Votre chaudière au gaz ou au fioul est en panne à la veille de l’hiver, votre installateur vous annonce qu’il faudra changer d’énergie, votre syndic inscrit le remplacement de la chaudière collective à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ou votre bailleur traîne à réparer un chauffage poussif : l’automne 2026 concentre toutes ces situations. Le 12 septembre 2026, un décret majeur a été publié au Journal officiel : à compter du 1er janvier 2027, tout nouvel équipement de chauffage ou de production d’eau chaude installé dans un bâtiment existant devra respecter un seuil d’émissions de gaz à effet de serre, et les constructions neuves devront respecter un seuil encore plus strict, avec des calendriers différents selon qu’il s’agit d’une maison d’habitation, d’un bâtiment public ou d’un autre immeuble. Pour un propriétaire, un bailleur, un locataire ou un copropriétaire à Paris et en Île-de-France, la question n’est plus seulement technique : quel appareil avez-vous encore le droit de poser, qui paie le remplacement, que faire quand le chauffage tombe en panne pendant des semaines, et comment contester une décision de copropriété ou une facture abusive. Cet article répond point par point, textes et décisions récentes à l’appui.
I. Remplacer une chaudière après le décret du 12 septembre 2026 : ce qui reste autorisé dès le 1er janvier 2027
Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026 relatif aux exigences de performance environnementale concernant l’installation d’un équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire dans un bâtiment fixe la règle du jeu pour les prochaines années. Sa notice est limpide : le texte entre en vigueur le 1er janvier 2027. Le texte est pris pour l’application de l’article L. 171-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel la construction et la rénovation des bâtiments limitent leurs consommations d’énergie et leur impact climatique sur tout leur cycle de vie, « afin qu’ils soient les plus faibles possible, sans préjudicier au respect des objectifs de qualité sanitaire et au confort thermique ». Il transpose aussi les articles 7 et 11 de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments du 24 avril 2024. Concrètement, deux régimes distincts s’appliquent : l’un pour les bâtiments existants, l’autre pour le neuf.
A. Dans un logement existant, quel appareil de chauffage pouvez-vous encore installer ?
Pour un bâtiment existant, le nouvel article R. 171-13 du code de la construction et de l’habitation impose que tout équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire installé respecte un seuil : « le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 300 gCO2eq / kWh PCI ». Seuls les équipements de secours échappent à cette exigence. Le décret précise que Ces dispositions s’appliquent aux bâtiments dont les travaux sont engagés après le 1er janvier 2027. Autrement dit, une chaudière posée avant cette date n’a pas à être déposée ; en revanche, tout remplacement engagé à partir du 1er janvier 2027 doit respecter le seuil de 300 grammes. En pratique, ce plafond écarte les appareils les plus émetteurs, au premier rang desquels les chaudières au fioul et au charbon, et met sous pression les vieilles chaudières au gaz les moins performantes, tandis que les pompes à chaleur, les chaudières à granulés de bois performantes et les raccordements aux réseaux de chaleur urbains passent le cap sans difficulté.
Le texte prévoit toutefois deux soupapes. D’abord, l’exigence ne s’applique pas quand il est justifié d’une impossibilité technique de poser un équipement conforme, par exemple en cas de conflit avec une servitude, avec les règles d’urbanisme ou avec le droit de propriété, ni quand aucun raccordement à un réseau de chaleur ou de gaz n’est possible et que l’appareil conforme exigerait des travaux de renforcement du réseau public d’électricité. Ensuite, le maître d’ouvrage doit justifier par écrit qu’il relève de l’un de ces cas : par l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie pour les travaux qui y sont soumis, ou par une note établie par un professionnel de l’installation de chauffage ou par un auditeur qualifié répondant aux conditions du décret du 4 mai 2022 sur l’audit énergétique. Pour un pavillon francilien, cela signifie qu’un refus d’installation au motif du décret doit être documenté : exigez la note du professionnel, vérifiez le calcul du coefficient de transformation, et faites établir un second avis avant d’accepter un devis deux fois plus élevé que prévu. Le même réflexe vaut pour la production d’eau chaude sanitaire, souvent oubliée des devis alors qu’elle entre dans le champ du décret au même titre que le chauffage.
Cette réforme s’inscrit dans une trajectoire déjà engagée par la politique énergétique nationale, dont l’article L. 100-4 du code de l’énergie fixe le cap : « De réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre 1990 et 2030 et d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 ». Les propriétaires qui anticipent le remplacement de leur vieille chaudière avant la panne de janvier sécurisent à la fois le calendrier des artisans, très chargés à l’automne, et le choix de l’équipement : une fois le seuil applicable, un appareil non conforme posé en 2027 exposerait le commanditaire à un refus de conformité, à des difficultés avec son assurance et à une moins-value à la revente, puisque le diagnostic de performance énergétique et l’audit énergétique, obligatoire pour les passoires thermiques mises en vente, traquent ces équipements. Les lecteurs qui s’interrogent sur la valeur de leur DPE et sur les recours quand il est erroné retrouveront notre analyse des recours quand le DPE est faux et des aides à la rénovation.
B. Construire ou agrandir après le 1er janvier 2027 : le seuil de 79 grammes et ses calendriers
Pour les bâtiments neufs, le nouvel article R. 172-14 du code de la construction et de l’habitation est nettement plus sévère : « le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 79 grammes équivalent CO2 par kilowattheure d’énergie finale en PCI ». Sont exclus de cette exigence les raccordements à un réseau de chaleur ou de froid et les équipements de secours. À 79 grammes, les chaudières fonctionnant aux énergies fossiles, y compris en appoint, sont en pratique écartées des constructions neuves : le maître d’ouvrage devra retenir une pompe à chaleur, du bois performant, du solaire thermique ou un raccordement à un réseau vertueux. Le décret échelonne l’application selon la nature du bâtiment : les maisons d’habitation dont le permis de construire ou la déclaration préalable est déposé à compter du 1er janvier 2027, puis les bâtiments sous maîtrise d’ouvrage d’un organisme public pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2028, et tous les autres bâtiments pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2030.
Pour les extensions, le texte ménage des exemptions ciblées : sortie du champ quand l’extension se heurte à des servitudes ou aux règles du sol ou de la propriété, et quand les travaux n’incluent pas de nouvel équipement de chauffage et que l’extension reste modeste, avec une surface inférieure à 150 mètres carrés ou inférieure à 30 % de la surface du bâtiment existant. Comme pour l’existant, le maître d’ouvrage justifie l’exemption par une note d’un professionnel qualifié. À Paris et en petite couronne, où les surélévations et les extensions de maisons de ville se multiplient, ce point mérite une vigilance particulière : une extension de 40 mètres carrés sans nouvel équipement passe sous les seuils, mais dès qu’une pompe ou une chaudière est posée pour desservir l’agrandissement, le seuil de 79 grammes s’applique et le choix d’une chaudière gaz classique devient impossible. Faites inscrire dans le contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre l’obligation de respecter le seuil applicable à la date du dépôt du permis, avec une clause de mise en conformité aux frais de l’entrepreneur si le dossier est déposé après le 1er janvier 2027, et conservez la note du professionnel avec vos pièces de réception : elle servira en cas de litige sur les garanties légales.
Les acquéreurs d’un logement ancien énergivore doivent raisonner de la même façon globale : avant d’acheter un pavillon chauffé au fioul en grande couronne, faites chiffrer le remplacement par un équipement conforme au seuil de 300 grammes, vérifiez la faisabilité du raccordement au réseau de chaleur quand il existe, et intégrez ce coût dans votre offre. Depuis plusieurs années déjà, l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation impose qu’avant la vente d’une maison individuelle classée D, E, F ou G, « un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret ». Utilisez cet audit comme base de négociation : un vendeur qui minimise le coût du changement de chaudière ne pourra pas contredire longtemps le chiffrage d’un auditeur qualifié, et l’acheteur qui découvre après la vente un équipement sciemment dissimulé comme récent conserve les recours de la garantie des vices cachés.
II. Panne de chauffage, chaudière collective et factures : agir vite et se faire indemniser à Paris et en Île-de-France
Le droit nouveau des équipements ne doit pas faire oublier le droit actuel des pannes : chaque hiver, des centaines de locataires parisiens et franciliens passent des semaines sans chauffage ni eau chaude pendant que bailleur, syndic et chauffagiste se renvoient la responsabilité. Les tribunaux d’Île-de-France ont rendu en 2025 et 2026 une série de décisions très concrètes qui fixent la marche à suivre : mise en demeure immédiate, saisine du juge des référés pour obtenir le rétablissement sous astreinte, consignation des loyers, puis indemnisation du trouble de jouissance au fond. Le montant de l’indemnisation dépend de la durée de la panne, de la saison, de la diligence du bailleur et de l’état réel du logement, comme le montrent trois affaires récentes de la région parisienne et de Bordeaux qu’il faut connaître avant d’agir.
A. Locataire privé de chauffage ou d’eau chaude : mise en demeure, juge des référés et indemnisation du trouble de jouissance
Le fondement ne varie pas : aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », rappelle le tribunal judiciaire d’Évry dans son jugement du 15 janvier 2026 (RG n° 24/01490). L’article 1719 du code civil ajoute que le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage convenu et en faire jouir paisiblement le preneur, tandis que l’article 1721 du même code lui impose garantie pour les défauts qui empêchent l’usage et l’oblige à indemniser la perte subie par le preneur. Le décret du 30 janvier 2002 sur la décence est encore plus direct : « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement », énonce le même jugement d’Évry du 15 janvier 2026. Une chaudière en panne pendant des semaines en hiver viole donc à la fois le bail, la loi de 1989 et le décret décence, ce qui ouvre au locataire une palette d’actions graduées.
Le premier réflexe est probatoire et conservatoire : signalez la panne par écrit au bailleur ou à son gestionnaire dès le premier jour, par lettre recommandée ou courriel conservé, décrivez précisément les pièces privées de chauffage et d’eau chaude, relevez les températures, photographiez les radiateurs froids et les messages d’erreur de la chaudière, et faites établir si possible un constat par un commissaire de justice. Adressez ensuite une mise en demeure de réparer sous un délai bref, huit jours par exemple, en rappelant l’obligation de délivrance et d’entretien. Si rien ne bouge, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut être saisi à Paris pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans une ordonnance de référé du 21 mars 2025 du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 24/11570), un locataire parisien privé de chauffage et d’eau chaude depuis novembre 2024, la chaudière collective étant décrite comme vétuste avec des pannes récurrentes, demandait « au rétablissement du chauffage et de l’eau chaude desservant l’appartement » avec une demande de « condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard » ainsi que la consignation des loyers. Le juge a retenu un trouble et condamné le bailleur, avec 1 000 euros au titre des frais de procédure. Cette voie du référé est la plus rapide quand l’hiver est là : astreinte dissuasive, consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts qui prive le bailleur de tout intérêt à temporiser, et décision en quelques semaines.
Au fond, l’indemnisation du trouble de jouissance se chiffre au cas par cas. Le jugement du 15 janvier 2026 du tribunal judiciaire d’Évry (RG n° 24/01490) est pédagogique : après un mois sans chauffage collectif ni eau chaude suffisante en période hivernale, avec des interventions documentées du chauffagiste les 11, 19, 23, 30 et 31 octobre puis les 8 et 30 novembre 2023, le tribunal a écarté l’indécence du logement, le logement restant alimenté en électricité et permettant des chauffages d’appoint, mais a reconnu un trouble de jouissance indemnisé à 30 % du loyer charges comprises, soit 307,50 euros pour un loyer de 1 025 euros. La leçon est double : le bailleur diligent qui fait intervenir rapidement un technicien, qui propose un chauffage d’appoint et qui avance les frais d’électricité limite fortement la facture, tandis que le locataire qui refuse toute solution provisoire sans motif puis réclame 4 000 euros sans justifier un préjudice particulier voit sa demande ramenée à une stricte proportion. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 19 février 2026 (RG n° 23/04716) contre un bailleur social, a confirmé une provision de 750 euros pour le préjudice moral, retenant que les locataires avaient subi un stress lié au fonctionnement aléatoire de la chaudière, avec « la crainte qu’elle retombe en panne à tout moment ». Moralité francilienne : constituez dès octobre un dossier daté et chiffré, acceptez par écrit les solutions d’attente raisonnables pour ne pas affaiblir votre demande, et faites évaluer votre trouble en proportion du loyer et de la durée, avec un supplément si l’angoisse de la panne permanente est médicalement ou factuellement établie.
Deux garde-fous financiers accompagnent ces actions. D’abord, les charges : le bailleur doit décompter et régulariser chaque année, et le locataire peut exiger le détail par nature de charges avant de payer, ce qui permet de vérifier que les frais de dépannage de la chaudière collective ou les consommations d’appoint ne sont pas indûment reportés sur lui. Ensuite, l’énergie : avec la hausse du prix repère du gaz d’octobre 2026, vérifiez qui supporte quoi entre chauffage collectif et consommations privatives avant la régularisation annuelle, comme nous l’expliquons dans notre point sur la hausse du gaz et la répartition entre locataire et copropriété. Enfin, l’humidité et la ventilation aggravent souvent les litiges de chauffage : un logement mal ventilé chauffé par des appoints électriques développe des moisissures que le bailleur imputera au locataire, d’où l’intérêt de relire nos repères sur l’entretien de la VMC et le partage des responsabilités face à l’humidité avant que l’expert ne soit désigné.
B. Copropriétaires : voter le changement de chaudière collective et contester une résolution ou une répartition abusive
En copropriété, le remplacement d’une chaudière collective est un travaux d’amélioration et de rénovation énergétique voté en assemblée générale, avec un plan de financement, des devis comparés et, de plus en plus, un raccordement au réseau de chaleur urbain quand la ville le propose. À Paris, le réseau de la CPCU irrigue de nombreux quartiers et le plan climat de la capitale pousse les copropriétés à abandonner le fioul et le gaz ancien ; en petite et grande couronne, les réseaux se densifient également. Avant l’assemblée, exigez du syndic le dossier complet : audit ou diagnostic de l’installation existante, comparatif d’équipements conformes au seuil de 300 grammes applicable dès 2027, chiffrage du raccordement avec les aides mobilisables, et calendrier des travaux pendant la saison creuse pour éviter une coupure en plein hiver. Le vote doit intervenir à la majorité requise pour la nature des travaux, et la résolution doit mentionner précisément l’équipement retenu, son coût, ses garanties et le sort de l’ancien matériel, faute de quoi la contestation ultérieure sera facilitée pour vice de forme comme pour abus de majorité.
La répartition du coût et des charges de chauffage est l’autre champ de bataille parisien. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 1er juillet 2026 (RG n° 24/05685), a tranché un litige d’un immeuble des Hauts-de-Seine où des copropriétaires contestaient la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 29 septembre 2021 relative à une installation de chauffage central collectif, en demandant de « juger que la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 est nulle et de nul effet ». Le tribunal judiciaire de Nanterre avait annulé la résolution le 24 juin 2024, et la cour d’appel a retenu que le jugement devait être confirmé, ajoutant une condamnation du syndicat aux dépens d’appel et à 3 500 euros de frais de procédure : « CONFIRME le jugement du 24 juin 2024 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ». Cet arrêt récent, rendu dans le ressort de la cour de Versailles qui couvre une grande partie de l’ouest parisien, rappelle qu’une résolution qui modifie la répartition des charges de chauffage au détriment de certains lots sans respecter la majorité renforcée exigée s’expose à l’annulation, et que l’abus de majorité au profit des seuls bénéficiaires de l’installation est sanctionné. Pour un copropriétaire parisien ou francilien, le mode d’emploi est donc clair : faites vérifier avant l’assemblée la grille de répartition et le règlement de copropriété par un avocat, votez contre en faisant consigner vos motifs au procès-verbal, puis assignez en annulation dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en visant à la fois l’irrégularité de majorité et l’abus de majorité.
Quand la chaudière collective tombe en panne pendant des semaines, les responsabilités se cumulent sans se confondre : le syndicat doit entretenir les parties communes et faire diligenter les réparations, le syndic doit mettre en concurrence les entreprises et suivre les interventions, et chaque bailleur doit garantir à son locataire un chauffage en état de fonctionnement. Le locataire agit contre son bailleur, qui se retournera ensuite contre le syndicat s’il établit une faute d’entretien ; le copropriétaire occupant agit directement contre le syndicat. Dans tous les cas, la preuve fait tout : conservez les notes du syndic annonçant les travaux, les bons d’intervention du chauffagiste avec leurs dates, les échanges avec l’agence de gestion locative, les factures d’appoints électriques et les attestations de voisins également privés de chauffage. À Paris, où les immeubles haussmanniens cumulent chaudières vieillissantes, colonnes fatiguées et copropriétés parfois divisées sur les travaux, un dossier de preuves complet fait souvent la différence entre une indemnisation symbolique et une réparation intégrale, et il conditionne aussi la réussite d’une action en responsabilité contre le syndic qui aurait laissé dépérir l’installation malgré des alertes répétées.
Conclusion
Le décret du 12 septembre 2026 change durablement la donne : à partir du 1er janvier 2027, tout remplacement de chauffage ou d’eau chaude dans un bâtiment existant devra passer sous le seuil de 300 grammes de CO2 par kilowattheure, avec des justifications écrites en cas d’impossibilité technique, et toute construction neuve d’habitation devra passer sous le seuil de 79 grammes, les bâtiments publics suivant en 2028 et les autres en 2030. Pour un propriétaire francilien, l’ordre des priorités est simple : faites auditer votre installation avant la panne, exigez des devis d’équipements conformes avec la note du professionnel, inscrivez la conformité au seuil dans vos contrats de travaux et de construction, et conservez chaque pièce. Pour un locataire privé de chauffage, signalez par écrit dès le premier jour, mettez en demeure sous huit jours, saisissez le juge des référés parisien pour obtenir le rétablissement sous astreinte et la consignation des loyers, puis faites chiffrer votre trouble de jouissance en proportion du loyer et de la durée, comme les juges d’Évry, de Paris et de Bordeaux viennent de le faire. Pour un copropriétaire, contrôlez la majorité et la répartition avant de voter le changement de chaudière, faites inscrire vos réserves au procès-verbal et contestez dans les deux mois toute résolution qui fausse la répartition ou abuse de la majorité, comme la cour d’appel de Versailles vient de le sanctionner. L’hiver 2026-2027 sera le premier à se jouer avec ces nouvelles règles : les dossiers préparés dès l’automne seront les mieux indemnisés et les mieux chauffés.
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