Un toit de hangar qui s’effondre par plaques, des fosses d’élevage jamais mises aux normes, un chemin d’accès condamné par une clôture neuve, une partie du pré annexée pour agrémenter une grange rénovée : quand le bailleur laisse le bien loué se dégrader ou gêne lui-même l’exploitation, le fermier se croit souvent sans recours. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime entretient cette impression, puisqu’il énumère les seuls cas où le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants. Ce texte ne vise que le bailleur. Il ne dit rien des droits du preneur face à un bailleur défaillant.
Ces droits existent pourtant, et deux arrêts récents des chambres des baux ruraux montrent comment ils se gagnent ou se perdent. Le 28 janvier 2025, la cour d’appel d’Amiens (n° 23/04859) ordonne à une bailleresse de libérer une pâture louée, de rétablir l’accès direct depuis la voie publique et de verser une provision pour trouble de jouissance. Le 6 février 2025, la cour d’appel de Rennes (n° 24/00841) rappelle l’obligation de délivrance du bailleur mais refuse l’expertise réclamée par un fermier, faute de preuves suffisantes. Entre ces deux décisions tient toute la méthode : des obligations légales précises à la charge du bailleur, des troubles concrets à faire constater, puis une action graduée qui va de la mise en demeure au référé et, dans les cas graves, jusqu’à la résolution du bail aux torts du bailleur.
I. Les obligations du bailleur : délivrer, entretenir et laisser exploiter en paix
A. Délivrer en bon état et entretenir pendant tout le bail
Le droit commun du louage s’applique au bail rural et pose trois devoirs clairs. Aux termes de l’article 1720 du Code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La délivrance ne se limite donc pas à la remise des clés et des terres le premier jour : elle impose un bien apte à l’usage agricole convenu, puis un entretien suivi des grosses réparations pendant toute la durée du bail.
L’arrêt rendu le 6 février 2025 par la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes illustre cette exigence. Un groupement foncier agricole avait donné à bail, à compter du 1er janvier 2014, environ 20 hectares 88 ares et des bâtiments d’exploitation. Le fermier soutenait que les fosses ne lui avaient pas été délivrées dans un état conforme à leur usage ni entretenues en cet état, situation constatée par l’administration et signalée au bailleur par plusieurs courriers restés sans travaux, avec des conséquences économiques graves puisqu’il était placé en liquidation judiciaire. La cour commence par rappeler le texte exact de l’article 1720, puis examine les articles L. 411-69 et L. 411-71 du Code rural sur l’indemnité des améliorations et l’article L. 415-4 sur la répartition des réparations. La leçon est double : le bailleur ne peut pas livrer des installations non conformes puis laisser le temps faire son oeuvre, et le fermier doit prouver l’état initial et ses réclamations, point sur lequel cette affaire achoppe, comme on le verra.
La frontière avec les obligations du preneur passe par l’article L. 415-4 du Code rural et de la pêche maritime : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » Toiture à refaire, charpente affaissée, fosse non conforme, vice de construction : tout cela relève du bailleur. En revanche, l’entretien courant des haies, des clôtures et des fossés incombe en principe au preneur, et la cour d’appel d’Angers l’a rappelé le 30 septembre 2025 (n° 23/00933) en condamnant un fermier pour défaut d’entretien des haies et dépose d’une clôture. Avant d’attaquer, le fermier vérifie donc à quel côté de cette ligne se situe le désordre invoqué. La cour de Rennes ajoute une précision probatoire qui vaut pour tous les dossiers de travaux : l’article R. 411-15 du Code rural et de la pêche maritime admet pour cette preuve aussi bien l’état des lieux d’entrée que tout autre moyen de preuve reçu en droit commun. Autrement dit, l’état des lieux d’entrée reste la preuve reine des améliorations et de l’état initial, et tout autre moyen de preuve reste recevable, des constats aux témoignages, pourvu qu’il soit précis et daté.
La garantie des vices complète le dispositif. Aux termes de l’article 1721 du Code civil : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Un défaut caché qui empêche l’usage agricole ouvre droit à indemnisation même si le bailleur l’ignorait. Cette garantie vise les bâtiments comme les terres, par exemple une pollution du sol antérieure au bail ou un drainage défectueux qui noie les parcelles.
B. Ne pas empiéter, ne pas bloquer l’accès, ne pas transformer les terres louées
L’obligation de jouissance paisible interdit au bailleur de reprendre d’une main ce qu’il a donné de l’autre. Le Code civil l’exprime en ces termes à l’article 1719 : « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », et ajoute : « D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Travaux qui débordent sur les parcelles, accès condamné, plantations imposées au milieu des pâtures : autant de manquements directs à cette obligation, sans qu’il soit besoin de démontrer une intention de nuire.
L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025 (n° 23/04859) en donne un exemple complet. Un fermier exploitait une dizaine de parcelles dans la Somme, soit près de 33 hectares, en vertu d’un bail initial de décembre 2001 cédé par ses parents en janvier 2017. La bailleresse lui avait délivré un congé pour reprise par son époux, congé contesté devant le tribunal paritaire. Sans attendre l’issue de ce litige, elle avait rénové la grange de son manoir en bordure d’une pâture louée : dépôt de matériaux sur la parcelle, puis aménagements définitifs empiétant sur celle-ci, avec terrasse empierrée, jardin engazonné, haie de charmilles et clôture en poteaux bois et fils barbelés qui condamnaient l’accès direct depuis la voie publique. Elle avait en outre planté, sans l’accord du preneur, quatorze arbres d’ornement sur une pâture et seize pommiers sur une autre, avec tuteurage entouré de fils barbelés, tandis que deux jeunes bovins se blessaient.
La cour retient, au vu de constats d’huissier non contestés, que ces aménagements ont permis à la bailleresse de s’approprier la jouissance d’une partie de la parcelle louée et de condamner son accès direct, ce qu’elle qualifie de trouble manifestement illicite du droit de jouissance paisible du preneur, justifiant des mesures de remise en état de l’accès et des abords. Elle ordonne la libération de la parcelle, l’enlèvement des aménagements, la remise en pré et le rétablissement de l’accès direct, le tout dans un délai de deux mois sous astreinte de 200 euros par jour pendant trois mois, et maintient une provision de 1 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, plus 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Deux limites méritent l’attention : la cour refuse l’arrachage des jeunes arbres parce que le fermier, qui continuait d’y faire pâturer son troupeau, ne prouve ni le trouble ni le lien entre les fils barbelés et les blessures constatées par le vétérinaire ; et elle refuse la réduction du fermage, qui relève du juge du fond et non du juge des référés. Chaque demande doit donc viser la bonne juridiction avec la bonne preuve.
La question de l’accès mérite un développement propre tant elle revient dans les litiges. Un propriétaire ne peut pas supprimer ou déplacer seul l’entrée des terres louées, surtout si le nouvel accès présente un danger, comme une sortie dans une courbe de route départementale avec visibilité réduite. Lorsque l’accès emprunte un chemin d’exploitation, l’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. » Le tribunal judiciaire de Privas a jugé le 4 novembre 2025 (n° 23/01433) un litige où des travaux d’enrochement avaient interrompu le passage desservant des terrains plantés d’oliviers et de cerisiers. Le fermier qui perd son accès documente donc le tracé antérieur, l’usage agricole et l’obstacle nouveau, avant toute action.
II. La méthode du fermier : prouver, mettre en demeure puis saisir le bon juge
A. Constituer la preuve avant de réclamer : état des lieux, constats et courriers
Tout commence à l’entrée dans les lieux. L’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime prévoit : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » Passé ce délai, la partie diligente peut établir un état des lieux et le notifier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le silence de l’autre partie pendant deux mois valant accord. Sans état des lieux d’entrée, le fermier peine à démontrer que les dégradations sont imputables au bailleur, et plusieurs décisions rappellent que l’absence de ce document fragilise les demandes, dans un sens comme dans l’autre.
Ensuite, chaque désordre se fige par écrit. Les constats de commissaire de justice (ex-huissier) datés et photographiés forment le socle : dans l’affaire d’Amiens, trois constats échelonnés entre février 2023 et avril 2024, non contestés par la bailleresse, ont emporté la conviction de la cour sur l’empiétement et l’accès condamné. S’y ajoutent les lettres recommandées avec avis de réception adressées au bailleur, qui décrivent les désordres, demandent des travaux précis dans un délai raisonnable et avertissent d’une action en justice. Les signalements à l’administration (mise aux normes d’élevage, police de l’eau, sécurité des bâtiments) et leurs suites constatent l’objectivité du problème, comme dans le dossier rennais où l’administration avait relevé la non-conformité des fosses.
L’arrêt de Rennes du 6 février 2025 montre ce qui arrive quand ce dossier probatoire reste trop mince. Le fermier demandait une expertise pour mesurer le préjudice lié au non-respect de l’obligation de délivrance et évaluer l’indemnité du preneur sortant. La cour confirme le rejet : l’article 146 du Code de procédure civile dispose qu’« Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver », et jamais pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. L’expertise n’est pas un moyen de découvrir le litige, c’est un moyen de le chiffrer une fois les faits établis. Constats, courriers, photos datées et attestations précises (un vétérinaire qui décrit des blessures sans en identifier la cause ne suffit pas, comme l’a jugé la cour d’Amiens pour les bovins) : tel est le kit minimal avant de saisir le tribunal.
La mise en demeure gagne à être rédigée comme une pièce de procédure et non comme une lettre d’humeur. Elle rappelle le bail et les parcelles concernées, décrit chaque désordre avec renvoi aux constats et à l’état des lieux, vise les textes applicables, fixe un délai de remise en état adapté aux travaux (quelques semaines pour un accès, quelques mois pour une toiture), et annonce les actions envisagées : référé pour faire cesser le trouble, demande d’exécution des travaux, indemnisation, puis résolution du bail si l’inexécution persiste. Envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, elle fait courir les délais et établit la mauvaise foi ultérieure du bailleur.
Un avertissement s’impose enfin : le fermier ne peut pas se faire justice lui-même. Cesser d’exploiter, cesser de payer le fermage ou dégrader en retour expose à la résiliation pour inexploitation ou défaut de paiement sur le fondement de l’article L. 411-31. Le 28 février 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens (n° 24/00043) a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par un preneur et prononcé la résiliation de deux baux pour des terres laissées sans exploitation ni entretien. La fermeté passe par le tribunal, jamais par l’abandon des terres.
B. Référé pour l’urgence, fond pour la rupture : choisir la voie et la sanction
Le tribunal paritaire des baux ruraux se saisit simplement, y compris par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et la tentative de conciliation ouvre la procédure : le tribunal paritaire de Blois, le 22 mai 2025 (n° 23/03633), a ainsi été saisi en novembre 2023, a tenté une conciliation en janvier 2024 avec accord sur une expertise, puis a jugé au fond en mars 2025, prononçant la résiliation pour défaut d’entretien du preneur avec 6 048 euros de remise en état à la charge du preneur défaillant, astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification, indemnité d’occupation égale au fermage jusqu’à libération complète et expulsion avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire. L’exécution provisoire de droit avait été écartée en raison de la présence de chevaux sur les parcelles, preuve que le tribunal dose les effets de sa décision selon la situation d’exploitation. Cette chronologie donne l’échelle des délais : compter plusieurs mois entre la saisine et le jugement, d’où l’intérêt du référé quand le trouble est actuel.
En cas d’urgence, le président du tribunal paritaire statue en référé. L’article 893 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Et l’article 894 ajoute : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » C’est exactement le triptyque obtenu à Amiens : remise en état sous astreinte, cessation du trouble et provision sur le préjudice. Le référé ne tranche pas le fond et ne réduit pas le fermage, mais il fige la situation et fait pression utilement.
Au fond, le fermier dispose de trois demandes graduées. D’abord l’exécution : condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte, avec possibilité de faire exécuter par un tiers aux frais du bailleur. Ensuite l’indemnisation des pertes subies sur le fondement de l’article 1721 et du droit commun de la responsabilité contractuelle : baisse de rendement, frais exposés, perte de récolte liée au trouble. Enfin, si l’inexécution est suffisamment grave, la résolution du bail aux torts du bailleur : l’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Contrairement à la résiliation de l’article L. 411-31, réservée au bailleur et enfermée dans des motifs limitatifs, cette résolution de droit commun est ouverte au preneur créancier de l’obligation inexécutée, à condition de démontrer la gravité : bâtiments inexploitables, accès durablement supprimé, terres amputées d’une part significative. La résolution s’accompagne de dommages et intérêts et, le cas échéant, de l’indemnité d’améliorations du preneur sortant.
Deux pièges ferment le raisonnement. Le premier concerne les travaux réalisés par le fermier lui-même : l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime ouvre droit à indemnité au « preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué », mais les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment n’y sont assimilées que si elles sont « effectuées avec l’accord du bailleur ». Réparer sans accord écrit expose à payer deux fois : le coût des travaux et la perte de l’indemnité. Le second piège est le délai : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Pour une vue d’ensemble des décisions récentes sur le statut du fermage et ses suites contentieuses, la synthèse des arrêts 2025-2026 sur le statut du fermage, le fermage et la préemption replace ces recours dans leur cadre général.
Conclusion
Face à un bailleur qui n’entretient pas ou qui trouble la jouissance, le fermier n’est pas démuni, mais il ne gagne que s’il respecte l’ordre des opérations. D’abord qualifier le manquement au regard des bons textes : délivrance et grosses réparations du bailleur, jouissance paisible, garantie des vices, en laissant au preneur le seul menu entretien. Ensuite figer les faits par l’état des lieux, des constats de commissaire de justice et des courriers recommandés, car sans preuve préalable le juge refuse l’expertise et rejette les demandes mal étayées. Puis mettre en demeure avec précision et délai, sans jamais cesser d’exploiter ni de payer le fermage. Enfin saisir le président du tribunal paritaire en référé pour faire cesser le trouble et obtenir une provision, et le tribunal au fond pour l’exécution, l’indemnisation ou, dans les cas graves, la résolution du bail aux torts du bailleur. Les décisions d’Amiens et de Rennes rendues début 2025 confirment que cette voie est praticable : remise en état sous astreinte et provision d’un côté, exigence de preuve de l’autre. Un dossier obscur ou tardif se perd ; un dossier constaté tôt et chiffré avec rigueur aboutit.
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