Le samedi 19 septembre 2026, en fin d’après-midi, un incendie d’une ampleur exceptionnelle s’est déclaré à l’usine de recyclage Paprec de Dieulouard, au nord de Nancy. Selon les informations publiées par ICI Lorraine dans son édition du 19 septembre 2026, 42 véhicules et 76 sapeurs-pompiers ont été engagés, un épais nuage de fumée noire s’est élevé au-dessus de la commune et le panache est resté visible à plusieurs kilomètres à la ronde. Le bâtiment, qui s’étend sur près de 10 000 mètres carrés, est un ancien site sans électricité ni gaz qui contient principalement des films plastiques, selon les déclarations du maire de Dieulouard, Henri Poirson, et le feu aurait pris sur les trois étages. Surtout, ce site avait déjà été le théâtre d’un important incendie en novembre 2025, qui s’était étendu sur 3 000 m² de bâtiments, comme le rappelle L’Est Républicain dans son édition du 19 septembre 2026 avec ce titre qui dit tout : un incendie spectaculaire a frappé à nouveau l’usine. Pour les copropriétés voisines, la question n’est pas de savoir qui a mis le feu, mais de savoir ce que les suies et les fumées ont déposé sur les façades, les toitures, les halls, les ventilations et les parkings, qui doit le constater, qui déclare le sinistre aux assurances et comment la collectivité des copropriétaires obtient réparation puis fait cesser le trouble. Cet article répond à ces trois questions dans l’ordre où un syndic diligent doit les traiter. La première partie décrit la constatation des désordres sur les parties communes et la double déclaration aux assurances, avec la conservation des preuves puis l’état des pertes. La seconde partie expose les recours contre l’exploitant de l’usine, avec la responsabilité sans faute pour trouble anormal du voisinage puis le référé et la police des installations classées pour faire cesser les fumées.
I. Incendie d’usine voisine : qui constate les suies sur les parties communes et qui déclare aux assurances ?
A. Usine Paprec incendie : faire constater les suies sur les parties communes avant tout nettoyage
Le premier réflexe, après un incendie industriel qui noircit une résidence, consiste à tout nettoyer au plus vite pour rassurer les occupants. Ce réflexe est humain, mais il détruit la preuve. Des suies lavées, des filtres de ventilation remplacés sans inventaire, une façade repeinte avant constat : autant d’éléments que l’exploitant de l’usine ou son assureur pourront ensuite contester, en soutenant que les traces provenaient d’une autre origine ou que leur ampleur a été exagérée. Or la règle de base du procès civil est rappelée par le Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » (article 1353 du Code civil). La copropriété qui demandera demain le remboursement du nettoyage de ses parties communes, la réfection de sa façade ou le remplacement de ses équipements de ventilation devra donc démontrer l’existence, l’étendue et l’origine des désordres. Tout se joue dans les premiers jours.
Concrètement, le syndic doit faire établir un constat précis des parties communes : halls d’entrée, cages d’escalier, façades exposées, toitures-terrasses, garde-corps, menuiseries extérieures, grilles de ventilation, machineries d’ascenseur et de VMC, parkings aériens et sous-sols ventilés, espaces verts couverts de retombées. Le constat dressé par un commissaire de justice, avec photographies datées, localisation de chaque trace et prélèvements identifiés, reste la pièce la plus solide, car il est établi par un officier ministériel dont les constatations matérielles font foi jusqu’à preuve contraire. En parallèle, le syndic demande au chauffagiste et au mainteneur de la VMC de consigner par écrit l’état des filtres et des gaines, avec photographies avant toute intervention, et conserve un jeu de filtres souillés sous scellés sommaires. Chaque copropriétaire est invité, par affichage et par courriel, à photographier ses propres désordres privatifs — rebords de fenêtre, volets, climatiseurs, linge et mobilier de balcon — et à transmettre ses clichés au syndic avec la date et l’heure de prise de vue. Les occupants locataires relèvent du même circuit : ils signalent au bailleur et au syndic, et conservent leurs justificatifs, car le sort du logement enfumé après l’incendie de Dieulouard, entre loyer, relogement et assurance, fait l’objet d’un traitement distinct qui ne doit pas être mélangé avec le dossier des parties communes.
Lorsque l’enjeu financier est significatif — ravalement anticipé, réfection d’étanchéité, remplacement d’une centrale de traitement d’air —, la copropriété a intérêt à saisir le juge des référés pour ordonner une expertise judiciaire avant tout procès. Le texte qui fonde cette démarche est l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » (article 145 du Code de procédure civile). La condition du motif légitime s’apprécie largement : des suies visibles sur les parties communes d’une résidence située sous le panache d’un incendie d’usine de recyclage de plastiques, avec un second sinistre à dix mois d’intervalle sur le même site, constituent un motif légitime de faire décrire les désordres, d’en rechercher l’origine et d’en chiffrer la réparation par un expert indépendant. La Cour de cassation a jugé à ce propos que « l’article 146 du code de procédure civile est sans application lorsque le juge est saisi sur le fondement de l’article 145 du même code et que la mesure d’instruction sollicitée avant tout procès relève des seules dispositions de ce dernier texte » (Cass., 2e civ., 10 mars 2011, n° 10-11.732). Autrement dit, l’exploitant ne peut pas faire échec à l’expertise en reprochant à la copropriété de ne pas rapporter d’emblée la preuve complète du lien entre les suies et son usine : c’est précisément l’objet de l’expertise de l’établir contradictoirement.
La rapidité commande aussi pour une raison que la jurisprudence rappelle avec sévérité : une expertise tardive peut devenir inutile. Dans une affaire où un propriétaire demandait une expertise après un incendie qui s’était propagé depuis une maison voisine, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir rejeté la demande, en retenant que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que la cour d’appel a décidé, par une décision motivée, que M. X… ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un motif légitime » (Cass., 2e civ., 20 mars 2014, n° 13-14.985), parce que l’incendie datait de plus de quatre ans et que la comparaison entre l’état des immeubles avant et après le sinistre n’était plus possible. La leçon pour la copropriété voisine de l’usine Paprec est directe : chaque semaine qui passe sans constat ni mesure d’instruction affaiblit le dossier, car les intempéries dispersent les retombées, les occupants nettoient et les entreprises entretiennent. Le syndic qui attend l’assemblée générale annuelle pour faire constater les suies commet une faute de gestion. Il fait constater dans les jours qui suivent le sinistre, sur le fondement de ses pouvoirs conservatoires, puis il soumet à l’assemblée générale la plus proche la poursuite des actions au fond et l’enveloppe budgétaire correspondante.
B. Incendie Dieulouard : déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble et vérifier chaque garantie
Une fois les désordres constatés, la copropriété déclare le sinistre à l’assureur multirisque de l’immeuble, tandis que chaque copropriétaire et chaque occupant déclare à sa propre assurance habitation pour ses biens et ses préjudices privatifs. Ces deux circuits sont complémentaires et aucun ne doit être négligé. L’assurance de l’immeuble couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; les assurances individuelles couvrent les embellissements privatifs, le mobilier et les frais annexes comme le nettoyage des lots ou le relogement temporaire. Le syndic adresse à l’assureur de l’immeuble une déclaration circonstanciée : date et origine connue du sinistre, liste des parties communes atteintes, constat du commissaire de justice, photographies, factures et devis déjà obtenus, sans reconnaître une quelconque responsabilité ni accepter une quelconque transaction. Il déclare en parallèle, à titre conservatoire, auprès de l’assureur responsabilité civile du syndicat, car des copropriétaires pourraient mettre en cause la gestion de l’immeuble si, par exemple, la ventilation a continué de fonctionner en recyclant des fumées chargées de suies.
Le principe qui gouverne l’indemnisation est posé par le Code des assurances : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » (article L121-1 du Code des assurances). La copropriété est donc indemnisée à hauteur du préjudice réel subi par l’immeuble, ni plus ni moins : coût du nettoyage spécialisé des façades et des parties communes, remise en état ou remplacement des équipements souillés, honoraires de l’expert et du commissaire de justice selon les garanties souscrites, pertes de jouissance documentées. Pour les dommages liés au feu lui-même, le Code des assurances précise que « Les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire. » (article L122-2 du Code des assurances). Les suies et les fumées issues de l’incendie de l’usine voisine entrent dans ce périmètre dès lors que le lien avec le sinistre est établi, d’où l’importance du constat initial décrit plus haut. Le même article organise le calendrier de l’expertise : « Si, dans les trois mois à compter de la remise de l’état des pertes, l’expertise n’est pas terminée, l’assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation » ; si elle n’est pas terminée dans les six mois, chaque partie peut saisir le juge. Le syndic remet donc un état des pertes chiffré et documenté dans les meilleurs délais, puis il suit le calendrier : relance écrite, sommation de faire courir les intérêts à trois mois si l’expertise s’enlise, action en justice à six mois si nécessaire. Laisser dormir un dossier d’expertise pendant un an sans sommation, c’est offrir à l’assureur un crédit gratuit.
L’expertise d’assurance est contradictoire : l’assureur mandate son expert, la copropriété peut se faire assister de son propre expert d’assuré, et les deux experts recherchent ensemble la cause, l’étendue et le chiffrage des désordres. Le syndic ne signe aucun protocole d’accord partiel sans l’aval de l’assemblée générale dès lors que l’enjeu dépasse la gestion courante, et il refuse les propositions qui excluraient les désordres évolutifs, comme l’encrassement progressif des gaines ou la corrosion des équipements extérieurs. Il documente aussi les mesures de sauvegarde : arrêt temporaire de la ventilation sur avis technique, protection des toitures-terrasses, interdiction d’accès aux zones souillées. Ces mesures, lorsqu’elles sont prescrites par un professionnel et dûment facturées, entrent dans le préjudice indemnisable. La pratique des grands sinistres collectifs montre enfin que le syndicat des copropriétaires peut appeler son assureur en garantie lorsqu’un copropriétaire l’assigne : dans une espèce portant sur des infiltrations sous toiture-terrasse, la Cour de cassation a relevé que « Le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur » (Cass., 3e civ., 27 février 2020, n° 19-10.887). Le mécanisme vaut pour les suies d’incendie : si un copropriétaire reproche au syndicat une gestion défaillante des parties communes après le sinistre, l’assureur de l’immeuble est appelé à la procédure au lieu de laisser le syndicat seul face à la demande.
Un point d’organisation mérite une attention particulière : la déclaration à l’assureur de l’immeuble ne dispense pas d’agir contre l’exploitant de l’usine. L’assurance indemnise vite, le recours contre le responsable indemnise juste, et les deux démarches avancent en parallèle. Le syndic conserve donc l’intégralité des pièces dans un dossier unique — constats, correspondances avec les assureurs, rapports d’expertise, devis, factures, procès-verbaux d’assemblée — car ce dossier servira indifféremment à l’expert d’assurance et, demain, au juge saisi du recours contre l’exploitant. Mélanger les rôles serait une erreur : accepter de l’assureur une indemnité transactionnelle qui solderait définitivement « tout préjudice lié au sinistre » priverait la copropriété de son recours complémentaire contre l’usine pour la part non couverte, comme la dépréciation résiduelle ou les troubles de jouissance. Toute quittance est relue avant signature, et toute clause de renonciation à recours est refusée tant que le chiffrage définitif n’est pas arrêté.
II. Fumées de l’usine voisine : comment la copropriété fait payer les réparations et fait cesser le trouble ?
A. Trouble anormal du voisinage : faire payer l’exploitant de l’usine même sans faute prouvée
Le fondement le plus puissant dont dispose la copropriété voisine d’une usine qui brûle à répétition est le trouble anormal du voisinage, aujourd’hui codifié dans le Code civil. Le texte dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant, le bénéficiaire d’un titre d’occupation, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du Code civil). La formule décisive tient en trois mots : responsable de plein droit. La copropriété n’a pas à démontrer une faute d’exploitation, une négligence dans le stockage des films plastiques ou un manquement aux consignes de sécurité : il lui suffit d’établir le caractère anormal du trouble — des retombées de suies grasses issues de la combustion de plastiques sur les façades, les toitures et les ventilations d’une résidence d’habitation — et le lien avec l’usine d’où proviennent les fumées. La Cour de cassation l’a rappelé en 2026 : « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass., 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778). Pour une résidence enfumée deux fois en dix mois par la même usine de recyclage, l’anormalité se démontre par la nature des particules, leur densité, leur persistance et la répétition du phénomène.
Ce régime sans faute n’épuise pas les fondements disponibles, et la copropriété a intérêt à les articuler. Le droit commun de la responsabilité pour faute demeure : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil), et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » (article 1241 du Code civil). Si l’enquête ou l’expertise révèle un stockage massif de films plastiques dans un ancien bâtiment sans électricité ni gaz, une absence de compartimentage ou une surveillance insuffisante d’un site pourtant déjà sinistré en novembre 2025, la faute de l’exploitant — ou sa négligence — fonde une demande parallèle qui ouvre droit à la réparation intégrale, y compris des préjudices que le régime du trouble de voisinage répare parfois avec plus de réserve, comme le préjudice moral collectif des occupants ou la dépréciation durable de l’immeuble. En revanche, la copropriété doit connaître la limite propre aux incendies : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable » (article 1242, alinéa 2, du Code civil). Autrement dit, pour les dommages causés par l’incendie en tant que tel — par opposition au trouble de voisinage constitué par les fumées —, la responsabilité du détenteur du site suppose une faute prouvée. La jurisprudence illustre cette articulation : dans l’affaire d’expertise après propagation d’un incendie depuis une maison voisine, les juges du fond avaient admis que le propriétaire voisin pouvait rechercher la responsabilité du détenteur de l’immeuble incendié sur le fondement de l’ancien article 1384, alinéa 2, devenu l’article 1242, alinéa 2 (Cass., 2e civ., 20 mars 2014, n° 13-14.985). La stratégie contentieuse de la copropriété combine donc les deux voies : trouble anormal du voisinage sans faute contre le propriétaire du fonds d’où viennent les fumées, et responsabilité pour faute — prouvée par l’expertise — contre l’exploitant détenteur du site incendié.
L’objection que l’exploitant ne manquera pas de soulever tient à l’antériorité : l’usine existait avant la résidence, ou avant l’arrivée de tel copropriétaire, et chacun aurait accepté le risque en s’installant. Le Code civil organise cette défense : « cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », à condition que ces activités aient été conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies « dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal » (même article 1253 du Code civil). Or le dossier de Dieulouard neutralise cette défense par la récidive : un second incendie majeur en dix mois sur le même site, avec un bâtiment de 10 000 m² embrasé sur trois étages et des projections de feu jusqu’aux talus de l’autre côté du canal, constitue une aggravation manifeste par rapport aux conditions d’exploitation paisibles que les acquéreurs avaient pu connaître. La répétition transforme un risque théorique de voisinage industriel en trouble avéré et actuel. De surcroît, l’antériorité ne joue que si l’activité est restée conforme aux lois et règlements : tout manquement relevé par l’inspection des installations classées après le premier sinistre — mise en demeure inexécutée, prescriptions de sécurisation ignorées — prive l’exploitant de ce bouclier. Le syndic demande donc communication des arrêtés préfectoraux visant le site et des suites qui leur ont été données, par une demande écrite au préfet dont une copie rejoint le dossier d’expertise.
Le chiffrage du préjudice collectif suit une méthode que l’expert judiciaire applique poste par poste. Les désordres matériels : nettoyage spécialisé des façades et des parties communes, réfection des peintures et des revêtements attaqués par les suies grasses, remplacement des filtres et décontamination des gaines de ventilation, contrôle et remise en service des équipements extérieurs, reprise des espaces verts. Les préjudices de jouissance : privation temporaire des balcons et des extérieurs, gêne olfactive persistante, impossibilité d’aérer pendant la crise, anxiété des familles avec enfants en bas âge face à la combustion de plastiques. La dépréciation de l’immeuble : une résidence durablement exposée aux panaches d’une usine qui brûle deux fois en un an perd de son attractivité, et les négociations de vente postérieures au sinistre en portent la trace. Chaque poste est justifié par devis, facture ou attestation, car le juge n’alloue que ce qui est prouvé. Les copropriétaires qui souhaitent approfondir la voie individuelle et indemnitaire peuvent se reporter à l’analyse consacrée à l’incendie de Dieulouard et aux fumées de l’usine voisine, entre cessation du trouble et réparation, qui détaille le recours personnel des riverains distinct du dossier collectif de la copropriété.
B. Usine qui brûle à répétition : mise en demeure du préfet et juge des référés pour faire cesser les fumées
Obtenir réparation ne suffit pas quand le site menace de brûler une troisième fois. La copropriété doit aussi agir pour faire cesser le trouble à sa source, et ce second combat se mène sur deux fronts : l’administration et le juge. Le premier front est celui des installations classées. Le Code de l’environnement soumet à une police spéciale « les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques » (article L511-1 du Code de l’environnement). Une usine de recyclage stockant des films plastiques sur 10 000 m² entre dans ce périmètre, et l’incendie à répétition place l’inspection des installations classées face à ses responsabilités : vérification des conditions de stockage, du compartimentage, des moyens de détection et de première intervention, puis, en cas d’écart, mise en demeure préfectorale d’y remédier sous délai, avec la possibilité d’aller jusqu’à la suspension de l’activité si le danger persiste. Le syndic n’est pas spectateur de cette procédure : il adresse au préfet un signalement documenté — constat du commissaire de justice, rapport de l’expert, photographies du panache et des retombées, liste des désordres de l’immeuble, rappel du sinistre de novembre 2025 — et demande que la copropriété soit tenue informée des mesures prescrites. Ce signalement ne remplace pas l’action en justice, mais il pèse : un exploitant mis en demeure après deux incendies négocie la réparation des désordres avec une marge de manœuvre réduite, et le juge civil apprécie la persistance du trouble à la lumière des suites données aux prescriptions administratives.
Le second front est judiciaire et immédiat : le référé. Lorsque des fumées grasses continuent de s’échapper d’un site mal sécurisé, ou que l’exploitant conteste toute mesure conservatoire, le président du tribunal judiciaire peut intervenir en urgence. Le Code de procédure civile lui donne ce pouvoir : le président et le juge des contentieux de la protection « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du Code de procédure civile). Concrètement, la copropriété peut demander au juge des référés d’ordonner sous astreinte la bâchage et la sécurisation des zones du site d’où s’envolent encore des résidus, l’arrêt de toute activité de manutention de déchets à l’air libre tant que les mesures de protection ne sont pas effectives, ou la prise en charge immédiate du nettoyage des parties communes les plus exposées. Lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable — par exemple le remboursement de factures de nettoyage déjà acquittées et documentées —, le même juge peut accorder une provision, c’est-à-dire une avance substantielle sur l’indemnité définitive, sans attendre le procès au fond. Le référé ne tranche pas définitivement le litige, mais il fige la situation, fait cesser l’hémorragie financière et place l’exploitant face à une décision de justice exécutoire.
Reste la question que tout conseil syndical pose : qui décide d’agir en justice, et qui paie ? L’action au fond contre l’exploitant est une action en demande intentée au nom du syndicat des copropriétaires, et elle suppose en principe une autorisation de l’assemblée générale. La Cour de cassation rappelle la règle applicable au syndic : « si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat » (Cass., 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.682). Le syndic fait donc voter l’autorisation d’agir, avec un mandat précis — adversaire, fondements, enveloppe d’honoraires et de frais d’expertise — et, si l’urgence l’exige avant la prochaine assemblée, il convoque une assemblée extraordinaire dédiée au sinistre plutôt que d’agir sans mandat. La contrepartie de cette exigence est une souplesse précieuse en appel : « ce texte n’exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale, que le syndicat des copropriétaires ait été demandeur ou défendeur en première instance » (même arrêt). Autrement dit, une fois l’action autorisée et engagée, le syndic peut relever appel d’une décision défavorable sans convoquer une nouvelle assemblée pour l’y autoriser, ce qui évite de perdre des mois quand le tribunal a rejeté une demande de provision ou limité l’expertise. Les frais — honoraires d’avocat, consignation de l’expert, constats — sont avancés par le syndicat et répartis selon les règles de charges applicables, puis récupérés sur l’exploitant condamné aux dépens et à l’indemnité de procédure. Le syndic présente ces chiffres en toute transparence au conseil syndical : agir coûte quelques milliers d’euros, ne pas agir après deux incendies coûte la dépréciation de tout l’immeuble.
Conclusion
L’incendie du 19 septembre 2026 à l’usine Paprec de Dieulouard, dix mois après celui de novembre 2025, impose aux copropriétés voisines une discipline simple : constater avant de nettoyer, déclarer à toutes les assurances sans tarder, puis agir contre l’exploitant sur les deux terrains du droit civil et du droit administratif. Le constat du commissaire de justice et l’expertise ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile verrouillent la preuve. La double déclaration — assurance de l’immeuble et assurances individuelles — active les garanties d’indemnisation et le calendrier de l’état des pertes. Le trouble anormal du voisinage, responsabilité de plein droit confirmée par la Cour de cassation en 2026, fait payer les réparations sans exiger la preuve d’une faute, tandis que la faute prouvée de l’exploitant et la police des installations classées permettent de faire cesser les fumées. La récidive, loin de banaliser le sinistre, constitue l’argument central du dossier : ce qui brûle deux fois en dix mois n’est plus un accident, c’est un trouble établi. Les syndics qui tiennent ce cap dans les prochaines semaines protègent à la fois les comptes de la copropriété et la valeur patrimoniale de chaque lot.
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