Le 15 septembre 2026, le conseil municipal de Cozes, en Charente-Maritime, a voté l’instauration de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation au taux maximal de 50 %, avec application au 1er janvier 2027. Le même mois, la ville du Portel, dans le Pas-de-Calais, a adopté la même taxe pour remettre sur le marché entre 300 et 350 logements vides d’occupants depuis plus de deux ans, tandis que Melle, en Nouvelle-Aquitaine, a pris une délibération identique. Ces votes locaux ne sont pas des cas isolés : dans toute la France, les communes qui souhaitent taxer les logements vacants doivent délibérer avant le 1er octobre 2026 pour que leur décision s’applique aux impositions de 2027. Pour le propriétaire qui reçoit ensuite l’avis d’imposition, la question devient très concrète : cette délibération est-elle régulière, le taux maximal est-il justifié, et comment obtenir la décharge quand le logement n’est pas réellement vacant ou quand la vacance ne dépend pas de sa volonté ? Deux voies de recours existent et elles se complètent : l’attaque de la délibération communale devant le juge administratif et la réclamation individuelle contre l’avis d’imposition. Les décisions récentes du Conseil d’État et des cours administratives d’appel montrent que ces deux voies aboutissent lorsque le dossier est précis et déposé dans les délais.
I. Taxe logements vacants : les communes concernées et le vote du taux maximal
A. Taxe logements vacants communes concernées : zone tendue, zone non tendue et délibération votée avant le 1er octobre
Le droit fiscal français connaît deux régimes distincts de taxation des logements vacants, et la commune où se situe votre bien détermine lequel s’applique. Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, c’est la taxe annuelle sur les logements vacants de l’article 232 du code général des impôts qui s’applique : « La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable : 1° Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ». Un décret fixe la liste des communes concernées, et cette liste a été profondément remaniée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui a étendu le dispositif à des centaines de communes nouvelles, y compris hors des grandes agglomérations. Ce texte prévoit que « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition », avec un taux de 17 % la première année puis de 34 % à compter de la deuxième année d’imposition.
Hors de ces zones tendues, les communes disposent d’un second levier, celui de l’article 1407 bis du code général des impôts : « Les communes autres que celles visées à l’article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis , assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232. » C’est exactement ce cadre qu’ont utilisé Cozes, Le Portel et Melle en septembre 2026 : ces communes, situées en zone non tendue, ont voté une délibération pour taxer les logements vacants depuis plus de deux ans. Le premier adjoint de Cozes a d’ailleurs rappelé en séance que la commune avait déjà assujetti les logements vacants à cette taxe par une délibération du 6 septembre 2022, et que le nouveau vote portait sur la taxe qui prendra le relais au 1er janvier 2027. Dans les deux régimes, la vacance s’apprécie de la même manière, et le texte précise que « sont exonérés les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources ».
Le calendrier de ces délibérations n’est pas libre. La doctrine fiscale de l’administration est constante sur ce point : la doctrine administrative rappelle que la délibération doit intervenir avant le 1er octobre d’une année pour être applicable à compter de l’année suivante (BOI-IF-TH-10-40-20, § 290). Les votes de septembre 2026 à Cozes, au Portel et à Melle respectent donc tout juste la date limite pour une application en 2027. Pour le propriétaire, cette date du 1er octobre est un premier repère de contrôle : une délibération adoptée après cette date ne peut pas fonder l’imposition de l’année suivante. Le second repère tient au taux : à Cozes, les services de la direction générale des finances publiques ont chiffré le rendement à 8 985 euros avec un taux de 25 % contre 17 970 euros avec un taux de 50 %, et c’est le taux maximal qui a été retenu malgré les réserves d’un élu d’opposition qui relevait qu’il faisait passer la pression fiscale locale de 10 à 50 %. Ce choix du taux maximal, loin d’être anodin, ouvre la discussion sur la proportionnalité et la motivation réelle de la délibération, comme on le verra dans la seconde partie.
À ces deux taxes sur la vacance s’ajoute un troisième instrument que les communes des zones tendues manient de plus en plus souvent : la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. L’article 1407 ter du code général des impôts dispose que « Dans les communes mentionnées au B du I de l’article 1406 bis, le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires due au titre des logements meublés. » Le propriétaire d’un logement meublé qu’il n’occupe pas à titre principal peut donc se trouver redevable à la fois de la taxe sur les logements vacants et de cette majoration s’il ne démontre pas l’occupation effective du bien. Le Conseil d’État a validé l’architecture d’ensemble de ce dispositif : saisi par la Fédération des associations de résidents des stations de montagne et plusieurs propriétaires de résidences secondaires qui contestaient le décret du 25 août 2023, il a refusé de renvoyer leur question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, jugeant que « les requérants n’apportent aucun élément de nature à établir qu’en adoptant les dispositions du 2° du I de l’article 232 du code général des impôts et du I de l’article 1407 ter du code général des impôts, le législateur ne se serait pas fondé sur des critères objectifs et rationnels en fonction des buts qu’il s’est fixé ou aurait fait peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive au regard de leurs facultés contributives » (CE, 21 décembre 2023, n° 488601). Dans la même décision, le Conseil d’État a écarté le grief tiré de l’absence de distinction entre quartiers tendus et quartiers détendus au sein d’une même commune, au motif que « c’est la loi elle-même qui prévoit d’apprécier l’existence d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements uniquement à l’échelle des communes ». Autrement dit, le principe de ces taxes est solidement ancré ; en revanche, leur application concrète, commune par commune et logement par logement, reste pleinement contrôlée par le juge, et c’est là que se gagnent les recours.
B. Taxe logements vacants exonération : occupation de 90 jours, vacance involontaire et logement inhabitable
Même lorsque la commune est régulièrement classée et que la délibération a été votée dans les temps, tous les logements vides ne sont pas taxables. La loi aménage trois portes de sortie que le propriétaire doit connaître avant même de parler de recours : l’occupation minimale, la vacance indépendante de sa volonté et l’inhabitabilité du logement. Sur l’occupation, l’article 232 du code général des impôts est limpide : « Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. » Quatre-vingt-dix jours consécutifs d’occupation, même par un occupant sans droit ni titre ou par le propriétaire lui-même en villégiature, suffisent donc à faire échec à la taxe, à condition de pouvoir les prouver : factures d’énergie et d’eau faisant apparaître une consommation réelle, attestations d’assurance habitation, constats d’huissier, témoignages de voisins ou avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. C’est souvent sur ce terrain probatoire que se joue la décharge, et les contribuables qui conservent leurs justificatifs de consommation sont nettement mieux armés que ceux qui se contentent d’affirmer que le logement était occupé.
La deuxième porte de sortie, la plus plaidée devant les tribunaux, tient à la volonté du propriétaire. Le même article 232 du code général des impôts prévoit que « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » La formule paraît simple, mais son application est exigeante : le juge examine à la fois les circonstances dans lesquelles la vacance est intervenue et les démarches accomplies par le propriétaire pour y mettre fin. La cour administrative d’appel de Paris a ainsi déchargé un propriétaire assujetti à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2017 pour trois appartements d’un immeuble de Cachan, au terme d’un raisonnement qui mérite d’être lu en entier : les constats et devis démontraient que les logements « ne répondaient ni aux normes électriques, seules des installations provisoires étant présentes, ni aux normes sanitaires au regard de l’absence d’installations sanitaires utilisables et qu’ils ne pouvaient donc être loués », les travaux de mise aux normes représentant plus de 25 000 euros alors que le propriétaire, retraité, disposait de revenus de pension de 11 874 euros et déclarait un déficit foncier de 48 207 euros. La cour en a déduit que « M. B… justifie que la vacance de ces logements était indépendante de sa volonté et que la taxe n’est donc pas due en application du VI de l’article 232 du code général des impôts » (CAA Paris, 14 juin 2023, n° 22PA03204). La leçon pratique est claire : l’impossibilité financière de réaliser les travaux, étayée par des devis et des avis d’imposition, caractérise une vacance subie et non voulue.
La troisième porte de sortie prolonge la précédente et vise les logements devenus inhabitables. Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n’a admis la conformité à la Constitution de la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, en précisant que « ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ». La cour administrative d’appel de Nantes a établi que « Les réserves d’interprétation dont une décision du Conseil constitutionnel assortit la déclaration de conformité à la Constitution d’une disposition législative sont revêtues de l’autorité absolue de la chose jugée et lient aussi bien les autorités administratives que le juge pour l’application et l’interprétation de cette disposition » (CAA Nantes, 24 décembre 2024, n° 24NT01840). En l’espèce, le logement saint-nazairien était dépourvu de sanitaires au 1er janvier 2019 et les travaux nécessaires étaient estimés à 13 400 euros pour un appartement dont la valeur vénale se situait entre 30 000 et 35 000 euros, soit des travaux représentant entre 38 % et 44 % de la valeur du bien. La cour a jugé que « l’administration fiscale ne pouvait, sans méconnaître les dispositions rappelées ci-dessus de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par les décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 du Conseil constitutionnel, se fonder sur la circonstance que la vacance du logement n’aurait pas été indépendante de la volonté de M. B… au regard de la durée de la vacance et de la capacité de l’intéressé à supporter la charge financière des travaux nécessaires à rendre le bien habitable au sens des dispositions de l’article 232 du code général des impôts, pour l’assujettir à la taxe litigieuse, alors que le critère de l’habitabilité de ce bien n’était pas rempli. » Le seuil n’est donc pas seulement financier : un logement inhabitable échappe à la taxe par principe, quelle que soit la fortune supposée de son propriétaire.
Un dernier repère chronologique commande l’ensemble du raisonnement. L’article 1415 du code général des impôts dispose que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » C’est donc la situation au 1er janvier de l’année d’imposition qui compte : un logement reloué durablement en février 2026 reste taxable au titre de 2026 s’il était vacant au 1er janvier, tandis qu’un logement devenu vacant en mars 2026 ne sera taxable qu’au titre de 2027, et encore, seulement si la durée de vacance requise, un an en zone tendue et plus de deux ans dans les communes relevant de l’article 1407 bis, est atteinte à cette date. Cette photographie au 1er janvier explique pourquoi les communes votent à l’automne 2026 pour 2027 : elles parient sur la vacance constatée au 1er janvier 2027. Pour le propriétaire, elle fixe aussi la période à documenter en priorité : les mois qui précèdent et qui suivent immédiatement le 1er janvier de l’année d’imposition.
II. Taxe logements vacants 2027 : contester la délibération au taux maximal et obtenir le dégrèvement
A. Contester la délibération qui vote le taux maximal : le recours pour excès de pouvoir dans les deux mois
Lorsque la commune vote le taux maximal, comme Cozes avec ses 50 %, le propriétaire ne doit pas se contenter de contester son avis individuel : il peut attaquer la délibération elle-même devant le tribunal administratif. Le délai est bref et impératif. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Pour une délibération municipale, le point de départ court à compter de sa publication, généralement son affichage en mairie et sa mise en ligne sur le site de la commune, ainsi que sa transmission au représentant de l’État au titre du contrôle de légalité. Concrètement, une délibération votée le 15 septembre 2026 comme celle de Cozes et publiée dans les jours suivants doit être attaquée avant la mi-novembre 2026. Passé ce délai, la délibération devient définitive et le propriétaire ne pourra plus contester que son imposition personnelle, ce qui réduit considérablement ses moyens. La première démarche consiste donc à se procurer la délibération intégrale, avec sa date exacte de publication, dès l’annonce du vote en conseil municipal.
Les moyens d’annulation d’une délibération instaurant ou relevant la taxe sur les logements vacants sont de quatre ordres. Le premier tient à la compétence et au champ d’application : une commune déjà visée par l’article 232, donc située en zone tendue et inscrite sur la liste fixée par décret, ne peut pas voter en plus la taxe de l’article 1407 bis, puisque ce texte ne vise que les communes autres que celles visées à l’article 232. Un cumul des deux taxes fondé sur une délibération communale est donc illégal. Le deuxième moyen tient à la procédure : défaut de convocation régulière du conseil, dossier de séance insuffisant sur les simulations financières, ou délibération adoptée après le 1er octobre pour une application l’année suivante. Le troisième moyen tient à l’erreur de fait ou de droit sur la vacance elle-même : si la commune taxe des logements qui ne sont pas vacants au sens de la loi, par exemple des résidences secondaires meublées et régulièrement occupées, la délibération repose sur une appréciation erronée. Le quatrième moyen, le plus souvent décisif, tient au détournement de pouvoir et à la disproportion : lorsque les débats du conseil montrent, comme à Cozes, que le taux maximal a été retenu pour son rendement budgétaire, 17 970 euros contre 8 985 euros, plutôt que pour inciter à la remise sur le marché, alors même que l’objectif affiché de la taxe est incitatif et non budgétaire, le juge peut sanctionner l’erreur manifeste d’appréciation.
La jurisprudence récente montre que le juge administratif contrôle concrètement ces délibérations et ces classements, sans s’arrêter aux affirmations de l’administration. Dans une décision du 14 octobre 2024, le Conseil d’État a annulé le refus de la Première ministre d’abroger le décret classant une commune savoyarde en zone tendue, au terme d’un examen minutieux de la continuité de l’urbanisation : « Il ressort toutefois des pièces du dossier, en particulier d’un courrier de l’Insee du 12 septembre 2023 et d’un constat d’huissier établi le 9 juillet 2024, d’une part, que le cours d’eau de la Molertaz est, en raison de son caractère encaissé, un élément de discontinuité dans la zone d’urbanisation et que si deux ponts permettent de le traverser, les distances entre ces ponts et la plus proche des constructions de chacune des communes concernées apparaissent trop importantes pour permettre de regarder, en l’espèce, la zone d’urbanisation comme continue, ces ponts ne constituant pas, par eux-mêmes, des constructions de nature à assurer cette continuité. Dans ces conditions, en regardant la commune de Saint-André-de-Boëge comme appartenant à l’unité urbaine Annemasse-Genève, le décret a fait une inexacte application des dispositions du 1° du I de l’article 232 du code général des impôts. » Le Conseil d’État en a déduit que « la commune de Saint-André-de-Boëge est fondée à demander l’annulation de la décision par laquelle la Première ministre a refusé d’abroger ou de modifier le décret attaqué en tant qu’il l’a incluse dans la liste mentionnée au 1° du I de l’article 232 du code général des impôts » (CE, 14 octobre 2024, n° 491741). Si un classement par décret peut être annulé pour inexacte application de la loi, une délibération communale qui taxe des logements non vacants ou qui retient le taux maximal sans justification tirée de la situation locale du logement encourt la même censure. Le propriétaire qui attaque la délibération a donc intérêt à joindre à sa requête les mêmes types de pièces que la commune savoyarde : courrier ou données de l’Insee sur l’unité urbaine, constats d’huissier établissant la discontinuité ou l’occupation, et chiffres du parc vacant réel de la commune.
Deux précisions complètent ce tableau contentieux. D’abord, la contestation de la délibération n’a pas d’effet suspensif : la taxe reste mise en recouvrement et le propriétaire doit la payer avant de la contester, sauf à demander au juge un sursis à exécution dans les conditions du référé. Ensuite, l’article 1407 bis du code général des impôts met à la charge de la collectivité le coût de ses erreurs : « En cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s’imputent sur les attributions mentionnées aux articles L. 2332-2 et L. 3332-1-1 du code général des collectivités territoriales . » Cette règle change l’équilibre du rapport de force : une commune qui vote le taux maximal en taxant largement, au risque d’impositions erronées, supporte elle-même le coût des dégrèvements. L’argument mérite de figurer dans le recours gracieux adressé au maire avant ou parallèlement au recours contentieux, car il rappelle à la collectivité son intérêt financier à réexaminer les cas litigieux plutôt qu’à défendre systématiquement chaque avis.
B. Taxe logements vacants : obtenir le dégrèvement de l’avis reçu et prouver la vacance involontaire
Parallèlement à l’attaque de la délibération, le propriétaire qui a reçu son avis d’imposition doit engager la voie individuelle de la réclamation, car c’est elle seule qui peut aboutir à la décharge de sa cotisation personnelle. Le délai applicable aux impôts directs locaux est fixé par l’article R*. 196-2 du livre des procédures fiscales : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Pour un avis de taxe sur les logements vacants mis en recouvrement à l’automne 2026, la réclamation doit donc parvenir au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2027. Ce délai est un délai de rigueur : la réclamation tardive est irrecevable et le juge ne pourra pas la relever, même si le fond du dossier est excellent. La réclamation doit identifier précisément le bien, l’année d’imposition et le montant contesté, exposer les faits, viser les textes applicables et joindre l’ensemble des pièces justificatives en un seul envoi, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou via la messagerie sécurisée du compte fiscal en ligne, dont l’accusé de dépôt doit être soigneusement conservé.
Le contenu probatoire de la réclamation varie selon le motif invoqué. Pour l’occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, les meilleures pièces sont les factures d’énergie et d’eau établissant une consommation effective sur la période, les attestations d’assurance, les constats d’huissier dressés en cours d’occupation et les justificatifs de présence comme les billets de transport ou les attestations d’employeur pour un salarié logé à proximité de son lieu de travail. Pour la vacance indépendante de la volonté, le dossier doit raconter l’histoire complète du bien : date et cause du départ du dernier occupant, mandats de location confiés à des agences avec les baisses de loyer successives, annonces publiées, refus de permis ou contentieux bloquant la relocation, devis et factures de travaux, diagnostics établissant l’inhabitabilité. C’est ici que la décision du Conseil d’État du 5 juin 2020 prend toute sa valeur pratique. Un propriétaire qui avait confié un mandat de recherche de locataires dès l’annonce du préavis, renouvelé ce mandat en baissant le loyer sous le prix moyen de la commune, puis, faute de locataire et ses échéances d’emprunt n’étant plus couvertes, avait mis le bien en vente, s’était vu refuser tout dégrèvement de taxe foncière au motif que le bien n’était plus destiné à la location. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : « la seule circonstance qu’un bien demeurant effectivement proposé à la location soit mis en vente n’est pas de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts » (CE, 5 juin 2020, n° 423066). La règle vaut pour la taxe foncière comme pour la taxe sur les logements vacants : le propriétaire qui cumule recherche de locataire et mise en vente ne perd pas le bénéfice de la vacance involontaire, dès lors qu’il démontre avoir « effectivement poursuivi ses démarches pour trouver de nouveaux locataires ». Le même arrêt fixe la méthode d’appréciation que les services fiscaux doivent suivre : « le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin ».
Les propriétaires bailleurs disposent en outre d’un recours complémentaire souvent méconnu : le dégrèvement de taxe foncière pour vacance. L’article 1389 du code général des impôts prévoit que « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. » Le délai de demande obéit à une règle propre, fixée par l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales : « Les dégrèvements de taxe foncière prévus par l’article 1389 du code général des impôts pour vacance d’une maison ou inexploitation d’un immeuble à usage industriel ou commercial, doivent être demandés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée. » Un bailleur dont le logement reste vide malgré ses démarches peut donc cumuler la contestation de la taxe sur les logements vacants et la demande de dégrèvement de taxe foncière, avec le même dossier probatoire. Si l’administration rejette la réclamation, le contribuable dispose alors de six mois à compter de la décision de rejet, ou en l’absence de réponse dans un délai de six mois, pour saisir le tribunal administratif, puis la cour administrative d’appel comme l’ont fait avec succès les contribuables de Cachan et de Saint-Nazaire. Pour une présentation détaillée de la seule voie individuelle, année par année et pièce par pièce, on pourra se reporter utilement à notre analyse consacrée à l’avis reçu et à la preuve de l’occupation ou de la vacance involontaire, qui complète la présente étude centrée sur la délibération communale et le taux maximal.
Conclusion
Les votes de Cozes, du Portel et de Melle en septembre 2026 illustrent une mécanique fiscale que chaque propriétaire d’un logement inoccupé doit comprendre : la taxe sur les logements vacants naît d’une délibération locale adoptée avant le 1er octobre pour l’année suivante, et c’est à ce stade, dans les deux mois de sa publication, que le taux maximal peut être contesté devant le juge administratif. Une fois l’avis reçu, la réclamation individuelle jusqu’au 31 décembre de l’année suivante prend le relais, avec un dossier probatoire qui doit établir soit l’occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, soit le caractère involontaire de la vacance, soit l’inhabitabilité du logement. Les décisions du Conseil d’État des 5 juin 2020, 21 décembre 2023 et 14 octobre 2024, comme les arrêts des cours administratives d’appel de Paris et de Nantes de 2023 et 2024, dessinent une ligne claire : le principe de la taxe est constitutionnel et son économie générale est validée, mais chaque classement, chaque délibération et chaque avis restent soumis au contrôle du juge, qui n’hésite pas à décharger le contribuable lorsque l’administration a fait une inexacte application de la loi. Conserver dès aujourd’hui les factures d’énergie, les mandats de location, les devis de travaux et les constats d’occupation, c’est se donner les moyens de gagner demain les deux recours.
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