Vous tenez une boutique, un atelier ou un petit commerce en nom propre. Après deux ou trois loyers commerciaux impayés, le bailleur a fait délivrer par huissier un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail : sans paiement dans le mois, le bail sera résilié de plein droit et vous devrez quitter le local, c’est-à-dire perdre l’endroit où vous gagnez votre vie. Faut-il en conclure que tout est perdu et que le tribunal de commerce est votre seul horizon ? Non. Depuis la loi du 14 février 2022, la commission de surendettement traite l’ensemble de vos dettes, professionnelles et non professionnelles, y compris les loyers commerciaux impayés. La recevabilité de votre dossier paralyse les poursuites du bailleur, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en vous accordant des délais, et la commission peut rééchelonner les arriérés dans un plan que vous êtes capable de tenir. Cet article explique, textes et décisions récentes à l’appui, comment faire vérifier le commandement, ce que la recevabilité bloque exactement, quels loyers déclarer et lesquels continuer à payer, et quelle orientation demander à la commission quand le local est indispensable à votre activité.
I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : ce que le bailleur peut encore faire et comment paralyser la résiliation sans perdre le local
A. Commandement d’un mois, nullité sans mention du délai, réforme du 26 mai 2026 : comment faire vérifier le commandement et obtenir du juge des délais qui suspendent la clause résolutoire ?
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance : c’est l’acte qui fait courir le délai d’un mois au terme duquel le bail commercial est résilié de plein droit si vous n’avez pas payé. La règle est posée par l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026 : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Concrètement, dès réception du commandement, vérifiez d’abord qu’il mentionne bien le délai d’un mois : s’il l’omet, il est nul et la résiliation ne peut pas jouer. Faites ensuite vérifier le décompte des sommes réclamées, la désignation du bail et la régularité de la signification : chaque erreur du bailleur est un moyen de contestation devant le juge. Les conditions de forme du commandement et les recours propres au droit des baux sont présentés en détail dans notre article consacré à cet acte (Commandement de payer et bail commercial : contester la clause résolutoire et obtenir des délais de grâce).
Dans le mois qui suit le commandement, le réflexe utile est de saisir le juge pour demander des délais de paiement. Le même article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » Autrement dit, tant qu’aucune décision définitive n’a constaté la résiliation, le juge peut geler la clause et vous laisser le temps de payer. Et si vous payez dans les conditions qu’il fixe, la sanction tombe : « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le fondement général de ces délais figure à l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte ajoute une protection immédiate : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pendant le délai accordé, les pénalités de retard ne courent plus.
Depuis la réforme du 26 mai 2026, l’octroi de ces délais obéit à une condition nouvelle et stricte, qu’il faut préparer dès la première audience. L’article L. 145-41 du code de commerce l’énonce ainsi : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Pour mettre toutes les chances de votre côté, reprenez donc le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, constituez un dossier qui démontre votre capacité à apurer l’arriéré (comptes récents, carnet de commandes, relevés bancaires, échéancier proposé et réaliste) et présentez-vous avec un plan de paiement chiffré. Un débiteur qui paie de nouveau son loyer et propose un calendrier crédible obtient des délais ; un débiteur qui ne paie plus rien et ne justifie d’aucune ressource s’expose au rejet de sa demande et à la constatation de la résiliation.
B. Dossier déclaré recevable : la suspension des poursuites bloque-t-elle le bailleur, l’huissier et l’expulsion du local ?
Déposer un dossier de surendettement ne protège pas par magie : c’est la décision de recevabilité de la commission qui déclenche la protection. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Dès la recevabilité, le bailleur ne peut plus faire saisir vos biens ni vos comptes pour les loyers impayés, et l’huissier doit interrompre les mesures d’exécution en cours. La Cour de cassation donne à ce texte toute sa portée : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528). Dans cette affaire, la Cour a même jugé que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution », preuve que la paralysie des poursuites joue dans les deux sens : le créancier bloqué ne perd pas ses droits, mais il ne peut plus agir seul.
Si le bailleur conteste la recevabilité de votre dossier devant le juge, sa contestation ne lève pas la protection. L’article R. 722-3 du code de la consommation est formel : « Le recours formé à l’encontre de la décision de recevabilité ne suspend pas ses effets mentionnés aux articles L. 722-2 à L. 722-16 . » Le bailleur peut contester dans le délai de quinze jours suivant la notification, mais pendant l’instance, la suspension des poursuites continue de produire ses effets. Et si l’expulsion du local devient urgente, la loi organise une voie de secours : l’article L. 722-7 du code de la consommation prévoit qu’« En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. » N’attendez donc pas l’audience d’expulsion pour réagir : signalez immédiatement au secrétariat de la commission tout commandement de quitter les lieux ou toute assignation, et demandez que le juge soit saisi en urgence.
Reste une limite à regarder en face avec l’aide d’un avocat : la suspension des voies d’exécution n’efface pas une résiliation déjà constatée par une décision de justice définitive. Tant que la résiliation n’est pas définitivement jugée, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en vous accordant des délais, comme le permet l’article L. 145-41 précité ; une fois la résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, cette porte se referme. Le calendrier est donc décisif : déposez le dossier dès le commandement, demandez les délais de grâce dans le mois, et contestez toute décision défavorable dans les quinze jours. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement récent en matière de surendettement, qui reprend les deux piliers de la protection, la suspension des poursuites et l’interdiction faite au débiteur d’aggraver son insolvabilité (TJ Paris, pôle surendettement, 10 septembre 2026, RG n° 26/00114). Agir tôt, c’est garder le local ; attendre l’expulsion définitive, c’est plaider pour un local déjà perdu.
II. Garder le local et apurer les arriérés : le traitement des loyers commerciaux par la commission et le juge
A. Arriérés d’avant le dépôt à déclarer, loyer courant à payer, protocole à ne jamais signer seul : que déclarer, que continuer à payer, que refuser de signer ?
La première idée reçue à écarter est tenace : beaucoup de commerçants pensent encore que leurs dettes professionnelles les excluent du surendettement et qu’ils doivent saisir le tribunal de commerce. Certaines fiches associatives non mises à jour l’affirment encore, mais le droit applicable dit l’inverse depuis la loi du 14 février 2022. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice de la procédure « aux personnes physiques de bonne foi » et précise que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les loyers commerciaux impayés sont des dettes professionnelles comme les autres : ils entrent dans le dossier, au même titre que le prêt de trésorerie, les cotisations et les impôts. La Cour de cassation l’a confirmé à deux reprises en 2025 et 2026. Le 11 septembre 2025, elle a cassé un jugement qui excluait des dettes URSSAF et fiscales au motif de leur nature professionnelle, en rappelant que « sont dorénavant prises en compte les dettes professionnelles pour caractériser la situation de surendettement » (Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.323). Le 2 juillet 2026, elle a ajouté que « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550). Même si vos dettes professionnelles, dont les loyers commerciaux, représentent l’essentiel de votre endettement, vous pouvez être déclaré recevable : la part respective des dettes ne joue plus.
Une frontière subsiste toutefois, qu’il faut vérifier avant de déposer : les personnes qui relèvent des procédures du livre VI du code de commerce sur les difficultés des entreprises ne relèvent pas de la commission. La Cour de cassation formule la règle ainsi : « est exclue du bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers et relève des procédures instituées par le livre VI du code de commerce relatif aux difficultés des entreprises, toute personne physique exerçant une activité commerciale ou artisanale, une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime ou une activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé » (Cass. 2e civ., 16 décembre 2021, n° 20-16.485). Dans cette même décision, la Cour précise que « la seule qualité d’associé d’une société civile immobilière ne suffit pas à faire relever la personne concernée du régime des procédures collectives et à l’exclure du champ d’application des dispositions du code de la consommation relatives au surendettement des particuliers ». Concrètement, si vous avez cessé votre activité, si vous êtes auto-entrepreneur radié ou si vos dettes professionnelles sont portées en nom propre sans relever d’une procédure collective, la commission est votre porte d’entrée : c’est la situation des artisans et commerçants radiés que nous avons traitée dans notre article dédié (Dossier de surendettement quand on est artisan, commerçant ou indépendant radié : l’URSSAF réclame les cotisations). Si vous exploitez encore en nom propre, faites vérifier avant tout dépôt si votre situation relève ou non du livre VI : un dépôt devant la mauvaise juridiction fait perdre des mois, et le mois du commandement ne pardonne pas.
Dans le dossier, déclarez la totalité des loyers commerciaux impayés à la date du dépôt, avec le bail, le commandement, le décompte du bailleur et toute la correspondance échangée. La commission établit ensuite un état détaillé des dettes que vous recevez en recommandé : la Banque de France rappelle que vous pouvez contester cet état en demandant à la commission de saisir le juge pour vérifier la validité des créances, dans un délai de vingt jours après réception du courrier, par une contestation motivée. Vérifiez ligne par ligne le décompte du bailleur : loyers réellement dus, charges justifiées, intérêts et pénalités, indexation appliquée. Tout euro contestable doit être contesté dans ce délai de vingt jours, car l’état devenu définitif servira de base au plan.
Après la recevabilité, deux règles de conduite protègent votre dossier et votre local. Premièrement, continuez à payer le loyer courant : les loyers qui naissent après la recevabilité doivent être réglés normalement, et c’est même la condition posée par la réforme de 2026 pour obtenir la suspension de la clause résolutoire, avec la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Un commerçant qui paie son loyer courant démontre que le local reste viable ; un commerçant qui cesse tout paiement signale que l’activité ne tient plus et fragilise le plan. Deuxièmement, ne payez plus seul les arriérés et ne signez aucun protocole avec le bailleur sans autorisation : l’article L. 722-5 du code de la consommation, en vigueur à la date de rédaction, dispose que la suspension des poursuites « emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1 , née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction ». Payer le bailleur en direct, même avec les meilleures intentions, romprait l’égalité entre les créanciers et exposerait le dossier à la déchéance. Si le bailleur vous propose un protocole d’apurement ou vous demande une garantie nouvelle, ne signez rien : transmettez le document à la commission et, si besoin, demandez au juge des contentieux de la protection l’autorisation prévue par ce même texte.
B. Plan de redressement, moratoire, effacement partiel, rétablissement personnel : quelle orientation demander quand le local est indispensable à l’activité ?
Lorsque la capacité de remboursement permet d’apurer les dettes, la commission élabore un plan conventionnel de redressement, puis, à défaut d’accord, elle peut imposer des mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation lui donne des outils adaptés aux arriérés de loyers commerciaux : « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Les loyers impayés d’avant le dépôt peuvent donc être étalés sur plusieurs années, avec des mensualités compatibles avec le loyer courant que vous continuez à verser. La commission peut aussi « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans », ce qui offre un moratoire pour redresser la trésorerie du commerce avant de reprendre les paiements. Si un créancier, y compris le bailleur, conteste ces mesures imposées, il dispose d’un délai de trente jours pour saisir le juge : préparez dès l’origine un dossier qui justifie chaque chiffre, car le juge réexaminera la capacité de remboursement et la viabilité du local. Le mécanisme des mesures imposées et la conduite à tenir pendant ce délai sont détaillés dans notre article dédié (Dossier de surendettement et mesures imposées avec effacement partiel : la banque conteste).
Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le commerce ne peut plus tenir le local, deux issues existent. Si vous ne possédez que les biens nécessaires à la vie courante, la commission peut recommander un rétablissement personnel sans liquidation, qui « entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques » (article L. 741-2 du code de la consommation). Les loyers commerciaux impayés sont effacés comme les autres dettes, mais le bail, lui, ne survit pas à la fermeture du commerce : l’effacement apure le passé, il ne maintient pas le local. Si vous possédez d’autres biens que le mobilier courant, la commission, après vous avoir convoqué et avec votre accord, « saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire » (article L. 742-1 du code de la consommation). Le choix entre sauver le local par un plan et tirer un trait par un effacement dépend d’une question simple et cruelle : le commerce, une fois les arriérés étalés, dégage-t-il de quoi payer le loyer courant chaque mois ? Si oui, défendez le plan et le local ; si non, l’acharnement à garder un local condamné aggrave l’endettement et fait perdre le bénéfice de la procédure. Les conditions de l’effacement sans vendre sont exposées dans notre article dédié (Dossier de surendettement et rétablissement personnel sans liquidation : effacer les dettes).
À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques aident à agir vite. Le dossier se dépose auprès de la commission du département de votre domicile, pour Paris auprès de la succursale de la Banque de France compétente, en ligne, par courrier ou au guichet. Le juge compétent en cas de contestation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile, à Paris le pôle surendettement du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en dernier ressort comme dans le jugement du 10 septembre 2026 cité plus haut. Constituez dès le dépôt une pochette local commercial : bail et avenants, trois derniers décomptes du bailleur, commandement et signification d’huissier, douze mois de relevés du compte professionnel, attestations de l’expert-comptable sur le chiffre d’affaires, bilan simplifié et prévisionnel de trésorerie sur douze mois intégrant le loyer courant. Cette pochette sert trois fois : devant le juge des délais pour démontrer la capacité à régler la dette locative, devant la commission pour calibrer le plan, et devant le juge des contentieux de la protection en cas de contestation du bailleur. Les délais parisiens sont tendus, mais un dossier complet déposé dans la semaine du commandement laisse le temps à la recevabilité de produire ses effets avant l’audience en résiliation.
Conclusion
Un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial n’est pas une fin en soi : c’est le point de départ d’un mois décisif pendant lequel tout se joue. Faites vérifier la régularité du commandement, saisissez le juge pour obtenir des délais en reprenant le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et déposez sans attendre un dossier de surendettement qui déclare l’intégralité des loyers impayés, car vos dettes professionnelles entrent dans la procédure au même titre que les autres depuis la loi de 2022, sans distinction selon leur part. Après la recevabilité, laissez la suspension des poursuites paralyser le bailleur, continuez à payer le loyer courant, et ne payez ni ne signez rien sur les arriérés sans l’aval de la commission ou du juge. Puis choisissez lucidement : un plan qui étale les arriérés sur plusieurs années si le commerce paie son loyer, un effacement par rétablissement personnel si le local est condamné. Dans les deux cas, le calendrier commande tout : le mois du commandement, les quinze jours de contestation, les vingt jours de vérification des créances. Un commerçant accompagné tôt garde son local ; un commerçant qui attend l’audience d’expulsion définitive plaide pour des murs déjà perdus.
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Le bailleur vous a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ou l’huissier menace d’expulser votre commerce du local ? Une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet permet de vérifier le commandement, vos délais et votre éligibilité au dossier de surendettement avant de contester. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22, ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre bail, le commandement et le dernier décompte du bailleur. À Paris et en Île-de-France, le cabinet vous reçoit pour examiner votre pochette local commercial et calibrer la suite.