Vous découvrez qu’un autre agriculteur cultive vos parcelles, que la déclaration PAC n’est plus au nom de votre fermier, ou qu’un tiers a installé son troupeau derrière la haie. Le bail rural n’a pas changé de titulaire sur le papier. Pourtant la jouissance a basculé. Dans le statut du fermage, ce glissement n’est pas un détail de voisinage : l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime interdit, par une règle d’ordre public, la cession du bail à un tiers et, plus encore, « toute sous-location ».

Le réflexe fréquent est de confondre trois opérations. La cession à un descendant peut être autorisée. La mise à disposition d’une société dont le preneur reste associé et exploitant suit un autre article. L’échange de jouissance entre fermiers a encore un régime propre. Rien de tout cela ne couvre le voisin qui laboure à la place du preneur, le chasseur qui occupe sans droit, ou la société qui se comporte comme seul maître des lieux alors que le fermier a disparu.

Le propriétaire qui change les serrures ou coupe l’eau se met en faute. Le fermier qui « arrange » une sous-location verbale croit gagner du temps et prépare la résiliation. Le statut du fermage se lit dans le texte, puis dans les motifs de la Cour de cassation : prohibition, exceptions étroites, preuve de l’abandon de jouissance, prescription qui ne court qu’à la cessation du manquement, tribunal paritaire. C’est ce parcours, et non un modèle de lettre, qui décide si les terres reviennent ou si le bail tient.

I. Quand la sous-location et la cession à un tiers sont-elles interdites ?

A. Une prohibition d’ordre public qui écarte le droit commun de la location

Le statut du fermage s’applique, d’ordre public, à « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » définie à l’article L. 311-1, sous les réserves de l’article L. 411-2 (article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime). La preuve de ces contrats se fait par tous moyens. Dès que ce statut s’applique, le droit commun de la location ne gouverne plus la cession ni la sous-location.

L’article 1717 du code civil pose, pour le louage ordinaire, que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». L’article L. 411-35 dit l’inverse et l’écrit expressément : la règle rurale s’applique « nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil ». Une clause du bail rural qui « autoriserait » le fermier à sous-louer les terres à un autre exploitant se heurte à l’alinéa final du même article L. 411-35 : « Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

La cession et la sous-location ne sont pas le même acte. La cession transmet le droit au bail : le cessionnaire prend la place du preneur. La sous-location laisse le preneur titulaire du bail, mais remet à un tiers la jouissance, en tout ou partie, des biens loués. L’article L. 411-35 traite les deux. Il commence par « toute cession de bail est interdite », hors les cessions familiales qu’il organise. Il ajoute, dans une phrase autonome : « Toute sous-location est interdite. » Le mot « toute » n’ouvre pas de seuil de surface. Une bande de terre, un bâtiment d’exploitation, un pré de fond, suffisent à caractériser la contravention si un tiers en a la jouissance à la place du preneur.

La Cour de cassation rattache ces manquements à une prohibition d’ordre public, et non à une simple inexécution du contrat. Dans l’arrêt publié du 1er février 2018, pourvoi n° 16-18.724, la troisième chambre civile énonce qu’« il résulte de ces textes que la cession du bail rural et la sous-location constituent des manquements à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». Les faits de l’espèce n’étaient pas un contrat de sous-location signé chez le notaire : le bailleur poursuivait pour défaut d’exploitation personnelle et « sous-location ou coexploitation » avec le beau-frère du preneur. Le juge ne s’arrête pas à l’étiquette que les parties collent sur l’arrangement. Il cherche qui jouit réellement du fonds.

Cette lecture a une conséquence pratique. Un « prêt » de terres, un « coup de main » permanent, une « coproduction » sans écrit, un troupeau d’un voisin qui reste toute la saison, une culture dont le produit est vendu par un tiers, peuvent être une sous-location déguisée. Inversement, la présence ponctuelle d’un entrepreneur de travaux, d’un salarié ou d’un aide familial n’est pas, à elle seule, une cession. L’article L. 411-35 autorise d’ailleurs le preneur à héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et sœurs, ainsi que leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Cet hébergement n’est pas une sous-location. Le même article précise que le preneur « ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction ».

Le bailleur n’a pas à démontrer, pour cette contravention, un préjudice distinct. L’article L. 411-31, en son II, 1°, permet de demander la résiliation en justifiant de « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». La formule n’ajoute pas la condition de préjudice que le même II, 3°, réserve aux manquements aux articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 lorsqu’ils sont « de nature à porter préjudice au bailleur ». Dans l’arrêt du 4 mars 2021, pourvoi n° 20-14.141, la Cour a rappelé que l’article L. 411-31, II, 1°, « permet au bailleur de demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ». La distinction entre les deux fondements est devenue le nœud des dossiers où le fermier a fait entrer une société : cession prohibée d’un côté, manquement à la mise à disposition de l’autre.

B. Les exceptions légales et les régimes voisins qu’il ne faut pas confondre

L’interdiction n’est pas aveugle. L’article L. 411-35 organise des cessions et des sous-locations étroitement cadrées. Hors ces voies, le tiers n’a pas de titre opposable au bailleur.

La cession intrafamiliale est la première exception. L’article L. 411-35 ne la rend possible, avec l’agrément du bailleur, qu’« au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». À défaut d’agrément, le même texte ajoute que « la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». Le gendre, le voisin, l’associé, le salarié, le frère, n’entrent pas dans cette liste. Service-Public le rappelle, pour la cession, sur la fiche « Cession du bail rural » : le principe est l’interdiction à toute personne extérieure à la famille. Cette fiche décrit la voie familiale. Elle ne vide pas l’interdiction de sous-location, qui reste une phrase distincte du même article.

Le même texte permet d’associer au bail, en qualité de copreneur, le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou un descendant majeur, toujours avec agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire. Lorsque l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation, celui qui continue à exploiter dispose de trois mois pour demander, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par décret. Cette faculté ne s’applique, sauf force majeure, qu’aux baux conclus depuis plus de trois ans. La lettre doit, à peine de nullité, reproduire intégralement le troisième alinéa de l’article et mentionner les motifs ainsi que la date de cessation d’activité.

Cette formalité n’est pas un piège automatique contre le fermier resté en place. Dans l’arrêt publié du 30 novembre 2023, pourvoi n° 21-22.539, la Cour juge que la formalité « a pour objet de permettre au preneur resté en activité de régulariser la poursuite du bail à son seul nom et de préserver ainsi sa faculté de le céder ». Elle en déduit que le texte « ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° ». Le propriétaire qui fonde toute sa demande sur l’absence de cette lettre, sans autre manquement, s’expose à un rejet. Ce n’est pas une sous-location.

Deux sous-locations demeurent possibles, et deux seulement, dans le cadre de l’article L. 411-35. La première : le bailleur peut autoriser des sous-locations « pour un usage de vacances ou de loisirs », chacune ne pouvant « excéder une durée de trois mois consécutifs ». Le bénéficiaire n’a alors, selon le même article, « aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration ». En cas de refus, le preneur peut saisir le tribunal paritaire, qui apprécie les motifs de l’opposition et peut fixer la part du produit versée au bailleur. Un gîte saisonnier n’est pas une sous-location agricole. Une location de chasse permanente, un pâturage d’été reconduit d’année en année, un maraîcher installé « le temps d’une saison » qui revient chaque année, sortent de cette fenêtre.

La seconde : le bailleur peut autoriser la sous-location des bâtiments à usage d’habitation. L’article L. 411-35 exige que cette autorisation « doit faire l’objet d’un accord écrit ». L’accord fixe la part du produit versée au bailleur, la charge des travaux et, par dérogation à l’article L. 411-71, les modalités de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail. Les parties au contrat de sous-location sont renvoyées aux deux derniers alinéas de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sans écrit, la sous-location d’habitation n’entre pas dans l’exception. Elle retombe sous l’interdiction.

Autour de L. 411-35 gravitent des régimes voisins qu’il faut nommer pour ne pas les amalgamer.

La mise à disposition d’une société à objet principalement agricole est l’article L. 411-37. Le preneur reste titulaire du bail. Il avise le bailleur. Il ne reçoit pas de parts en contrepartie des terres. Il doit continuer à se consacrer à l’exploitation, « en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ». Ce n’est pas une cession si ces conditions tiennent. C’en devient une lorsque le preneur, ou tous les copreneurs, abandonnent la jouissance à la société. La troisième chambre civile l’a redit le 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274 : les preneurs qui, après mise à disposition, « ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société, procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit », et le bailleur peut alors agir sur le II, 1°, de l’article L. 411-31 « sans être tenu de démontrer un préjudice ». En revanche, le seul fait qu’un copreneur ne soit pas associé de l’EARL « ne suffisait pas à caractériser une cession illicite » ; le manquement à l’article L. 411-37 exige alors la preuve d’un préjudice, sur le fondement du II, 3°.

L’arrêt du 4 septembre 2025, pourvoi n° 24-12.792 applique la même ligne au renouvellement. La Cour en tire qu’« si l’époux copreneur ne participe pas à l’exploitation du bien loué mis à la disposition d’une société et n’est pas non plus associé de cette société, il ne procède pas à une cession prohibée du bail », de sorte que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement pour ces manquements que s’il démontre qu’ils sont de nature à lui porter préjudice. Le propriétaire qui croit tenir une cession prohibée parce que le conjoint n’est pas associé-exploitant se trompe de fondement. Le propriétaire qui voit le fermier s’effacer derrière une société sans plus travailler sur les lieux tient, lui, une cession.

L’apport du droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants obéit à l’article L. 411-38 : il n’est possible qu’« avec l’agrément personnel du bailleur ». Les dispositions sont d’ordre public. Dans l’arrêt publié du 12 décembre 2024, pourvoi n° 23-20.354, la Cour analyse l’apport sans agrément comme une cession prohibée. L’article L. 411-31, en son II, 2°, ouvre alors la résiliation et le droit de rentrer en jouissance, comme pour une contravention à l’article L. 411-35.

L’échange ou la location de parcelles « qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation » relèvent de l’article L. 411-39. L’échange ne porte que sur la jouissance. Le preneur notifie le propriétaire. Celui-ci, s’il entend s’opposer, saisit le tribunal paritaire dans les deux mois. Ce n’est pas une sous-location libre. Ce n’est pas non plus, à lui seul, le cas du II, 1°. La résiliation pour manquement à L. 411-39 n’est ouverte, au II, 3°, de l’article L. 411-31, que si le manquement est de nature à porter préjudice au bailleur.

Enfin, le bail cessible hors cadre familial de l’article L. 418-1 suppose un acte authentique et la mention expresse que les parties entendent se soumettre à ce chapitre. À défaut, « la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre ». On ne crée pas un bail cessible par une phrase glissée dans un sous-seing privé. Le bail à long terme peut, dans les conditions de l’article L. 416-2, écarter le bénéfice des articles L. 411-35 et L. 411-46 si le preneur refuse une conversion sans majoration de prix. Ces textes ne s’inventent pas au moment du conflit.

Deux frontières restent extérieures au statut. Le contrôle des structures et l’autorisation d’exploiter ne se confondent pas avec L. 411-35 : un descendant agrée par le tribunal peut encore se heurter à une autorisation administrative. L’article L. 411-2 écarte aussi du statut, notamment, « aux biens mis à la disposition d’une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci », lorsqu’il s’agit du propriétaire lui-même, et non du fermier. Qualifier le contrat avant de poursuivre évite de plaider le mauvais code.

II. Comment faire cesser l’occupation irrégulière et récupérer les terres ?

A. Preuve du manquement, prescription et choix du bon fondement

La résiliation n’est pas un fait accompli. Elle se demande. Le propriétaire qui constate un tiers sur ses terres rassemble d’abord des faits datés, pas une impression.

L’article L. 411-1 permet de prouver le bail rural par tous moyens. La sous-location, elle, se prouve aussi par des éléments concrets de jouissance : qui sème, qui récolte, qui perçoit les aides, qui paie les fournisseurs, qui est déclaré à la MSA, qui figure sur les relevés PAC, qui a les clés du hangar, qui a fait dresser un constat. Un changement de culture n’établit pas, à lui seul, qu’un tiers a pris la place du preneur. Un « coup de main » ponctuel non plus. Ce qui pèse, c’est l’abandon de la jouissance, totale ou partielle, au profit d’une personne qui n’est ni le preneur, ni un copreneur agréé, ni la société régulièrement mise à disposition avec participation effective aux travaux.

Les pages concurrentes s’arrêtent souvent à l’interdiction et à l’idée qu’il « faut saisir le tribunal ». Elles laissent dans l’ombre le point qui fait gagner ou perdre les instances récentes : le fondement. Si le juge voit une contravention à L. 411-35, le préjudice n’est pas une condition de la résiliation. S’il voit seulement un manquement à L. 411-37, L. 411-39 ou L. 411-39-1, le préjudice redevient exigé. Poursuivre une EARL sur le terrain de la cession prohibée, alors que le fermier travaille encore sur les lieux, c’est offrir à la défense l’arrêt du 6 février 2025 et celui du 4 septembre 2025. Poursuivre un voisin qui a pris les terres sans que le preneur y mette plus les pieds, c’est le II, 1°.

La prescription est le second piège. L’article 2224 du code civil fixe aux actions personnelles un délai de cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour la résiliation fondée sur une cession ou une sous-location prohibées, la Cour de cassation a fixé un point de départ plus concret. Dans l’arrêt du 1er février 2018, pourvoi n° 16-18.724, elle casse une cour d’appel qui avait déclaré l’action prescrite parce que le bailleur savait depuis plus de cinq ans que les terres étaient exploitées avec un tiers. La cassation tient en une phrase : « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location ». Tant que le tiers jouit, le délai ne part pas. Le bailleur peut agir, selon le même arrêt, « à tout moment dans les limites de la prescription quinquennale ». Attendre que le voisin parte, puis assigner six ans plus tard, c’est trop tard. Agir pendant que l’occupation dure, même si elle a commencé il y a dix ans, reste ouvert.

L’arrêt publié du 12 décembre 2024, pourvoi n° 23-20.354 reprend cette solution pour l’apport du droit au bail sans agrément : le point de départ « se situe au jour où cette infraction a cessé ». Le même arrêt refuse de déduire l’absence de mise à disposition des seules mentions des statuts du GAEC. Une mise à disposition « peut exister indépendamment des stipulations des statuts et de leurs annexes ». Le dossier se construit donc avec les faits d’exploitation, pas seulement avec un extrait Kbis ou une annexe oubliée.

Le fermier, de son côté, a des moyens. Il peut montrer qu’il n’a pas abandonné la jouissance, qu’il participe encore aux travaux selon les usages et l’importance de l’exploitation, qu’il a avisé le bailleur dans le délai de l’article L. 411-37, qu’il a demandé l’agrément d’une cession familiale, qu’il s’agit d’un échange notifié, d’un hébergement familial, d’une sous-location de vacances autorisée, ou d’un bail cessible authentique. Il peut aussi opposer la faculté de l’arrêt du 30 novembre 2023 si on lui reproche seulement de n’avoir pas demandé la poursuite du bail à son seul nom. Ce qui ne se plaide pas, c’est l’article 1717 du code civil, ou une « autorisation verbale » de sous-louer les terres à un autre exploitant.

Une mise en demeure n’est pas, pour le II, 1°, le sésame que l’article L. 411-31 impose au 1° du I en matière de fermage impayé. Le I exige deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte, à peine de nullité. Le II, 1°, n’écrit pas cette formalité. La correspondance reste néanmoins utile : elle date la connaissance, elle peut faire cesser le manquement, elle éclaire la mauvaise foi. Elle ne remplace pas l’assignation.

B. Tribunal paritaire, rentrée en jouissance, tiers occupant et dommages-intérêts

L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime crée, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV ». La sous-location, la cession, la résiliation, le renouvellement, l’expulsion du preneur, relèvent de ce juge, au lieu où se trouve le bien. Ce n’est pas le tribunal des baux d’habitation. Ce n’est pas, en premier ressort, la cour d’appel. Paris n’est pas le ressort du litige si les terres sont ailleurs.

Le bailleur demande la résiliation et, sur le fondement du dernier alinéa du II de l’article L. 411-31, la rentrée en jouissance. Le texte est net : « Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. » Cette phrase ne figure pas au 3° du II. D’où l’intérêt, déjà souligné, de caractériser une vraie contravention à L. 411-35 ou à L. 411-38, plutôt qu’un manquement à la mise à disposition ou à l’échange.

La rentrée en jouissance n’autorise pas à expulser soi-même. Le dispositif du jugement, puis l’exécution, commandent le départ. Le tiers occupant, s’il n’est pas partie au bail, n’a pas le statut du fermage. Il ne peut pas se prévaloir d’un droit au renouvellement que L. 411-35 refuse même au bénéficiaire d’une sous-location de vacances autorisée. Il peut néanmoins devoir être mis en cause ou faire l’objet d’une mesure d’expulsion distincte, selon la configuration des occupations. Le laisser en place après résiliation, c’est recréer un fait d’occupation, parfois un nouveau débat sur l’existence d’un bail.

Le renouvellement se joue sur le même terrain. L’article L. 411-46 donne au preneur un droit au renouvellement, « à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 » ou n’exerce le droit de reprise dans les conditions prévues. L’article L. 411-53 confirme que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement que pour un motif de l’article L. 411-31. Un congé de dix-huit mois qui vise une « cession prohibée » alors que les faits relèvent, au mieux, d’un manquement à L. 411-37 sans préjudice, est le schéma cassé le 4 septembre 2025. Un congé qui vise une sous-location agricole actuelle, prouvée, reste dans le II, 1°.

Les dommages-intérêts du dernier alinéa du II ne se confondent pas avec le fermage. Ils réparent l’inexécution du bail : occupation par un tiers, dégradation, perte de chance de reprendre ou de relouer, frais de constat. Ils se chiffrent. Ils ne se déduisent pas d’un barème. Le fermage impayé, s’il s’y ajoute, suit sa propre voie, celle du I, 1°, avec la mise en demeure spéciale. Un dossier peut porter les deux demandes. Les fusionner dans une seule phrase d’assignation brouille les conditions de chacune.

Devant le tribunal paritaire, le dossier utile n’est pas un roman. Il tient dans une chronologie : date du bail, identité des preneurs, actes d’agrément ou leur absence, avis de mise à disposition, statuts de société, date d’entrée du tiers, preuves d’exploitation, correspondance, constat, extraits PAC, quittances, photographies datées. Le fermier produit l’inverse : sa présence sur les lieux, ses factures, ses déclarations, l’autorisation écrite s’il en a une, la notification d’échange, la demande d’agrément familial. Le juge statue sur des faits, pas sur la réputation du village.

Le preneur qui veut régulariser avant l’audience a des voies étroites. Il peut cesser la sous-location, récupérer la jouissance, demander l’agrément d’une cession familiale réelle, aviser d’une mise à disposition conforme, ou saisir lui-même le tribunal pour une autorisation prévue par L. 411-35. Il ne peut pas « blanchir » après coup une sous-location agricole en l’appelant prêt, entraide ou association. La prohibition est d’ordre public. Le tiers, lui, n’acquiert pas le statut du fermage par la durée de son occupation irrégulière.

Rien dans ces textes n’impose au propriétaire de tolérer. Rien ne l’autorise non plus à se faire justice. Le tribunal paritaire est le lieu où l’interdiction de L. 411-35, la nuance de L. 411-37 et le calendrier de la prescription se rencontrent. C’est là que se décide si le bail tombe, si le fermier reste, et ce que le tiers doit quitter.

Conclusion

La sous-location agricole et la cession à un tiers sont, dans le statut du fermage, des contraventions d’ordre public. L’article L. 411-35 les interdit, hors cession familiale, copreneur agréé, sous-location de vacances de trois mois et sous-location d’habitation écrite. L’article L. 411-31, II, 1°, ouvre alors la résiliation, la rentrée en jouissance et les dommages-intérêts, sans la condition de préjudice réservée à d’autres manquements. La Cour de cassation, depuis l’arrêt publié du 1er février 2018, fait courir la prescription à la cessation du manquement, non à la première rumeur. Les arrêts de 2023, 2024 et 2025 empêchent de traiter comme cession prohibée ce qui n’est qu’une mise à disposition imparfaite ou le non-usage d’une faculté de copreneur.

Le dossier se gagne sur la qualification. Un descendant présenté au bailleur n’est pas un sous-locataire. Une EARL dans laquelle le preneur travaille encore n’est pas, à elle seule, une cession. Un voisin qui a pris les terres l’est. Avant d’écrire, on identifie le titre, la personne qui jouit, la société s’il y en a une, la date de début et le juge compétent. Le tribunal paritaire des baux ruraux, au lieu des parcelles, reste le seul juge de ce conflit.

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