La vente en viager avec obligation de soins ne se résume pas au versement d’un bouquet et d’une rente. Dans certains actes, l’acquéreur s’engage aussi à visiter le vendeur, à l’aider pour ses courses, ses rendez-vous ou ses démarches, voire à assurer une présence régulière. Lorsque cette aide disparaît, le vendeur ou ses héritiers doivent répondre à une question urgente : faut-il demander que les soins soient effectivement exécutés, obtenir leur conversion en rente, solliciter la résolution de la vente ou invoquer la nullité du contrat ? Le contentieux de la vente immobilière doit alors être organisé autour de la clause et des preuves, plutôt qu’autour de la seule dégradation des relations.

L’actualité récente a remis ce risque en lumière. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel de Montpellier a annulé une vente en viager dans un contexte d’abus de dépendance, après qu’une vendeuse avait accepté un bouquet et une obligation annuelle de prise en charge. Cette solution, rendue sous le régime du consentement vicié, ne signifie pas que toute inexécution ultérieure entraîne automatiquement l’annulation. Le choix de l’action dépend de la rédaction de l’acte, de la gravité des manquements, des preuves disponibles et de la volonté de conserver ou non la vente. Voici comment organiser la réaction du vendeur, de sa famille ou de ses ayants droit.

I. L’acquéreur qui ne soigne plus le vendeur peut-il être contraint d’exécuter le viager ?

A. Que couvre exactement l’obligation de soins prévue dans l’acte ?

La première étape consiste à relire l’acte authentique, et non à se fier à la présentation commerciale de la vente. Le viager est une vente d’immeuble dont le prix peut être payé en partie sous la forme d’une rente. L’article 1968 du Code civil prévoit expressément que la rente viagère peut être constituée « pour un immeuble ». Le vendeur est couramment appelé crédirentier et l’acquéreur débirentier. Ces appellations ne permettent toutefois pas de connaître le contenu d’une éventuelle obligation de soins.

Une clause peut prévoir une rente financière classique, sans aucune aide personnelle. Une autre peut imposer, en complément ou à la place d’une partie de la rente, des prestations en nature : visites hebdomadaires, accompagnement chez le médecin, livraison de repas, courses, entretien courant, aide administrative, paiement de certaines factures, transport ou présence lors d’une hospitalisation. Certaines clauses prévoient encore une obligation de veiller à la sécurité du vendeur, de l’assister dans ses démarches ou de lui procurer un hébergement temporaire.

Chaque terme compte. « Visiter régulièrement » ne désigne pas la même prestation que « assurer trois visites par semaine ». « Prendre en charge les besoins courants » peut nécessiter une interprétation, tandis qu’une liste de dépenses et de jours d’intervention offre un cadre plus facile à contrôler. Il faut aussi rechercher les annexes, les courriels échangés devant le notaire, les avenants et les éventuelles conventions de mandat. Une promesse orale de s’occuper du vendeur, non reprise dans l’acte, peut être difficile à imposer, même si elle éclaire la commune intention des parties.

La clause doit être replacée dans l’économie financière de la vente. Le prix doit rester déterminable : l’article 1591 du Code civil dispose que « Le prix de la vente doit être déterminé ». Les parties doivent donc pouvoir identifier ce que représentent les soins dans l’équilibre contractuel. Une obligation de présence qui a justifié une réduction du bouquet ou de la rente ne sera pas analysée comme un simple geste familial. À l’inverse, une formule générale ajoutée dans un contexte affectif ne permet pas nécessairement de réclamer une prestation impossible à quantifier.

Le juge cherchera également à savoir si l’obligation est personnelle. Une visite, une aide pour les démarches ou une présence auprès d’une personne âgée peuvent difficilement être remplacées par une entreprise sans examiner l’acte. En revanche, le nettoyage, la livraison de repas ou le transport peuvent parfois être confiés à un tiers si le contrat l’autorise et si le vendeur reçoit bien la prestation promise. L’acquéreur ne peut pas se libérer en affirmant qu’il a payé une aide extérieure lorsque le contrat imposait sa présence personnelle, mais le vendeur ne peut pas davantage exiger une assistance non prévue.

Cette distinction évite une confusion fréquente entre la rente viagère et le devoir familial. L’acquéreur n’est pas automatiquement tenu de devenir l’aidant principal du vendeur. Son obligation naît de l’acte. Elle se mesure selon les mots employés, la fréquence convenue, les dépenses incluses, les horaires, le domicile concerné et les conditions d’accès. Une difficulté médicale ou une perte d’autonomie peut rendre certaines prestations plus lourdes, sans modifier à elle seule le contrat. Une adaptation amiable, formalisée par écrit, peut alors être préférable à une succession de reproches non documentés.

La jurisprudence rappelle que la vente en viager repose aussi sur un aléa. Dans un arrêt du 18 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a refusé de remettre en cause un viager en relevant qu’« aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance », Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-24.862. Cette décision concerne l’aléa lié à la durée de vie, pas l’exécution des soins. Elle rappelle néanmoins qu’il faut isoler chaque question : la durée incertaine du viager, le montant de la rente et l’obligation d’assistance ne se confondent pas.

Il faut enfin distinguer une obligation de soins d’une garantie générale de bonne santé. L’acquéreur n’est pas responsable de chaque aggravation médicale. Il peut être tenu de conduire le vendeur à un rendez-vous, mais il ne garantit pas le résultat du traitement. Il peut devoir signaler une urgence ou organiser une intervention prévue au contrat, sans devenir médecin ou tuteur. Une clause claire permet de séparer l’aide matérielle, la présence, l’accompagnement administratif et les actes réservés aux professionnels de santé.

La décision de la cour d’appel de Montpellier du 3 juillet 2025 doit être lue avec cette prudence. Dans cette affaire, la juridiction a retenu un abus de l’état de dépendance lors de la formation du contrat et a prononcé l’annulation de la vente, CA Montpellier, 4e ch. civ., 3 juillet 2025, RG n° 22/04558. La nullité pour vice du consentement sanctionne la manière dont l’engagement a été obtenu. Elle ne constitue pas la réponse automatique à un abandon des visites plusieurs mois ou plusieurs années plus tard.

Les conditions de formation doivent elles aussi être vérifiées lorsqu’un vendeur estime avoir été fragilisé au moment de signer. L’article 1128 du Code civil exige notamment « le consentement des parties ». L’article 1130 vise l’erreur, le dol et la violence lorsqu’ils ont déterminé le consentement. L’article 1143 traite d’une forme de violence lorsqu’une partie, « abusant de l’état de dépendance », obtient un engagement et en tire un avantage manifestement excessif. Ces textes sont utiles si la vulnérabilité existait lors de la signature ; ils ne dispensent pas de démontrer une inexécution postérieure lorsqu’on reproche à l’acquéreur de ne plus s’occuper du vendeur.

B. Quelles preuves réunir avant de demander une rente ou l’exécution ?

Le dossier doit commencer par une chronologie. Il faut noter la date de la vente, les prestations prévues, les premières absences, les demandes adressées à l’acquéreur, les réponses reçues, les dépenses exposées et les conséquences concrètes. Une chronologie datée vaut mieux qu’une affirmation générale selon laquelle l’acquéreur « ne vient plus jamais ». Elle permet aussi de distinguer une inexécution continue d’un épisode temporaire lié à une hospitalisation, un déménagement ou une impossibilité objective.

Le document central est l’acte notarié complet. Il faut conserver les pages relatives au bouquet, à la rente, au droit d’usage et d’habitation, aux charges, aux travaux, aux impôts, à l’entretien et aux prestations personnelles. Les conditions particulières sont souvent plus importantes que les paragraphes généraux. Il faut rechercher une clause de substitution : certaines ventes prévoient que les soins pourront être remplacés par une somme mensuelle si la cohabitation devient impossible ou si les relations se dégradent. Cette clause peut transformer une demande incertaine en demande contractuelle précise.

Les preuves de l’absence doivent être concrètes. Peuvent être utiles, selon la situation :

• un calendrier des visites réellement effectuées, avec les dates et les personnes présentes ;
• les messages dans lesquels le vendeur demande une course, un rendez-vous ou une aide prévue au contrat ;
• les attestations de voisins, proches, auxiliaires de vie, infirmiers ou travailleurs sociaux ayant constaté l’absence de l’acquéreur ;
• les factures d’aide à domicile, de transport, de repas ou de travaux qui auraient dû être pris en charge ;
• les courriers d’hospitalisation, certificats ou évaluations sociales établissant le besoin d’assistance, sans divulguer plus d’informations médicales que nécessaire ;
• les relevés de dépenses et les justificatifs de paiement de la rente, afin de séparer l’obligation de soins d’un éventuel impayé financier ;
• les échanges montrant que le vendeur a proposé un accès au logement ou un rendez-vous raisonnable.

La preuve doit montrer le manquement et son imputabilité. Un acheteur qui ne se rend pas au domicile parce que le vendeur lui refuse systématiquement l’accès ne se trouve pas dans la même situation que celui qui ignore les demandes et ne propose aucune solution. Le vendeur doit donc conserver les propositions de rendez-vous, les clés ou modalités d’accès convenues, les alertes adressées à l’acquéreur et les réponses de celui-ci. Un conflit familial ne suffit pas à établir une inexécution si le contrat permet une prestation par un tiers et si cette prestation a été fournie.

Le principe de preuve est posé par l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le vendeur qui sollicite une rente de remplacement doit donc identifier la clause qui autorise cette demande et établir les faits qui déclenchent son application. L’acquéreur devra ensuite démontrer, s’il le soutient, qu’il a exécuté ses obligations, qu’il en a été empêché par le vendeur ou qu’un événement extérieur rendait la prestation impossible.

Une mise en demeure préalable doit être préparée avec soin. Elle doit rappeler la date de l’acte, reproduire les passages utiles de la clause, dresser la liste des manquements datés et fixer un délai réaliste. Elle peut proposer deux modalités de régularisation : la reprise des visites selon un calendrier précis ou l’ouverture immédiate d’une discussion sur la prestation de remplacement prévue par l’acte. Elle doit éviter les insultes, les accusations de maltraitance non étayées et les menaces de plainte qui détourneraient le débat contractuel. Une lettre recommandée avec avis de réception, doublée d’une signification par commissaire de justice lorsque la preuve de la remise est importante, sécurise la date de la demande.

La conservation des preuves devient prioritaire lorsque l’état du vendeur se dégrade ou lorsque les relations empêchent toute constatation amiable. L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander une mesure destinée à « conserver ou d’établir avant tout procès la preuve » de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il peut s’agir d’un constat, d’une expertise sur les dépenses et l’état du logement, ou d’une mesure destinée à établir les conditions d’exécution de l’acte. Depuis la réforme de la compétence territoriale, une mesure portant sur un immeuble doit être demandée devant la juridiction du lieu où celui-ci est situé ; le choix du tribunal doit être contrôlé avant le dépôt.

Les héritiers doivent, eux aussi, réunir des éléments antérieurs au décès. Les agendas, relevés bancaires, messages, factures et attestations conservés par la famille peuvent établir les manquements subis par le vendeur. Il faut éviter de présenter comme une obligation de soins une simple déception affective. En revanche, des frais supportés par la succession pour remplacer une prestation contractuelle, une perte de chance d’être aidé ou des demandes répétées ignorées peuvent alimenter une action, sous réserve de la transmissibilité du droit invoqué et des stipulations de l’acte.

La jurisprudence montre la nécessité d’une preuve factuelle. Dans un arrêt du 7 juillet 2015, la Cour de cassation a approuvé une analyse selon laquelle « de simples appels téléphoniques étaient insuffisants » au regard de l’obligation d’entretien invoquée, Cass. 3e civ., 7 juillet 2015, n° 14-15.871. La décision ne crée pas une règle imposant toujours des visites physiques ; elle rappelle que l’exécution doit être comparée à la prestation promise. Si l’acte exigeait une présence régulière, des appels ne suffiront pas. Si l’acte imposait seulement de prendre des nouvelles, ils peuvent avoir une portée différente.

Le vendeur doit aussi vérifier ses propres obligations. Il doit continuer à payer les sommes dues, permettre l’accès au bien selon les modalités convenues, avertir l’acquéreur d’un changement de domicile et répondre aux propositions raisonnables de réorganisation. Une demande de conversion en rente sera plus solide si le vendeur démontre qu’il ne cherche pas à créer artificiellement un conflit, mais à remplacer une prestation devenue défaillante par une solution prévue ou justifiée par les circonstances.

II. Faut-il demander une rente, la résolution ou l’annulation de la vente en viager ?

A. Comment obtenir l’exécution ou la conversion de l’obligation de soins ?

Le choix du remède doit suivre une progression. Lorsque le vendeur souhaite conserver son logement et le bénéfice de la vente, la première demande est généralement l’exécution de l’obligation. L’article 1217 du Code civil offre plusieurs sanctions en cas d’inexécution : suspension de sa propre obligation, exécution forcée, réduction du prix, résolution et réparation. Le texte permet notamment de « provoquer la résolution du contrat », mais cette possibilité n’oblige pas à demander immédiatement la disparition de la vente.

L’article 1221 du Code civil autorise l’exécution en nature après mise en demeure, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Une juridiction peut ordonner une prestation précisément définie : rétablir des visites selon une fréquence prévue, prendre en charge une dépense déterminée ou organiser un accompagnement contractuellement décrit. Elle ne peut pas toujours imposer une relation personnelle apaisée. Il est difficile de contraindre durablement deux personnes en conflit à partager un domicile ou à accomplir des actes d’assistance qui supposent une confiance disparue.

Dans ce cas, la conversion en rente peut être la solution la plus cohérente. Elle ne se présume pas. Il faut rechercher une clause qui prévoit le remplacement des soins par une somme, une clause résolutoire, un mécanisme d’évaluation ou un accord ultérieur signé par les parties. La clause doit préciser le montant, la périodicité, la date de départ, l’indexation, la prise en charge des frais déjà exposés et le sort des prestations exécutées avant la conversion. Une simple phrase indiquant que les soins « pourront être remplacés » peut nécessiter une interprétation judiciaire si l’acquéreur refuse le montant ou la date d’effet.

La jurisprudence admet que la nature de la prestation puisse être prise en compte lorsque les soins en nature ne peuvent plus être fournis. Dans un arrêt ancien, la première chambre civile a retenu la possibilité de substituer une rente à des prestations en nature lorsque la relation entre les parties empêchait leur exécution, Cass. 1re civ., 8 juin 1976, n° 75-10.624. Cette solution ne dispense pas d’examiner le contrat et les circonstances. Elle montre toutefois que la rupture de la relation personnelle ne conduit pas nécessairement à l’annulation ou à la résolution : le juge peut rechercher une prestation financière qui préserve l’équilibre de la vente.

Une décision de la cour d’appel de Limoges avait également examiné une stipulation permettant au vendeur d’obtenir « le paiement d’une rente viagère » lorsque l’obligation de soins n’était pas respectée, CA Limoges, 27 juin 2013, RG n° 12/00657. La rédaction de l’acte reste déterminante. Une option exercée par lettre recommandée peut produire un effet différent d’une demande nécessitant l’accord des deux parties ou une décision du juge. Le vendeur doit donc annexer la clause et expliquer le calcul proposé au lieu de demander une « rente équivalente » sans méthode.

La conversion peut être calculée à partir du coût raisonnable des prestations, de la valeur de l’aide prévue, du nombre de visites, des frais de remplacement et de la durée prévisible d’exécution. Elle ne doit pas remettre en cause le prix global de la vente sans justification. Une expertise amiable contradictoire peut aider à fixer une base, mais elle ne lie pas l’acquéreur si elle n’a pas été acceptée. La demande peut aussi distinguer une rente future et le remboursement des dépenses déjà avancées.

La résolution intervient lorsque l’inexécution est suffisamment grave ou lorsque la clause du contrat le prévoit. L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution peut résulter d’une clause, d’une notification en cas d’inexécution suffisamment grave ou d’une décision de justice. Pour une demande judiciaire, il faut montrer que l’abandon des soins affecte une obligation essentielle de la vente : disparition durable de toute présence promise, refus persistant malgré mise en demeure, non-paiement de la prestation de substitution, ou conséquences sérieuses sur la sécurité et les dépenses du vendeur.

La notification unilatérale doit être maniée avec prudence. L’article 1226 du Code civil impose une mise en demeure préalable, sauf urgence ou inutilité, et expose le créancier qui prend l’initiative à agir « à ses risques et périls ». Une résolution contestée peut aggraver le conflit, entraîner une demande de maintien de la vente et fragiliser la position du vendeur. Lorsque l’immeuble constitue le logement du crédirentier, une action judiciaire préparée avec une demande provisoire adaptée est souvent plus sûre qu’une déclaration précipitée.

La résolution met fin au contrat et entraîne des restitutions selon l’article 1229 du Code civil, qui indique que « La résolution met fin au contrat ». Dans un viager, le calcul est délicat : il faut examiner le bouquet, les rentes déjà versées, la valeur de l’occupation, les travaux, les charges, les améliorations et les éventuels dommages. Le vendeur ne peut pas demander le retour du bien sans traiter la question des sommes que chaque partie doit restituer. Une demande mal chiffrée peut ralentir la procédure et créer un débat secondaire sur la compensation.

La nullité doit rester séparée de la résolution. Elle vise un défaut qui affectait la formation du contrat : absence de consentement valable, erreur déterminante, dol, violence ou abus de dépendance. L’arrêt de Montpellier du 3 juillet 2025 relève cette logique. La vendeuse avait accepté une opération dans un contexte de vulnérabilité et la cour a analysé l’avantage retiré lors de la signature. Si l’acquéreur a régulièrement exécuté le contrat pendant plusieurs années puis cesse ses visites, le grief principal est en principe l’inexécution. La nullité ne doit être invoquée que si des éléments établissent aussi un vice au jour de l’acte.

Une nullité prononcée entraîne elle aussi des restitutions. L’article 1178 du Code civil prévoit les conséquences de l’annulation et le retour des prestations. La distinction a des effets sur les demandes, les délais, la preuve et la stratégie de négociation. Un vendeur qui veut garder le viager tout en obtenant une aide financière de remplacement ne doit pas présenter une action en nullité comme simple moyen de pression.

Les décisions relatives aux obligations d’entretien illustrent le risque d’une exécution insuffisante. Dans un arrêt du 13 janvier 2021, la Cour de cassation a examiné la demande des héritiers d’un vendeur et a relevé que l’acquéreur « n’a pas satisfait à l’obligation de faire », Cass. 1re civ., 13 janvier 2021, nos 19-15.450 et 19-18.474. La solution rappelle que la prestation personnelle promise peut produire des effets après le décès du vendeur, notamment lorsque les ayants droit demandent l’application des conséquences contractuelles. Le contenu exact de l’acte et la preuve du manquement restent cependant nécessaires.

Dans un autre dossier, la Cour de cassation a examiné les effets d’une clause pénale et les conséquences d’une inexécution dans une vente en viager, Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-21.453. Le vendeur doit vérifier si l’acte prévoit une pénalité, une clause résolutoire ou une procédure de mise en demeure particulière. Une clause pénale peut être modérée si elle est manifestement excessive. Elle ne remplace pas l’analyse de la gravité du manquement et ne permet pas de réclamer deux fois la même réparation.

Il faut également éviter de confondre le non-paiement de la rente financière avec la disparition des soins. Le premier se prouve par les relevés et les échéances. Le second se prouve par la comparaison entre les prestations promises et celles réellement fournies. Les deux manquements peuvent être réunis dans une même action, mais ils peuvent appeler des remèdes différents : paiement des arrérages, exécution des soins, conversion de la prestation en argent, résolution ou dommages-intérêts.

B. Quand agir à Paris et en Île-de-France et quelles conséquences financières ?

Une action efficace doit contenir une demande principale et des demandes subsidiaires cohérentes. Le vendeur peut demander, à titre principal, l’exécution de la clause selon un calendrier déterminé. Il peut solliciter à titre subsidiaire la conversion des prestations en rente, avec un calcul détaillé. Si la rupture est durable et grave, il peut demander la résolution, les restitutions et l’indemnisation des dépenses de remplacement. La nullité pour vice du consentement ne doit être ajoutée que si la situation au jour de la signature est documentée.

Avant d’engager la procédure, il faut vérifier l’identité du propriétaire actuel, la situation hypothécaire, les éventuelles donations ou reventes et le décès éventuel du vendeur. Une vente en viager peut avoir produit des droits au profit d’un conjoint, d’une succession ou d’un bénéficiaire d’un droit d’usage. Une action dirigée contre une personne qui n’est plus propriétaire, ou sans appeler les titulaires nécessaires, peut entraîner une contestation de procédure. Le notaire détenteur de l’acte peut fournir des copies et des éléments indispensables, sans se substituer au juge dans l’interprétation du contrat.

À Paris, un dossier portant sur un immeuble situé dans la capitale doit être articulé avec la compétence du tribunal judiciaire de Paris. En Île-de-France, le tribunal compétent peut être celui de Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry-Courcouronnes, Pontoise ou Melun selon la localisation du bien et la nature de la demande. Pour une mesure préalable destinée à préserver une preuve relative à l’immeuble, l’article 145 du Code de procédure civile impose une attention particulière au tribunal du lieu de situation du bien. Une erreur de ressort peut faire perdre du temps alors que les attestations et l’état de santé du vendeur évoluent rapidement.

La procédure doit aussi tenir compte de l’urgence réelle. Une absence de soins qui expose le vendeur à un risque immédiat peut justifier de demander une mesure provisoire ou une expertise rapide, à condition de présenter des éléments vérifiables. L’urgence ne permet pas de faire fixer par le juge une clause indéterminée sans débat. Elle peut en revanche justifier la conservation d’un dossier médical limité au strict nécessaire, un constat des conditions de logement, l’évaluation des dépenses et la mise en place temporaire d’une aide.

Le chiffrage doit distinguer plusieurs postes. Les frais d’aide à domicile ou de transport peuvent être réclamés s’ils remplacent directement une prestation promise et s’ils sont justifiés. Une demande de dommages-intérêts peut réparer un préjudice moral ou une désorganisation, mais elle ne doit pas transformer chaque dépense familiale en dette automatique. Les rentes déjà versées ne sont pas nécessairement récupérables si elles rémunéraient aussi le transfert de propriété et l’aléa viager. En cas de résolution ou de nullité, le juge reconstitue l’équilibre des restitutions au regard de l’ensemble de la vente.

Les améliorations financées par l’acquéreur doivent être examinées avec les restitutions. L’article 1352-5 du Code civil prévoit que les dépenses nécessaires à la conservation ou à l’amélioration de la chose sont prises en compte dans certaines limites, notamment « dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». Le vendeur doit donc éviter de demander le retour du bien en ignorant les travaux documentés, tandis que l’acquéreur ne peut pas automatiquement imputer tous ses travaux personnels sur les sommes dues.

Le délai d’action dépend de la qualification et des événements interruptifs ou suspensifs. Pour les actions personnelles de droit commun, l’article 2224 du Code civil prévoit que les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Un manquement continu peut soulever des questions différentes d’une dépense ancienne ou d’un vice du consentement découvert après la vente. Chaque période doit être datée. Une négociation ou une plainte ne produit pas automatiquement les mêmes effets qu’une demande en justice sur la prescription.

Le vendeur doit conserver les preuves même après une reprise partielle des soins. Une visite ponctuelle ne fait pas disparaître des mois d’inexécution, mais elle peut modifier la période indemnisable et la gravité du manquement. Un accord provisoire doit donc préciser s’il vaut transaction, simple mesure d’apaisement ou reconnaissance d’une dette. Il faut éviter les échanges ambigus dans lesquels le vendeur renonce à toute action sans mesurer les conséquences.

Pour une personne âgée, la protection de la vie privée est un élément du dossier. Les attestations doivent décrire des faits observés, pas reprendre des rumeurs. Les pièces médicales doivent être communiquées seulement lorsqu’elles établissent le besoin d’aide ou la capacité à consentir. Une expertise psychologique ne doit pas être sollicitée comme moyen de pression. Le juge apprécie la preuve dans son ensemble : acte, chronologie, dépenses, témoignages, courriers, comportement des parties et cohérence des demandes.

La bonne stratégie se résume à quatre questions. Que dit précisément l’acte ? Quelle prestation n’a pas été fournie, à quelles dates et avec quelles conséquences ? Le vendeur souhaite-t-il conserver la vente et obtenir une aide financière de remplacement ? Le manquement est-il assez grave pour justifier une résolution, ou existe-t-il plutôt un vice au moment de la signature ? Les réponses orientent vers l’exécution, la conversion, la résolution ou la nullité. Elles empêchent aussi de demander simultanément des remèdes incompatibles sans expliquer leur ordre de priorité.

Le dossier doit enfin présenter une solution concrète à l’acquéreur et au juge. Un calendrier de visites, un budget mensuel, une liste de dépenses, un tiers chargé de coordonner les interventions ou une rente de remplacement clairement calculée sont plus utiles qu’une demande générale de « réparation ». Si la relation est définitivement rompue, il faut le dire et expliquer pourquoi une prestation financière ou la résolution est devenue nécessaire. Cette précision permet de protéger le vendeur tout en donnant à la juridiction les éléments pour apprécier la proportionnalité de la sanction.

Conclusion

L’acquéreur qui cesse d’exécuter une obligation de soins ne provoque pas automatiquement l’annulation de la vente en viager. Le vendeur doit d’abord établir le contenu de la clause, dater les manquements, préserver les preuves et adresser une mise en demeure exploitable. Lorsque le contrat le permet ou lorsque la prestation personnelle est devenue impossible, une conversion en rente peut maintenir l’opération et procurer au vendeur les moyens de financer l’aide nécessaire. L’exécution forcée reste envisageable pour des prestations précises. La résolution suppose une inexécution suffisamment grave et entraîne un calcul complet des restitutions. La nullité relève d’un vice existant lors de la signature, notamment d’un abus de dépendance, comme dans l’arrêt de Montpellier du 3 juillet 2025.

À Paris et en Île-de-France, la localisation du bien, l’urgence, la compétence du tribunal et la conservation des preuves doivent être vérifiées dès les premiers manquements. Un acte authentique, une chronologie et un chiffrage précis permettent de choisir une action proportionnée, sans confondre soins, rente, aléa viager et préjudice de santé.

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