Vous venez de recevoir un congé pour vente dans votre boîte aux lettres, à Paris, en cette rentrée de septembre 2026, et une question tourne en boucle : devez-vous vraiment partir, et à quelles conditions le bailleur peut-il vous obliger à quitter les lieux ? La réponse tient en une phrase : un congé pour vente ne vous expulse pas, il vous propose d’acheter, et il n’est valable que s’il respecte au mot près les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Préavis de six mois, prix et conditions de la vente indiqués à peine de nullité, notification par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, offre d’achat valable pendant les deux premiers mois du préavis : chaque étape est un point de contrôle, et chaque oubli du bailleur peut annuler le congé. L’actualité renforce l’enjeu : le 8 septembre 2026, la presse spécialisée annonçait qu’en 2027, donner congé à un locataire sera encore plus compliqué pour les bailleurs, avec notamment la création d’un congé pour travaux de rénovation énergétique, ce qui confirme que le législateur resserre les conditions de sortie du bail d’habitation au lieu de les assouplir. Dans ce contexte, un congé pour vente délivré à Paris en septembre 2026 mérite un examen ligne par ligne avant toute décision. Cet article vous explique comment vérifier la validité du congé, comment répondre à l’offre de vente dans les délais, comment détecter un congé frauduleux et obtenir réparation, et quelles protections spécifiques s’appliquent aux locataires âgés ou aux revenus modestes, avec les règles pratiques applicables devant les juridictions parisiennes et franciliennes.
I. Congé pour vente reçu à Paris : le congé est-il valable et comment répondre à l’offre dans les délais ?
A. Que doit contenir le congé pour vente pour être valable et à quel moment prend-il effet ?
Le point de départ est simple : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Cette règle figure au premier alinéa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur consultable sur Légifrance, article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte ajoute immédiatement une sanction redoutable pour le bailleur : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ». Concrètement, un congé qui ne dit pas clairement qu’il s’agit d’une vente projetée, ou qui mélange vente et reprise sans trancher, encourt l’annulation. Vérifiez donc en premier la mention du motif, écrite noir sur blanc.
Deuxième point de contrôle, et le plus décisif pour un congé pour vente, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Autrement dit, le congé pour vente est en réalité double : un congé qui met fin au bail à son terme, et une offre d’achat au prix indiqué, dont vous disposez pendant deux mois. Si le prix manque, si les conditions de la vente sont floues, par exemple la consistance exacte du bien vendu, le sort de la cave, du parking ou des parties annexes, ou si le congé renvoie à un prix « à débattre », la nullité est encourue. La Cour de cassation l’a jugé en des termes repris mot pour mot depuis : « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire » (Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.615). Dans cette affaire, la cour d’appel avait annulé un congé au motif que l’offre ne portait que sur une partie des lieux loués ; la Cour de cassation a cassé sur ce point précis en rappelant que la nullité tirée de ce que l’offre ne porte que sur une partie des lieux ne peut être soulevée que par le locataire lui-même. La leçon pratique est directe : c’est à vous, locataire, d’invoquer l’irrégularité, le juge ne la relèvera pas à votre place sur ce terrain-là.
Troisième point de contrôle : le délai et la forme. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé pour vente notifié le 20 septembre 2026 pour un bail expirant le 31 décembre 2026 serait donc tardif, car le préavis de six mois ne serait pas respecté, et le congé ne pourrait prendre effet qu’à l’échéance suivante. Sur la forme, le texte impose que Le même article 15 impose : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » Un simple courrier ordinaire, un courriel ou un message téléphonique ne vaut pas congé. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et le récépissé : la date de réception fait courir à la fois le préavis de six mois et le délai de deux mois pour répondre à l’offre. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours doit en outre être jointe au congé ; son absence constitue un argument supplémentaire, même si la sanction se discute au cas par cas devant le juge.
Quatrième point de contrôle, souvent ignoré : la date d’acquisition du bien par le bailleur. Lorsque le terme du contrat en cours intervient plus de trois ans après l’acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du bail en cours ; lorsque le terme intervient moins de trois ans après l’acquisition, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Pour la reprise, lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition. Demandez systématiquement la date d’acquisition du logement, par exemple via l’acte de propriété ou un échange écrit avec le bailleur : un bailleur qui vient d’acheter l’appartement occupé et vous délivre immédiatement un congé pour vente se heurte à ces verrous temporels. Enfin, si le bien est situé en copropriété, le congé pour vente doit décrire précisément le lot vendu ; une erreur sur la désignation du lot, la surface ou les annexes fragilise l’offre et ouvre la discussion sur sa validité.
Cinquième point de contrôle : la suite de l’offre. Si vous n’achetez pas et que le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut offre de vente pendant un mois à compter de sa réception. Surveillez donc les mutations postérieures au congé : une vente à prix cassé à un tiers sans nouvelle notification peut être attaquée en nullité. Et si vous acceptez l’offre, sachez que « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé » (Code civil, article 1582), et que « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (Code civil, article 1583). Votre acceptation claire, dans les délais, sur la chose et le prix indiqués, forme la vente, même si l’acte notarié n’est pas encore signé.
B. Accepter l’offre, la refuser ou laisser passer le délai de deux mois : que faire concrètement après réception du congé ?
Une fois la validité apparente vérifiée, trois chemins s’ouvrent, et chacun obéit à des délais stricts. Premier chemin : vous souhaitez acheter. Vous disposez des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre. Répondez par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, en reprenant exactement le prix et les conditions du congé, sans réserve ni contre-proposition, car une contre-proposition n’est pas une acceptation et laisse passer le délai. Si vous financez par un prêt, indiquez-le expressément dans votre réponse : l’acceptation est alors subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente passe de deux à quatre mois. Le texte prévoit que le locataire qui accepte dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente, porté à quatre mois en cas de recours au prêt, et que si la vente n’est pas réalisée à l’expiration de ce délai, l’acceptation est nulle de plein droit. Déposez donc votre demande de prêt sans attendre, conservez toutes les attestations bancaires et saisissez le notaire rapidement : un retard de financement fait tomber l’acceptation et rend le congé à nouveau redoutable.
Deuxième chemin : vous ne souhaitez pas acheter ou le prix est excessif. Ne répondez pas à l’offre ou refusez-la par écrit, mais ne quittez pas les lieux avant la fin du préavis : le congé ne vous oblige à partir qu’à son terme, et vous restez locataire avec tous vos droits jusqu’à cette date, loyer et charges courants. Mettez ce délai de six mois à profit pour vérifier chaque faille du congé avec la méthode du paragraphe précédent, et pour préparer soit une contestation judiciaire, soit un relogement serein. Attention à une idée reçue tenace : contester le congé ne suspend pas automatiquement le délai de l’offre de vente de deux mois. Si vous voulez à la fois contester la validité et garder la possibilité d’acheter, acceptez l’offre à titre conservatoire dans le délai, par écrit, tout en contestant le congé par ailleurs. Cette double sécurité, acceptation dans les deux mois et action en nullité, évite de perdre l’offre pendant que le juge examine le congé.
Troisième chemin : vous doutez et laissez passer le délai sans répondre. L’offre devient caduque après deux mois, mais le congé, lui, continue de courir jusqu’à son terme de six mois. Vous pouvez encore contester la validité du congé devant le juge, et le juge saisi d’une contestation, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » Autrement dit, même après l’expiration de l’offre, le combat se déplace sur la réalité du projet de vente : le bailleur devra justifier d’éléments sérieux et légitimes, et le juge pourra annuler un congé de façade. En pratique parisienne, l’action se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les litiges nés du bail d’habitation ; prévoyez des conclusions écrites, vos preuves de paiement des loyers, le congé et ses annexes, et toute pièce montrant que la vente n’est pas réelle, par exemple l’absence de mandat de vente, de diagnostic ou de publicité.
Quelques réflexes de preuve valent de l’or dans les trois chemins. Photographiez le congé et l’enveloppe avec le cachet postal, conservez l’avis de réception, notez la date exacte de réception qui fait courir les délais, et répondez toujours par écrit en gardant les preuves de dépôt. Si le congé vous a été remis en main propre, vérifiez que vous avez signé un récépissé et conservez-en une copie. Si le bailleur vous pressure pour partir avant le terme ou vous propose un départ anticipé contre une indemnité, ne signez rien dans la précipitation : une transaction de sortie se négocie, se chiffre et s’écrit, avec un délai de libération, une indemnité et la prise en charge du déménagement. Et si le prix de l’offre vous paraît manifestement supérieur au marché parisien du quartier, faites établir une estimation par un professionnel : un prix dissuasif peut révéler un congé qui ne cherche pas vraiment à vendre, mais à faire partir le locataire, ce qui nous conduit au cœur de la deuxième partie, la fraude.
II. Congé pour vente frauduleux ou abusif : comment le contester devant le juge et obtenir réparation ?
A. Congé frauduleux, prix dissuasif ou reprise déguisée : comment établir la fraude et quelles sanctions réclamer ?
Un congé pour vente est frauduleux lorsque la vente affichée n’est qu’un prétexte : le bailleur veut reprendre le logement pour lui-même, y loger un proche sans respecter les règles de la reprise, ou simplement évincer un locataire protégé ou au loyer encadré, sans jamais avoir l’intention sérieuse de vendre. La loi punit directement ce comportement, et l’article 15, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Cette sanction pénale, prévue au paragraphe V de l’article 15, coexiste avec les sanctions civiles : nullité ou invalidation du congé, maintien dans les lieux, et dommages et intérêts. Pour les obtenir, un principe de preuve gouverne tout le procès : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » (Code de procédure civile, article 9). La fraude ne se présume jamais : c’est au locataire qui l’allègue d’en rapporter des indices suffisamment graves, précis et concordants.
La jurisprudence illustre parfaitement ce travail de preuve. Dans un arrêt du 6 décembre 2011, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait déduit d’un faisceau d’indices que la reprise était frauduleuse : acquisition des parts sociales affectées au lot litigieux le 30 juin 2008, assemblée générale le même jour pour affecter les lots, exercice du droit de retrait et demande d’attribution du lot, hébergement allégué en France depuis 2007, puis congé délivré le 15 septembre 2008, douze jours après le soixante-cinquième anniversaire de la bailleresse, ce qui privait les locataires d’une protection liée à l’âge, existence de biens disponibles dans le même immeuble, et logement de reprise situé au troisième étage sans ascenseur pour une personne aveugle. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel « en a souverainement déduit que la reprise par celle-ci était faite non pour satisfaire un intérêt légitime mais dans le but d’éluder les règles d’ordre public » (Cass. 3e civ., 6 décembre 2011, n° 10-31.135), et elle a rejeté le pourvoi. Transposez la méthode à votre congé pour vente parisien : chronologie suspecte entre l’acquisition et le congé, prix manifestement hors marché, absence de mandat de vente, de diagnostics, de visites ou de publicité, relogement immédiat d’un proche après votre départ, remise en location rapide à un loyer supérieur, ou congé visant précisément un locataire protégé. Chaque indice compte, et leur accumulation emporte la conviction du juge.
Constituez votre dossier de fraude dès la réception du congé, sans attendre l’audience. Conservez les annonces immobilières de l’immeuble et du quartier, demandez par écrit au bailleur les mandats de vente et les justificatifs de mise en vente, photographiez toute occupation postérieure à votre départ, et recueillez les attestations de voisins ou du gardien dans les formes légales. Faites établir une estimation indépendante du bien pour démontrer le caractère dissuasif du prix si l’offre dépasse nettement les prix du quartier. Si le bailleur reloue ou fait occuper le logement peu après votre départ au lieu de le vendre, faites constater l’occupation par un commissaire de justice : c’est la preuve reine de la fraude. Sur le plan procédural, assignez en nullité ou en invalidation du congé devant le juge des contentieux de la protection, et sollicitez à titre principal le maintien dans les lieux ou la réintégration, à titre subsidiaire des dommages et intérêts sur le fondement du principe selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Code civil, article 1240). Chiffrez votre préjudice : frais de déménagement, surcoût de loyer du nouveau logement, troubles de jouissance, préjudice moral, et demandez une expertise si nécessaire. N’oubliez pas de solliciter une indemnité au titre des frais de procès, car « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (Code de procédure civile, article 700). Et si le congé frauduleux a déjà produit ses effets et que vous avez quitté les lieux, l’action en dommages et intérêts reste ouverte : la fraude se répare même après le départ, et si le congé validé devait conduire à une procédure judiciaire d’expulsion, sachez que chaque étape de la procédure d’expulsion du locataire obéit elle aussi à des délais et à des contrôles stricts que le juge vérifie avant d’ordonner la libération des lieux.
Un dernier levier mérite d’être connu : le signalement. Au-delà du procès civil, le congé frauduleux peut faire l’objet d’une plainte pour l’amende pénale prévue par l’article 15, et les associations de consommateurs comme les services départementaux d’information sur le logement peuvent orienter le signalement. En copropriété parisienne, le syndic et les voisins constituent aussi des sources d’information précieuses sur la réalité du projet de vente : un vendeur sérieux mandate une agence, fait établir des diagnostics, organise des visites et publie une annonce. L’absence totale de ces démarches, six mois après un congé pour vente, parle d’elle-même devant un tribunal. Rassemblez ces éléments avec méthode, datez chaque pièce, et présentez au juge une chronologie claire : acquisition, congé, absence de mise en vente, occupation ou relocation. C’est cette chronologie, plus que les affirmations générales, qui fait basculer un dossier de fraude.
B. Locataire de plus de 65 ans ou aux revenus modestes : la protection qui bloque le congé et le réflexe Paris et Île-de-France
La protection la plus puissante contre un congé pour vente tient en un paragraphe de l’article 15, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948). La même protection bénéficie au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, lorsque le montant cumulé des ressources du foyer reste sous le plafond. Deux précisions de calcul décident de tout, toujours selon le même article 15 : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Et la Cour de cassation a tranché la méthode de calcul dans un arrêt du 24 octobre 2024 : « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Dans cette affaire, la cour d’appel avait comparé les revenus déclarés pour les douze mois précédant le congé, de décembre 2017 à novembre 2018, au plafond de l’année 2018, et la Cour de cassation a approuvé : faute d’offre de relogement conforme, le congé était annulé. Vérifiez donc votre âge à la date d’échéance du bail, additionnez vos ressources des douze mois précédant la notification, et comparez-les au plafond en vigueur pour un logement conventionné : si les deux conditions sont réunies et qu’aucun relogement correspondant à vos besoins et à vos possibilités ne vous a été offert dans le périmètre légal, le congé tombe.
La protection connaît toutefois une exception symétrique qu’il faut examiner avec honnêteté : elle n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond mentionné. Autrement dit, un bailleur âgé ou modeste retrouve le droit de donner congé malgré votre âge et vos ressources. Vérifiez l’âge et la situation du bailleur avant de plaider la protection : une assignation fondée sur le paragraphe III alors que le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans se solde par un rejet. Une protection voisine existe par ailleurs au paragraphe IV au profit des bénéficiaires de certaines allocations liées au handicap, sous condition de ressources et avec la même exigence d’offre de relogement : si un membre de votre foyer perçoit une telle allocation, examinez ce texte avec votre conseil. Dans tous les cas, l’offre de relogement du bailleur, quand elle existe, doit être scrutée : loyer compatible avec vos ressources, surface adaptée à la composition du foyer, localisation dans le périmètre légal, et décence du logement. Une offre manifestement inadaptée, trop chère, trop petite ou hors périmètre, équivaut à une absence d’offre et laisse le congé sous la menace de l’annulation.
À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Les loyers parisiens rendent le reclassement difficile et renforcent l’exigence d’un logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités : une offre de relogement en grande couronne, loin de vos attaches médicales, familiales ou professionnelles, ou à un loyer absorbant l’essentiel de vos revenus, se conteste utilement. Le contentieux des baux d’habitation parisiens relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec des délais d’audiencement parfois longs : anticipez l’assignation au lieu d’attendre la fin du préavis, et sollicitez si nécessaire des délais pour vous reloger plutôt que de subir une décision d’expulsion. L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris, l’ADIL 75, fournit gratuitement une première analyse de votre congé et de vos plafonds de ressources, et la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie pour tenter un accord avant le procès. Constituez dès maintenant un dossier parisien complet : bail et avenants, derniers avis d’imposition et justificatifs des douze derniers mois de revenus, justificatif d’âge, congé et notice, échanges avec le bailleur, estimations du quartier, et toute offre de relogement reçue avec ses caractéristiques précises. Présentez au juge un tableau simple : âge à l’échéance, ressources sur douze mois, plafond applicable, absence ou inadaptation du relogement. Cette clarté fait gagner les procès.
Ajoutez enfin à votre stratégie parisienne la surveillance des prix et des pratiques du quartier. Un congé pour vente à un prix supérieur de vingt ou trente pour cent aux transactions comparables du même arrondissement, sans mandat ni publicité, constitue un indice de fraude autant qu’un obstacle à l’achat. Faites établir deux estimations indépendantes, conservez les références de transactions comparables, et interrogez par écrit le bailleur sur ses démarches de vente. Si une vente à un tiers intervient ensuite à un prix inférieur sans notification du notaire, l’action en nullité de la vente devient votre arme principale, avec à la clé la remise en cause de la mutation elle-même. Et si le bailleur tente de contourner l’échec de son congé pour vente en délivrant dans la foulée un congé pour reprise au profit d’un proche, examinez ce second congé avec la même grille : bénéficiaire limitativement énuméré par la loi, lien de parenté ou d’alliance justifié, caractère réel et sérieux de la reprise, et délais d’acquisition. Les congés en cascade, vente puis reprise, figurent parmi les scénarios les plus suspects aux yeux des juges parisiens, surtout lorsqu’ils visent un locataire âgé ou un logement au loyer inférieur au marché.
Conclusion
Un congé pour vente reçu à Paris en septembre 2026 n’est ni une expulsion ni une fatalité : c’est un acte formaliste qui doit indiquer son motif à peine de nullité, mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, respecter un préavis de six mois notifié dans les formes, tenir compte de la date d’acquisition du bien et valoir offre d’achat pendant deux mois. Votre première réponse doit être une vérification complète, pièce par pièce, avant l’expiration du délai de deux mois qui conditionne l’achat. Votre deuxième réflexe doit être probatoire : dater la réception, répondre par écrit, conserver chaque preuve et surveiller la réalité de la mise en vente. Votre troisième réflexe doit être stratégique : accepter à titre conservatoire si l’achat reste envisageable, contester la validité devant le juge des contentieux de la protection si le congé est irrégulier ou frauduleux, et invoquer la protection des locataires de plus de soixante-cinq ans ou des foyers modestes dès que ses conditions sont réunies, avec l’exigence d’un relogement adapté. La jurisprudence de la Cour de cassation vous donne des armes éprouvées, du prix et des conditions obligatoires à peine de nullité jusqu’au calcul des ressources sur les douze mois précédant le congé, en passant par la sanction des montages frauduleux. Face à un bailleur qui respecte la loi, négociez posément un calendrier de départ ou un achat sécurisé par le notaire ; face à un congé de façade, faites annuler l’acte et chiffrer votre préjudice. Dans les deux cas, le temps joue pour celui qui agit vite et par écrit, et à Paris où chaque mois de préavis compte double, les six mois du congé pour vente doivent devenir six mois de préparation méthodique plutôt que six mois d’attente inquiète.
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