Vous venez de recevoir un congé pour reprise : votre bailleur vous annonce qu’il veut récupérer votre appartement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche, et vous devez partir à la fin du bail. À la rentrée 2026, ce courrier se multiplie dans les boîtes aux lettres parisiennes, au moment où les projets de déménagement et de vente se décident. Avant de faire vos cartons, sachez qu’un congé pour reprise obéit à des règles de validité très strictes, que le caractère réel et sérieux de la reprise se contrôle devant le juge et qu’une reprise inventée pour vous faire partir expose le bailleur à une amende pénale et à des dommages-intérêts. Ce guide vous explique comment vérifier point par point le congé reçu, comment démontrer une reprise frauduleuse, quelles protections protègent les locataires âgés et comment agir concrètement devant le tribunal judiciaire de Paris pour rester dans votre logement.
I. Contester la validité du congé pour reprise que vous venez de recevoir
Le congé pour reprise n’est pas un simple courrier d’information. C’est un acte juridique dont la loi verrouille le contenu, l’auteur, le destinataire et le calendrier. La première bataille se joue donc sur le papier : un congé irrégulier est nul, et un congé nul ne met pas fin à votre bail.
A. Vérifier les mentions obligatoires, le délai de six mois et la qualité de l’auteur du congé
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. Pour la reprise, la loi ajoute des mentions obligatoires, sanctionnées par la nullité : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » Ce texte est l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le socle de tout congé en location vide à usage de résidence principale.
Concrètement, relisez le congé ligne par ligne. Le nom et l’adresse du bénéficiaire doivent figurer dans l’acte, avec la nature exacte du lien de parenté ou d’alliance. Un congé qui annonce une reprise « pour un membre de la famille » sans le nommer, qui oublie l’adresse du bénéficiaire ou qui désigne un cousin, un ami ou une société est nul. Le cercle des bénéficiaires est fermé : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à cette date, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Vérifiez aussi la date d’enregistrement du Pacs et l’ancienneté de la vie commune : un concubinage de quelques mois ne suffit pas.
Le calendrier compte autant que le contenu. « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé notifié le 20 septembre 2026 pour un bail qui se termine le 31 décembre 2026 arrive trop tard : le préavis de six mois n’est pas respecté et le congé ne peut produire effet qu’à l’échéance suivante, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Gardez l’enveloppe, l’avis de réception et tous les justificatifs de date : en cas de litige, c’est au bailleur de prouver la régularité de la notification.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit être jointe au congé. Les juges parisiens ont précisé que l’arrêté qui fixe le contenu de cette notice n’a été pris que le 13 décembre 2017 et ne s’applique qu’aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, mais pour tout congé délivré depuis, son absence constitue un argument de plus dans votre contestation. Si votre congé date de 2026, exigez cette notice.
Enfin, vérifiez qui signe le congé. Seul le bailleur, titulaire du droit de jouissance, peut donner congé. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 26 janvier 2022 : « seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise, et que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-20.223). Dans cette affaire, le congé avait été délivré par le nu-propriétaire au profit de sa belle-fille : la Cour a jugé que « les conditions de la validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu’au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l’usufruitier », puis a cassé l’arrêt qui validait le congé. Si votre logement appartient à une indivision, à une société ou à un propriétaire dont le bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, ce point mérite une vérification attentive : le droit de donner congé suit le droit de jouissance, rappelé par l’article 595 du code civil, et le défaut de qualité du demandeur est une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, qui permet de faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande « sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir ».
À distinguer du congé pour reprise, le congé pour vendre obéit à un régime différent, avec prix de vente affiché et droit de préemption du locataire : si votre bailleur hésite entre les deux motifs, notre analyse du congé pour vente reçu à Paris vous aide à repérer les confusions et les nullités propres à chaque fondement.
B. Démontrer que la reprise pour habiter n’est ni réelle ni sérieuse et démasquer la fraude
Même régulier en la forme, le congé tombe si la reprise n’est pas réelle et sérieuse. La loi l’impose : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » C’est au bailleur de prouver son projet d’habitation, pas à vous de prouver son absence de projet, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les indices de fraude les plus fréquents sont connus : remise en vente du logement après le congé, relocations rapides à un loyer supérieur, bénéficiaire qui n’emménage jamais, adresse du bénéficiaire qui reste inchangée, travaux de revente engagés au lieu d’un emménagement.
La cour d’appel de Paris offre un exemple saisissant de ce contrôle. Le 15 décembre 2022 (RG 20/10970), elle a annulé un congé pour reprise aux fins d’habiter délivré le 26 août 2016 : les bailleurs avaient poursuivi leurs démarches de vente de l’appartement après la délivrance du congé, après sa date d’effet et même après l’introduction de l’instance. La cour a retenu des messages vocaux et des SMS dans lesquels la bailleresse réclamait un prix de vente et organisait des estimations par agent immobilier, pour déclarer le congé nul et de nul effet, le bail étant reconduit jusqu’à son terme. Moralité pratique : conservez les annonces immobilières, les captures d’écran, les attestations de voisins et les constats d’huissier qui montrent que le logement est vide, revendu ou reloué. Un constat dressé en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile permet de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont dépend la solution du litige, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ».
La fraude est aussi sanctionnée pénalement. « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Et « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». Vous pouvez donc déposer plainte et vous constituer partie civile devant le tribunal correctionnel, en parallèle de l’action civile en nullité, sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sur le terrain civil, le congé frauduleux constitue une faute qui oblige son auteur à réparer le préjudice causé : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Frais de déménagement exposés pour rien, différence de loyer avec le logement de remplacement, préjudice moral : chiffrez chaque poste avec factures et justificatifs.
Attention toutefois à ne pas confondre nullité du congé et indemnisation automatique. Dans l’arrêt parisien cité plus haut, les locataires avaient obtenu la nullité mais leur demande de dommages-intérêts a été rejetée, faute de preuve du lien entre leurs troubles de santé et les agissements des bailleurs. La nullité se gagne avec la preuve de l’absence de projet réel ; les dommages-intérêts se gagnent avec la preuve d’un préjudice précis et d’un lien direct avec la faute. Préparez les deux dossiers séparément.
II. Rester dans les lieux et obtenir réparation quand le congé est abusif
Faire annuler le congé ne suffit pas toujours : il faut sécuriser votre maintien dans les lieux, obtenir un relogement quand la loi l’impose au bailleur et organiser la procédure au bon endroit, avec les bonnes pièces et dans les bons délais.
A. Invoquer la protection des locataires de plus de soixante-cinq ans et l’offre de relogement obligatoire
La loi protège les locataires âgés aux ressources modestes contre tout congé, y compris le congé pour reprise. « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues » par la loi du 1er septembre 1948. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, quand les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. En revanche, elle ne joue pas quand le bailleur est lui-même une personne physique de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources inférieures au même plafond : « les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa ». Ces deux verrous protecteurs sont posés par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Une protection voisine existe pour les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale, sous la même condition de ressources et avec la même exigence d’offre de relogement.
Deux arrêts récents de la Cour de cassation précisent comment se calculent ces ressources, et les deux enseignements sont à manier avec soin. D’abord, la période de référence : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067). Dans cette affaire, le locataire de plus de soixante-cinq ans avait perçu, de décembre 2017 à novembre 2018, des revenus inférieurs au plafond 2018 pour une personne seule : faute d’offre de relogement conforme, le congé a été annulé. Ensuite, le montant à retenir : « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308). Dans ce second dossier, la locataire soutenait que seuls ses revenus fonciers nets imposables devaient compter ; la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu ses revenus fonciers bruts, ce qui la plaçait au-dessus du plafond et validait le congé. Retenez la méthode : additionnez vos revenus déclarés au fisc sur les douze mois qui précèdent la notification du congé, sans appliquer d’abattement, et comparez ce total brut au plafond de l’arrêté en vigueur. Une erreur de calcul dans un sens ou dans l’autre fait basculer tout le litige.
L’âge, lui, s’apprécie à la date d’échéance du contrat : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Si vous atteignez soixante-cinq ans entre la notification et l’échéance, la protection vous couvre, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Quant à l’offre de relogement, elle doit correspondre à vos besoins et à vos possibilités, dans le périmètre géographique légal : une proposition hors zone, trop petite pour le foyer ou à un loyer incompatible avec vos ressources ne satisfait pas l’exigence. Toujours selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, faites-vous adresser l’offre par écrit, vérifiez sa date, sa localisation, sa surface et son loyer, et répondez par écrit en motivant tout refus.
B. Saisir le juge à Paris : procédure, pièces, délais et bouclier contre l’expulsion
À Paris et en Île-de-France, le contentieux du congé pour reprise relève du tribunal judiciaire de Paris pour les baux situés dans la capitale, et du tribunal du lieu de l’immeuble pour les autres communes franciliennes. Ne laissez pas le délai courir : dès réception du congé, adressez au bailleur une contestation écrite en recommandé qui liste chaque irrégularité relevée, demandez la communication des justificatifs du projet de reprise et constituez votre dossier de preuves. Les pièces qui font la différence devant le juge sont les suivantes : le bail et ses avenants, le congé et son enveloppe avec les cachets postaux, vos avis d’imposition des deux dernières années, vos justificatifs de revenus sur douze mois, les échanges écrits avec le bailleur, les annonces de vente ou de relocation du logement, les attestations de témoins rédigées dans les formes, les photographies datées et, si besoin, un constat de commissaire de justice. L’ADIL de Paris peut vous aider à vérifier gratuitement la régularité formelle du congé avant toute assignation.
Si le bailleur vous assigne en validation de congé et en expulsion, ou si vous prenez l’initiative, le juge du fond tranchera la validité du congé et, en cas de nullité, dira le bail reconduit. En cas d’urgence, le référé offre une voie rapide : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile). Le juge des référés peut aussi « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile), par exemple pour faire cesser des pressions ou des coupures de services destinées à vous pousser dehors.
Même si le congé était validé, l’expulsion ne serait ni immédiate ni discrétionnaire. « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution), et le juge peut accorder des délais supplémentaires. Surtout, du 1er novembre au 31 mars, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée » sauf relogement assuré (article L. 412-6 du même code) : c’est la trêve hivernale, qui s’applique aussi aux expulsions consécutives à un congé pour reprise. À chaque étape, le commandement de quitter les lieux, ses mentions et ses délais se contestent : notre dossier sur le commandement de payer et la trêve hivernale détaille ces verrous procéduraux que les bailleurs négligent souvent.
Enfin, préparez l’audience comme une démonstration, pas comme un récit. Présentez au juge un tableau chronologique : date du bail, date d’échéance, date de notification du congé, respect ou non du préavis de six mois, mentions présentes ou manquantes, âge et ressources à leurs dates d’appréciation, offre de relogement reçue ou jamais adressée, preuves de la vente ou de la relocation parallèles. Demandez dans le même acte la nullité du congé, la reconduction du bail, des dommages-intérêts chiffrés et une indemnité de procédure. Et si le congé est entaché de fraude manifeste, déposez plainte pour faire constater l’infraction pénale : la perspective d’une amende de 6 000 euros et d’une constitution de partie civile du locataire change souvent le rapport de force avant même l’audience civile.
Conclusion
Un congé pour reprise ne s’exécute pas, il se vérifie. Mentions obligatoires et bénéficiaire autorisé, préavis de six mois, qualité de l’auteur du congé, réalité du projet d’habitation, protection des locataires de plus de soixante-cinq ans et offre de relogement : chaque verrou que le bailleur néglige est une chance de rester dans votre logement. La jurisprudence récente, de la nullité du congé délivré par un nu-propriétaire sans qualité à l’annulation parisienne d’une reprise qui masquait une vente, montre que les juges contrôlent ces congés de près et sanctionnent les montages. Face à un congé reçu à la rentrée 2026, contestez par écrit sans attendre, figez les preuves de fraude et saisissez le juge avec un dossier chiffré : en matière de reprise, le locataire méthodique part rarement perdant.
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