Vous avez quitté votre logement, rendu les clés, et l’ancien bailleur garde votre dépôt de garantie. Il parle de dégradations que vous contestez, de charges à régulariser, ou il ne répond plus du tout. Au même moment, vos autres dettes s’accumulent et vous envisagez de déposer un dossier de surendettement devant la commission de la Banque de France. Deux questions urgentes se posent alors : comment récupérer cette caution qui représente souvent un mois ou deux de loyer, et que devient cette somme une fois le dossier déposé. La réponse tient en deux mouvements. D’un côté, la loi impose à l’ancien bailleur des délais stricts de restitution, assortis d’une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, et la jurisprudence récente de la Cour de cassation renforce les droits du locataire sur la preuve du paiement. De l’autre, la créance de restitution du dépôt de garantie fait partie de votre patrimoine : elle doit être déclarée à la commission, elle est protégée par la suspension des poursuites dès la recevabilité, et elle peut être intégrée aux mesures de traitement, jusqu’à l’effacement dans le cadre d’un rétablissement personnel. Cet article explique pas à pas comment déclarer cette somme, comment la récupérer, comment suspendre les manoeuvres de l’ancien bailleur et comment contester devant le juge des contentieux de la protection.
I. Comment récupérer le dépôt de garantie quand l’ancien bailleur refuse de le rendre
A. Dans quel délai l’ancien bailleur doit rendre la caution et quand la majoration de 10 % par mois de retard s’applique
Le point de départ se trouve dans l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte organise la restitution du dépôt de garantie après la remise des clés : le délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, l’ancien bailleur devant alors justifier chaque retenue par des pièces. Quand ce délai expire sans restitution complète, la sanction est automatique. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelée le 12 février 2026 dans son arrêt n° 24-21.258 : « Il résulte du second qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » Concrètement, pour un loyer mensuel de 900 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 90 euros à la dette de l’ancien bailleur, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire pour déclencher cette majoration.
Le même arrêt du 12 février 2026 apporte une protection décisive sur la preuve du paiement. L’ancien bailleur affirmait avoir adressé un chèque de remboursement et se retranchait derrière le talon de son chéquier et l’absence de réclamation pendant plusieurs mois. La Cour de cassation a cassé le jugement qui lui donnait raison : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » Le visa réunit l’article 1353 du code civil et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1353 du code civil dispose en effet : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Si votre ancien bailleur prétend vous avoir envoyé un chèque ou effectué un virement que vous n’avez jamais reçu, c’est à lui de prouver que vous avez effectivement reçu les fonds. Un talon de chéquier, un simple courrier d’envoi ou l’affirmation qu’il n’a pas été relancé ne suffisent pas. Gardez donc toute trace utile : relevés bancaires montrant l’absence de crédit, échanges écrits avec l’ancien bailleur, attestation de votre nouvelle banque. En cas de litige, ces pièces démontrent que la restitution n’a jamais eu lieu et que la majoration de 10 % continue de courir.
Un autre réflexe protège votre créance : ne laissez pas l’ancien bailleur transformer un départ anticipé en prétexte pour garder la caution. La troisième chambre civile a jugé le 4 juin 2026, dans son arrêt n° 25-13.387, que : « Il résulte de ce texte que, lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis. » Cette décision vise surtout le bailleur qui réclame des loyers de préavis, mais elle éclaire aussi votre défense : de façon symétrique, la remise des clés et l’état des lieux de sortie n’éteignent pas vos droits sur le dépôt de garantie. L’ancien bailleur ne peut pas soutenir que votre départ vaut abandon de la caution. Si vous avez quitté les lieux avant la fin du préavis avec son accord, exigez un écrit qui précise le sort du dépôt de garantie et des loyers restants. Sans renonciation claire et non équivoque de votre part, la créance de restitution subsiste et se réclame dans les délais légaux, majoration comprise.
B. Comment contester les retenues de l’ancien bailleur : état des lieux, régularisation des charges et compensation avec des loyers impayés
L’ancien bailleur qui garde une partie du dépôt de garantie doit justifier chaque euro retenu. Les motifs les plus fréquents sont les réparations locatives, les loyers ou charges restants dus, et la provision pour régularisation annuelle des charges. Face à chacun de ces motifs, une méthode de contestation existe. Pour les dégradations alléguées, comparez ligne par ligne l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et exigez les factures ou devis correspondant aux travaux. Des photos datées prises le jour du départ renforcent votre position, surtout quand l’ancien bailleur invoque une usure normale du logement, comme des traces d’occupation, des joints vieillis ou une moquette défraîchie après plusieurs années. La vétusté ne peut pas être mise à votre charge. Pour les sommes réclamées au titre des loyers, vérifiez les quittances et les relevés de paiement : un bailleur qui retient la caution pour des loyers que vous avez réglés doit restituer. Pour la régularisation des charges, la règle posée par la Cour de cassation le 31 mai 2018 dans son arrêt n° 17-18.069 mérite d’être connue : « Attendu qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Autrement dit, dans un immeuble collectif, l’ancien bailleur peut conserver une provision limitée dans l’attente de l’arrêté des comptes, mais il doit ensuite restituer le solde dans le mois qui suit l’approbation définitive, déduction faite des seules sommes réellement dues. Une provision conservée pendant des années sans décompte définitif devient une restitution fautive, et la majoration de 10 % s’applique au solde indûment gardé.
Le cas le plus délicat survient quand l’ancien bailleur oppose vos propres dettes à votre demande de restitution : loyers impayés de la fin du bail, indemnités d’occupation, frais de remise en état. Il invoque alors la compensation. L’article 1347 du code civil la définit ainsi : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. » La compensation suppose donc deux dettes réciproques, certaines, liquides et exigibles. Quand vous devez réellement trois mois de loyer et que l’ancien bailleur vous doit un mois de caution, la compensation joue à due concurrence et éteint les deux dettes à hauteur du plus petit montant. Mais l’ancien bailleur ne peut pas compenser avec des sommes imaginaires ou contestées : des dégradations non prouvées, une régularisation de charges sans décompte, des pénalités inventées. Chaque retenue doit être justifiée pièce par pièce, et c’est là que la plupart des contestations se gagnent. Rassemblez le bail, les deux états des lieux, les quittances de loyer, le décompte de charges annuel, les factures de sortie et toute correspondance. Adressez ensuite à l’ancien bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui réclame la restitution chiffrée, détaille les retenues contestées et rappelle la majoration de 10 % par mois de retard. Ce courrier constitue la première preuve de votre diligence. S’il reste sans effet après le délai légal, la voie judiciaire s’ouvre devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, qui connaît des litiges du bail d’habitation en vertu de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. » La demande tend à la restitution du solde, à la majoration légale pour chaque mois de retard commencé et, le cas échéant, à des dommages et intérêts si la rétention fautive vous a causé un préjudice distinct, par exemple l’impossibilité de verser le dépôt de garantie de votre nouveau logement.
Quand le dossier de surendettement est déjà déposé, cette action en restitution ne disparaît pas, mais elle s’articule avec la procédure collective. La créance contre l’ancien bailleur est un actif à déclarer. Si la commission retient votre dossier, les poursuites individuelles de vos créanciers sont suspendues, mais votre propre action pour récupérer ce qui vous est dû reste possible et même souhaitable, car la somme récupérée améliore votre capacité de remboursement ou votre reste à vivre. Prévenez la commission et, le cas échéant, le mandataire ou le juge, de l’existence de cette créance et de l’instance en cours. Ne signez en revanche aucun accord d’abandon de la caution avec l’ancien bailleur sans l’avis de la commission : un acte de disposition sur votre patrimoine pendant la procédure peut être remis en cause. La seconde partie de cet article détaille cette articulation entre la caution à récupérer et le traitement de votre surendettement.
II. Comment intégrer le dépôt de garantie dans le dossier de surendettement et le protéger devant le juge
A. Déclarer la caution à la commission de la Banque de France : recevabilité, bonne foi et suspension des poursuites de l’ancien bailleur
Le dossier de surendettement repose sur la sincérité. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre « aux personnes physiques de bonne foi » le bénéfice des mesures de traitement, et précise : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » La créance de restitution du dépôt de garantie entre dans ce tableau : déclarez-la dans l’actif du dossier, avec son montant estimé, majoration de 10 % comprise, et joignez les pièces qui l’établissent, comme le bail, les états des lieux et la lettre recommandée adressée à l’ancien bailleur. Dissimuler cette créance, même si elle vous paraît incertaine ou modeste, expose le dossier à une contestation pour défaut de bonne foi. À l’inverse, une déclaration complète et chiffrée démontre votre loyauté et permet à la commission d’ajuster les mesures : la somme à récupérer peut financer une partie du plan, préserver votre reste à vivre ou éviter une mesure plus lourde. La deuxième chambre civile a précisé le 2 juillet 2026, dans son arrêt n° 23-21.550, que : « Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » Cette solution concerne l’articulation entre dettes professionnelles et non professionnelles, mais elle illustre l’approche de la Cour : la commission examine l’ensemble de votre situation, dettes et actifs confondus, sans cloisonnement artificiel. Votre caution à récupérer fait partie de cet ensemble et doit y figurer.
Dès que la commission déclare votre demande recevable, un bouclier se met en place. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Cette protection joue dans les deux sens de votre litige avec l’ancien bailleur. D’abord, si vous restez devoir à cet ancien bailleur un solde de loyers ou de charges supérieur au dépôt de garantie, il ne peut plus, à compter de la recevabilité, lancer ou poursuivre une saisie sur votre compte, une saisie sur salaire ou une saisie des meubles pour ce solde. La deuxième chambre civile l’a rappelé le 8 février 2024 dans son arrêt n° 22-14.528 : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Le même arrêt ajoute une conséquence souvent ignorée : « En statuant ainsi, alors que le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription, le tribunal a violé le texte susvisé. » En clair, l’ancien bailleur, même muni d’un jugement ou d’un titre, ne peut pas contourner la suspension en multipliant les actes d’exécution, et il ne peut pas vous reprocher ensuite une prétendue inaction. Ensuite, la suspension interdit au créancier de prendre de nouvelles garanties. Le 28 mars 2024, dans son arrêt n° 22-12.797, la deuxième chambre civile a jugé : « Aux termes du premier de ces textes, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Et elle en a déduit : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Un ancien bailleur ne peut donc pas, après la recevabilité, inscrire une hypothèque ou pratiquer une mesure conservatoire pour sécuriser son reliquat de loyers. S’il l’a fait avant la recevabilité, la mesure peut être contestée dans le cadre de la procédure, et la nullité d’une sûreté prise en violation de l’interdiction peut être demandée au juge.
La recevabilité impose aussi des devoirs au débiteur, et votre conduite sur la caution doit rester irréprochable. L’article L. 722-5 du code de la consommation prévoit : « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ». Ne remboursez donc pas l’ancien bailleur par priorité une fois le dossier déclaré recevable, même pour solder vite le différend sur les charges : tout paiement d’une créance née avant la suspension, hors dettes alimentaires, est interdit et peut fragiliser vos mesures. De même, ne renoncez pas à la majoration de 10 % ni à une partie de la caution dans un arrangement amiable sans en référer à la commission. La bonne attitude consiste à informer la commission de chaque étape : envoi de la mise en demeure à l’ancien bailleur, réponse reçue, assignation envisagée, somme récupérée. Si une somme est effectivement versée par l’ancien bailleur pendant la procédure, signalez-la aussitôt pour qu’elle soit affectée conformément au plan ou aux mesures, et gardez-en la preuve bancaire. Cette transparence protège la recevabilité et évite tout soupçon d’organisation d’insolvabilité, grief qui a déjà fait échec à des dossiers où le débiteur avait vendu un bien ou remboursé un proche juste avant de déposer.
B. Effacement, rétablissement personnel et contestations devant le juge des contentieux de la protection, y compris à Paris
Quand votre situation ne permet aucun remboursement, la commission peut orienter le dossier vers un rétablissement personnel, avec ou sans liquidation judiciaire. Cette mesure efface vos dettes, mais elle n’efface pas votre créance contre l’ancien bailleur : celle-ci reste un actif à recouvrer au profit, selon les cas, de votre redressement ou de la procédure. L’article L. 741-2 du code de la consommation fixe le cadre : « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » La deuxième chambre civile en a précisé la portée temporelle le 23 novembre 2023 dans son arrêt n° 22-11.535 : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » La Cour a cassé l’arrêt qui retenait comme date de référence le jour de l’admission à la procédure, et a imposé la date de la décision de la commission qui n’avait pas été contestée. Pour votre litige locatif, la leçon est double. D’une part, si l’ancien bailleur vous réclame un solde de loyers ou de charges, vérifiez la date à laquelle ce solde a été arrêté : une saisie-attribution pratiquée après l’effacement, pour une dette effacée, peut être contestée et annulée. D’autre part, votre créance de restitution du dépôt de garantie, avec sa majoration de 10 %, ne fait pas partie des dettes effacées : elle subsiste à votre actif et doit être recouvrée. Signalez au liquidateur, s’il en est désigné un, l’existence de cette créance et l’état de la procédure de recouvrement, afin qu’elle soit intégrée aux opérations.
Certaines dettes restent toutefois exclues de tout effacement, et il faut les distinguer de votre créance locative. L’article L. 711-4 du code de la consommation prévoit : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ». Votre dette éventuelle de loyers ou de charges envers l’ancien bailleur n’entre dans aucune de ces exclusions : elle peut donc être rééchelonnée, réduite ou effacée selon les mesures. En revanche, si vous avez été condamné au pénal à indemniser une victime, cette réparation pécuniaire subsiste malgré le rétablissement personnel. Ne mélangez pas les régimes : la caution à récupérer obéit au droit des baux d’habitation et enrichit votre actif, tandis que vos dettes locatives suivent le sort fixé par la commission. Quand la liquidation judiciaire du patrimoine est envisagée, la Cour de cassation encadre strictement la clôture pour insuffisance d’actif. Le 2 juillet 2020, dans son arrêt n° 19-15.736, la deuxième chambre civile a jugé : « Il résulte de ces textes que lorsque la liquidation judiciaire du patrimoine du débiteur n’a pas été prononcée, le juge ne peut prononcer la clôture de la procédure de rétablissement personnel pour insuffisance d’actif que s’il constate que le débiteur ne possède rien d’autre que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que son actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale. » Une créance de dépôt de garantie documentée et recouvrable n’est pas un bien sans valeur : elle doit être prise en compte avant toute clôture, et le juge doit vérifier sa consistance au lieu de constater l’insuffisance d’actif de façon générale.
Le juge des contentieux de la protection est le juge naturel de ces deux volets. Il connaît des litiges du bail d’habitation, comme le prévoit l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et il connaît aussi des contestations nées de la procédure de surendettement : l’article L. 213-4-5 du code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à l’application du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la consommation. » Devant lui, plusieurs recours s’ouvrent. Vous pouvez contester l’état des créances arrêté par la commission si la dette alléguée par l’ancien bailleur est inexacte ou si votre créance de restitution a été omise. Vous pouvez contester les mesures imposées si le plan ignore la caution à récupérer. L’ancien bailleur peut, de son côté, contester la recevabilité ou les mesures, mais dans des délais courts fixés par décret, et l’article L. 741-4 du code de la consommation rappelle le principe : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission. » Respectez scrupuleusement ces délais : une contestation tardive est irrecevable et rend les mesures définitives. À Paris et en Île-de-France, la pratique suit les mêmes règles devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les litiges locatifs parisiens et devant le juge du domicile pour la procédure de surendettement. Préparez un dossier unique et chronologique : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, quittances, décompte de charges, lettre recommandée à l’ancien bailleur, décision de recevabilité de la commission, état des créances et mesures proposées. Les questions voisines, comme le sort des loyers impayés et du commandement d’expulsion pendant la procédure, sont détaillées dans notre article sur le dossier de surendettement et les loyers impayés. Quand l’ancien bailleur multiplie les pressions malgré la recevabilité, comme des relances par huissier pour un solde suspendu, conservez chaque acte : ils établissent la violation de l’interdiction des poursuites et fondent une demande de nullité, ainsi qu’une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Conclusion
Le dépôt de garantie gardé par l’ancien bailleur n’est pas une somme perdue, et encore moins une somme à oublier au moment de déposer un dossier de surendettement. C’est une créance précise, encadrée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, majorée de plein droit de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, et dont la preuve du paiement pèse sur l’ancien bailleur, comme la Cour de cassation l’a confirmé le 12 février 2026. Contestez chaque retenue non justifiée, refusez toute compensation avec des sommes imaginaires, et portez le litige devant le juge des contentieux de la protection si la mise en demeure reste sans effet. Dans le même temps, déclarez cette créance à la commission de la Banque de France avec tous ses justificatifs : votre bonne foi et la qualité de vos mesures en dépendent. Dès la recevabilité, la suspension des poursuites paralyse les saisies et les sûretés nouvelles de l’ancien bailleur, et le rétablissement personnel, quand il est prononcé, efface vos dettes locatives sans effacer votre droit à récupérer la caution. Gardez chaque pièce, respectez chaque délai de contestation et informez la commission de chaque versement : cette discipline transforme une caution bloquée en levier de votre redressement.
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