Septembre 2026, dans une colocation parisienne ou francilienne : le loyer de 1 800 euros vient d’être prélevé en totalité sur votre compte, alors que votre colocataire a cessé de verser sa part depuis deux mois, ou qu’il a quitté l’appartement sans laisser d’adresse en emportant sa clé. Le bailleur vous réclame l’intégralité des sommes, menace de faire jouer la clause résolutoire du bail et, si vos parents se sont portés caution, s’adresse aussi à eux. De votre côté, vous vous demandez si vous pouvez suspendre votre propre part de loyer, si le dépôt de garantie peut éponger l’ardoise et comment récupérer les sommes que vous avancez pour l’autre. Ces questions se règlent avec des textes précis et une jurisprudence récente, dont deux décisions lues dans leur texte intégral pour ce dossier : un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 avril 2021 et un arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 9 janvier 2025, qui tranchent les cas les plus fréquents de la rentrée, y compris celui des couples non mariés qui se séparent. Cet article décrit qui paie quoi et pendant combien de temps quand un colocataire ne paie plus ou disparaît, ce que devient la caution, et les démarches concrètes qui permettent au colocataire resté dans les lieux de limiter la casse puis de se faire rembourser.

I. Mon colocataire ne paie plus ou est parti : qui le bailleur peut-il poursuivre et pendant combien de temps

A. Combien de temps la solidarité pour le loyer survit au départ d’un colocataire

Quand le bail organise une colocation avec une clause de solidarité, chaque colocataire peut être poursuivi pour la totalité du loyer et des charges, et pas seulement pour sa quote-part. La règle qui borne cette solidarité dans le temps figure au paragraphe VI de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » (art. 8-1, VI, loi du 6 juillet 1989) Concrètement, si le colocataire parti a donné un congé en règle et qu’un remplaçant signataire du bail prend sa place, la solidarité s’arrête à la date d’effet du congé. Sans remplaçant, elle court encore six mois au maximum après cette date, puis s’éteint. Le colocataire qui disparaît sans donner congé dans les formes ne fait courir aucun délai : tant qu’aucun congé régulier n’est délivré, il reste tenu, et le colocataire resté dans les lieux reste exposé aux poursuites du bailleur pour la totalité.

La Cour de cassation a fixé la portée exacte de cette limite de six mois dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 avril 2021, pourvoi n° 19-23.343, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015, tandis que l’autre occupant n’avait libéré les lieux que le 4 janvier 2016. Le bailleur réclamait à la colocataire partie une part des réparations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie dressé avec l’occupant resté dans les lieux. La Cour vise l’article 8-1, VI, et énonce : « Selon ce texte, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » (Cass. 3e, 8 avril 2021, n° 19-23.343) Elle en déduit : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » (Cass. 3e, 8 avril 2021, n° 19-23.343) La colocataire, libérée de ses obligations à compter du 29 octobre 2015, ne pouvait donc pas supporter des dégradations constatées en janvier 2016, nées après l’expiration de sa période de solidarité. La leçon pour la rentrée 2026 est directe : tout ce qui naît après la fin de votre solidarité, loyers comme dégradations, ne peut plus vous être réclamé, mais tout ce qui est né avant reste dû solidairement, y compris si c’est l’autre qui occupait seul les lieux.

Un arrêt récent de la cour d’appel de Chambéry du 9 janvier 2025, RG n° 23/00865, montre comment les juges appliquent ce calcul au jour près. Un couple non marié avait loué un logement fin 2019 ; la compagne avait donné congé avec effet au 9 septembre 2021 et quitté les lieux, tandis que le compagnon restait seul et cessait de payer. Les bailleurs poursuivaient l’ex-compagne pour la totalité de la dette, portée à 10 812,56 euros en mars 2023. La cour retient que le bail, conclu par des concubins, relevait nécessairement de la colocation, puis tranche : la cour constate que le préavis adressé au mandataire des bailleurs était régulier et a pris effet le 9 septembre 2021 (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865). Elle en déduit : « de sorte qu’elle n’est tenue au paiement des loyers, solidairement avec M. [E], que jusqu’au 9 mars 2022 » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865) Faute de décompte précis des bailleurs à cette date butoir, la cour limite la condamnation à la somme de 2 165,83 euros reconnue par l’intéressée. Si votre colocataire a donné un congé régulier en septembre 2026, notez la date d’effet : sans nouveau colocataire au bail, sa solidarité, et la vôtre à son égard, s’éteint six mois plus tard, et le bailleur doit arrêter son décompte à cette date.

Ce même arrêt règle une erreur fréquente des bailleurs : croire que la mention d’une solidarité dans le bail suffit à poursuivre indéfiniment le partant. La cour précise que « la clause de solidarité qui figure au bail litigieux (pièce n° 5 des intimés, paragraphe 7) n’est pas nulle », car elle « rappelle les dispositions de l’article 8-1 précitées qui limitent la solidarité des colocataires » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865). En revanche, « Ce sont les bailleurs qui font une lecture erronée du bail » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865) en voulant imposer au partant les obligations de la cotitularité du bail. Autrement dit, la clause est valable, mais elle ne vaut que dans la limite des six mois. Quand le bailleur vous réclame, exigez son décompte arrêté à la date d’extinction de la solidarité et contestez par écrit tout euro postérieur.

B. Peut-on suspendre son loyer et utiliser le dépôt de garantie pour éponger les impayés

Le premier réflexe du colocataire resté dans les lieux consiste souvent à ne payer que sa part, ou à ne plus rien payer tant que l’autre ne paie pas. Ce réflexe est dangereux. Chacun des colocataires est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et la troisième chambre civile de la Cour de cassation le rappelle en visant les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour énonce : « Selon le premier de ces textes, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » (Cass. 3e, 8 avril 2021, n° 19-23.343) Suspendre unilatéralement le paiement de votre part expose donc le bail dans son ensemble : le bailleur peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, comme dans les deux affaires jugées à Chambéry et devant la Cour de cassation, puis demander au juge des contentieux de la protection la résiliation du bail et l’expulsion de tous les occupants, y compris vous qui n’êtes pas à l’origine de l’impayé. Si vous estimez que le bailleur manque lui-même gravement à ses obligations, par exemple en laissant le logement dans un état indigne, sachez que le article 1219 du code civil ouvre une exception d’inexécution strictement encadrée : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » La Cour de cassation a eu à examiner ce moyen dans un arrêt de la troisième chambre civile du 3 juillet 2025, pourvoi n° 23-16.723, à propos d’une locataire privée de son logement placé sous scellés judiciaires qui refusait de payer le loyer. L’exception d’inexécution ne se décrète pas seul dans son coin : elle suppose une inexécution du bailleur suffisamment grave, des preuves solides et, en pratique, une validation rapide par le juge. Elle ne joue en aucun cas contre votre colocataire : le défaut de paiement de l’autre ne vous autorise jamais à cesser de payer votre part au bailleur.

Le second réflexe consiste à demander au bailleur d’imputer les loyers impayés sur le dépôt de garantie. Sur ce point, le droit distingue le fil de l’eau et le solde final. Pendant le bail, le bailleur n’est pas tenu de puiser dans le dépôt de garantie pour couvrir les échéances impayées : la garantie sert au dénouement du contrat. En revanche, au moment des comptes, le dépôt de garantie couvre bien la dette de loyers. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 8 avril 2021 précité : pour condamner la colocataire à un arriéré de 4 091,33 euros, la cour d’appel avait retenu que le dépôt de garantie n’avait pas vocation à couvrir des échéances de loyer ; la Cour casse, au visa des articles 7 et 22 : « En statuant ainsi, alors que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cass. 3e, 8 avril 2021, n° 19-23.343) L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il « ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », que « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989), délai ramené à un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ». Pour une colocation de la rentrée 2026, la méthode est donc la suivante : continuez à payer pour protéger le bail, conservez chaque preuve de paiement, et exigez lors du départ définitif un décompte écrit où le dépôt de garantie s’impute sur le solde, au lieu d’accepter qu’il serve d’avance de trésorerie au bailleur pendant que la dette de l’autre enfle.

Quand l’impayé s’installe, le bailleur adresse en général un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assigne devant le juge des contentieux de la protection. Devant ce juge, le colocataire poursuivi pour la dette de l’autre n’est pas sans armes : outre la limite des six mois de solidarité, il peut solliciter des délais de paiement. La cour d’appel de Chambéry l’a accordé dans son arrêt du 9 janvier 2025 sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Dans cette affaire, la cour a relevé que l’intéressée percevait un salaire mensuel moyen de 1 799 euros, que son reste à vivre après règlement de ses charges s’établissait à 925 euros et qu’elle élevait seule deux enfants, pour lui accorder un échelonnement en vingt-quatre mensualités. Si vous êtes assigné à la rentrée pour la dette de votre colocataire, chiffrez votre budget, produisez bulletins de salaire, avis d’imposition et justificatifs de charges, et demandez expressément ces délais dans vos conclusions : le juge ne les accorde que s’ils sont sollicités et documentés.

II. Sortir de la crise à la rentrée 2026 : congé en règle, remplaçant, caution des parents et remboursement entre colocataires

A. Donner un congé qui fait vraiment courir les six mois et imposer un remplaçant au bail

Toute la mécanique de sortie repose sur un congé régulier. Un départ annoncé par message, un trousseau rendu au colocataire restant ou un logement vidé en catimini ne font courir aucun délai et ne mettent fin à aucune solidarité. Le congé doit être notifié au bailleur ou à son mandataire dans les formes prévues pour le congé du locataire : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Dans l’arrêt de Chambéry, la colocataire n’a obtenu gain de cause que parce qu’elle « justifie avoir donné régulièrement congé au mandataire des bailleurs avec effet au 9 septembre 2021 » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865), preuves numérotées à l’appui. Conservez l’avis de réception, le récépissé ou le procès-verbal de signification, et relevez la date d’effet : c’est elle qui déclenche le compte à rebours des six mois. Si vous êtes le colocataire qui reste et que le partant refuse de régulariser, écrivez-lui en recommandé pour le mettre en demeure de notifier son congé au bailleur, et informez le bailleur par écrit de la situation : vous préparez ainsi la preuve de votre bonne foi et le terrain de votre recours ultérieur contre le défaillant.

Le moyen le plus rapide d’éteindre la solidarité consiste à faire entrer un nouveau colocataire signataire du bail : la solidarité du sortant et l’engagement de sa caution « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » (art. 8-1, VI, loi du 6 juillet 1989). Sans remplaçant, il faut attendre six mois ; avec un remplaçant, l’extinction est immédiate à la date d’effet du congé. En pratique, présentez au bailleur un candidat solvable, avec dossier complet, et demandez un avenant au bail. Le bailleur ne peut pas exiger que vous restiez seul à assumer l’intégralité du loyer jusqu’au terme du bail : le contrat de colocation est conclu pour loger plusieurs personnes, et le contrat tient lieu de loi aux parties, dans les limites des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Si le bailleur refuse tout remplaçant sans motif sérieux, faites constater le refus par écrit : ce refus ne prolonge pas votre solidarité au-delà des six mois légaux, et il pèsera dans l’appréciation du juge si le bailleur vous poursuit ensuite pour des sommes postérieures. Les démarches pas à pas pour un départ organisé, le préavis réduit en zone tendue et la restitution du dépôt de garantie sont détaillées dans notre dossier consacré au colocataire qui quitte la colocation à la rentrée 2026 : suivez cette procédure en parallèle pour sécuriser l’état des lieux de sortie et l’avenant.

Un cas particulier mérite l’attention à la rentrée, celui des couples non mariés qui louent ensemble puis se séparent. Beaucoup de colocataires de fait ignorent qu’ils relèvent de la colocation. La cour d’appel de Chambéry l’énonce sans détour : « En application du paragraphe I de l’article 8-1 de cette loi, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865), à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. La cour en tire la conséquence : « dans le cas de concubins non liés par un pacte civil de solidarité, le contrat de bail ne peut qu’être un contrat de colocation, et ce quelles que soient les clauses contenues dans le bail, cette disposition étant d’ordre public » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865), tandis que « l’article 1751 du code civil qui prévoit la cotitularité d’un bail au profit de conjoints mariés ou liés par un PACS est inapplicable aux concubins » (CA Chambéry, 9 janvier 2025, RG n° 23/00865). L’article 1751 du code civil réserve en effet la cotitularité du droit au bail aux époux et aux partenaires de PACS : les concubins séparés ne peuvent ni invoquer une solidarité illimitée contre l’autre ni se voir imposer le régime protecteur du couple marié. Si vous viviez en concubinage et que votre ex-partenaire a quitté le logement en septembre 2026, traitez la situation comme une colocation : congé régulier, décompte à six mois, remplaçant au bail, et refus de toute somme née après l’extinction de la solidarité.

B. À Paris et en Île-de-France : protéger la caution de vos parents et vous faire rembourser ce que vous avez avancé

Dans la plupart des colocations étudiantes et de jeunes actifs à Paris et en Île-de-France, un parent s’est porté caution pour son enfant. Quand le colocataire ne paie plus, le bailleur se tourne vers cette caution, et les familles découvrent l’addition à la rentrée. La loi protège pourtant la caution du sortant exactement comme le colocataire : la solidarité de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire parti s’éteint dans les mêmes conditions, à la date d’effet du congé avec un nouveau colocataire au bail, ou au plus tard six mois après. Surtout, l’article 8-1, VI, prévoit que « L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. » (art. 8-1, VI, loi du 6 juillet 1989) Vérifiez donc l’acte de caution signé par vos parents : s’il ne désigne pas précisément le colocataire garanti, il encourt la nullité, et vous pouvez la soulever devant le juge. S’il est régulier, calculez la même date butoir à six mois et refusez tout paiement pour des dettes nées après. Dans l’affaire jugée à Caen le 6 mars 2025, RG n° 23/01161 en première instance, la société Action Logement, caution au titre de la garantie Visale, avait réglé 592,14 euros de loyers au bailleur puis s’était retournée contre les deux colocataires par un commandement de payer visant la clause résolutoire : la caution qui paie, qu’elle soit parentale, bancaire ou Visale, dispose d’un recours contre les colocataires, mais uniquement pour des dettes nées pendant la période où son engagement courait.

Le colocataire resté dans les lieux qui a payé à la place de l’autre n’a pas à supporter définitivement cette avance. Celui qui règle la part du défaillant dispose d’un recours en remboursement contre lui devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, pour le surplus payé au-delà de sa propre part. Ce recours se gagne avec des preuves : relevés bancaires montrant que le loyer total sortait de votre compte, quittances du bailleur, échanges écrits où l’autre reconnaît ne pas avoir payé, mise en demeure restée sans réponse, décompte arrêté à la date d’extinction de la solidarité. Adressez d’abord au défaillant une mise en demeure par lettre recommandée avec AR, chiffrée et datée, qui servira de point de départ aux intérêts et démontrera votre diligence. Joignez-y une proposition de calendrier de remboursement : un accord écrit, même partiel, vaut mieux qu’un jugement difficile à exécuter. Si le défaillant reste introuvable, faites établir un procès-verbal de recherches par un commissaire de justice et saisissez le juge avec l’ensemble du dossier : loyers payés seul, congé du partant, date d’extinction de la solidarité, tentatives amiables. Les pièces qui manquent le plus souvent devant les juges franciliens sont le décompte précis arrêté à la bonne date et la preuve du congé régulier : sans ces deux documents, le recours s’enlise.

À Paris et dans les communes franciliennes en zone tendue, trois réflexes propres au ressort s’imposent. D’abord, saisissez tôt : les audiences du juge des contentieux de la protection à Paris se remplissent à l’automne avec le contentieux de la rentrée, et un dossier déposé en septembre avec un décompte arrêté a plus de chances d’être examiné avant que la dette n’enfle. Ensuite, si le bailleur vous assigne pour la dette de votre colocataire, ne vous contentez pas de demander le rejet : sollicitez à titre subsidiaire les délais de paiement de l’article 1343-5, dans la limite de deux années, avec un échéancier réaliste adossé à vos justificatifs de revenus et de charges, comme l’a obtenu la mère isolée dans l’arrêt de Chambéry. Enfin, si le logement parisien présente des désordres graves imputables au bailleur, ne suspendez jamais votre loyer de votre propre autorité : faites constater par huissier, mettez le bailleur en demeure de réaliser les travaux et saisissez le juge d’une demande de diminution de loyer ou d’autorisation de consigner, au lieu d’offrir au bailleur un commandement de payer qui viserait aussi votre propre dette. La fiche officielle Colocation : quelles sont les règles ? du site service-public.fr résume ces principes et les démarches : gardez-la comme aide-mémoire, mais conduisez chaque étape critique, congé, avenant, mise en demeure et conclusions, par écrit et avec dates certaines.

Conclusion

Quand un colocataire cesse de payer ou disparaît à la rentrée 2026, le colocataire resté dans les lieux doit payer pour sauver le bail, compter six mois à partir du congé régulier, refuser tout euro né après l’extinction de la solidarité, exiger un remplaçant au bail pour abréger le délai, contrôler l’acte de caution de ses parents et se faire rembourser le trop-payé par un recours documenté. Les deux décisions analysées dans ce dossier le confirment : la Cour de cassation enferme la solidarité dans les dettes nées avant son extinction et fait garantir le loyer par le dépôt de garantie au moment des comptes, tandis que la cour d’appel de Chambéry ramène une dette de 10 812,56 euros à 2 165,83 euros en appliquant strictement le couperet des six mois. Ni le bailleur ni la caution ne peuvent dépasser ces bornes, y compris quand les occupants étaient concubins. Constituez dès septembre votre dossier, congé, preuves de paiement, décompte arrêté, mises en demeure, et faites vérifier vos dates par un avocat avant de signer un avenant ou de laisser passer une assignation : en colocation, chaque semaine sans écrit fait grandir une dette que le droit aurait pu arrêter.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous partagez votre logement à Paris ou en Île-de-France et votre colocataire ne paie plus ou est parti sans prévenir. Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, pour vérifier vos dates de solidarité, chiffrer ce que le bailleur peut réellement vous réclamer et préparer votre recours. Appelez le +33 6 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.