipement, relevé des fissures, des traces d’humidité, des défauts d’étanchéité et des non-façons, photos datées, et inscription au procès-verbal de chaque réserve avec un délai de levée. Si le constructeur refuse de signer ou de lever les réserves, la mise en demeure suit, puis la réception judiciaire et l’exécution des travaux aux frais et risques du défaillant, mécanisme que le texte organise expressément.
Un arrêt de la troisième chambre civile du 8 novembre 2018 éclaire une situation fréquente sur les chantiers repris : celle des travaux que la famille, lassée d’attendre, fait exécuter elle-même ou confie à une entreprise tierce en cours de route. Dans cette affaire, des désordres d’humidité affectaient un pavillon et la propriétaire invoquait des irrégularités du contrat pour faire supporter au constructeur d’origine la réparation de sanitaires et d’étanchéités. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté cette demande, « ayant constaté que les travaux de pose et d’étanchéité des sanitaires n’avaient pas été réalisés par la société Villa Bourbon bois, mais confiés par Mme X… à une entreprise tierce, non identifiée », et juge que « Mme X… ne saurait, sous couvert de l’irrégularité du contrat, faire supporter à la société Villas Bourbon bois la responsabilité d’une malfaçon dans l’exécution de travaux qu’il lui incombait certes de réaliser, mais qu’elle n’a, de fait, pas exécutés ». La leçon pour une famille dont le chantier a été repris par plusieurs entreprises successives est nette : conservez la preuve de qui a fait quoi, exigez de chaque intervenant ses factures détaillées et ses attestations d’assurance, et ne demandez à chacun réparation que des travaux qu’il a réellement exécutés. Quand le bois d’une ossature a pourri pendant l’arrêt, il faut établir si la dégradation vient d’une mauvaise exécution initiale, d’un défaut de protection pendant l’interruption imputable au constructeur défaillant, ou d’une reprise défectueuse du successeur, car chacun de ces rattachements conduit à un débiteur différent. Au-delà du parfait achèvement d’un an, les désordres graves relèvent de la garantie décennale : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Une ossature porteuse gorgée d’eau, des fondations affouillées ou une étanchéité à refaire entièrement entrent typiquement dans ce champ, et c’est alors l’assurance dommages-ouvrage qui permet d’être payé sans attendre la fin des procès en responsabilité.
B. Assurance dommages-ouvrage et sortie de crise : se faire payer vite, à Paris comme en Île-de-France
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs ». Son intérêt majeur après une double faillite tient à ses trois mots clés : en dehors de toute recherche des responsabilités. L’assureur préfinance les réparations des désordres de nature décennale, puis se retourne contre les responsables et leurs assureurs. Pour la famille, c’est le seul mécanisme qui paie vite alors que les constructeurs ont disparu et que leurs assureurs se renvoient la balle. Encore faut-il déclarer le sinistre dans les formes de la police, laisser l’expert mandaté par l’assureur accéder aux lieux, et ne pas engager de réparations définitives avant son passage, sauf mesures conservatoires urgentes documentées. Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 6, du 5 septembre 2025, RG 22/09275, qui opposait des maîtres de l’ouvrage à la SMABTP, recherchée comme assureur dommages-ouvrage et assureur décennal du constructeur, montre où se jouent ces contentieux : l’assureur contestait la garantie en soutenant que les travaux de drainage et d’assainissement à l’origine des fissures avaient été réalisés hors marché et n’entraient pas dans l’assiette de la prime, tandis que les maîtres de l’ouvrage démontraient au contraire qu’ils faisaient partie du marché du constructeur. La cour tranche en confirmant le jugement entrepris. Moralité : conservez le marché initial complet, avec ses plans, ses avenants et la notice descriptive, car l’assureur dommages-ouvrage ne paie que les dommages affectant les travaux entrés dans son assiette, et chaque avenant non déclaré ou chaque lot réalisé hors marché devient un motif de refus. Vérifiez aussi que la police a bien été reconduite ou maintenue pendant les années d’interruption, et exigez du repreneur sa propre attestation d’assurance décennale avant qu’il ne touche au chantier.
À Paris et en Île-de-France, où les terrains se paient au prix fort et où les prêts-relais atteignent vite plusieurs centaines de milliers d’euros comme à Cachan, la sortie de crise obéit aux mêmes règles nationales mais avec des réflexes locaux. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, donc Créteil pour une maison à Cachan, et c’est devant lui que se demandent la réception judiciaire, l’expertise et les provisions. L’ADIL du Val-de-Marne reçoit gratuitement les accédants pour relire le contrat initial et les attestations de garantie avant d’engager des frais d’avocat, et son analyse écrite aide à formuler une mise en demeure précise. Les constats d’abandon et de reprise doivent être confiés à un commissaire de justice du ressort, qui pourra intervenir vite sur un chantier exposé aux intempéries. Enfin, quand le surcoût d’achèvement dépasse les capacités du foyer malgré la garantie de livraison, un dossier de surendettement ou une médiation avec les banques peut être envisagé, mais jamais au prix d’un abandon de la déclaration de créance dans la liquidation du constructeur : chaque euro admis au passif, même payé des années plus tard au marc le franc, réduit d’autant le reste à charge définitif de la famille.
Ce que dit le droit, en trois phrases
En cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, dans la limite du prix et des délais convenus au contrat initial. Selon la Cour de cassation, sauf stipulation contraire, cette garantie ne s’étend pas à l’indemnisation de préjudices distincts comme les frais de relogement, qui relèvent d’une action en responsabilité séparée. Une fois la maison réceptionnée, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, et seules des réserves écrites ouvrent la garantie de parfait achèvement d’un an puis préserveront les recours décennaux.
Conclusion
L’histoire d’Henri et Marie-Line finit bien, puisqu’ils ont emménagé dans leur maison de Cachan à l’été 2026, mais elle a coûté cinq ans de vie, deux crédits portés à bout de bras et la reprise de la quasi-totalité des travaux. Leur parcours résume la méthode que toute famille confrontée à la faillite de son constructeur devrait appliquer dans l’ordre : faire constater l’abandon par un commissaire de justice, relire le contrat et mobiliser par écrit le garant de livraison pour le seul surcoût nécessaire à l’achèvement, déclarer chaque créance au passif dans les deux mois de la publication au BODACC, négocier avec les banques sans jamais cesser de payer sans accord écrit, faire reprendre les existants par un nouveau constructeur assuré avec un descriptif poste par poste, réceptionner avec des réserves écrites, puis déclarer les désordres graves à l’assurance dommages-ouvrage. La garantie de livraison finance l’achèvement, pas le préjudice de jouissance ; la liquidation paie au marc le franc, pas au pair ; la réception conditionne tout l’aval. Connaître ces trois frontières avant de signer le premier devis de reprise, c’est la différence entre une maison terminée à prix maîtrisé et un chantier qui dévore deux fois le budget d’une vie.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous faites construire et votre constructeur menace de déposer le bilan, ou votre chantier est déjà à l’arrêt. Notre cabinet vous propose une consultation téléphonique sous 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France, pour relire votre contrat, chiffrer le surcoût et écrire au garant. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre formulaire de contact.