Vous avez signé votre bail à la fin du mois d’août, posé vos cartons dans un deux-pièces qui sent encore la peinture fraîche, puis découvert sur le diagnostic de performance énergétique une lettre qui change tout : G. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine pour une résidence principale, qu’il soit loué nu ou meublé, y compris avec un bail étudiant ou un bail mobilité. Pourtant, à la rentrée 2026, des milliers de locataires emménagent encore dans de telles passoires thermiques, parfois avec un DPE arrangé, antidaté ou tout simplement absent de l’annonce. Le débat public entretient la confusion : un projet de loi transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet 2026 évoque un assouplissement du calendrier, mais tant qu’aucune loi n’est promulguée, l’interdiction reste pleinement applicable et le bailleur qui loue un logement G manque à ses obligations. Face à des factures d’énergie qui explosent dès les premiers froids, le locataire n’est pas démuni : la loi lui permet d’exiger la mise en conformité du logement, d’obtenir du juge la suspension ou la réduction du loyer et, quand le DPE se révèle faux, de réclamer réparation au diagnostiqueur. Cet article explique, pas à pas, comment réagir quand votre location de la rentrée affiche un G.
I. Votre logement loué affiche un G : l’interdiction et vos droits face au bailleur
A. Pourquoi un logement classé G ne peut plus être loué et ce que le bailleur risque
Le principe est posé sans détour par le service public, qui rappelle que seuls les logements classés de A à F peuvent être loués avec un bail d’habitation. Autrement dit, la lettre G est exclue du marché locatif pour tout bail d’habitation conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Le calendrier se durcit ensuite par paliers : seuls les logements classés de A à E pourront être loués à compter de 2028, puis de A à D à compter de 2034. L’outre-mer suit un calendrier décalé, avec une méthode adaptée au climat tropical. Pour un bail signé à la rentrée 2026, la règle est donc simple : un DPE en G rend la mise en location irrégulière, et le locataire peut exiger la mise en conformité du logement sur le fondement de la décence.
Ce cadre résulte de la loi Climat et résilience codifiée dans le code de la construction et de l’habitation, article L173-2, qui organise la sortie progressive des passoires thermiques et prévoit qu’« l’obligation définie au même I est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien » La classification elle-même est définie par l’article L173-1-1 du même code : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Concrètement, la lettre du DPE ne relève pas de l’appréciation du bailleur : elle résulte d’une méthode de calcul réglementaire, exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an pour la consommation, et en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an pour les émissions.
Le DPE n’est pas un simple document publicitaire. L’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit comme un document qui « comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, à l’exception de ses recommandations de travaux : le locataire peut donc s’en prévaloir contre le bailleur, et un DPE erroné engage la responsabilité de son auteur. La fiche officielle du diagnostic de performance énergétique sur service-public.fr détaille sa durée de validité de dix ans et son contenu obligatoire.
Le bailleur qui passe outre s’expose à plusieurs sanctions concrètes. D’abord, le logement G est juridiquement indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur de remettre un logement décent et dont le niveau de performance est désormais chiffré : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; ». Ensuite, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : aucune augmentation ni révision indexée sur l’indice de référence des loyers ne peut être appliquée lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction du bail. Toute clause contraire est réputée non écrite. Enfin, le juge peut ordonner les travaux de mise en conformité, réduire le loyer et allouer des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice de jouissance et le surcoût d’énergie. Pour le bailleur, louer un G à la rentrée 2026 en pariant sur un futur assouplissement législatif revient donc à prendre un risque juridique immédiat, documenté par le DPE lui-même.
B. Comment obtenir la suspension du loyer et forcer les travaux de rénovation
La première démarche appartient au locataire et conditionne toute la suite : la mise en demeure du bailleur. Adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit précisément les désordres énergétiques constatés, joint une copie du DPE en G, rappelle l’interdiction de louer et demande la réalisation des travaux de mise en conformité dans un délai raisonnable, par exemple deux mois. Conservez les factures d’énergie, les relevés de température pièce par pièce, les photographies d’humidité, de condensation ou de moisissures, ainsi que les échanges avec le bailleur ou l’agence : ces pièces feront la preuve du préjudice de jouissance et du surcoût de chauffage. Si vous bénéficiez d’une aide au logement, signalez aussi la situation à l’organisme payeur, car son information au propriétaire sur l’obligation de mise en conformité équivaut à une mise en demeure et peut entraîner la conservation des allocations pendant la procédure.
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, la procédure est balisée par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, après une mise en demeure restée sans réponse ou un désaccord persistant au terme d’un délai de deux mois, le locataire comme le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. L’article 20-1 dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La fiche officielle Logement à louer décent sur service-public.fr précise les pouvoirs du juge : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » La suspension n’est donc pas une dispense définitive : les loyers suspendus avec consignation sont versés à la Caisse des dépôts et consignations puis reversés selon l’issue du litige, ce qui protège le locataire contre une accusation d’impayé tout en maintenant la pression sur le bailleur.
Devant le juge, trois demandes se combinent utilement. Premièrement, l’injonction de travaux sous astreinte : isolation, remplacement d’une chaudière hors d’âge, ventilation, menuiseries, autant de postes que l’audit énergétique et les devis d’artisans permettent de chiffrer. Le juge fixe la nature des travaux et le délai d’exécution, avec une astreinte par jour de retard qui rend l’inaction coûteuse. Deuxièmement, la réduction ou la suspension du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux, calculée en fonction de la gravité des désordres et du surcoût énergétique : un logement qui consomme deux à trois fois la moyenne d’un logement correctement isolé justifie un abattement substantiel. Troisièmement, des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux, incluant les factures d’énergie excessives, le froid, l’humidité et, le cas échéant, les conséquences sur la santé attestées par un médecin. L’article 1721 du code civil appuie cette demande : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. »
La Cour de cassation veille strictement au respect de ces obligations. Dans un arrêt du 23 mai 2019 (pourvoi n°18-10.034), la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 mai 2019, n°18-10.034). Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière le silence du bail sur la performance énergétique : l’obligation de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible existe par la nature même du contrat. En pratique, les juges des contentieux de la protection appliquent ce principe aux passoires thermiques avec une sévérité croissante depuis l’entrée en vigueur de l’interdiction des G, et les décisions rendues en 2025 et 2026 ordonnent de plus en plus systématiquement la suspension du loyer avec consignation dès lors que le DPE en G est établi et que la mise en demeure est restée vaine.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à cesser de payer le loyer de sa propre initiative, sans décision de justice : même face à un logement manifestement indécent, l’arrêt unilatéral des paiements expose à un commandement de payer, à la résiliation du bail et à une inscription au fichier des impayés. Seule la suspension judiciaire, avec ou sans consignation, sécurise le locataire. La seconde erreur consiste à réaliser soi-même des travaux importants sans autorisation préalable du juge : l’article 1222 du code civil autorise certes le créancier à « après mise en demeure » faire « exécuter lui-même l’obligation » dans « un délai et à un coût raisonnables » et à en demander le remboursement, mais cette faculté suppose une mise en demeure restée infructueuse et des travaux strictement nécessaires. Pour des travaux de rénovation énergétique coûteux, l’autorisation judiciaire préalable reste la voie la plus sûre, car elle fixe le périmètre des travaux et leur financement avant tout engagement de dépenses.
II. DPE faux ou arrangé et travaux en copropriété : prouver la fraude et obtenir réparation
A. DPE erroné : comment contester le diagnostic et faire payer le diagnostiqueur
Certains locataires de la rentrée découvrent que la lettre affichée dans l’annonce ne correspond pas à la réalité : un DPE en F obtenu grâce à des surfaces surévaluées, un mode de chauffage mal renseigné ou une isolation imaginaire, alors que les consommations réelles placent le logement en G. D’autres constatent que le DPE annexé au bail a plus de dix ans, qu’il a été établi selon l’ancienne méthode sur facture aujourd’hui abandonnée, ou qu’il manque tout simplement au dossier. Dans ces trois cas, la contestation du diagnostic ouvre un second front, distinct de l’action contre le bailleur, et dirigé contre le diagnostiqueur et son assureur. Ce contentieux est d’autant plus actuel que la fiabilité des DPE fait l’objet de contrôles renforcés et que les écarts de classement restent fréquents sur les logements anciens chauffés à l’électricité ou au fioul.
Le point de départ consiste à faire établir la réalité par un nouveau diagnostic. Commandez un contre-DPE auprès d’un diagnostiqueur certifié indépendant du précédent, en veillant à ce qu’il visite effectivement le logement et mesure ce qu’il atteste : surface habitable, épaisseur d’isolant, type de chaudière, ventilation, menuiseries. Conservez l’ancien DPE, l’annonce qui mentionnait sa lettre, le bail et ses annexes, ainsi que vos factures d’énergie sur douze mois : la comparaison entre la consommation conventionnelle annoncée et la consommation réelle, corrigée de la rigueur climatique, révèle les anomalies de saisie. Si l’écart fait basculer le logement de F en G, ou de E en G, les conséquences juridiques sont majeures, puisque c’est le classement réel qui détermine l’application de l’interdiction de louer et du gel des loyers. Un signalement auprès de l’organisme de certification du diagnostiqueur et, en cas de soupçon de faux, un dépôt de plainte, renforcent le dossier sans remplacer l’action civile en réparation.
La responsabilité du diagnostiqueur repose sur des textes précis. L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation exige que les diagnostics « sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », tenue de souscrire « une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions ». Le même article ajoute : « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » Un diagnostiqueur recommandé par l’agence qui gère le bien, intervenu sans visite ou complaisant sur les données d’entrée manque à ces exigences, et sa faute ouvre droit à réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La jurisprudence a fixé le régime de cette réparation avec une décision de référence. Dans un arrêt du 21 novembre 2019 (pourvoi n°18-23.251), la troisième chambre civile a jugé, à propos d’une maison vendue avec un DPE erroné, que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 novembre 2019, n°18-23.251). À l’époque des faits, antérieure à la réforme du 1er juillet 2021, le préjudice indemnisable se limitait donc à la perte de chance de négocier une réduction du prix, et non au coût intégral des travaux d’isolation. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, à l’exception de ses recommandations : l’acquéreur comme le locataire peuvent désormais s’en prévaloir directement, et le diagnostiqueur fautif répond plus largement du dommage causé par son erreur. Pour le locataire d’un G déguisé en F, cela signifie que le surcoût de chauffage, le préjudice de jouissance et, le cas échéant, la différence avec le loyer d’un logement correctement classé peuvent être réclamés au diagnostiqueur et à son assureur, en complément de l’action contre le bailleur.
Articulez les deux actions sans les confondre. Contre le bailleur, vous demandez la mise en conformité, la suspension ou la réduction du loyer et l’indemnisation du trouble de jouissance ; contre le diagnostiqueur, la réparation du dommage causé par la fausse information, c’est-à-dire le surcoût que vous n’auriez pas supporté avec un DPE exact. Mettez en cause l’assureur du diagnostiqueur dès l’assignation, car c’est lui qui paiera en pratique, et respectez les délais : l’action en responsabilité se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance du dommage, c’est-à-dire en pratique de la découverte de l’erreur par le contre-DPE. Si vous avez acheté puis reloué, ou si vous hésitez entre contester votre bail et acheter le logement, notre analyse consacrée à l’achat d’une passoire thermique et aux recours quand le DPE est faux complète utilement ce dossier sur le versant de l’acquéreur, avec les aides à la rénovation et les recours contre le vendeur.
B. À Paris et en Île-de-France : encadrement des loyers, copropriété et juge compétent
En Île-de-France, le dossier d’un logement G se double presque toujours d’un second contentieux : le dépassement du loyer de référence. Paris et plusieurs communes franciliennes appliquent l’encadrement des loyers, qui plafonne le loyer des nouveaux baux à un montant majoré fixé par arrêté préfectoral annuel, déterminé à partir du loyer de référence du quartier et de la typologie du logement. Or les passoires thermiques parisiennes, souvent des studios haussmanniens chauffés à l’électricité ou des chambres de service reconverties, se louent fréquemment au-dessus du plafond, parfois avec un complément de loyer justifié par des caractéristiques aussi contestables qu’un vis-à-vis total ou un troisième étage sans ascenseur. Vérifiez le plafond applicable à votre adresse sur le simulateur officiel de la direction régionale et interdépartementale : si votre loyer le dépasse sans justification sérieuse, contestez-le dans les trois mois de la signature, en parallèle de l’action sur la décence énergétique. Les deux recours se cumulent et le juge peut à la fois rabattre le loyer au niveau du plafond et ordonner les travaux.
La copropriété parisienne ajoute une contrainte spécifique : dans un immeuble haussmannien, le locataire ne peut pas exiger du bailleur des travaux sur les parties communes, comme l’isolation de la façade ou le changement de la chaudière collective, sans un vote de l’assemblée générale. Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique collectif est d’ailleurs devenu obligatoire pour les copropriétés de moins de cinquante lots : l’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique » Demandez au bailleur la communication du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux : si l’assemblée a voté des travaux d’isolation que le syndicat tarde à engager, le bailleur ne peut s’en prévaloir pour échapper à ses propres obligations dans les parties privatives, comme le remplacement des fenêtres ou l’isolation des murs intérieurs. À l’inverse, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la défense du bailleur de bonne foi : « le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 » lorsque « Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ». Cette exception ne joue que si le bailleur prouve ses diligences concrètes, votes favorables et travaux privatifs réalisés : elle n’efface ni l’indécence constatée ni, le cas échéant, l’ajustement du loyer.
Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, pour un logement parisien ; dans les départements de la petite et de la grande couronne, le tribunal du ressort de l’arrondissement concerné. La procédure débute par une requête ou une assignation, précédée dans la plupart des cas d’un passage devant la commission départementale de conciliation, qui tente un accord sur les travaux et le loyer dans un délai de deux mois. Cette étape, gratuite et rapide, aboutit souvent à un échéancier de travaux accepté par le bailleur, surtout quand le DPE en G est indiscutable. En cas d’échec, l’audience devant le juge se prépare avec un dossier structuré : bail et DPE, mise en demeure et accusés de réception, contre-DPE éventuel, devis de travaux, factures d’énergie comparées à la moyenne d’un logement de même surface, constats d’huissier ou commissaire de justice sur l’humidité et les températures, attestations de voisins sur le bruit d’une chaudière en sur-régime ou le froid dans les parties communes. Demandez au juge, dans un ordre précis : les travaux et leur délai sous astreinte, la suspension ou la réduction du loyer avec consignation, les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile pour vos frais d’avocat et de diagnostic.
Anticipez enfin les défenses courantes du bailleur parisien. L’argument du futur assouplissement législatif ne tient pas : comme rappelé en introduction, le projet de loi évoqué depuis juillet 2026 n’est pas promulgué et le calendrier d’interdiction reste intégralement applicable. L’argument du locataire chauffé au-delà du raisonnable se retourne contre le bailleur dès lors que les températures relevées restent modestes et que les factures rapportées au mètre carré dépassent nettement les ordres de grandeur d’un logement isolé. L’argument des contraintes patrimoniales de l’immeuble, réel dans certains secteurs sauvegardés, relève des exonérations prévues par la loi pour l’obligation de rénovation globale, mais ne fait pas obstacle à la qualification d’indécence du logement ni aux pouvoirs du juge sur le loyer. Seule une impossibilité technique dûment établie par un audit peut justifier un délai supplémentaire, jamais l’abandon pur et simple des travaux ni le maintien du loyer plein.
Conclusion
Louer un logement classé G à la rentrée 2026 place le bailleur en infraction et ouvre au locataire un arsenal complet : mise en demeure, saisine du juge des contentieux de la protection, travaux sous astreinte, suspension ou réduction du loyer avec consignation, dommages et intérêts pour le froid, l’humidité et les factures excessives. Quand le DPE a été arrangé, le diagnostiqueur et son assureur répondent en plus du dommage causé par la fausse information, sur un fondement devenu plus favorable au locataire depuis que le diagnostic est opposable. À Paris et en Île-de-France, ce combat se mène sur deux tableaux, avec la contestation du dépassement du plafond de l’encadrement des loyers et l’exploitation du DPE collectif de la copropriété. La méthode qui gagne combine la rigueur des pièces et la rapidité : un DPE en G se conteste dans les premiers mois du bail, quand les relevés de l’automne documentent l’écart entre la promesse de l’annonce et la réalité du premier hiver. Ne laissez pas l’attente d’une hypothétique réforme endormir vos droits : le droit applicable aujourd’hui protège le locataire d’une passoire thermique, et le juge dispose de tous les outils pour le faire respecter.
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