La VMC vrombit, puis se tait. Les bouches d’aération se couvrent de poussière, la buée reste sur les fenêtres, et un matin les moisissures bordent le mur de la chambre. Le locataire écrit au bailleur pour exiger une réparation, le bailleur répond que l’entretien n’a jamais été fait et retient la facture sur le dépôt de garantie. Chacun a une partie du vrai, et c’est précisément ce qui rend ces litiges si fréquents : autour d’une ventilation mécanique contrôlée, la loi ne donne ni tout au locataire ni tout au bailleur, elle répartit.
La réponse tient en une phrase, avec des réserves exposées d’emblée. Le locataire doit entretenir et aérer, le bailleur doit délivrer un logement ventilé et réparer ce qui ne relève pas de l’entretien courant : quand la VMC est encrassée parce qu’elle n’a jamais été nettoyée, la faute penche vers l’occupant ; quand le logement n’a pas de ventilation ou que le moteur est hors service, elle penche vers le bailleur. Tout le reste dépend des preuves — état des lieux, constats, accès laissé à l’entretien — et c’est là que les procès se gagnent ou se perdent, comme le montrent six décisions rendues entre avril 2025 et mai 2026 que cet article analyse. Aucune ne remplace l’examen de votre bail et de vos pièces : un article explique le droit applicable, il ne tranche pas votre dossier.
I. La VMC en location : qui doit faire quoi
Le point de départ n’est pas la VMC, c’est le contrat de louage. Le code civil pose deux séries d’obligations symétriques, et chaque camp gagne quand il se place sur la bonne : le bailleur sur la délivrance et les réparations non locatives, le locataire sur l’usage raisonnable et l’entretien courant. La ventilation se juge à cette aune, pièce par pièce.
A. Le locataire doit aérer, nettoyer et laisser entretenir
Le preneur, dit l’article 1728 du code civil, « est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » User raisonnablement d’un logement ventilé mécaniquement, cela veut dire d’abord ne pas neutraliser la ventilation : ne pas boucher les bouches d’aération, ne pas couper la VMC pour faire des économies d’électricité, aérer quotidiennement, et nettoyer régulièrement ce qui s’encrasse. Le guide pratique d’un acteur de la gestion locative, lu pour préparer cet article, le résume en distinguant le nettoyage courant des bouches et l’entretien du groupe : le premier incombe à l’occupant, le second relève du propriétaire ou d’un contrat d’entretien (Manda, guide mis à jour le 20 avril 2026).
La sanction de l’oubli est écrite à l’article 1732 du code civil : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Autrement dit, le locataire est présumé responsable des dégradations constatées pendant son occupation, et c’est à lui de démontrer qu’elles sont survenues sans sa faute — vétusté, vice de construction, cas fortuit. Dans un logement humide, cette présomption fait toute la différence : des moisissures apparues pendant le bail sont d’abord imputées à l’occupant, sauf s’il prouve que la ventilation était défaillante dès l’origine ou que le bâti laisse entrer l’eau.
L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 mai 2026 (5e chambre, RG 23/01057) en est l’illustration la plus nette. Une locataire d’un office public de l’habitat demandait l’indemnisation de moisissures persistantes malgré une réparation de la VMC début 2021, avec relogement en octobre 2022, frais de déménagement, meubles rouillés et problèmes de santé de ses quatre enfants. Le bailleur répondait que l’entretien confié à une entreprise prestataire n’avait pu être effectué entre avril 2018 et mai 2021 parce que la locataire ne permettait pas l’accès au logement, et que l’état des lieux résultait des seules conditions d’occupation : logement jamais aéré, pièces très encombrées, bouches d’aération et VMC jamais nettoyées et encrassées, deux sèche-linge non raccordés vers l’extérieur et volets constamment fermés. La cour d’appel de Rennes a suivi le bailleur : elle a confirmé le rejet des demandes de la locataire et l’a condamnée aux dépens d’appel. Trois enseignements concrets : une VMC encrassée faute de nettoyage pèse contre l’occupant, refuser l’accès à l’entreprise d’entretien est retenu contre lui, et les appareils qui produisent de la vapeur sans évacuation vers l’extérieur — ici deux sèche-linge — achèvent de convaincre les juges.
Le réflexe pratique se déduit sans détour. Nettoyez les bouches d’extraction et d’insufflation, ne les obstruez jamais, laissez la VMC fonctionner en permanence, aérez chaque jour même en hiver, et surtout laissez entrer l’entreprise d’entretien quand le bailleur la mandate : un refus d’accès documenté par le prestataire devient une pièce adverse redoutable. Conservez les preuves de votre diligence — photographies datées des bouches propres, échanges écrits — car si le litige naît, la présomption de l’article 1732 jouera contre celui qui ne prouve rien.
B. Le bailleur doit délivrer un logement ventilé et réparer ce qui casse
Face à ces obligations de l’occupant, celles du bailleur sont plus lourdes qu’on ne l’imagine, et elles commencent avant même l’état des lieux d’entrée. L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Un logement sans aération normale, où l’humidité s’installe faute de ventilation, n’est pas un logement décent : le défaut de VMC n’est pas un détail de confort, c’est un manquement à la délivrance.
L’article 1720 du code civil ajoute l’obligation continue : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le moteur de VMC hors service, le groupe à remplacer, la gaine écrasée dans les combles, l’installation à mettre aux normes : tout cela relève du bailleur, jamais de l’entretien courant du locataire. La frontière passe exactement là : au locataire le nettoyage et l’usage, au bailleur la réparation et le remplacement.
La cour d’appel de Poitiers, le 9 décembre 2025 (2e chambre, RG 24/02508), l’a rappelé avec une fermeté rare. Infirmant le jugement de première instance « en toutes ses dispositions », elle a condamné le bailleur à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour, pendant six mois à compter du troisième mois suivant la signification, plusieurs travaux dont l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée assurant une aération normale du logement, avec le retrait d’une isolation de fortune et la réfection de l’isolation aux normes, plus 2 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Un logement loué sans VMC alors que l’aération normale l’exige : le juge ordonne l’installation sous astreinte et indemnise la jouissance perdue. La promesse commerciale d’un logement présenté comme rénové ou isolé n’y change rien ; seuls comptent les faits — l’air ne se renouvelle pas — et la responsabilité écrite dans les articles 1719 et 1720.
Le tribunal judiciaire de Tours, le 2 avril 2025 (juge des contentieux de la protection, RG 24/03343), a condamné un bailleur social à verser 4 427,04 euros pour le trouble de jouissance et 500 euros pour le préjudice physique établi de deux des enfants mineurs, tout en rejetant les demandes pour deux autres enfants et le préjudice moral. L’humidité durable dans un logement familial n’est donc pas seulement un trouble de jouissance pour les parents : elle ouvre, preuve médicale à l’appui, une indemnisation du préjudice physique des enfants, enfant par enfant, sans automatisme. Et la cour d’appel de Colmar, le 22 avril 2025 (3e chambre civile, RG 24/01941), a condamné un bailleur dont les locataires subissaient depuis 2018 infiltrations et ruissellements par la porte-fenêtre et la chambre, malgré un rapport préconisant l’intervention d’un technicien et la vérification du débit de la VMC installée en 2019 : le bailleur averti qui ne fait rien paie le préjudice matériel et le préjudice de jouissance, quand bien même il discute ensuite l’arriéré de loyer et la caution.
Le réflexe pratique, côté bailleur, est symétrique. Faites vérifier le groupe et les débits à chaque rotation locative, remplacez un moteur fatigué avant qu’il ne lâche en plein hiver, répondez par écrit et rapidement à tout signalement d’humidité, et mandatez un technicien plutôt qu’un simple échange de courriers : l’inaction documentée du bailleur averti est la première pièce des condamnations que l’on vient de lire.
II. Prouver et chiffrer quand le désaccord arrive
Les règles étant posées, les procès se jouent sur deux terrains : la preuve des faits et le chiffrage des sommes. Les six décisions lues pour cet article montrent une constante : les juges départagent moins sur le principe — tout le monde connaît l’obligation d’entretenir et celle de réparer — que sur les pièces. Celui qui a écrit, fait constater et conservé l’emporte presque toujours sur celui qui affirme après coup.
A. La preuve : écrits, constats et accès au logement
Premier pilier, l’état des lieux d’entrée et de sortie. C’est la comparaison des deux qui fait présumer la dégradation pendant la jouissance au sens de l’article 1732, et c’est elle qui permet au bailleur de justifier une retenue comme au locataire de la contester. Un état des lieux muet sur la VMC — ni mention du fonctionnement du groupe, ni photographie des bouches — affaiblit les deux camps : le bailleur ne prouve pas qu’il a délivré une installation en bon état, le locataire ne prouve pas qu’elle était déjà défaillante. Exigez que l’état des lieux mentionne la ventilation, pièce par pièce.
Deuxième pilier, les constats indépendants. Dans l’affaire rennaise, la locataire s’appuyait sur un constat d’huissier dressé en mai 2021 et le rapport d’un organisme local ; le bailleur opposait les passages de son prestataire et l’impossibilité d’accéder au logement. Le constat ne suffit jamais seul : il fige l’état des désordres à une date, il ne désigne pas leur cause. Pour remonter à la cause, il faut un technicien — mesure des débits, vérification du groupe et des gaines — ou, quand chacun campe sur sa position, une expertise judiciaire. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille du 16 décembre 2025 (RG 25/01211) montre le mécanisme en copropriété : face à des désordres liés à la ventilation collective, le juge a étendu à la société de ventilation et au syndic les opérations d’expertise déjà ordonnées en novembre 2023, pour les diligences postérieures à leur mise en cause, en imposant la communication de l’ensemble des pièces et leur convocation aux prochaines réunions d’expertise. Quand la VMC est collective, le litige déborde le bail : le syndicat des copropriétaires, le syndic et l’entreprise de ventilation entrent dans l’expertise, et chacun devra répondre de son lot — conception, entretien du réseau commun, ou usage privatif.
Troisième pilier, les écrits échangés. Signalez tout dysfonctionnement par écrit, avec date et photographies ; répondez par écrit à tout signalement, en mandatant un intervenant ; conservez les bons d’intervention du prestataire, y compris les passages impossibles faute d’accès. Dans l’affaire de Rennes, les interventions du prestataire entre 2018 et 2021 et les refus d’accès documentés ont pesé aussi lourd que l’état des bouches. Et n’attendez pas : un bailleur averti par écrit qui laisse pourrir la situation s’expose à l’astreinte et aux dommages-intérêts vus à Poitiers et à Tours, tandis qu’un locataire qui n’a jamais rien signalé par écrit aura peine à soutenir qu’il a été privé d’une jouissance paisible.
Quatrième pilier, la mesure. Le contentieux de l’humidité se gagne avec des chiffres : taux d’humidité relevés, débits de ventilation mesurés, températures, dates. Un rapport qui chiffre transforme une plainte en preuve ; une plainte sans chiffre reste une plainte. Faites mesurer tôt, par un professionnel indépendant du vendeur de solutions, et joignez ces mesures à votre signalement écrit.
B. L’argent : dépôt de garantie, jouissance perdue et santé
Le dépôt de garantie est le premier champ de bataille, et le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 20 janvier 2026 (pôle de la proximité et de la protection, RG 24/02349) en donne la grammaire. Les bailleurs réclamaient près de dix mille euros de remise en état pour dégradations locatives et la conservation du dépôt de 1 500 euros ; la locataire en demandait la restitution majorée. Le tribunal a tranché au milieu, avec une motivation qui sert de mode d’emploi : le tribunal a condamné la locataire à payer aux bailleurs 799 euros au titre des réparations locatives, somme imputée sur le dépôt de garantie conservé par eux, avec intérêts au taux légal à compter de février 2024, tout en déboutant la locataire de sa demande de restitution et de dommages-intérêts. La leçon est double : une retenue est admise quand elle correspond à des réparations locatives justifiées et chiffrées, et le juge ramène la facture à ce qui est prouvé — ici 799 euros au lieu des milliers réclamés. Pour le locataire qui conteste, l’angle d’attaque est donc la justification : comparaison des états des lieux, factures et devis, preuve que la dégradation vient de la vétusté ou d’un vice d’installation. Pour le bailleur qui retient, l’angle de défense est le dossier : sans justificatifs précis, la retenue est remboursée.
Au-delà du dépôt, le préjudice de jouissance se chiffre au cas par cas, et les montants lus ici donnent l’échelle sans constituer un barème : 2 500 euros à Poitiers pour un logement sans ventilation, 4 427,04 euros à Tours pour une humidité durable en logement social, auxquels s’ajoutent 500 euros pour le préjudice physique de deux enfants médicalement établi — et rien pour les deux autres, ni pour le préjudice moral, faute de preuve. Le message des juges est constant : chaque préjudice se prouve séparément, chaque enfant séparément, chaque mois de trouble séparément. Et le fondement des dommages-intérêts est écrit à l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le bailleur qui n’installe ni ne répare la ventilation inexécute son obligation de délivrance ; le retard seul suffit à ouvrir droit à réparation. Réclamer une indemnité pour l’humidité sans ventiler les postes, c’est perdre la moitié de sa demande.
Un dernier poste, souvent oublié des demandes, mérite un mot : le coût du procès lui-même. Dans les décisions lues ici, les juges déboutent régulièrement la partie qui succombe de sa demande de frais irrépétibles et la condamnent aux dépens — à Rennes comme à Tours, à Colmar comme à Lyon. L’article 700 du code de procédure civile dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer », tout en précisant qu’« Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. » Plaider sans pièces, c’est donc risquer de payer en plus les frais de l’adversaire. Et pour tracer dans chaque dossier la frontière entre l’entretien courant et la réparation, les juges s’appuient sur la liste réglementaire fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, pris en application de l’article 7 de la loi du 23 décembre 1986 : c’est ce texte qui dessine, poste par poste, ce qui incombe à l’occupant et ce qui incombe au bailleur.
Reste le fondement qui dépasse le bail : quand la ventilation collective d’une copropriété est en cause, ou quand l’air vicié et l’humiditéformalités créent un dommage au voisin, l’article 1242 du code civil rappelle que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Et l’article 1253 du code civil vise le trouble anormal : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Une VMC collective mal entretenue par la copropriété qui enfume ou humidifie les logements, un extracteur privatif qui renvoie l’air vicié chez le voisin : le terrain du trouble anormal prolonge alors le terrain du bail, et le syndic comme l’installateur peuvent se retrouver à l’expertise, comme à Lille. Pour situer ces recours dans une stratégie d’ensemble face à un litige de logement, l’avocat en droit immobilier du cabinet à Paris éclaire le lecteur sur l’articulation entre bail, copropriété et responsabilité : chaque acteur ne répond que de son lot, encore faut-il l’assigner sur le bon fondement.
Conclusion
La VMC n’est ni un gadget ni un luxe : c’est l’organe qui rend le logement habitable, et le droit la traite comme tel. Au locataire l’usage raisonnable, le nettoyage courant et l’accès à l’entretien ; au bailleur la délivrance d’un logement ventilé et toutes les réparations qui ne sont pas locatives ; à la copropriété et à son syndic l’entretien du réseau collectif ; à l’installateur la conformité de son ouvrage. Les décisions de Rennes, Poitiers, Colmar, Tours, Lyon et Lille, rendues entre avril 2025 et mai 2026, dessinent une jurisprudence cohérente : le juge fait payer celui qui n’a pas fait son lot — l’occupant qui encrasse et ferme tout, le bailleur qui n’installe ni ne répare, le professionnel qui ne s’explique pas à l’expertise.
Concrètement, si vous êtes locataire : nettoyez, aérez, signalez par écrit avec photographies, laissez entrer l’entretien, faites mesurer l’humidité et les débits avant que le litige ne durcisse. Si vous êtes bailleur : vérifiez le groupe à chaque rotation, répondez vite et par écrit, mandatez un technicien, conservez chaque bon d’intervention. Et si le dépôt de garantie est déjà amputé ou si l’humidité dure depuis des mois, ne laissez pas le temps jouer contre vous : les intérêts courent, les preuves s’effacent, et les mois de trouble non documentés ne se rattrapent pas. La promesse d’un logement sain s’arrête au contrat ; les faits se mesurent au débitmètre et au constat ; les responsabilités sont écrites aux articles 1719, 1720, 1728, 1732, 1242 et 1253 du code civil, et appliquées chaque mois par les tribunaux.
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