La remise des clés devait avoir lieu avant Noël, puis au printemps, puis à la rentrée. En septembre 2026, des milliers d’acquéreurs en vente en l’état futur d’achèvement attendent toujours leur appartement alors que le chantier tourne au ralenti ou s’est arrêté. Plusieurs promoteurs et constructeurs traversent des procédures de sauvegarde ou de liquidation judiciaire, les entreprises sous-traitantes quittent les chantiers impayés et les dates de livraison glissent de semestre en semestre. Pendant ce temps, l’acquéreur paie son loyer actuel et les intérêts de son prêt, sans disposer du logement acheté sur plan. La question n’est plus seulement de savoir quand le bien sera livré, mais combien le retard doit rapporter et s’il reste raisonnable d’attendre. Le droit de la vente d’immeuble à construire donne à l’acheteur trois leviers concrets : les pénalités de retard prévues au contrat, la consignation du solde du prix quand la livraison est contestée et, lorsque le retard devient grave, la résolution judiciaire de la vente avec indemnisation. Cet article explique comment activer chacun de ces leviers, avec les textes en vigueur et trois décisions rendues en 2025 et 2026 qui montrent ce que les juges accordent vraiment.
Le point de départ se trouve dans le contrat lui-même. Aux termes de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ; b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ; c) Le délai de livraison ». Le délai de livraison est donc une mention obligatoire de l’acte notarié, et son dépassement engage la responsabilité du vendeur. La vente d’immeuble à construire, définie par l’article L. 261-1 du même code, est « celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ». En VEFA, le vendeur « transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », tandis que « Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution », selon l’article L. 261-3. L’acquéreur paie donc un bien qui n’existe pas encore, au rythme de l’avancement des travaux : c’est précisément pour cette raison que la loi verrouille les versements, sanctionne le retard et ouvre une porte de sortie quand l’attente devient déraisonnable.
I. Retard de livraison en VEFA : calculer les pénalités et faire payer le préjudice réel
A. Pénalités contractuelles de retard : mise en demeure, calcul journalier et contrôle du juge
La plupart des contrats de VEFA contiennent une clause de pénalités de retard, souvent exprimée en fraction du prix par jour ou par mois de retard. Cette clause est une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Le montant n’est donc ni intangible ni purement indicatif : le juge peut le relever quand il est dérisoire face à un retard de plusieurs années, et le réduire quand il est manifestement excessif. Point de procédure souvent décisif, le même texte ajoute : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Sans mise en demeure adressée au vendeur, les pénalités ne courent pas. La première mesure à prendre consiste donc à envoyer une mise en demeure de livrer par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant la date contractuelle et la clause pénale, puis à laisser courir le compteur en conservant chaque avis de retard du promoteur.
Les montants accordés par les tribunaux montrent que ces pénalités peuvent représenter des sommes considérables quand le retard se compte en années. Dans une affaire jugée en première instance par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 3 novembre 2021, le vendeur avait été condamné à verser aux acquéreurs 67 528 euros au titre des pénalités de retard, outre le remboursement de frais de prêt et de loyers. Saisie en appel, la cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 6, par arrêt du 7 mars 2025 (RG n° 21/22353), a confirmé l’essentiel du jugement puis, statuant à nouveau sur les pénalités, a porté leur montant à 94 240 euros. La cour a relevé que le retard avait causé aux acquéreurs un dommage direct, puisqu’ils avaient dû rester en location en attendant l’achèvement des travaux et la livraison du bien. Cet arrêt illustre deux enseignements pratiques : d’une part, le juge vérifie le préjudice concret derrière la clause, ici des années de location subie faute de livraison ; d’autre part, il n’hésite pas à augmenter la facture du vendeur quand le premier montant ne couvre pas la réalité du retard. Pour l’acquéreur, la méthode consiste à chiffrer mois par mois : montant journalier ou mensuel stipulé, multiplié par le nombre de jours écoulés depuis la date contractuelle de livraison, déduction faite des périodes de suspension légitime du délai lorsqu’elles sont prouvées par le vendeur.
Face à une demande de pénalités, les vendeurs invoquent presque systématiquement la force majeure ou les causes légitimes de suspension du délai prévues au contrat : intempéries, défaillance d’une entreprise, crise des matériaux, retards administratifs. Ces moyens ne prospèrent que s’ils sont prouvés. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 8 juillet 2026 (RG n° 23/15862) dans une espèce où le vendeur invoquait la force majeure, liée selon lui aux intempéries et à la liquidation judiciaire de l’entreprise chargée des travaux, ainsi que la clause de suspension des délais : le tribunal a relevé que la société ne produisait aucune pièce et ne justifiait ni d’une suspension contractuelle survenue pendant le délai initialement prévu ni d’une force majeure l’ayant empêchée de livrer. La liquidation judiciaire d’une entreprise de travaux, pas davantage que des difficultés générales d’approvisionnement, ne constitue une force majeure exonératoire dès lors que le vendeur, maître de l’ouvrage, pouvait se réorganiser ou faire appel à une autre entreprise. Cette charge de la preuve pèse sur le vendeur en vertu de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Concrètement, l’acquéreur doit exiger les attestations de la maîtrise d’oeuvre, les relevés d’intempéries et les justificatifs de chaque période de suspension alléguée, puis vérifier que ces événements sont survenus pendant le délai contractuel initial et non après son expiration. Une suspension invoquée pour la première fois deux ans après la date promise, sans pièce, ne suspend rien.
B. Loyers perdus, prêt immobilier, avantage fiscal Pinel et préjudice moral : obtenir la réparation intégrale
Les pénalités contractuelles ne sont qu’une partie de l’indemnisation. Le retard de livraison provoque une cascade de coûts : loyers maintenus dans l’ancien logement, intérêts intercalaires et frais du prêt souscrit pour payer le prix au fur et à mesure des appels de fonds, perte d’un avantage fiscal lié à la mise en location, sans compter les démarches et l’inquiétude. Chacun de ces postes peut être réclamé en justice à condition d’être justifié pièce par pièce. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 juillet 2026 (RG n° 23/15862) offre un barème récent et précis. Dans cette affaire, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement avait été signé le 26 mai 2021 avec un achèvement prévu dans le courant du quatrième trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021, mais le bien n’était toujours pas livré en mai 2025, date à laquelle une note de l’administrateur ad hoc désigné pour achever l’opération montrait que la livraison n’était toujours pas intervenue. L’acquéreuse demandait la résolution de la vente et près de 80 000 euros de préjudices cumulés. Le tribunal a d’abord limité le préjudice financier aux sommes effectivement démontrées par des relevés bancaires : faute de preuve des intérêts intercalaires et des échéances prélevées sur le compte de l’acquéreuse en exécution du prêt, la réparation a été ramenée aux frais de courtage, de dossier et de prorogation, soit 3 801,50 euros. L’enseignement est direct : conservez chaque relevé de prélèvement, chaque facture de courtage, chaque avenant de prorogation du prêt, car le juge n’alloue que le préjudice prouvé par écrit.
Le même jugement traite avec soin deux postes souvent sous-estimés : la perte de l’avantage fiscal et le préjudice moral. L’opération s’inscrivant dans le dispositif Pinel, l’acquéreuse invoquait la perte des économies d’impôt attendues à compter de 2022. L’acte de vente mentionnant le dispositif Pinel, le tribunal a indemnisé la perte de chance de bénéficier des économies d’impôt qui en résultaient, tout en rappelant que, s’agissant d’une simple perte de chance, l’indemnisation ne pouvait égaler les économies projetées : elle a été fixée à 5 000 euros. La perte de chance se chiffre donc en proportion de l’aléa, jamais à hauteur du gain espéré. Quant au préjudice moral, le tribunal l’a évalué à 10 000 euros de dommages et intérêts, en relevant l’absence de preuve que le vendeur avait informé l’acquéreuse des retards avant l’échéance et compte tenu du temps écoulé depuis cette date. Au total, près de 19 000 euros de dommages et intérêts se sont ajoutés à la résolution de la vente et aux dépens. Pour un acquéreur parisien ou francilien qui paie un loyer de 1 200 à 1 800 euros par mois en attendant un logement neuf, l’addition des loyers de substitution sur deux ou trois ans dépasse souvent à elle seule le montant des pénalités : la cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 7 mars 2025 précité, avait ainsi validé le remboursement des loyers d’avril 2017 à novembre 2018, soit 20 000 euros, parce que les acquéreurs étaient restés locataires faute de livraison. Additionner pénalités, loyers, frais de prêt, perte fiscale et préjudice moral, pièces à l’appui, constitue la seule manière d’obtenir une réparation complète.
II. Chantier à l’arrêt ou livraison contestée : consigner le solde et faire résoudre la vente
A. Consigner les 5 % restants et contester les appels de fonds : l’arme du solde du prix
En VEFA, l’acquéreur ne paie pas comptant : il verse le prix au rythme de l’avancement des travaux, dans des limites strictes fixées par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ». Ce texte organise un équilibre protecteur : le vendeur reçoit 95 % du prix à l’achèvement, mais les 5 % restants, qui représentent souvent 15 000 à 25 000 euros sur un deux-pièces francilien, peuvent être consignés auprès d’un organisme comme la Caisse des dépôts et consignations dès lors que l’acquéreur conteste la conformité du bien aux prévisions du contrat. La consignation n’est pas un refus de payer : c’est un paiement sécurisé qui prive le vendeur de la trésorerie contestée tout en démontrant la bonne foi de l’acquéreur. Elle suppose une contestation réelle et documentée, établie par un procès-verbal de livraison avec réserves, un constat de commissaire de justice, des photographies datées et des courriers de réclamation restés sans réponse.
L’efficacité de ce mécanisme a été confirmée en référé au printemps 2026. Par ordonnance du 15 avril 2026 (RG n° 26/00100), le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, saisi par un promoteur qui demandait la mainlevée de la consignation et le versement du solde, a rejeté ses demandes : la société ne démontrait pas avoir levé les réserves constatées au procès-verbal de livraison du 21 novembre 2022, et ne justifiait donc pas de l’extinction de l’objet de la consignation, ce qui caractérisait une contestation sérieuse. Le juge a ensuite tiré la conséquence juridique qui protège l’acquéreur : le juge a constaté la validité de la consignation du solde du prix opérée conformément à l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, en rappelant qu’une telle consignation vaut paiement. Consigner vaut donc payer : l’acquéreur qui consigne ne peut pas se voir reprocher un défaut de paiement, et le vendeur qui veut récupérer les fonds doit d’abord lever les réserves. En pratique, la consignation se prépare en trois temps : faire établir un procès-verbal de livraison détaillé avec réserves précises, mettre le vendeur en demeure de lever les réserves sous un délai déterminé, puis consigner le solde en notifiant la consignation au vendeur par écrit. Tant que les désordres ne sont pas réparés, les fonds restent bloqués et constituent un levier de négociation considérable, notamment quand le promoteur rencontre des difficultés de trésorerie.
Au-delà du solde, chaque appel de fonds doit être contrôlé. Aucun versement ne peut être exigé avant la réalisation d’une condition suspensive, et toute somme réclamée au-delà des plafonds de 35, 70 et 95 % est indue. Lorsque la vente a été précédée d’un contrat de réservation, les fonds déposés en garantie « sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente » et « sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur », selon l’article L. 261-15. Et le cadre général reste sanctionné par la nullité : aux termes de l’article L. 261-10, le contrat de vente d’un immeuble d’habitation à construire « doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil ». Un montage qui contournerait la VEFA pour exiger des versements anticipés expose le vendeur à l’anéantissement du contrat. Enfin, si le contrat prévoit une indemnité forfaitaire en cas de résolution, l’article L. 261-14 la plafonne : « Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix. Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi ». Une clause qui mettrait à la charge de l’acquéreur 20 ou 30 % du prix en cas d’annulation est donc réductible, et l’acquéreur conserve toujours le droit de réclamer son préjudice réel.
B. Résolution de la vente quand le retard devient grave : sortir du contrat et agir devant le tribunal de Paris
Quand le retard se compte en années et que le chantier n’avance plus, attendre ne suffit plus : il faut sortir du contrat et récupérer les fonds versés. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». Trois voies existent donc : la clause résolutoire stipulée à l’acte, la résolution unilatérale par notification, et la résolution judiciaire demandée au tribunal. En VEFA, la résolution judiciaire reste la voie la plus sûre quand les sommes en jeu dépassent plusieurs dizaines de milliers d’euros, car elle permet au juge de statuer en même temps sur la restitution des versements et sur les dommages et intérêts. Le critère de l’inexécution suffisamment grave s’apprécie au regard de l’écart entre la date promise et la réalité : quelques mois de retard liés à des intempéries documentées ne suffisent généralement pas, tandis qu’une absence totale de livraison plusieurs années après l’échéance caractérise une inexécution grave de l’obligation principale du vendeur.
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 juillet 2026 (RG n° 23/15862) constitue à cet égard une référence directement utilisable par les acquéreurs franciliens. Le tribunal y rappelle qu’en application de l’article 1601-1 du code civil, « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat », puis relève que le vendeur, faute de produire la moindre pièce, ne justifiant ni d’un cas de suspension contractuelle du délai de livraison survenu pendant le délai initialement prévu ni d’un cas de force majeure empêchant l’exécution de son obligation principale de délivrance », doit subir la sanction logique : plusieurs années sans livraison après l’échéance contractuelle du 31 décembre 2021 commandaient de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. La résolution prononcée, le vendeur doit restituer l’intégralité des sommes versées, et l’acquéreur peut réclamer en sus les dommages et intérêts détaillés dans la première partie de cet article. Lorsque le promoteur fait l’objet d’une procédure collective, la résolution doit être articulée avec la déclaration de créance : les acquéreurs d’un programme dont le constructeur est placé en sauvegarde ou en liquidation, situation documentée cette année sur plusieurs chantiers suivis par le cabinet, comme l’illustrent les recours ouverts quand un constructeur bascule en sauvegarde ou en liquidation et que le chantier s’arrête et les décisions à prendre par les créanciers et sous-traitants autour du dossier Maisons Pierre, doivent déclarer leur créance de restitution au passif et activer la garantie financière d’achèvement souscrite par le vendeur, dont la justification doit être annexée au contrat de vente.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux présente des particularités pratiques qu’il faut intégrer dès la mise en demeure. D’abord, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un programme parisien, avec des délais de mise en état qui imposent d’agir tôt : assigner dix-huit mois après la date promise laisse une marge, assigner quatre ans après en laisse moins pour limiter les frais. Ensuite, la notion d’achèvement se discute souvent immeuble par immeuble : selon l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble est réputé achevé « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat », les défauts non substantiels et les malfaçons n’empêchant pas l’achèvement dès lors qu’ils ne rendent pas les ouvrages « impropres à leur utilisation ». Un promoteur qui livre un appartement habitable mais affecté de défauts de finition ne peut pas se voir opposer l’inachèvement, mais reste tenu des réserves au titre de la garantie de parfait achèvement. Enfin, la réception, même tardive, ouvre les garanties légales des constructeurs : l’article 1792 du code civil pose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », tandis que l’article 1792-3 dispose que « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception », et que l’article 1792-6 définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves » et prévoit que « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». Le procès-verbal de réception avec réserves constitue donc la pièce maîtresse du dossier parisien : il fonde la consignation du solde, préserve les garanties et prépare, si le retard persiste, la demande de résolution.
Conclusion
Un retard de livraison en VEFA ne se subit pas, il se chiffre et se traite. La mise en demeure fait courir les pénalités contractuelles, que le juge peut augmenter quand elles sont dérisoires face à des années d’attente. Les loyers de substitution, les frais du prêt, la perte d’un avantage fiscal et le préjudice moral s’ajoutent aux pénalités dès lors que chaque poste est prouvé par écrit, comme l’a montré le tribunal judiciaire de Paris en juillet 2026. Quand la livraison est contestée, la consignation des 5 % restants vaut paiement et contraint le vendeur à lever les réserves avant de toucher le solde. Et quand l’attente devient déraisonnable, la résolution judiciaire libère l’acquéreur et lui restitue ses versements, avec dommages et intérêts. Trois réflexes structurent la défense : écrire au promoteur en recommandé en visant la date contractuelle, consigner plutôt que retenir les paiements, et faire constater chaque désordre par procès-verbal ou constat. Assemblées avec ces pièces, ces démarches transforment des mois d’attente en un dossier indemnisable.
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