Vous venez de recevoir un avis de taxe sur les logements vacants pour 2026 et le montant vous choque. Dans la plupart des cas, il s’agit de la taxe annuelle sur les logements vacants, dont le taux passe à 34 pour cent de la valeur locative dès la deuxième année d’imposition, ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants votée par votre commune. Les avis arrivent à l’automne et la facture de 2026 est plus lourde que celle de 2025, parce que la base a été revalorisée et parce que le taux majoré s’applique à tous les logements déjà taxés l’an dernier. À Paris et dans toute l’Île-de-France intérieure, où le déséquilibre entre l’offre et la demande place presque toutes les communes en zone tendue, ces avis se multiplient, y compris pour des logements qui ne sont pas réellement vides ou dont la vacance ne dépend pas de leur propriétaire.
La bonne nouvelle est double. D’abord, 2026 est la dernière année d’application du système actuel avant la taxe unique sur les logements vacants annoncée pour 2027, et chaque euro payé à tort en 2026 peut encore être récupéré. Ensuite, la loi prévoit des sorties précises : un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs n’est pas vacant, et la taxe n’est pas due quand la vacance ne dépend pas de la volonté du contribuable. Encore faut-il le prouver, avec les bonnes pièces, devant le bon service et dans les délais. Ce guide explique comment vérifier si votre logement est vraiment imposable en 2026, quelles preuves réunir pour obtenir le dégrèvement, et comment contester pas à pas, avec les particularités de Paris et de l’Île-de-France.
I. Savoir si votre logement est vraiment imposable à la taxe sur les logements vacants en 2026
A. TLV ou THLV : la zone, la durée de vacance et la personne qui doit payer au 1er janvier
Deux taxes différentes peuvent frapper un logement vide, et la première vérification consiste à identifier celle qui figure sur votre avis. La taxe annuelle sur les logements vacants s’applique dans les communes appartenant à une zone tendue, c’est-à-dire, selon le code général des impôts, les communes situées dans une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, avec des loyers élevés, des prix d’acquisition élevés ou une forte demande de logement social. Une liste fixée par décret désigne ces communes, et Paris ainsi que l’essentiel des communes de la petite couronne y figurent. La taxe sur les logements vacants ne concerne donc pas seulement la capitale : un appartement vide à Boulogne-Billancourt, à Montreuil, à Saint-Denis ou à Versailles relève du même régime.
Hors de ces communes, les autres communes peuvent décider, par une délibération, de soumettre à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est la taxe d’habitation sur les logements vacants, souvent abrégée THLV. En grande couronne francilienne, plusieurs communes et intercommunalités ont voté cette taxe, de sorte qu’un pavillon vide en Seine-et-Marne ou dans l’Essonne peut être imposé sur ce fondement alors même que la commune voisine, située en zone tendue, appliquerait la taxe annuelle. Lisez donc votre avis jusqu’au bout : le fondement juridique, le nombre d’années de vacance retenu et le bénéficiaire de la taxe, État ou commune, y sont indiqués.
La durée de vacance exigée diffère selon la taxe. Pour la taxe annuelle, le texte prévoit que « La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. » (article 232 sur Légifrance) Concrètement, pour l’imposition 2026, le logement doit être vide depuis le 1er janvier 2025 au plus tard. Pour la taxe d’habitation sur les logements vacants, il faut une vacance de plus de deux ans au 1er janvier 2026, soit un logement vide depuis le 1er janvier 2024 au plus tard. Si votre locataire est parti en mars 2025 ou si vous avez acheté le bien en juin 2025, la condition de durée n’est pas remplie pour 2026 et l’imposition doit être dégrevée.
Le redevable n’est pas toujours celui que l’on croit. La loi désigne ainsi la personne qui doit payer : « La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. » (article 232 sur Légifrance) Seule compte la situation au 1er janvier de l’année d’imposition, d’après les faits existants à cette date. Si vous avez vendu le logement en 2025, c’est l’acquéreur qui est imposable pour 2026, même si la vacance a commencé sous votre propriété. En cas de décès du propriétaire en 2025, ce sont les héritiers ou l’indivision qui reçoivent l’avis pour 2026. En démembrement de propriété, l’usufruitier paie, pas le nu-propriétaire. Chacune de ces situations fournit un premier motif de réclamation quand l’avis est adressé à la mauvaise personne.
Le montant lui-même obéit à une mécanique simple qu’il faut savoir décomposer. L’assiette est la valeur locative du logement, et la loi précise que « L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. » (article 232 sur Légifrance) Le taux, lui, est fixé par la loi et non par la commune : « Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième. » (article 232 sur Légifrance) Autrement dit, un logement taxé pour la première fois en 2025 au taux de 17 pour cent bascule automatiquement à 34 pour cent en 2026, ce qui explique les doublements de facture constatés cette année sans aucun changement de situation. Ajoutez la revalorisation annuelle des valeurs locatives et vous comprenez pourquoi l’avis 2026 paraît brutal. Vérifiez donc la valeur locative imprimée sur l’avis et comparez-la à celle de votre taxe foncière : une valeur incohérente avec la consistance réelle du bien signale une erreur de descriptif à faire corriger, car elle majore à la fois la taxe foncière et la taxe sur la vacance.
À Paris, une particularité mérite d’être soulignée. La capitale appartient à la zone tendue, de sorte que seule la taxe annuelle de l’État s’y applique et que la taxe communale sur les logements vacants ne peut pas s’y ajouter. Si votre avis parisien mentionne une taxe communale sur un logement vacant, l’erreur est manifeste. En petite et en grande couronne, vérifiez au contraire si votre commune a délibéré pour instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants et depuis quelle année : une commune qui n’a jamais délibéré ne peut pas vous imposer sur ce fondement, et une délibération postérieure à la période d’imposition ne peut pas rendre imposable une vacance antérieure.
B. Les quatre-vingt-dix jours d’occupation qui effacent la vacance et les erreurs d’imposition les plus fréquentes
Le moyen de défense le plus puissant tient en une phrase de la loi, que beaucoup de propriétaires ignorent : pour l’application de la taxe, « n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. » (article 232 sur Légifrance) La période de référence court sur l’année précédant le 1er janvier de l’année d’imposition. Pour 2026, il suffit donc que le logement ait été occupé plus de quatre-vingt-dix jours de suite au cours de l’année 2025 pour échapper à la taxe. Une occupation de trois mois et quelques jours, même en début d’année 2025, même par un occupant sans droit ni titre resté après un congé, même par un membre de la famille hébergé gratuitement, suffit à casser la vacance. L’administration exige des preuves, mais le seuil légal est modeste et de nombreux avis tombent sur ce seul fondement.
Attention toutefois à ce que recouvre le mot occupation. Un logement meublé mais inoccupé, visité de temps en temps, avec l’électricité coupée et sans consommation d’eau, ne sera pas regardé comme occupé. À l’inverse, un logement occupé durablement mais sans bail écrit, un logement prêté à un proche, un logement occupé par un gardien ou un logement squatté pendant plusieurs mois constituent bien une occupation au sens de la taxe, pourvu qu’elle soit établie. Les factures d’eau et d’électricité, les attestations d’assurance habitation, les constats d’huissier devenus constats de commissaire de justice, les témoignages de voisins et les procès-verbaux de police en cas d’occupation sans droit forment le socle probatoire. Le piège classique consiste à ne conserver aucune preuve d’une occupation courte : un enfant hébergé quatre mois entre deux baux, un artisan logé pendant un chantier, une location saisonnière de quelques semaines. Reconstituez dès maintenant le calendrier d’occupation de 2025, mois par mois, avec chaque justificatif correspondant.
La deuxième famille d’erreurs concerne l’identification même du local. Les avis sont établis à partir des fichiers fonciers et de la déclaration d’occupation que chaque propriétaire doit remplir sur le site des impôts. Une case mal cochée, un local accessoire déclaré comme logement, une cave ou un garage imposé comme habitation, un logement détruit ou réuni avec un autre lot sans mise à jour du descriptif : autant de situations qui génèrent des taxes indues. Les propriétaires qui ont réalisé des travaux de réunion de lots, de division ou de changement d’affectation sans les déclarer sont particulièrement exposés. Rappelons à ce propos que la loi impose aux propriétaires de signaler les changements : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. » (article 1406 sur Légifrance) Si vos travaux ont transformé deux studios en un seul appartement, ou un logement en bureau, et que l’administration l’ignore, l’avis peut viser un logement qui n’existe plus tel quel. La régularisation du descriptif fait alors tomber la taxe et corrige aussi la taxe foncière pour l’avenir.
La troisième erreur fréquente tient à la date d’appréciation. L’imposition s’établit d’après les faits existants au 1er janvier, et la taxe foncière comme les taxes sur la vacance sont établies pour l’année entière sur cette base, puisque « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » (article 1415 sur Légifrance) Si le logement a été vendu, loué ou occupé avant le 31 décembre 2025, il n’est pas vacant au 1er janvier 2026 et la taxe 2026 n’est pas due, même si le bien est resté vide pendant onze mois en 2025. À l’inverse, un logement loué à compter de février 2026 reste imposable pour 2026 s’il était vide au 1er janvier. Cette photographie au 1er janvier joue dans les deux sens et doit être vérifiée avec les actes : compromis, acte authentique, bail signé, état des lieux d’entrée.
Enfin, méfiez-vous des cumuls indus. Un même logement ne peut pas supporter à la fois la taxe annuelle de l’État et la taxe communale sur les logements vacants : les communes visées par la taxe annuelle sont exclues du champ de la taxe communale. De même, un logement exonéré de taxe d’habitation au titre de la résidence principale ne peut pas être taxé comme vacant, et un local à usage professionnel exclusif n’entre pas dans le champ de ces taxes. Quand l’avis cumule des impositions incompatibles, la réclamation est presque gagnée d’avance, à condition de viser précisément l’incompatibilité et de joindre les deux avis.
II. Prouver la vacance involontaire ou l’occupation et obtenir le dégrèvement de 2026
A. Mise en vente ou en location, travaux et succession : les preuves qui font annuler la taxe
Quand le logement est réellement resté vide toute l’année 2025, tout n’est pas perdu. La loi exonère une situation très fréquente, énoncée en une phrase : « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » (article 232 sur Légifrance) Cette formule recouvre trois grands cas de figure que l’administration et les juges examinent de la même manière : le logement proposé à la vente ou à la location sans trouver preneur malgré des démarches sérieuses, le logement inutilisable à cause de travaux ou d’une procédure, et le logement bloqué par une situation juridique ou familiale que le propriétaire ne maîtrise pas. Dans chaque cas, la vacance doit être subie et prouvée, jamais choisie ni entretenue.
Le cas le plus courant est celui du bien mis en vente ou en location au prix du marché sans succès. Un appartement affiché pendant un an à un prix déconnecté des prix du quartier, sans mandat actif, sans annonce visible et sans visite, sera regardé comme volontairement maintenu vacant. À l’inverse, un propriétaire qui produit un mandat de vente ou de gestion en cours sur toute la période, des annonces publiées sur les grands portails avec l’historique des prix, des baisses de prix successives, des comptes rendus de visites, des échanges avec l’agence et, le cas échéant, des offres refusées parce que manifestement insuffisantes, démontre une vacance subie. Les juges vérifient la cohérence entre le prix demandé et le marché local : faites établir une estimation écrite par un professionnel, conservez les statistiques de visites et ne laissez aucune période sans mandat ni annonce. Une interruption de quelques semaines entre deux mandats peut suffire à faire regarder la vacance comme volontaire sur cette période, et l’administration ne manque pas de le relever.
Le deuxième cas est celui des travaux qui rendent le logement inhabitable ou impropre à la location. Un simple rafraîchissement, des peintures ou un changement de cuisine ne suffisent pas : il faut des travaux d’une ampleur telle que personne ne pouvait raisonnablement occuper les lieux, et des démarches engagées sans retard. Le dossier probant comprend les devis datés, les factures acquittées, les photographies avant et pendant le chantier, l’autorisation d’urbanisme quand elle est requise, les arrêtés de péril ou d’insalubrité quand ils existent, et la correspondance avec les entreprises qui explique les délais. Quand le chantier s’éternise à cause d’une entreprise défaillante, ajoutez les mises en demeure et, si besoin, l’assignation en justice : elles prouvent que le retard ne vient pas de vous. Les propriétaires qui laissent un logement en l’état pendant des mois avant de commander les devis s’exposent au reproche de vacance volontaire sur la période d’inaction, même si les travaux ultérieurs étaient bien nécessaires.
Le troisième cas regroupe les blocages juridiques et familiaux : succession non réglée, indivision en désaccord sur la vente ou la location, divorce avec sort du logement en suspens, occupant maintenu dans les lieux par une décision de justice, bien frappé d’une interdiction d’habiter. Ici, les preuves sont les actes : acte de décès et attestation du notaire sur l’état de la succession, assignations en partage ou en licitation, jugement de divorce et ordonnance sur mesures provisoires, arrêté municipal. Une succession ouverte en 2024 et encore indivise au 1er janvier 2026, avec un notaire qui atteste que la vente est impossible faute d’accord entre héritiers, caractérise une vacance indépendante de la volonté de chacun des indivisaires, à condition que chacun démontre ne pas avoir la jouissance exclusive du bien. En revanche, l’héritier qui occupe seul le logement familial sans payer d’indemnité d’occupation ne pourra pas soutenir que le bien est vacant, et l’indivisaire qui bloque systématiquement toute décision risque de se voir opposer son propre comportement.
Deux précisions complètent ce tableau. D’abord, la taxe d’habitation sur les logements vacants obéit aux mêmes causes d’exonération, puisque « La vacance s’apprécie au sens des V et VI de l’article 232. » (article 1407 bis sur Légifrance) Les développements qui précèdent valent donc aussi pour la taxe communale, avec une nuance favorable au contribuable : « En cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. » (article 1407 bis sur Légifrance) Autrement dit, quand la commune s’est trompée sur la vacance, c’est elle qui supporte le coût du dégrèvement, ce qui rend les services locaux parfois plus attentifs aux réclamations bien documentées. Ensuite, les logements sociaux destinés à être attribués sous conditions de ressources sont exclus du champ des deux taxes, et les organismes d’habitations à loyer modéré comme les sociétés d’économie mixte n’ont pas à payer pour les logements en attente d’attribution.
Enfin, un point de méthode : ne mélangez pas les fondements. Si le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours, invoquez l’absence de vacance au sens du V de l’article 232. Si le logement est resté vide mais que vous l’avez proposé à la location sans succès, invoquez la vacance involontaire au sens du VI. Si l’avis vise le mauvais redevable ou cumule deux taxes incompatibles, invoquez l’erreur d’imposition. Chaque fondement appelle des pièces différentes, et une réclamation qui invoque tout à la fois sans pièces précises convainc moins qu’une réclamation ciblée avec un dossier ordonné. Classez vos pièces dans l’ordre chronologique, numérotez-les et citez-les une par une dans votre courrier : les agents qui instruisent des centaines de dossiers accordent le dégrèvement aux dossiers qu’ils comprennent en quelques minutes.
B. Réclamation au service des impôts, sursis de paiement et recours au tribunal : délais et dossier à Paris et en Île-de-France
La procédure est la même pour les deux taxes et elle commence toujours par une réclamation adressée à l’administration, jamais directement au tribunal. La règle est posée par le livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. » (article R*190-1 sur Légifrance) Pour les taxes sur les logements vacants, le service compétent est le service des impôts des particuliers du lieu de situation du logement. L’administration fiscale l’indique sur sa page consacrée à la taxe sur les logements vacants : si vous pensez ne pas devoir la taxe, vous devez déposer une réclamation auprès de votre service des impôts des particuliers. Deux canaux sont ouverts : la messagerie sécurisée de votre espace personnel sur le site des impôts, rubrique écrire puis réclamation et contestation, avec possibilité de joindre les pièces justificatives, ou une lettre simple en papier libre envoyée au service, accompagnée des copies des pièces. La voie en ligne est préférable : elle horodate la demande, conserve les pièces et permet de suivre la réponse dans la messagerie.
Le contenu de la réclamation est encadré et les oublis coûtent cher. Elle doit identifier le contribuable, l’impôt contesté, l’année d’imposition et le local concerné, avec les références figurant sur l’avis, exposer précisément le motif, chiffrer le dégrèvement demandé et joindre les pièces. Pour les impôts locaux, une réclamation distincte doit être faite pour chaque commune : un propriétaire de logements vacants à Paris et à Saint-Ouen doit déposer deux réclamations séparées. Le délai est celui des impôts locaux : l’avis de 2026, mis en recouvrement à l’automne 2026, peut être contesté jusqu’au 31 décembre 2027. Ne tardez pourtant pas : plus la réclamation part tôt, plus vite le dégrèvement intervient, et les pièces de 2025 sont plus faciles à réunir maintenant que dans un an. Surtout, le paiement reste dû en attendant : cette réclamation préalable ne suspend pas à elle seule l’exigibilité de la taxe à la date limite figurant sur l’avis. Si vous ne payez pas et que la réclamation est finalement rejetée, une majoration pour retard de paiement s’ajoutera à la taxe.
Pour éviter d’avancer les fonds, demandez expressément le sursis de paiement dans la réclamation. La loi autorise le contribuable qui conteste à différer le paiement de la partie contestée : « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. » (article L. 277 sur Légifrance) Trois conditions sont donc cumulatives : une demande expresse, le montant ou les bases du dégrèvement chiffré, et la contestation du bien-fondé ou du montant. Formulez la demande en toutes lettres, indiquez le montant contesté en euros et précisez que la demande porte sur la totalité de la taxe. Au-delà d’un certain montant de droits contestés, l’administration peut exiger des garanties, par exemple une caution bancaire : anticipez ce point si la taxe dépasse plusieurs milliers d’euros, comme c’est souvent le cas à Paris où les valeurs locatives sont élevées et le taux de 34 pour cent appliqué. Si la réclamation est acceptée, le montant déjà versé est restitué au contribuable par l’administration.
Si l’administration rejette la réclamation, explicitement ou par son silence prolongé, le recours se poursuit devant le tribunal administratif. Les réclamations fiscales relèvent en effet de la juridiction contentieuse « lorsqu’elles tendent à obtenir soit la réparation d’erreurs commises dans l’assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d’un droit résultant d’une disposition législative ou réglementaire. » (article L. 190 sur Légifrance) Le tribunal ne peut être saisi que contre la décision de rejet, et le délai est bref : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » (article R. 421-1 sur Légifrance) Deux mois à compter de la lettre de rejet, pas un jour de plus. La requête doit reprendre l’argumentation de la réclamation, viser les articles 232 ou 1407 bis du code général des impôts selon la taxe, et produire l’intégralité des pièces déjà communiquées, complétées si possible. Les tribunaux administratifs jugent chaque année des centaines de dossiers de taxe sur les logements vacants, et les décisions favorables reposent presque toujours sur la qualité des preuves d’occupation ou de démarches de mise en location.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques augmentent les chances de succès. D’abord, identifiez le bon service : à Paris, la réclamation relève du service des impôts des particuliers de l’arrondissement de situation du bien, accessible depuis la rubrique contact de votre espace personnel ; en petite et grande couronne, c’est le service du lieu du logement, et les coordonnées figurent sur l’avis. Ensuite, vérifiez la délibération locale quand l’avis porte la taxe communale : les délibérations sont publiées et communicables, et une taxe communale appliquée dans une commune de la zone tendue ou sans délibération en vigueur est illégale. Troisièmement, adaptez les preuves au marché francilien : relevés de mises en vente sur les portails avec historique des prix parisiens, mandats d’agences locales, attestations de syndics sur l’inoccupation et les coupures de fluides, constats de commissaires de justice dans l’arrondissement. Enfin, anticipez les délais juridictionnels : le tribunal administratif compétent est celui du lieu d’imposition, Paris pour un bien parisien, avec des délais de jugement qui se comptent en mois, pendant lesquels le sursis de paiement, s’il a été demandé, continue de protéger le contribuable.
Le calendrier de 2026 mérite une dernière attention. Les avis arrivent à l’automne 2026, la date limite de paiement figure sur chaque avis, et la réclamation peut être déposée dès réception sans attendre le paiement. Si vous optez pour le paiement immédiat afin d’éviter toute majoration, conservez la preuve du paiement et réclamez le remboursement dans la même réclamation. Si vous optez pour le sursis, envoyez la réclamation en recommandé ou via la messagerie sécurisée avant la date limite de paiement, avec la demande expresse de sursis. Dans les deux cas, mettez à jour votre déclaration d’occupation sur le site des impôts pour signaler la location, l’occupation ou la mise en vente : cette mise à jour ne remplace pas la réclamation pour 2026, mais elle évite l’avis de 2027 et elle est regardée favorablement par les agents qui instruisent votre dossier.
Conclusion
La taxe sur les logements vacants de 2026 n’est ni automatique ni incontestable. Vérifiez d’abord le fondement de votre avis, taxe annuelle de l’État ou taxe communale, la durée de vacance retenue et la personne désignée comme redevable : beaucoup d’avis tombent sur une erreur de zone, de durée ou d’attribution. Mesurez ensuite la vacance réelle au regard des quatre-vingt-dix jours d’occupation qui effacent la qualification de logement vacant et de la vacance involontaire qui exonère les propriétaires ayant mis leur bien en vente ou en location, engagé des travaux ou subi un blocage juridique. Rassemblez enfin les preuves dans l’ordre, mandats, annonces, devis, factures, attestations, constats, et déposez une réclamation complète auprès du service des impôts des particuliers, avec demande expresse de sursis de paiement si vous ne voulez pas avancer les fonds. À Paris et en Île-de-France, où les valeurs locatives élevées et le taux de 34 pour cent produisent les factures les plus lourdes, un dossier bien construit obtient le dégrèvement dans la majorité des cas réguliers, et le tribunal administratif sanctionne les rejets insuffisamment motivés. Dernière année avant la taxe unique de 2027, 2026 est le bon moment pour remettre votre situation à plat : chaque pièce réunie aujourd’hui servira aussi pour éviter l’imposition de demain.
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Lien utile : la taxe unique sur les logements vacants qui s’appliquera en 2027.