Vous avez signé le compromis au printemps ou pendant l’été, la date de signature de l’acte authentique est écrite noir sur blanc, et depuis plus rien. Le notaire ne répond pas au téléphone, répond par un message laconique qu’il manque une pièce, puis plus de nouvelles pendant trois semaines. Pendant ce temps, l’offre de prêt arrive à expiration, le vendeur menace de remettre le bien en vente et l’acheteur paie un loyer pour un logement qu’il aurait déjà dû quitter. À la rentrée 2026, cette situation s’est banalisée : les notaires annoncent eux-mêmes 958 000 transactions sur un an, en hausse de 11 %, avec l’Île-de-France qui tire le marché, et des délais pour boucler une transaction qui se sont nettement allongés, à la fois pour obtenir un rendez-vous chez le notaire et pour réunir les pièces. Quand la date butoir fixée dans le compromis est dépassée, une question écrase toutes les autres : la vente est-elle encore valable, et qui supporte le coût du retard ? La réponse tient en deux temps. D’abord, un retard ne fait pas disparaître la vente par magie : selon la clause exacte de votre compromis, le dépassement de la date produit soit la caducité, soit une simple inexécution qui ouvre droit à l’exécution forcée. Ensuite, celui qui subit le retard dispose d’armes graduées, de la mise en demeure jusqu’à la clause pénale, sans oublier la responsabilité du notaire quand c’est l’étude qui a laissé dormir le dossier. Cet article expose la méthode complète : lire la clause de réitération, vérifier les conditions suspensives, sommer et convoquer, puis contraindre ou sortir du contrat en faisant payer le retard à qui le doit.

I. La date butoir est dépassée : votre compromis est-il encore valable ?

A. Date de réitération impérative ou indicative : que vaut votre compromis après l’échéance ?

Le point de départ ne se trouve ni dans les messages de l’agent immobilier ni dans les explications du notaire, mais dans le texte du compromis, signé après le délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis. La vente est parfaite entre les parties dès l’accord sur la chose et le prix : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». La signature de l’acte authentique ne fait donc que constater et rendre opposable une vente déjà formée, sauf clause contraire. C’est pour cette raison que la date de réitération inscrite au compromis doit être qualifiée avec soin. Deux situations se présentent. Première situation : les parties ont érigé la réitération dans le délai en condition de validité du compromis, avec une formule type prévoyant que, passé cette date sans réitération, la promesse devient caduque. Le dépassement libère alors les deux parties, chacune reprenant sa liberté, et l’acompte versé doit être restitué. Seconde situation, la plus fréquente : la date est un simple terme, un calendrier prévisionnel sans sanction automatique. Le compromis reste valable après l’échéance, et le retard constitue une inexécution comme une autre. La partie qui n’a pas exécuté son engagement s’expose alors à l’arsenal légal : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution ». Concrètement, relisez la page du compromis intitulée « réitération de l’acte authentique » et cherchez le mot « caducité ». S’il figure dans la clause avec une sanction automatique, vous êtes dans le premier cas. S’il n’y figure pas, ou si la clause se borne à indiquer une date « envisagée » ou « prévue », vous êtes dans le second, et rien n’est perdu. Dans les deux cas, la partie qui a provoqué le retard par sa faute engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice subi par l’autre. Un vendeur qui refuse de signer sans motif alors que l’acheteur est prêt, un acheteur qui disparaît sans donner suite aux convocations : le retard fautif ouvre droit à des dommages et intérêts, que le compromis soit caduc ou maintenu. La promesse synallagmatique vaut vente dès l’accord réciproque, comme le rappelle « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », ce qui fonde l’action en réitération forcée devant le juge quand l’autre partie se dérobe. Le piège classique de la rentrée consiste à croire que le silence du notaire vaut prolongation tacite ou, à l’inverse, annulation tacite. Ni l’un ni l’autre : le notaire n’est pas partie au compromis, son inertie ne modifie pas le contrat, et seule une prorogation écrite signée des deux parties décale valablement la date. Si l’agent ou le notaire propose un avenant de prorogation, lisez-le avant de signer : il contient souvent une renonciation aux pénalités de retard courues, que vous devez refuser ou monnayer. Ne signez une prorogation que contre une contrepartie, par exemple une indemnité d’immobilisation journalière mise à la charge de la partie qui a causé le retard initial.

B. Conditions suspensives, prêt expiré et pièces manquantes : qui doit prouver quoi ?

Avant d’accuser l’autre partie, vérifiez que le retard ne vient pas d’une condition suspensive non encore réalisée. Le compromis type en contient au moins deux : l’obtention du prêt par l’acheteur et l’absence de préemption ou de charge révélée par les documents d’urbanisme et l’état hypothécaire. Tant que ces conditions ne sont ni accomplies ni défaillies, personne n’est en faute, et la date de réitération peut légitimement glisser. Le cas du prêt mérite une attention particulière en septembre 2026, car les taux ont bougé pendant l’été et plusieurs offres émises au printemps arrivent à expiration, comme l’expliquent nos développements sur les délais de prêt qui expirent à la rentrée. La loi protège l’acheteur emprunteur : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». La condition suspensive de prêt doit avoir une durée d’au moins un mois à compter de la signature, et son non-accomplissement anéantit le compromis sans pénalité pour l’acheteur de bonne foi. Mais la bonne foi se prouve, elle ne se décrète pas. L’acheteur doit avoir déposé des demandes de prêt conformes aux caractéristiques définies dans le compromis, dans les délais stipulés, et pouvoir produire les refus écrits des banques. La Cour de cassation l’a jugé sans détour : après mise en demeure de signer l’acte authentique, dès lors que les acheteurs « ne démontraient pas avoir formulé une quelconque demande de prêt correspondant aux caractéristiques définies par la promesse de vente et qu’ils avaient empêché la réalisation de la condition suspensive qui, de ce fait, était réputée accomplie, la cour d’appel en a exactement déduit que la clause pénale était due » (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21.744). Autrement dit, l’acheteur qui sabote son propre financement, par exemple en ne déposant aucun dossier ou en refusant une offre conforme, ne peut pas invoquer la défaillance de la condition : elle est réputée accomplie et la clause pénale tombe. Le vendeur, de son côté, ne peut pas se prévaloir du retard du prêt pour vendre à un tiers tant que la condition n’a pas défailli dans les formes prévues. Si votre offre de prêt expire à cause du retard du dossier, saisissez votre banque par écrit pour demander une prorogation en expliquant la cause du retard, et transmettez copie au notaire et à l’autre partie : ce courrier servira de preuve de votre diligence. Second blocage fréquent : les pièces d’urbanisme et l’état hypothécaire. Déclaration d’intention d’aliéner adressée à la mairie, certificat d’urbanisme, état hypothécaire hors formalité, règlement de copropriété et diagnostics : l’étude doit réunir ces documents avant de convoquer à la signature, et l’administration prend ses propres délais. La déclaration adressée à la commune titulaire du droit de préemption lui laisse un délai de réponse de deux mois, incompressible. L’état hypothécaire révèle parfois une inscription non radiée, une hypothèque du Trésor ou une saisie en cours, qui imposent une mainlevée ou une consignation avant de signer. Quand le notaire vous annonce qu’« il manque une pièce », exigez par écrit l’intitulé exact de la pièce, l’organisme qui doit la délivrer et la date de la demande : ce relevé écrit distingue le vrai blocage administratif, qui excuse le retard de chacun, de la négligence de l’étude, qui n’excuse rien. Sur ce point, la jurisprudence encadre finement la responsabilité du notaire. D’un côté, la Cour de cassation juge qu’« c’est à bon droit que l’arrêt attaqué énonce qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un état de l’immeuble préalablement à la conclusion d’une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente » (Cass. 1re civ., 25 mars 2010, n° 08-20.351). Le notaire ne commet donc pas de faute en faisant signer le compromis avant d’avoir tous les documents, à condition d’avoir inséré les conditions suspensives qui protègent l’acquéreur. D’un autre côté, une fois l’acte authentique en préparation, le notaire, même simple rédacteur, doit vérifier : la Cour de cassation rappelle que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse, ne peut décliner sa responsabilité en soutenant qu’il s’est borné à donner la forme authentique aux déclarations des parties, et elle approuve les juges du fond d’avoir retenu qu’il avait l’obligation impérative, même en simple rédacteur de l’acte authentique, de se renseigner sur la situation hypothécaire du bien vendu et d’aviser l’acquéreur des risques encourus (Cass. 1re civ., 15 février 1978, n° 76-14.238). En pratique, un notaire qui laisse passer une hypothèque non radiée ou qui convoque à la signature sans avoir purgé le droit de préemption commet une faute professionnelle dont il répond. Si le blocage vient d’une pièce que l’étude a demandé trop tard, par exemple une DIA adressée à la mairie trois semaines après le compromis au lieu du lendemain, notez les dates : elles fonderont votre réclamation d’indemnisation contre l’étude ou votre demande de pénalités contre la partie qui aurait dû transmettre le document.

II. Forcer la vente ou en sortir : mise en demeure, pénalités et juge

A. Sommer, convoquer et faire constater : la méthode qui fait avancer le dossier

Quand la date est dépassée et que les relances téléphoniques ne donnent rien, passez à l’écrit recommandé, car seuls les écrits feront preuve devant le juge. La première lettre est une mise en demeure adressée à la partie défaillante, avec copie au notaire : elle rappelle la date stipulée, décrit le manquement précis, par exemple l’absence de transmission du décompte de remboursement anticipé par le vendeur ou l’absence de justification du refus de signer, et fixe un dernier délai raisonnable, généralement quinze jours à un mois, pour régulariser. Cette mise en demeure n’est pas une formalité de politesse : la plupart des sanctions supposent qu’elle ait été délivrée. L’exécution forcée en nature ne peut être poursuivie qu’« après mise en demeure », et la pénalité n’est encourue, sauf inexécution définitive, que lorsque le débiteur est mis en demeure, comme le prévoit « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Envoyez donc cette lettre en recommandé avec accusé de réception, ou faites-la signifier par un commissaire de justice si la tension est déjà vive : la signification prouve la réception même si le destinataire refuse le pli. La deuxième étape consiste à provoquer une convocation chez le notaire à jour et heure fixes, en demandant expressément au notaire de dresser procès-verbal. Si la partie convoquée se présente et refuse de signer, le notaire dresse un procès-verbal de carence qui constate le refus. Si elle ne se présente pas, il dresse un procès-verbal de difficultés ou de défaut. Ces procès-verbaux constituent la preuve reine du manquement : sans eux, chacun accusera l’autre d’avoir fait échouer le rendez-vous. Demandez au notaire, par écrit, de vous adresser copie du procès-verbal, et conservez la convocation avec sa preuve d’envoi. Si le notaire lui-même refuse de convoquer ou de dresser procès-verbal, changez de registre : mettez l’étude en demeure par écrit de procéder à la convocation, et saisissez au besoin un second notaire ou le président de la chambre des notaires du département. À Paris et en Île-de-France, où les études absorbent le pic de la rentrée avec des portefeuilles de dossiers saturés, cette inertie se rencontre souvent : les rendez-vous de signature s’obtiennent à six ou huit semaines, les clercs changent en cours de dossier et les pièces se perdent entre deux interlocuteurs. Face à une étude parisienne silencieuse, multipliez les traces écrites, demandez le nom du clerc responsable du dossier, et adressez vos courriers au notaire associé nommément, pas à l’adresse générique de l’étude. Le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les litiges de vente portant sur un bien francilien, statue régulièrement sur ces retards, et un dossier documenté avec mises en demeure, convocations et procès-verbal obtient l’exécution forcée ou la résolution sans difficulté. Troisième étape : choisir entre contraindre et sortir. Contraindre, c’est assigner en réitération forcée de la vente : le tribunal constate que la vente est parfaite et ordonne qu’elle soit réitérée par acte authentique, le jugement valant acte en cas de refus persistant. Cette voie suppose que vous soyez vous-même en mesure d’exécuter vos obligations, c’est-à-dire que l’acheteur dispose de son financement et que le vendeur soit encore propriétaire. Sortir, c’est provoquer la résolution : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». La résolution anéantit le compromis avec effet rétroactif, libère les parties et ouvre droit à la restitution de l’acompte et à des dommages et intérêts. Entre les deux, une solution pragmatique domine à la rentrée : négocier un avenant de prorogation assorti d’une indemnité journalière de retard. Cet avenant fixe une nouvelle date butoir, prévoit une somme par jour de retard supplémentaire, et rappelle que, passé la nouvelle échéance sans signature du fait de la même partie, l’autre pourra résoudre de plein droit. Faites rédiger ou relire cet avenant par un avocat avant de le signer, car une prorogation mal rédigée efface les manquements antérieurs et fait repartir le compteur à zéro au profit de celui qui a déjà tardé.

B. Clause pénale, arrhes et faute du notaire : qui paie le retard ?

L’argent du retard se joue sur trois tableaux : la clause pénale du compromis, le sort de l’acompte et la responsabilité du notaire. La clause pénale, généralement fixée à 10 % du prix, s’applique quand le compromis la prévoit et que le débiteur a été mis en demeure. Son régime protège les deux parties à la fois. D’abord, le montant stipulé s’impose au juge, à la hausse comme à la baisse : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ». Ensuite, le juge peut modérer une pénalité manifestement excessive ou augmenter une pénalité dérisoire, et « Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite » : la clause qui interdirait au juge de toucher au montant est nulle. En pratique, les tribunaux modèrent rarement la clause de 10 % dans les ventes immobilières, car ce taux correspond à l’usage et au préjudice réel subi, sauf circonstances particulières comme un retard de quelques jours sans préjudice démontré. Pour l’acheteur assigné en paiement de la clause, l’argument utile n’est donc pas le taux, mais l’absence de mise en demeure régulière ou la preuve que le retard vient de l’autre partie ou du notaire. Pour le vendeur qui réclame la clause, l’arrêt du 14 septembre 2017 cité plus haut montre la voie : mise en demeure de signer l’acte authentique, démonstration que l’acheteur n’a pas déposé de demande de prêt conforme, et la clause pénale est due. Le deuxième tableau est celui de l’acompte, dont le sort dépend de sa qualification. Si la somme versée constitue des arrhes, chacun peut se dédire : « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double ». L’acheteur qui renonce perd les arrhes, le vendeur qui renonce rend le double. Mais attention : dans les compromis de vente immobilière actuels, la somme versée est presque toujours qualifiée d’acompte imputable sur le prix, et non d’arrhes, et elle est séquestrée entre les mains du notaire. L’acheteur ne peut pas alors « se dédire » en abandonnant la somme, et le vendeur ne peut pas rompre en rendant le double : la vente doit être exécutée ou résolue judiciairement, avec la clause pénale à la clé. Vérifiez le mot exact employé par votre compromis, car les parties et même certains professionnels confondent acompte, arrhes et indemnité d’immobilisation. Si le compromis parle d’arrhes, la sortie coûte le montant versé et rien de plus. S’il parle d’acompte, la sortie passe par le juge ou par un accord amiable. Le troisième tableau est la responsabilité du notaire, qui paie quand le retard vient de l’étude. Trois fautes reviennent constamment dans les dossiers de rentrée. Première faute : l’étude a tardé à adresser la déclaration d’intention d’aliéner à la mairie ou à commander l’état hypothécaire, alors que ces démarches incombent au notaire dès la signature du compromis. Deuxième faute : le notaire a convoqué les parties à la signature sans avoir réuni les pièces, puis a annulé le rendez-vous à la dernière minute, faisant expirer l’offre de prêt de l’acheteur. Troisième faute : l’étude a laissé dormir le dossier pendant les congés d’été sans organiser de permanence, alors que la date butoir tombait en septembre. Dans ces trois cas, le préjudice est chiffrable : surcoût du nouveau prêt à un taux supérieur, loyers payés en double pendant les mois de retard, frais de garde-meuble et de déménagement reporté, indemnité d’immobilisation versée au vendeur pour obtenir la prorogation. Réclamez d’abord à l’amiable auprès du notaire, par lettre recommandée détaillant les dates et les sommes, avec copie au président de la chambre départementale des notaires. En cas d’échec, l’action en responsabilité civile professionnelle se porte devant le tribunal judiciaire, et l’assurance du notaire indemnise les préjudices prouvés. Notez que la faute du notaire n’efface pas celle des parties : si le vendeur refusait de produire le diagnostic manquant pendant que l’étude tardait à commander l’état hypothécaire, le juge partagera la responsabilité et réduira les indemnités à proportion. C’est l’intérêt de votre relevé chronologique des retards, pièce par pièce et date par date : il permet d’imputer chaque semaine perdue à son véritable auteur. Enfin, cumulez sans crainte les sanctions compatibles : résolution du compromis, restitution de l’acompte séquestré, paiement de la clause pénale par la partie fautive et indemnisation du préjudice distinct, par exemple le surcoût du relogement, car « des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ». Seule limite : la clause pénale répare par forfait le préjudice prévisible, et le surplus doit correspondre à un préjudice indépendant et prouvé, comme la perte d’une autre acquisition ou le refus d’un nouveau prêt.

Conclusion

Une date butoir dépassée ne signe ni la mort ni le maintien automatique de votre vente : tout dépend de la clause de réitération de votre compromis. Si la caducité automatique y est stipulée, constatez-la par écrit et faites restituer l’acompte. Sinon, le compromis survit au retard et vous devez écrire, sommer et convoquer pour forcer l’autre partie à s’exécuter ou pour établir sa faute. Vérifiez toujours les conditions suspensives avant d’accuser : un prêt en cours d’instruction ou une réponse de la mairie encore attendue excusent le retard, tandis qu’un acheteur qui n’a déposé aucune demande de prêt conforme s’expose à la clause pénale. Quand le blocage vient de l’étude, exigez le relevé écrit des pièces manquantes avec leurs dates de demande, car ce document fera la différence entre le retard administratif normal et la négligence fautive du notaire. Dans tous les cas, ne signez aucun avenant de prorogation sans contrepartie et ne laissez passer aucune échéance sans recommandé. La rentrée 2026, avec son volume de transactions en forte reprise et ses études saturées, récompense les parties qui documentent et sanctionne celles qui attendent en silence.

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