Deux associés à parts égales créent une société pour acheter des locaux, les louer à leur entreprise d’exploitation, et se constituer un complément de retraite. Dix ans plus tard, l’un d’eux signe seul un avenant qui divise le loyer par deux, au profit de la société locataire qu’il préside lui-même. La société bailleresse ne peut plus rembourser son emprunt et doit vendre l’immeuble. Le 24 février 2026, la cour d’appel de Chambéry condamne ce cogérant à verser 75 000 euros à la société, sur le fondement de l’action sociale exercée par son associé (arrêt du 24 février 2026, RG 23/00658).

La réponse que tout associé d’une petite structure à deux têtes devrait retenir est la suivante : quand le gérant contracte avec une société qu’il contrôle lui-même, il doit faire établir un rapport spécial et le faire voter ; s’il s’en dispense, il commet une faute, même si les comptes annuels ont été approuvés entre-temps, et l’associé lésé peut demander au juge de faire payer la société, pas lui-même. Avec trois réserves importantes, que l’arrêt illustre lui-même. D’abord, cette solution est rendue pour une société civile immobilière, sur le fondement de l’article 1843-5 du code civil ; en SARL, le texte équivalent est l’article L. 223-22 du code de commerce, dont la logique est la même mais dont les conditions de mise en oeuvre diffèrent. Ensuite, l’associé demandeur n’a rien gagné pour lui-même : les 75 000 euros vont à la société, et il lui a fallu prouver, pièces comptables à l’appui, que la faute avait réellement appauvri la société, appréciée seule, sans tenir compte des intérêts de l’autre entreprise du groupe. Enfin, l’affaire porte sur un avenant de 2017 jugé en 2026 : l’action en responsabilité répare, elle ne fait pas sortir du capital et elle ne rend pas l’immeuble vendu.

I. Un avenant signé des deux côtés de la table, sans prévenir l’associé

A. Deux sociétés, deux associés, un seul signataire

MM. A et V sont associés au sein de la société Sopec, qui exerce une activité de maîtrise d’oeuvre et de coordination de travaux pour des programmes immobiliers. Pour loger cette activité, ils constituent ensemble la SCI P 1/2 : M. A détient 50 parts et M. V 50 parts, et tous deux sont cogérants. Le 3 juin 2014, la SCI achète des locaux pour 720 000 euros, financés par deux prêts souscrits auprès du Crédit agricole des Savoie. Le 22 décembre 2014, la SCI donne ces locaux à bail à la société Sopec, moyennant un loyer annuel hors taxe de 72 000 euros, les parties choisissant volontairement de soumettre ce contrat au statut des baux commerciaux.

La mécanique est classique dans les petites entreprises : la société d’exploitation paie un loyer à la société patrimoniale, laquelle rembourse l’emprunt et loge, à terme, la retraite des associés. Elle suppose une confiance totale, car le même homme peut se retrouver des deux côtés de la table : M. A est à la fois gérant de la SCI bailleresse et président et associé de la société Sopec locataire. Tant que les associés s’entendent, le montage fonctionne. Quand la mésentente arrive, chaque signature devient suspecte.

Les divergences apparaissent en 2017. M. V démissionne de son mandat de directeur général de la société Sopec le 30 mars 2017, quitte les locaux le 1er avril 2017 et transfère son activité d’architecte à son domicile. Quelques mois plus tard, par un acte sous seing privé du 29 septembre 2017 portant avenant au bail commercial, la désignation des lieux loués est modifiée pour restreindre la surface louée et le loyer annuel est ramené à 36 000 euros hors taxe. La moitié des revenus de la SCI disparaît du jour au lendemain. Les locaux seront finalement vendus par acte notarié du 27 novembre 2019, et le bail résilié le 28 octobre 2019.

M. V, estimant que son associé a conclu cet avenant de manière irrégulière et fautive, sans l’en informer, fait assigner M. A et la SCI le 5 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Chambéry, afin de voir engager la responsabilité du premier et faire réparer le préjudice subi par la seconde, sur le fondement de l’article 1843-5 du code civil. Le tribunal le déboute par un jugement du 22 février 2023 : l’avenant serait conforme à l’intérêt de la société, qui avait intérêt à conserver son locataire en renégociant un loyer excessif. M. V fait appel le 20 avril 2023. L’instruction se clôt le 1er décembre 2025, l’affaire est plaidée le 20 janvier 2026, et l’arrêt est rendu le 24 février 2026 : infirmation complète, 75 000 euros au profit de la SCI, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt (arrêt du 24 février 2026, RG 23/00658).

B. La faute de procédure : aucun rapport, aucun vote, un rapport rejeté trois ans plus tard

Le coeur de la condamnation n’est pas le montant du loyer, c’est la procédure. L’article L. 612-5 du code de commerce dispose que « Le représentant légal ou, s’il en existe un, le commissaire aux comptes d’une personne morale de droit privé non commerçante ayant une activité économique ou d’une association visée à l’article L. 612-4 présente à l’organe délibérant ou, en l’absence d’organe délibérant, joint aux documents communiqués aux adhérents un rapport sur les conventions passées directement ou par personne interposée entre la personne morale et l’un de ses administrateurs ou l’une des personnes assurant un rôle de mandataire social » (article L. 612-5 du code de commerce). Le même texte ajoute : « Il est de même des conventions passées entre cette personne morale et une autre personne morale dont un associé indéfiniment responsable, un gérant, un administrateur, le directeur général, un directeur général délégué, un membre du directoire ou du conseil de surveillance, un actionnaire disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % est simultanément administrateur ou assure un rôle de mandataire social de ladite personne morale » (même article). Et il ajoute : « L’organe délibérant statue sur ce rapport » et : « Une convention non approuvée produit néanmoins ses effets », les conséquences préjudiciables pouvant être mises à la charge du dirigeant (même article).

La cour d’appel constate d’abord que la SCI, personne morale de droit privé non commerçante exerçant une activité économique, est bien soumise à cette procédure, en visant la jurisprudence de la première chambre civile du 28 juin 2007. Elle juge ensuite que l’avenant du 29 septembre 2017 ne peut « de toute évidence » passer pour une opération courante conclue à des conditions normales, en rappelant que les révisions de loyer qui modifient un bail commercial relèvent du régime des conventions réglementées, en visant l’arrêt de la chambre commerciale du 28 mai 2025. Or M. A était à l’époque à la fois gérant de la SCI et président et associé de la société Sopec : l’avenant constituait donc bien une convention réglementée. Conclusion de la cour : « M. [A] a bien commis une faute en s’abstenant de soumettre l’avenant du 29 septembre 2017 à la formalité tenant à l’élaboration et au vote d’un rapport spécial, dont le contenu est détaillé à l’article R.612-6 du code de commerce » (arrêt du 24 février 2026).

Ce rapport spécial n’est pas une formalité vide. L’article R. 612-6 du code de commerce exige qu’il contienne « L’énumération des conventions soumises à l’approbation de l’organe délibérant », « Le nom des administrateurs intéressés ou des personnes intéressées assurant un rôle de mandataire social », « La nature et l’objet desdites conventions » et « Les modalités essentielles de ces conventions notamment l’indication des prix ou tarifs pratiqués », avec « toutes autres indications permettant à l’organe délibérant ou aux adhérents d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion des conventions analysées » (article R. 612-6 du code de commerce). Autrement dit, le dirigeant doit mettre sur la table le prix, l’objet et l’intérêt de l’opération, pour que l’autre associé vote en connaissance de cause. Ici, rien de tout cela n’a été fait avant la signature.

Deux lignes de défense sont expressément écartées, et c’est tout l’intérêt pratique de l’arrêt. D’abord, l’approbation des comptes annuels ne blanchit rien : « la circonstance que les comptes de la SCI P 1/2 aient été approuvés par son associé est inopérante, en ce qu’elle ne dispensait en aucun cas l’intéressé, en sa qualité de gérant, de respecter les formalités imposées par l’article L. 612-5 du code de commerce » (arrêt du 24 février 2026). La cour ajoute qu’il n’est démontré ni que M. V aurait été informé de l’avenant lors de sa conclusion, ni qu’il l’aurait autorisé, alors qu’il avait quitté les locaux dès avril 2017. Ensuite, le fait qu’un rapport spécial ait fini par être établi, lors de l’assemblée générale ordinaire du 5 mai 2020, ne sauve rien non plus : il a été rejeté par les associés. Voter les comptes chaque année, ou même signer un rapport d’activité, ne vaut ni information préalable ni approbation de la convention litigieuse.

II. Agir pour la société : un levier puissant, mais qui ne fait pas sortir du capital

A. L’associé demandeur ne gagne rien pour lui-même, la société gagne 75 000 euros

L’article 1843-5 du code civil dispose : « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société. Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l’exercice de l’action sociale à l’avis préalable ou à l’autorisation de l’assemblée ou qui comporterait par avance renonciation à l’exercice de cette action. Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat » (article 1843-5 du code civil). Le fondement de la responsabilité est large : « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion » (article 1850 du code civil).

La cour d’appel rappelle qu’en application de ce texte, « les associés peuvent agir contre le gérant en cas de faute de ce dernier ayant causé un préjudice à la société », et qu’il n’est pas contesté que M. V, en sa qualité d’associé, est recevable à exercer cette action. Le dispositif est donc le suivant : « Condamne M. [O] [A] à payer à la SCI P 1/2 la somme de 75.000 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt » (arrêt du 24 février 2026). Les 75 000 euros correspondent à la perte de loyers subie par la SCI entre l’avenant et la résiliation du bail ; ils entrent dans la caisse de la société, pas dans la poche du demandeur. C’est la différence fondamentale avec une action personnelle : l’associé se bat pour reconstituer le patrimoine commun, dont il ne profitera qu’à travers la valeur de ses parts ou une distribution future décidée collectivement.

Cette architecture commande aussi le raisonnement sur le préjudice. Le succès de l’action suppose que le demandeur prouve que la faute a eu des conséquences dommageables pour la société, « ce qui doit nécessairement être examiné au regard du seul intérêt de cette société, et non au regard des intérêts de chacun de ses associés, ou de celui de la société Sopec » (même arrêt). La cour constate alors que la division par deux du loyer « a nécessairement causé un préjudice à la SCI P 1/2, puisque celle-ci s’est trouvée privée de la moitié de ses revenus locatifs » : avec un loyer mensuel réduit à 3 000 euros hors taxe, la SCI ne pouvait plus honorer des échéances de 5 134,88 euros par mois, ce qui « a totalement remis en cause son équilibre économique ». Elle relève que la partie des locaux libérée n’a jamais retrouvé preneur, ce qui a contraint la SCI à vendre, et que l’exercice clos le 31 décembre 2017, quelques mois après l’avenant, s’est soldé par des pertes cumulées de 56 347,84 euros alors que la société dégageait des bénéfices l’année précédente.

Face à cela, tous les arguments tirés de l’autre versant du dossier s’effondrent. Que le loyer initial ait été excessif, voire quatre fois supérieur au marché, ne retire rien au caractère fautif : le loyer avait été fixé d’un commun accord entre les deux sociétés, le preneur avait renoncé à sa faculté de résiliation triennale et le bail courait jusqu’en décembre 2023. Qu’il ait été « intenable » de le maintenir ne suffit pas sans preuve : la cour note qu’il n’est pas établi que le preneur ait été en retard dans ses paiements — M. A lui-même avait indiqué en juillet 2018 qu’il n’existait aucun retard — ni qu’il ait été démontré, pièces comptables à l’appui, que la société Sopec ne pouvait plus payer. Le risque de contrôle fiscal invoqué n’est pas justifié. Et les fautes reprochées en miroir à M. V, qui font l’objet d’une autre instance, « sont de toute évidence inopérants, dès lors que l’action engagée par l’appelant tend à voir engager la responsabilité du gérant non pas à l’égard de son associé, mais à l’égard de la SCI » (même arrêt). Quand on agit pour la société, on ne répond pas des griefs personnels que l’adversaire accumule contre soi : seul compte le préjudice social.

Pour une SARL, le raisonnement se transpose par l’article L. 223-22 du code de commerce : « Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion », et : « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, les associés peuvent, soit individuellement, soit en se groupant dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants », les dommages-intérêts étant alloués à la société (article L. 223-22 du code de commerce). Le régime procédural des conventions y est différent — articles L. 223-19 et suivants, approbation par l’assemblée, avec l’interdiction pour le gérant ou l’associé intéressé de prendre part au vote — mais la leçon de Chambéry reste utilisable : dans une SARL à deux associés, le gérant qui contracte avec sa propre entreprise sans respecter la procédure d’autorisation et d’information s’expose à devoir indemniser la société, et l’associé floué n’a pas besoin d’être majoritaire pour agir. Un associé confronté à ce type de montage a intérêt à faire auditer la situation par un avocat en droit des sociétés à Paris avant d’assigner, pour vérifier la procédure applicable à sa forme sociale et chiffrer le préjudice de la société.

B. Ce que cette victoire ne donne pas : ni sortie, ni immeuble, ni dispense de preuve

Premier avertissement : l’action sociale ne fait pas sortir du capital. M. V reste associé à 50/50 d’une SCI qui a vendu son immeuble ; il a obtenu que le cogérant indemnise la société, pas qu’il lui rachète ses parts ni que la société soit dissoute. Pour un associé qui veut partir, d’autres leviers existent — cession avec agrément et fixation du prix, retrait, dissolution pour mésentente paralysante — mais ils obéissent à d’autres conditions et la condamnation du gérant ne les remplace pas. Confondre réparation et sortie, c’est gagner un procès et rester bloqué.

Deuxième avertissement : sans preuve comptable du préjudice social, la faute de procédure ne suffit pas. Le tribunal avait débouté M. V en 2023 précisément parce qu’il n’était « pas démontré » que l’avenant avait eu des conséquences dommageables. C’est l’addition des pièces — échéances de 5 134,88 euros contre loyers de 3 000 euros, vacances locatives persistantes, vente contrainte, pertes de 56 347,84 euros — qui a emporté l’infirmation. Un associé qui soupçonne une convention occulte doit donc, dès le premier doute, exiger par écrit le rapport spécial, faire constater les chiffres par un expert-comptable et conserver la preuve qu’il n’a ni été informé ni donné son accord : la cour a expressément relevé l’absence de toute information de M. V depuis son départ des locaux en avril 2017.

Troisième avertissement : le montage initial se retourne contre celui qui l’a conçu. Le loyer de 72 000 euros avait été fixé très au-dessus du marché pour loger la retraite des associés « à la charge de la société Sopec », de l’aveu même des intimés. La cour n’en a pas fait une faute de M. V, mais elle a rappelé que ce caractère excessif n’autorisait pas le cogérant à tout refaire seul, sans procédure et sans compensation. Moralité pour les petites structures : surévaluer durablement un loyer intragroupe crée une bombe à retardement — risque fiscal, contentieux entre associés, requalification — et la régularisation doit passer par une décision collective éclairée, avec rapport, vote et recherche d’un nouveau locataire avant de baisser le loyer, pas après.

Quatrième avertissement, enfin : le temps et le coût. Avenant de septembre 2017, expertise et procédure introduite en 2021, jugement en 2023, arrêt en 2026 : près de neuf ans séparent la signature de la condamnation définitive en appel, et l’immeuble a été vendu entre-temps. L’action sociale est une arme de réparation massive — 75 000 euros, intérêts légaux, dépens et 4 000 euros au titre de l’article 700 — mais c’est une arme lente, qui suppose un dossier comptable solide et qui laisse subsister la mésentente. Quand l’objectif est de se séparer vite, la négociation d’un rachat de parts avec prix déterminé reste souvent plus rentable qu’une guerre d’expertise.

Concrètement, l’associé qui découvre une convention suspecte devrait écrire sans attendre au gérant pour réclamer le rapport spécial et la convocation de l’organe délibérant, puis faire établir par l’expert-comptable de la société un comparatif entre les loyers perdus et les échéances d’emprunt restant dues. Ces deux pièces — la demande écrite restée sans réponse et le chiffrage du déséquilibre — sont exactement celles qui ont fait basculer la cour d’appel de Chambéry. Sans elles, le dossier reste une querelle de loyauté ; avec elles, il devient une démonstration comptable que le juge peut chiffrer.

Reste l’essentiel : dans une société à deux têtes, le dirigeant qui signe avec sa propre entreprise joue avec l’argent des deux. La procédure des conventions réglementées n’est pas du formalisme : c’est le seul moment où l’associé qui n’est pas dans la confidence peut voir les chiffres, poser des questions et voter. S’en dispenser, c’est commettre une faute dont la société demandera le prix, même des années plus tard, même si les comptes ont été approuvés entre-temps.

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