La musique cogne contre les murs à deux heures du matin, les éclats de voix traversent la cage d’escalier, le chien du voisin aboie dès l’aube et les allées et venues nocturnes rythment vos nuits depuis des mois. À la rentrée, les bailleurs parisiens reçoivent ces signalements en rafale : pétitions d’occupants excédés, courriels de syndics, mains courantes déposées au commissariat. Face à un locataire bruyant, deux questions se posent toujours : comment faire cesser les nuisances rapidement, et comment obtenir la résiliation du bail puis l’expulsion quand rien ne change. La réponse tient en une logique que quatre décisions rendues entre 2025 et 2026 confirment avec une constance remarquable : le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux, les troubles répétés et documentés justifient la résiliation judiciaire, et le bailleur qui a multiplié les avertissements écrits avant d’assigner gagne. Ce guide expose la méthode complète, les preuves qui emportent la conviction des juges parisiens, les textes applicables dans leur version en vigueur et les pièges qui font échouer les procédures bâclées.
I. Locataire bruyant : à partir de quand le bruit devient un trouble anormal du voisinage
A. Musique, cris, aboiements : les critères que les juges retiennent pour qualifier les nuisances sonores
Le point de départ est une obligation légale simple, rappelée mot pour mot dans trois des quatre décisions étudiées : « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 mars 2026, RG 24/06321). Cette formule est celle de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Elle se double d’une obligation issue du code civil : « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » (article 1728 du code civil en vigueur sur Légifrance). La cour d’appel de Paris, dans cet arrêt du 31 mars 2026 qui confirme la résiliation d’un bail parisien pour nuisances, martèle que « La jouissance paisible des lieux est une obligation essentielle du contrat de location » (arrêt parisien du 31 mars 2026). Le manquement à cette obligation n’est donc pas un détail de la vie collective : il touche au cœur du contrat.
Pour apprécier si un bruit constitue un trouble anormal du voisinage, les tribunaux examinent trois paramètres cumulatifs : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé » (article R1336-5 du code de la santé publique en vigueur sur Légifrance). Durée, répétition, intensité : c’est ce triptyque qui sépare la soirée isolée, pardonnable, du comportement sanctionné. La cour d’appel de Grenoble, le 10 juin 2025, donne la définition opérationnelle que tout bailleur et tout voisin devraient connaître : « L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des lieux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, sans créer aux autres locataires des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage » (arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 juin 2025, RG 23/02307). Le seuil n’est donc pas le silence absolu, mais le dépassement des inconvénients normaux de la vie en immeuble.
Les espèces tranchées en 2025 et 2026 montrent concrètement où passe la ligne. À Paris, un locataire dont les voisins dénoncent des soirées se prolongeant jusqu’au petit matin, à plusieurs reprises, avec plaintes persistantes et constat de commissaire de justice, voit son bail résilié aux torts exclusifs : la cour retient des « troubles au caractère répété caractérisant un comportement fautif suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail » (arrêt parisien du 31 mars 2026). À Tours, le juge des contentieux de la protection relève des nuisances diurnes et nocturnes — aboiements de chien, musique à volume excessif, chants, cris, allées et venues de véhicules la nuit — signalées par trois voisines de septembre 2023 à 2024, puis des nuisances olfactives et des insultes : il conclut que la locataire « a manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation de son bail et son expulsion » (jugement du tribunal judiciaire de Tours du 9 janvier 2026, RG 25/04745). À Grenoble, bruits, injures visant des enfants, barbecue contraire au règlement intérieur, aboiements, crachats et dépôts sauvages dans les parties communes forment des « manquements particulièrement graves, qui justifient la résiliation du bail » (arrêt de Grenoble du 10 juin 2025). Enfin, à Paris en décembre 2025, des nuisances sonores très fréquentes, cris, discussions, musique et télévision à fort volume, chocs sur les murs et le sol, le plus souvent la nuit jusqu’au matin, sont qualifiées de « ces désordres importants, répétés et prolongés constituant un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 décembre 2025, RG 23/11005). Le message est uniforme : la répétition et la durée transforment des bruits en faute contractuelle grave.
Deux objections classiques des locataires mis en cause échouent systématiquement. L’argument de l’immeuble mal insonorisé ne suffit pas : dans l’affaire parisienne de décembre 2025, le locataire soutenait que les appartements étaient sonores, mais il « ne rapporte par ailleurs pas la preuve de ses allégations concernant le caractère anormalement sonore de l’immeuble », et la cour écarte le moyen (arrêt parisien du 11 décembre 2025). L’argument du caractère excessif ou disproportionné de la sanction échoue de même : la cour vérifie la proportionnalité au regard des pièces et valide la résiliation face à des troubles graves et persistants (même arrêt). De même, la tolérance variable du voisinage, parfois invoquée pour expliquer les plaintes par la sensibilité des voisins, ne fait pas obstacle à la résiliation quand les faits sont établis par un faisceau de preuves. Seule une défense documentée — travaux d’insonorisation réalisés, cessation effective et durable des troubles, manquements graves du bailleur à ses propres obligations dûment prouvés — peut peser, et encore faut-il en tirer des conséquences juridiques précises : dans l’affaire parisienne de mars 2026, le moyen tiré de la présence de souris et d’infiltrations, non démontré et sans conséquence juridique articulée, est jugé « totalement inopérant » (arrêt parisien du 31 mars 2026).
Le versant pénal complète le tableau sans s’y substituer : « Les bruits ou tapages injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité d’autrui sont punis de l’amende prévue pour les contraventions de la 3e classe » (article R623-2 du code pénal en vigueur sur Légifrance). Déposer une main courante ou une plainte pour tapage nocturne sert donc la procédure civile à venir, mais la condamnation pénale n’est pas un préalable à la résiliation : c’est le juge civil, saisi par le bailleur ou par les voisins eux-mêmes sur le fondement du trouble anormal du voisinage, qui apprécie la gravité. Devant la Cour de cassation, les demandeurs rappellent ainsi « que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (pourvoi n° 23-22.513, arrêt de la troisième chambre civile du 2 octobre 2025), au visa de l’article 544 du code civil. Retenez l’articulation : le tapage nocturne se réprime au pénal, le trouble durable se sanctionne au civil par la résiliation.
B. Prouver les nuisances : pétition, constat de commissaire de justice et mises en demeure, le dossier qui gagne
Aucune résiliation ne se prononce sur de simples affirmations : chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, en application de l’article 9 du code de procédure civile cité par la cour d’appel de Paris (arrêt parisien du 11 décembre 2025). Les quatre décisions gagnantes de 2025 et 2026 dessinent le dossier type, et c’est d’abord un dossier de patience écrite. Dans l’affaire de Tours, le bailleur social verse aux débats des attestations de trois voisines couvrant septembre à décembre 2023 puis chaque mois à partir de mars 2024, un courrier de rappel au règlement d’octobre 2023, trois mises en demeure recommandées entre novembre 2023 et juin 2024, le compte rendu d’une rencontre de médiation en juin 2024, une ultime mise en demeure en septembre 2024, une sommation de commissaire de justice d’octobre 2024 et un ultime courrier d’avril 2025. Face à cet empilement, la locataire oppose un simple courriel de police municipale indiquant qu’aucune nuisance n’avait été relevée lors d’une visite ponctuelle de septembre 2023 : le juge écarte cette pièce isolée et retient des troubles « à la fois répétitifs et persistants » depuis plus d’un an et demi, aggravés par l’absence de tout changement de comportement malgré les avertissements (jugement de Tours du 9 janvier 2026). La leçon est directe : une visite sans constat ne neutralise pas dix-huit mois d’attestations concordantes.
À Paris, le dossier qui emporte la confirmation en appel en mars 2026 combine une pétition des occupants de l’immeuble, des plaintes persistantes, des avertissements du bailleur et un constat établi par commissaire de justice en septembre 2023 (arrêt parisien du 31 mars 2026). Le locataire conteste tout : il affirme que les pièces visent une seule soirée pour laquelle il s’est excusé, que le niveau sonore mesuré ne serait pas une nuisance, qu’il n’aurait jamais reçu d’avertissements, que les voisins plaignants seraient en mauvais termes avec lui et que les interventions policières ne seraient prouvées par aucune pièce. La cour adopte l’analyse du premier juge : les plaintes n’émanent pas de deux seuls voisins, elles visent plusieurs soirées pouvant durer jusqu’au petit matin et elles se prolongent après le jugement, au vu de courriels de voisins datés de juillet 2024. Autrement dit, la contestation tous azimuts, sans pièce contraire, s’effondre face à des plaintes multiples, datées et convergentes. Dans l’autre affaire parisienne, jugée en décembre 2025, le bailleur produit des mains courantes et des courriels de voisins de février à novembre 2022, des courriers d’alerte restés sans réponse, des tentatives de médiation ignorées, puis en appel de nouvelles mains courantes et attestations circonstanciées de septembre et octobre 2023, ainsi qu’un rapport du groupement parisien inter-bailleurs de surveillance établissant qu’aucune intervention n’a plus été nécessaire après l’expulsion (arrêt parisien du 11 décembre 2025). La cour adopte les motifs du tribunal : démarches d’alerte sans succès, médiation sans effet, troubles prolongés après le jugement.
De ces décisions se dégagent des règles pratiques. D’abord, écrivez avant d’assigner : lettre simple puis lettre recommandée de mise en demeure de cesser les troubles, rappel du règlement de l’immeuble, proposition de médiation, sommation par commissaire de justice. Chaque étape compte double : elle peut résoudre le litige à l’amiable et elle démontre au juge la persistance malgré les avertissements. Ensuite, faites constater par un tiers : constat de commissaire de justice pour les bruits, mains courantes et procès-verbaux de police pour les épisodes nocturnes, attestations de voisins rédigées dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, datées, circonstanciées et jointes aux pièces d’identité. Les attestations vagues ou contradictoires ne suffisent pas, mais des attestations précises et concordantes, étalées sur plusieurs mois, emportent la conviction. Enfin, conservez tout : courriels horodatés, pétition signée par plusieurs occupants, échanges avec le syndic, rapports d’intervention. Le juge apprécie un faisceau, et la durée du trouble — plusieurs mois, parfois plus d’un an — est l’élément qui transforme des nuisances en manquement grave.
Un point mérite une vigilance particulière : le règlement de l’immeuble et le bail lui-même. Dans l’affaire parisienne de mars 2026, le bail stipulait que « Le preneur devra habiter les lieux honorablement, paisiblement et bourgeoisement » (arrêt parisien du 31 mars 2026) et comportait une clause de jouissance paisible imposant au locataire d’éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble. À Tours, le bail interdisait au locataire « tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins » (jugement de Tours du 9 janvier 2026) et prévoyait une clause résolutoire en cas de troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Vérifiez vos clauses avant d’agir : elles fournissent au juge le référentiel contractuel du manquement et ouvrent, le cas échéant, la voie de la clause résolutoire, plus rapide que la résiliation judiciaire. À l’inverse, l’absence de clause ne bloque rien : les quatre résiliations prononcées l’ont été sur le fondement de la résiliation judiciaire, et la cour de Grenoble fonde ainsi sa décision : « Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil » (arrêt de Grenoble du 10 juin 2025). Le texte de l’article 1224 du code civil prévoit d’ailleurs les deux voies, judiciaire et résolutoire.
II. Faire résilier le bail et expulser le locataire bruyant : la méthode qui gagne à Paris en 2026
A. Résiliation judiciaire ou clause résolutoire : choisir la voie et obtenir l’expulsion et l’indemnité d’occupation
Deux voies conduisent à la fin du bail, et le choix dépend de vos clauses. La résiliation judiciaire est la voie de droit commun : « Aux termes des dispositions combinées des articles 1217 et 1224 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat » (jugement de Tours du 9 janvier 2026). Le texte de l’article 1217 du code civil ouvre en effet au créancier la résolution du contrat en cas d’inexécution. La cour d’appel de Paris précise le régime applicable au bail : « Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (arrêt parisien du 11 décembre 2025). Et d’ajouter : « Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles » (même arrêt). Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire par assignation délivrée par commissaire de justice, demande la résiliation aux torts exclusifs du locataire, son expulsion et une indemnité d’occupation. Les manquements établis doivent être suffisamment graves pour justifier la résiliation : « Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation » (arrêt parisien du 11 décembre 2025) : des troubles qui persistent après l’assignation, voire après le jugement de première instance, aggravent donc le cas du locataire au lieu de le sauver.
La clause résolutoire offre une voie plus mécanique quand le bail la prévoit pour les troubles de voisinage : une fois le trouble constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée, et après un commandement demeuré infructueux, le bail se trouve résolu de plein droit. C’était le mécanisme stipulé dans le bail de l’affaire de Tours. En pratique, les bailleurs prudents plaident les deux fondements à titre principal et subsidiaire : constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, à défaut, résiliation judiciaire pour manquement grave. Dans l’affaire parisienne de mars 2026, le bail prévoyait que « le bail sera résilié de plein droit dès lors qu’une décision de justice sera passée en force de chose jugée qui constatera les troubles de voisinage » (arrêt parisien du 31 mars 2026), et la cour a confirmé la résiliation judiciaire avec ses conséquences : libération des lieux sous astreinte, expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire, sort des meubles réglé selon les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges jusqu’à libération effective. Notez l’économie de l’indemnité : dès la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité, non un loyer. « Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le locataire peut être condamné pour tout préjudice causé au bailleur par une occupation sans droit ni titre », juge le tribunal de Tours (jugement de Tours du 9 janvier 2026), et ce texte dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil en vigueur sur Légifrance).
Trois décisions récentes illustrent ces issues : la cour d’appel de Paris confirme le 31 mars 2026 la résiliation, l’expulsion et l’indemnité de 2 595 euros par mois dans l’affaire RG 24/06321 (arrêt publié sur courdecassation.fr) ; le juge des contentieux de la protection de Tours prononce le 9 janvier 2026 la résiliation, l’expulsion sous deux mois après commandement de quitter les lieux et une indemnité de 542,76 euros par mois dans l’affaire RG 25/04745 (jugement publié sur courdecassation.fr) ; la cour d’appel de Grenoble confirme le 10 juin 2025 la résiliation et l’expulsion dans l’affaire RG 23/02307 (arrêt publié sur courdecassation.fr) ; la cour d’appel de Paris confirme le 11 décembre 2025 la résiliation dans l’affaire RG 23/11005 (arrêt publié sur courdecassation.fr). Quand le trouble vise aussi des loyers impayés, la logique du commandement préalable et de la clause résolutoire obéit aux mêmes réflexes procéduraux que ceux décrits dans notre guide du bailleur face aux loyers impayés. Et lorsque la résiliation est acquise mais que le locataire se maintient dans les lieux, seule une conduite rigoureuse de la phase d’exécution permet d’expulser un locataire dans les délais : commandement de quitter les lieux signifié par commissaire de justice, information du préfet, réquisition du concours de la force publique.
B. À Paris et en Île-de-France : juge compétent, exécution de l’expulsion et rôle du syndic de copropriété
À Paris et dans les départements limitrophes, le contentieux se joue devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : c’est ce juge qui a prononcé la résiliation en première instance dans les deux affaires parisiennes citées, avant confirmation par le pôle 4 de la cour d’appel de Paris, chambre spécialisée du droit immobilier. L’assignation doit être délivrée par commissaire de justice, avec un jeu de pièces ordonné : bail et règlement intérieur, attestations et pétitions, courriers et mises en demeure avec leurs accusés de réception, constats, mains courantes, échanges avec le syndic. Les juges parisiens, confrontés à un contentieux de masse, sanctionnent les dossiers minces et récompensent les dossiers chronologiques : dans l’affaire de mars 2026 comme dans celle de décembre 2025, la cour adopte expressément les motifs du premier juge, signe que la première instance, bien préparée, fait l’essentiel du travail. Prévoyez aussi la question des frais : outre les dépens, l’article 700 du code de procédure civile permet d’obtenir une indemnité pour les frais d’avocat — 1 500 euros en appel dans l’affaire de mars 2026, 1 500 euros dans celle de décembre 2025, 1 000 euros à Tours. Ces montants ne couvrent pas toujours l’intégralité des honoraires, mais ils réduisent nettement le coût net de la procédure pour le bailleur qui obtient gain de cause.
L’exécution mérite la même rigueur que le procès. Le jugement qui prononce la résiliation ordonne la libération des lieux, souvent sous astreinte, et autorise l’expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire. Le tribunal de Tours détaille la séquence : restitution des clés sous quinze jours à compter de la signification, puis « deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est » (jugement de Tours du 9 janvier 2026). Chaque étape suppose un acte de commissaire de justice et des délais incompressibles, auxquels s’ajoute le calendrier judiciaire lui-même : entre l’assignation de juin 2023 et l’arrêt confirmatif de mars 2026 dans l’affaire parisienne, près de trois ans se sont écoulés, même si l’expulsion était intervenue en cours de procédure, en août 2024. Moralité pratique : assignez tôt, dès que le dossier probatoire est mûr, sans attendre que la situation devienne explosive. La période hivernale peut en outre décaler la mise en œuvre effective d’une expulsion : intégrez ce paramètre saisonnier dans votre stratégie et dans l’information donnée au préfet, plutôt que de découvrir le calendrier au moment de requérir la force publique. En référé, lorsque l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection peut prescrire en référé les mesures nécessaires, ce qui offre une voie rapide pour faire cesser un trouble manifeste en attendant le jugement au fond.
Le syndic de copropriété joue un rôle d’appoint décisif dans les immeubles parisiens. C’est lui qui reçoit les premières plaintes, adresse les rappels au règlement de copropriété, fait établir des constats dans les parties communes et met en demeure le bailleur du lot bruyant d’agir. Les voisins victimes disposent d’ailleurs d’une action directe contre l’auteur du trouble sur le fondement du trouble anormal du voisinage, indépendamment de toute action du bailleur : une décision obtenue par un voisin contre le locataire peut ensuite servir au bailleur pour actionner la clause résolutoire de son bail. Cette complémentarité explique pourquoi les dossiers gagnants associent presque toujours bailleur, syndic et voisins : pétition collective d’un côté, mises en demeure du bailleur de l’autre, constats du syndic en appui. À l’inverse, le bailleur dûment alerté qui laisse pourrir la situation pendant des mois sans écrire ni agir fragilise sa position : les juges relèvent avec faveur les bailleurs qui ont multiplié avertissements, médiation et sommations, comme l’office de Tours avec son service de médiation et de tranquillité, ou la société bailleresse parisienne avec ses avertissements préalables à l’assignation. L’inaction prolongée après signalements répétés expose le bailleur aux reproches des voisins et complique la démonstration de la gravité. Écrire vite, faire constater, proposer la médiation puis assigner : c’est cet enchaînement, documenté pièce par pièce, que les cours d’appel valident depuis deux ans.
Conclusion
Le locataire bruyant n’est pas une fatalité de la vie en immeuble : c’est un justiciable manquant à son obligation essentielle d’user paisiblement des lieux, et quatre décisions rendues à Paris, Grenoble et Tours entre 2025 et 2026 le démontrent avec une belle unanimité. La méthode gagnante tient en quatre temps : qualifier les faits au regard de leur durée, de leur répétition et de leur intensité ; constituer dès les premiers signalements un dossier écrit — attestations circonstanciées, pétition, constat de commissaire de justice, mains courantes, mises en demeure et tentative de médiation ; choisir entre résiliation judiciaire et clause résolutoire selon les stipulations du bail ; puis conduire l’exécution jusqu’à la libération effective, indemnité d’occupation comprise. À Paris, le juge des contentieux de la protection et le pôle 4 de la cour d’appel appliquent cette grille avec constance, et les bailleurs méthodiques obtiennent la résiliation aux torts exclusifs du locataire, son expulsion et l’indemnisation de l’occupation sans droit. Si vos nuits sont confisquées par un voisin ou si vos locataires excédés menacent de partir, n’attendez pas que le dossier se dégrade : chaque mois de troubles documentés renforce votre action, chaque mois d’inaction l’affaiblit.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact en décrivant vos nuisances : nous cadrons la preuve, la mise en demeure et la procédure adaptée à votre immeuble.